Cour d'appel de Caen, 2ème chambre civile, 14 octobre 2021, n° 20/00300

AFFAIRE : N° RG 20/00300 -

N° Portalis DBVC-V-B7E-GPUK

Code Aff. :

ARRÊT N° JB.

ORIGINE : DECISION du Tribunal d’Instance de CHERBOURG EN COTENTIN

en date du 20 Décembre 2019 – RG n° 11-15-694

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 14 OCTOBRE 2021

APPELANTS :

Madame D E épouse X

née le […] à […]

[…]

[…]

Monsieur F X

né le […] à […]

[…]

[…]

représentés et assistés de M^e Gaël BALAVOINE, avocat au barreau de CAEN

INTIMES :

Madame G H épouse Y

née le […] à […]

[…]

[…]

Monsieur I Y

né le […] à […]

[…]

[…]

représentés et assistés de la SELARL OZANNAT, avocat au barreau de CHERBOURG

DEBATS : A l’audience publique du 28 juin 2021, sans opposition du ou des avocats, M^me GOUARIN, Conseiller, a entendu seule les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me EHRHOLD, greffier

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me DELAHAYE, Président de Chambre,

M^me GOUARIN, Conseiller,

M^me VIAUD, Conseiller,

ARRÊT prononcé publiquement le 14 octobre 2021 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinea de l’article 450 du code de procédure civile et signé par M^me DELAHAYE, président, et M^me LE GALL, greffier

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 24 mai 2013, M. I Y et M^me G H épouse Y (M. et M^me Y) ont donné à bail à M. F X, artisan doreur, et à M^me D E épouse X (M. et M^me X) une maison à usage mixte professionnel et d’habitation située au […] à Valognes moyennant le paiement d’un loyer annuel de 12.000 euros.

Le 4 août 2014, le maire de Valognes a pris un arrêté de péril non imminent sans interdiction d’habiter à la suite de la chute dans la cour intérieure d’un bloc de pierre de la façade survenue le 10 juin 2014. Aux termes de cet arrêté, il a été enjoint à M. et M^me Y de procéder aux travaux suivants : réfection d’une partie de la façade arrière en partie haute de la construction au niveau du débord du toit (corniche) et de ses autres éléments, reprise de la charpente de la construction et consolidation du mur concerné.

Par arrêté du 20 janvier 2015, le maire de Valognes a prononcé la mainlevée de l’arrêt de péril après avoir constaté la réalisation des travaux prescrits.

Par acte d’huissier du 30 janvier 2015, M. et M^me Y ont fait délivrer à M. et M^me X un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur les loyers impayés à hauteur de la somme de 10.285 euros et ainsi qu’un commandement de justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs.

Par acte d’huissier du 6 octobre 2015, M. et M^me Y ont fait assigner M. et M^me X afin d’obtenir principalement la résiliation du bail et le paiement des loyers impayés.

Par jugement avant dire droit du 3 novembre 2016, le tribunal d’instance de Cherbourg-en-Cotentin a ordonné une mesure d’expertise qui a été confiée à M. B afin de déterminer les désordres de nature à rendre le logement loué indécent au regard des dispositions du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002. L’expert s’est adjoint un sapiteur en la personne de M. C et il a déposé son rapport le 4 juin 2018.

Par acte d’huissier du 30 octobre 2018, M. et M^me Y ont fait délivrer à M. et M^me X un congé pour vendre à effet au 23 mai 2019 comportant une offre de vente au prix de 270.000 euros.

Un arrêté préfectoral a été pris le 27 mars 2019 par le Préfet de la Manche qui a déclaré l’immeuble loué insalubre avec possibilité d’y remédier moyennant la réalisation de travaux.

Un protocole d’accord a été signé le 3 juin 2019 entre les parties qui ont notamment convenu de la restitution des lieux par M. et M^me X à cette date.

Par jugement du 20 décembre 2019, le tribunal d’instance de Cherbourg en Cotentin a

— constaté le désistement de M. et M^me Y de leur demande de résiliation du bail ;

— dit que les loyers ne sont pas dus par M. et M^me X entre le 5 août 2014 et le 23 janvier 2015 ;

— condamné solidairement M. et M^me X à payer à M. et M^me Y la somme de 48.078,26 euros au titre des loyers impayés jusqu’au 28 mars 2019 ;

— condamné M. et M^me Y à payer à M. et M^me X la somme de 2.000 euros au titre du préjudice lié à la consommation excessive d’énergie ;

— condamné M. et M^me Y à payer à M. et M^me X la somme de 2.000 euros au titre du préjudice moral ;

— condamné M. et M^me Y à payer à M. et M^me X la somme de 450 euros au titre du préjudice lié au surcoût de la cotisation d’assurance ;

— dit que le montant total des condamnations de M. et M^me Y s’élève à 4.450 euros ;

— ordonné la compensation entre les sommes dues et condamné M. et M^me X à payer à M. et M^me Y la somme de 43.628,26 euros ;

— débouté M. et M^me Y de leur demande de dommages et intérêts ;

— débouté M. et M^me X de leurs demandes au titre des préjudices de jouissance, matériel et d’exploitation ;

— rejeté les demandes formées au titre des frais irrépétibles ;

— dit que les dépens de l’instance seront partagés par moitié entre les parties ;

— ordonné l’exécution provisoire de la décision.

Par déclaration en date du 5 février 2020, M. et M^me X ont relevé appel de cette décision.

Par dernières conclusions reçues le 21 octobre 2020, M. et M^me X demandent à la cour de :

— réformer le jugement dans toutes ses dispositions à l’exception de celles ayant constaté le désistement de M. et M^me Y de leur demande de résiliation du bail, dit que les loyers ne sont pas dus par M. et M^me X entre le 5 août 2014 et le 23 janvier 2015 et débouté M. et M^me Y de leur demande de dommages et intérêts ;

Statuant à nouveau dans cette limite

— rejeter l’appel incident et les demandes et exceptions de M. et M^me Y ;

— limiter les condamnations prononcées au titre des loyers impayés jusqu’au 31 mars 2019 à la somme de 47.608 euros ;

— condamner in solidum M. et M^me Y à leur verser la somme de 46.800 euros au titre du préjudice de

jouissance entre le mois de juillet 2013 et le mois de juin 2019 ;

— subsidiairement, les condamner in solidum à leur verser la somme de 1.260 euros au titre du préjudice de jouissance entre le 10 juin 2014 et le 12 janvier 2015 et la somme de 18.943,87 euros au titre du préjudice de jouissance entre le 1^er juillet 2013 au 9 janvier 2014 puis du 13 janvier 2015 au 3 juin 2019 ;

— condamner in solidum M. et M^me Y à leur verser la somme de 10.000 euros au titre du préjudice moral ;

— condamner in solidum M. et M^me Y à leur verser la somme de 12.000 euros au titre du préjudice énergétique ;

— condamner in solidum M. et M^me Y à leur verser la somme de 3.000 euros au titre du préjudice d’exploitation ;

— condamner in solidum M. et M^me Y à leur verser la somme de 804 euros au titre du préjudice d’assurance ;

— condamner in solidum M. et M^me Y à leur verser la somme de 12.256,52 euros au titre du préjudice matériel ;

— ordonner la compensation entre les créances réciproques ;

— confirmer le jugement entrepris pour le surplus ;

— condamner in solidum M. et M^me Y à leur verser la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum M. et M^me Y aux dépens de première instance et d’appel comprenant les frais d’expertise.

Par dernières conclusions reçues le 22 juillet 2020, M. et M^me Y demandent à la cour de :

— réformer le jugement rendu en ce qu’il a

— condamné solidairement M. et M^me X à payer à M. et M^me Y la somme de 48.078,26 euros au titre des loyers impayés jusqu’au 28 mars 2019 ;

— condamné M. et M^me Y à payer à M. et M^me X la somme de 2.000 euros au titre du préjudice lié à la consommation excessive d’énergie ;

— condamné M. et M^me Y à payer à M. et M^me X la somme de 2.000 euros au titre du préjudice moral ;

— condamné M. et M^me Y à payer à M. et M^me X la somme de 450 euros au titre du préjudice lié au surcoût de la cotisation d’assurance ;

— dit que le montant total des condamnations de M. et M^me Y s’élève à 4.450 euros ;

— débouté M. et M^me Y de leur demande de dommages et intérêts ;

Statuant à nouveau

— se déclarer incompétent pour statuer sur la demande formée au titre du préjudice matériel résultant de la

saisie-vente ;

— dire que seul le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Cherbourg est compétent pour en connaître ;

— condamner solidairement M. et M^me X à leur verser la somme de 47.659 euros au titre des loyers et charges avec intérêts au taux légal à compter du jugement du 20 décembre 2019 ;

— débouter M. et M^me X de leurs demandes ;

— condamner solidairement M. et M^me X à leur verser la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner solidairement M. et M^me X au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement M. et M^me X aux dépens.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions des parties pour l’exposé des moyens de celles-ci.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 mai 2021.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des loyers

Il est établi en l’espèce que M. et M^me X ont réglé les loyers dus au titre de la première année d’occupation des lieux puis qu’ils ont cessé tout règlement régulier à compter du 24 mai 2014.

En outre, compte-tenu de l’arrêté d’insalubrité ayant pour effet de dispenser les preneurs de leur obligation au paiement du loyer, il n’est pas contesté que M. et M^me Y ne sont pas fondés à solliciter le paiement des loyers postérieurs au 31 mars 2019.

Il est également acquis aux débats que le paiement du loyer n’est pas dû pendant la période couverte par l’arrêté de péril pris le 4 août 2014.

En application de l’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation, pour les locaux visés par un arrêté de péril pris en application de l’article L. 511-1, le loyer principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation du logement cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée.

Il résulte de ces dispositions que les preneurs ne sont pas redevables du paiement du loyer entre le 1^er septembre 2014 et le 1^er février 2015 et non entre le 5 août 2014 et le 23 janvier 2015 comme l’a estimé le premier juge.

En outre, c’est à tort que M. et M^me Y soutiennent que les preneurs restent redevables pendant cette période de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères dès lors qu’ils ont continué à occuper l’immeuble alors que M. et M^me X sont dispensés du paiement de toute somme versée en contrepartie de l’occupation du logement pendant cette période.

Il en résulte que les preneurs sont redevables du paiement du loyer du 24 mai 2014 au 31 août 2014 puis du 1^er février 2015 au 31 mars 2019, soit de la somme de 53.233 euros.

Ils sont également redevables du paiement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour les années 2014, 2015, 2016, 2017 et 2018 à l’exception de la période comprise entre le 1^er septembre 2014 et le 1^er février 2015 soit, au vu des avis de taxes foncières versées aux débats, de la somme de 1.308,08 euros.

Il convient de déduire du montant dû les règlements effectués par M. et M^me X à hauteur de la somme de 7.000 euros et non de 6.000 euros comme retenu par le premier juge.

Il en résulte que l’arriéré locatif s’élève à la somme de 47.541,08 euros.

Dès lors que M. et M^me X demandent à la cour de fixer le montant de la condamnation prononcée à ce titre à la somme de 47.608 euros, il convient de les condamner solidairement au paiement de la somme qu’ils reconnaissent devoir, le jugement déféré étant réformé sur ce point.

Sur la demande de dommages et intérêts

M. et M^me Y sollicitent le paiement de la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice moral subi et font principalement valoir qu’ils subissent depuis sept ans la mauvaise foi des preneurs, lesquels ont conclu le bail alors que leur situation financière était déjà lourdement obérée, multiplié les démarches en vue de se soustraire au paiement des loyers, organisé leur insolvabilité, refusé l’exécution des travaux sollicités et contribué à la dégradation du bien, générant ainsi outre un préjudice économique une situation d’anxiété préjudiciable à leur santé.

C’est par de justes motifs que le premier juge les a déboutés de leur demande indemnitaire après avoir relevé que l’attitude de M. et M^me X qui ont cessé de régler le loyer dû à compter du 24 mai 2014 alors qu’aucune décision de justice ne les y autorisait était incontestablement fautive mais qu’il n’était justifié d’aucun préjudice distinct de celui déjà réparé par la condamnation au paiement des arriérés.

Il sera relevé en outre que les bailleurs ne sauraient se prévaloir de la situation d’endettement des preneurs à la date de la conclusion du bail alors qu’ils n’ont pas pris la précaution de solliciter de ces derniers la communication de justificatifs de leur situation financière pas davantage qu’ils ne se sont assurés du paiement des loyers dus au titre du logement précédemment occupé. Ils ne peuvent ainsi reprocher à M. et M^me X de les avoir trompés sur leur solvabilité qu’il appartient au bailleur de vérifier.

Le fait pour les preneurs d’avoir sollicité de façon récurrente la réalisation de travaux ne peut être qualifiée de fautive dès lors que la nécessité des travaux de réparation de la façade arrière ayant conduit à l’arrêté de péril ne peut pas être remise en cause et que la mesure d’expertise a mis en évidence la nécessité de travaux destinés à remédier à l’indécence du logement.

Les pièces versées aux débats sont insuffisantes à justifier que M. et M^me X se sont opposés à la réalisation des travaux ou en ont retardé l’exécution dans le seul but de se soustraire au paiement des loyers dus.

Il sera observé enfin que M. et M^me Y ne justifient par aucune pièce notamment médicale de la répercussion néfaste de l’attitude des preneurs sur leur état de santé, le fait qu’ils soient âgés respectivement de 79 et 76 ans ne suffisant pas à caractériser une situation de particulière vulnérabilité.

Le jugement déféré doit en conséquence être confirmé dans ses dispositions ayant débouté M. et M^me Y de leur demande de dommages et intérêts.

Sur le manquement à l’obligation de délivrance d’un logement décent

En application des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise judiciaire établi par M. B assisté de M. C que le logement loué ne répond que partiellement aux critères de décence édictés par l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

Il est ainsi établi que le clos et le couvert ne sont que partiellement assurés compte-tenu de l’existence d’une infiltration persistante au droit de la cheminée de la salle à manger et de remontées capillaires dans les murs du rez-de-chaussée.

S’agissant des infiltrations, l’expert estime qu’elles sont dues à la vétusté de la souche de cheminée ce dont il résulte que la réfection en incombe aux bailleurs.

S’agissant des remontées capillaires, l’expert estime qu’elles sont inhérentes à la date de construction du bâtiment, les fondations étant alors constituées d’une maçonnerie en pierre sans barrière d’étanchéité, et qu’elles ne peuvent être éliminées durablement, ce d’autant moins que le bien jouxte un cours d’eau sujet à des crues. Il indique cependant que la situation peut être améliorée par l’installation de regards destinés à éviter la stagnation des eaux pluviales en pied de murs.

L’expert relève en outre qu’il manque des dispositifs de retenue des personnes sur plusieurs baies. S’il est exact que cette configuration est liée à la date de construction de la maison qui remonte au XVIIe siècle, cette circonstance n’est pas de nature à dispenser les bailleurs de leur obligation de faire installer des garde-corps permettant de garantir la sécurité des occupants.

Il est également établi que l’installation électrique, qui date en majeure partie de plus de 30 ans, présente des désordres ou une ancienneté de nature à porter atteinte à la sécurité des personnes, compte-tenu notamment de la présence de prises de courant non raccordées à la terre, d’un fil volant avec un domino dans la chambre située au deuxième étage et de la présence de radiateurs électriques à bain d’huile dont le branchement sur une installation ancienne présente des risques de surchauffe et donc d’incendie. L’expert préconise à cet égard une mise en sécurité de l’installation, laquelle incombe aux bailleurs.

Enfin, il résulte des constatations de l’expert que les dispositifs de ventilation du logement sont insuffisants, que des grilles d’entrée d’air doivent être posées dans les menuiseries des pièces sèches, que les portes intérieures doivent être détalonnées et que la VMC doit être refaite en totalité en isolant les gaines d’extraction. Si M. C préconise l’installation d’un système de ventilation dans l’ensemble du logement, il souligne cependant qu’il n’existe aucune obligation d’installer un système de ventilation mécanique dans les logements existants et qu’un système de ventilation naturelle pourrait également être admis.

L’expertise a également mis en évidence un manquement aux dispositions de l’article 3 du décret du 30 janvier 2002 en ce que l’installation de chauffage est insuffisante pour chauffer correctement le logement.

Il résulte en effet des pièces produites que la chaudière installée par l’EURL Lepetit en septembre 2011 n’est pas adaptée au volume du logement loué puisqu’elle est conçue pour le chauffage d’une surface de 120 m2 alors que le logement est d’une superficie habitable de 172m2 selon l’expert. Il sera cependant relevé que les preneurs n’ont jamais justifié de leur obligation d’entretien annuel de la chaudière et que ce défaut d’entretien est de nature à aggraver le défaut de performance de la chaudière. Il s’en déduit que les désordres dont se plaignent M. et M^me X ont pour origine principale le caractère sous-dimensionné de la chaudière imputable à M. et M^me Y mais qu’ils ont été accentués par le propre manquement des preneurs à leur obligation d’entretien.

L’expert relève en outre que le poêle ne doit pas être considéré comme un moyen de chauffage et qu’il ne doit pas être utilisé au motif que le conduit n’est pas étanche.

Il est établi que les preneurs ont été exposés à une intoxication au monoxyde de carbone en 2017 en raison de l’absence d’étanchéité du conduit de cheminée et que les bailleurs se sont refusés à effectuer les réparations

rendues nécessaires par les désordres affectant les toilettes, M. Y s’étant borné à effectuer lui-même des réparations de fortune sans réelle efficacité pour y remédier.

M. et M^me X versent également aux débats un constat établi par l’Agence régionale de santé (ARS) le 13 décembre 2018 qui confirme l’existence des désordres relevés par l’expert s’agissant de la présence d’infiltrations, de la dégradation des murs et revêtements, de l’absence de dispositif de retenue des personnes, de la dangerosité de l’installation électrique, de l’absence de ventilation et de l’insuffisance de l’installation de chauffage.

L’ARS relève ainsi un taux d’humidité élevé dans un certain nombre de pièces, lequel apparaît comme étant la conséquence des remontées capillaires et du défaut d’isolation, de ventilation et de chauffage de la maison.

S’agissant des désordres relevés par l’ARS relatifs à la solidité de la structure du bâti, ces désordres n’ont pas été retenus par l’expertise judiciaire, l’expert ayant indiqué que l’immeuble ne présentait pas de problème de solidité malgré des fissures très anciennes et que les travaux réalisés suite à la chute de la pierre avaient remédié au problème constaté. Il a cependant incité les propriétaires à faire réaliser des travaux de jointoiement et de remplacement de pierres afin d’éviter la poursuite des dégradations affectant les maçonneries et les pierres d’encadrement des ouvertures et à faire procéder au traitement des fissures pour la partie de bâtiment en retour sur le cours d’eau.

Si M. et M^me X font état de la présence de champignons lignivores, l’expert, qui a relevé la trace de rhizomorphes anciens et désséchés, n’en a pas confirmé la présence. Il a cependant invité les bailleurs à faire réaliser rapidement un diagnostic sur ce point en soulignant que le bâti ancien était particulièrement vulnérable aux infiltrations propices au développement de champignons lignivores.

S’agissant du mauvais état de la salle de bains située au premier étage tel que retenu par le rapport de l’ARS, il importe peu que cette pièce ne soit pas utilisée par les preneurs auxquels les bailleurs sont tenus de délivrer un logement décent dans son ensemble, peu important à cet égard l’usage effectif des lieux par ses occupants. Il résulte cependant des mentions de l’état des lieux d’entrée que revêtements et les équipements de la salle de bains étaient en bon état lors de l’entrée dans les lieux, ce dont il résulte que les désordres relevés sont nécessairement apparus au cours du bail. Dès lors que la présence d’humidité dépend non seulement de facteurs structurels mais également des conditions d’occupation des lieux et que les preneurs ne disconviennent pas du défaut d’utilisation de cette pièce, l’humidité constatée dans une pièce décrite comme étant en bon état lors de l’entrée dans les lieux est susceptible d’avoir pour origine un défaut d’aération imputable à M. et M^me X.

Si l’ARS mentionne l’usure des marches de l’escalier et l’irrégularité des sols en tomettes et le risque de chute qui en résulte, cet état est inhérent à l’ancienneté de la maison et ne saurait engager la responsabilité de M. et M^me Y dès lors qu’en louant une maison construite au XVIIe siècle, les preneurs ne pouvaient légitimement attendre des bailleurs le remplacement à neuf des sols ni de l’escalier.

Il est également noté que le tuyau de gaz alimentant la plaque de cuisson est périmé depuis 2012, soit antérieurement à la conclusion du contrat, M. et M^me Y admettant sur ce point avoir omis de procéder au remplacement de cet élément afférent à la sécurité de l’installation.

Les constatations de l’expert conjuguées à celles de l’agence régionale de santé ayant conduit à l’arrêté du 27 mars 2019 concluant à l’insalubrité remédiable du logement caractérisent le manquement de M. et M^me Y à leur obligation de délivrance d’un logement décent de sorte qu’ils doivent être condamnés à réparer l’ensemble des préjudices subis par les preneurs.

Sur l’évaluation du préjudice subi par les preneurs

Sur la demande formée au titre du préjudice de jouissance

M. et M^me X sollicitent l’indemnisation du préjudice de jouissance subi entre le mois de juillet 2013 et le mois de juin 2019 à hauteur de la somme de 46.800 euros.

Au titre des travaux rendus nécessaires par l’arrêté de péril, l’expert a évalué à la somme de 1.260 euros le préjudice de jouissance courant du 10 juin 2014 au 12 janvier 2015 pour la cour, du 1^er septembre 2014 et du 11 au 18 septembre 2014, le 3 novembre puis du 25 novembre au 11 décembre 2015 pour l’intérieur de la maison au titre de l’impossibilité d’utiliser la cour et des nuisances occasionnées par les travaux réalisés.

L’impossibilité d’user des lieux loués conformément à la destination prévue par le bail, au demeurant très partielle puisqu’elle ne concerne que la cour située à l’arrière du bâtiment loué ainsi que les nuisances occasionnées par les travaux ont déjà été compensées par la dispense de paiement des loyers, contrepartie de l’usage des lieux, telle qu’elle résulte de l’arrêté de péril. Dès lors qu’il n’est justifié d’aucun préjudice distinct de celui déjà réparé par l’exonération du paiement des loyers entre le 1^er septembre 2014 et le 1^er février 2015, c’est à juste titre que le premier juge a rejeté la demande formée à ce titre.

Au titre des désordres affectant le logement tels qu’établis par l’expertise judiciaire et par le rapport de l’ARS et de nature à le rendre non décent au sens du décret du 30 janvier 2002, les preneurs sont fondés à solliciter l’indemnisation du préjudice subi au titre de l’effet conjugué des infiltrations et de l’inadaptation du système de chauffage et de ventilation, qui ont engendré une humidité excessive de nature à caractériser le trouble de jouissance invoqué.

Les pièces médicales versées aux débats, notamment les comptes-rendus de visites du service d’éducation thérapeutique du centre hospitalier de Vire, établissent que les problèmes de santé de M. et M^me X se sont aggravés en raison de l’humidité affectant le logement loué et de la présence de moisissures, ce dont il résulte que les pathologies pulmonaires présentées sont liées à l’état du logement bien qu’elles n’en soient pas la cause exclusive, M. X présentant depuis l’enfance une étiologie allergique le rendant particulièrement vulnérable aux moisissures.

Il en résulte que les preneurs justifient du préjudice de jouissance subi en raison principalement de l’humidité affectant le logement mais que leur indemnisation doit être limitée au préjudice réellement subi dans sa nature et sa durée.

Si les preneurs sollicitent l’indemnisation du trouble de jouissance subi depuis leur entrée dans les lieux, ils ne démontrent nullement que le problème d’humidité qu’ils invoquent existe depuis leur entrée dans les lieux.

En effet, l’existence d’infiltrations et de traces de moisissures ne résulte nullement des mentions de l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement, à l’exception d’une trace de salpêtre relevée dans l’entrée. S’il est exact que la maison n’était pas vide lors de l’état des lieux et qu’il n’a dès lors pas été possible de faire un état des lieux très précis, l’existence d’infiltrations et de moisissures nécessairement visibles malgré les meubles, n’a pas été relevée.

Les premières doléances des preneurs relatives aux infiltrations datent du mois d’août 2015 à la suite du dégât des eaux survenu dans la nuit du 12 au 13 août. Dans une lettre du 18 août 2015, M. et M^me X précisent que depuis leur entrée dans les lieux, ils ont constaté des écoulements d’eau au niveau de la cheminée de la salle à manger, lesquels se sont transformés en ruissellements continus à la suite de l’inondation du mois d’août. Les preneurs sont en conséquence fondés à solliciter l’indemnisation du trouble de jouissance subi entre le mois d’août 2015 et le mois de mai 2019 inclus, soit pendant 45 mois.

Il résulte des constatations de l’expertise que les preneurs ont tenté d’imputer aux bailleurs des désordres excédant manifestement la réalité des troubles subis.

Ainsi par exemple est-il établi qu’afin d’étayer ses dires relatifs à l’humidité du logement, M. X a présenté à l’expert une tâche sur le parquet de la salle à manger ainsi qu’un pied de chaise humide et couvert de moisissures. Or M. C a relevé que seul un des quatre pieds de la chaise était affecté par cette

'curieuse moisissure’ et en a conclu que la chaise avait été placée dans cette pièce après qu’un pied a séjourné dans l’eau. S’agissant de la tâche d’humidité relevée sur le parquet, l’expert estime qu’elle ne peut être expliquée en l’absence de tache au plafond de la pièce, 'sauf à ce que l’on place volontairement de l’eau à cet endroit'.

Il en résulte que M. et M^me X ont subi un préjudice de jouissance lié à la présence d’infiltrations et d’humidité dans une mesure moindre cependant que celle qu’ils dénoncent, à l’insuffisance du chauffage, à l’inadaptation de la ventilation des locaux et à la dangerosité de l’installation électrique et du conduit de fumée. Ils ont cependant contribué à la réalisation du dommage dont ils sollicitent réparation en créant artificiellement des problèmes d’humidité, en n’entretenant pas la chaudière qu’ils ont cessé d’utiliser à compter de 2016 et en aérant le logement de façon insuffisante.

Il sera relevé en outre que les problèmes d’humidité constatés ne sont que partiellement la conséquence de la carence des bailleurs dans la réalisation des travaux nécessaires dès lors qu’ils sont en partie liés aux méthodes de construction utilisées au XVIIe siècle et à la proximité immédiate de la rivière Le Merderet dont les locataires ne pouvaient ignorer l’existence.

Compte-tenu du montant du loyer mensuel de 1.000 euros, il convient d’indemniser le préjudice subi par M. et M^me X à hauteur de la somme 100 euros par mois pendant 45 mois soit la somme de 4.500 euros, au paiement de laquelle M. et M^me Y seront condamnés solidairement, le jugement déféré étant infirmé en ce qu’il a débouté les preneurs de leur demande formée à ce titre.

Sur la demande formée au titre du préjudice matériel

M. et M^me Y demandent à la cour de se déclarer incompétente au profit du juge de l’exécution de Cherbourg pour statuer sur la demande indemnitaire formée au titre des conséquences de la saisie-vente pratiquée le 13 novembre 2017.

Au visa des dispositions des articles 73 et 74 du code de procédure civile, M. et M^me X soutiennent que M. et M^me Y sont irrecevables à soulever cette exception d’incompétence faute d’avoir évoqué cette incompétence avant toute défense au fond.

Le dispositif des conclusions de M. et M^me X, qui seul saisit la cour, ne comporte cependant aucune prétention tendant à voir déclarer irrecevable l’exception d’incompétence, de sorte que la cour n’est pas saisie de cette contestation.

Aux termes de l’article L. 213-6 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution connaît, de manière exclusive, des difficultés relatives aux titres exécutoires et des contestations qui s’élèvent à l’occasion de l’exécution forcée, même si elles portent sur le fond du droit à moins qu’elles n’échappent à la compétence des juridictions de l’ordre judiciaire. (…). Il connaît, sous la même réserve, des demandes en réparation fondées sur l’exécution ou l’inexécution dommageable des mesures d’exécution forcée ou des mesures conservatoires.

Il n’est en l’espèce pas contesté que la demande formée par M. et M^me X tendant à la réparation du préjudice matériel résultant de la saisie vente relève de la compétence exclusive du juge de l’exécution en ce qu’elle a trait à l’exécution dommageable de la mesure d’exécution forcée mise en oeuvre.

Il résulte des pièces versées aux débats que le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Cherbourg a été saisi par M. et M^me X d’une demande tendant à voir annuler tant le procès-verbal de saisie conservatoire de créances du 6 octobre 2017 que le commandement aux fins de saisie-vente du 2 novembre 2017 et le procès-verbal de saisie vente du 13 novembre 2017 et que par jugement du 14 juin 2018, il a sursis à statuer dans l’attente de la décision à intervenir sur le fond.

Dès lors que le juge de l’exécution est saisi de la contestation relative à la validité de la mesure de saisie-vente,

il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 88 du code de procédure civile qui dispose que, lorsque la cour est juridiction d’appel relativement à la juridiction qu’elle estime compétente, elle peut évoquer le litige si elle estime de bonne justice de donner à l’affaire une solution définitive.

C’est à tort que les appelants se prévalent des dispositions de l’article 79 ancien du code de procédure civile qui ne concerne que les décisions de la cour d’appel qui infirment du chef de la compétence, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, l’appel ne portant pas sur un chef de la décision ayant statué sur la compétence.

Le jugement déféré doit en conséquence être infirmé dans ses dispositions ayant débouté M. et M^me X de leur demande formée à ce titre, qui relève de la compétence exclusive du juge de l’exécution de Cherbourg au profit duquel la cour se déclarera incompétente.

Sur la demande formée au titre du préjudice d’exploitation

Pas davantage qu’au cours des opérations d’expertise et devant le premier juge, M. et M^me X ne versent aux débats les éléments comptables permettant d’objectiver une baisse du résultat d’exploitation qui serait liée à l’arrêté de péril, étant observé que cet arrêté n’a pas été assorti d’une interdiction d’habiter, qu’il n’est nullement établi que la cour située à l’arrière et seule concernée par le risque de chute de pierres était affectée à l’activité professionnelle de M. X et que le simple affichage de l’arrêté de péril sur la façade de l’immeuble n’est pas de nature à avoir une incidence sur l’activité d’artisan doreur exercée dans les lieux, la clientèle étant principalement constituée de musées et de collectivités et non d’une clientèle de passage.

Le jugement déféré sera en conséquence confirmé dans ses dispositions ayant débouté M. et M^me X de leur demande formée à ce titre.

Sur la demande formée au titre du préjudice énergétique

M. et M^me X sollicitent l’indemnisation du préjudice subi au titre de la surconsommation d’énergie à hauteur de la somme de 12.000 euros au titre des frais d’électricité et de gaz exposés, préjudice évalué à la somme de 8.000 euros aux termes des conclusions de première instance, l’augmentation notable de la demande formée à ce titre ne résultant d’aucun élément nouveau.

C’est par de justes motifs que la cour adopte que le premier juge a indemnisé les preneurs du préjudice lié à la surconsommation d’énergie à hauteur de la somme de 2.000 euros eu égard au caractère insuffisant de l’installation de chauffage et à l’absence d’isolation de la maison après avoir relevé que la seule référence au diagnostic de performance énergétique qui faisait état d’une consommation de gaz de 12.699 kwh et d’électricité de 7.479 kwh n’était pas pertinente eu égard à l’usage professionnel des lieux, étant observé en outre que la consommation d’énergie fluctue en fonction du mode de vie et des habitudes des occupants et qu’il n’existe en conséquence pas de lien de causalité direct entre l’entier montant de la surconsommation d’énergie et les défaillances relevées.

L’augmentation de la consommation d’énergie trouve également sa cause dans l’arrêt de l’utilisation de la chaudière, qui ne faisait l’objet d’aucun entretien annuel, à compter de 2016, le logement étant depuis cette date exclusivement chauffé au moyen de radiateurs électriques particulièrement énergivores.

Il sera relevé en outre que M. C a relevé que le remplacement de la chaudière sera sans incidence sur la facture énergétique que seuls des travaux d’isolation thermique généralisés seraient de nature à faire diminuer.

Le jugement déféré doit en conséquence être confirmé en ce qu’il a évalué le préjudice lié à la surconsommation d’énergie à la somme de 2.000 euros.

Sur la demande formée au titre du surcoût de l’assurance

M. et M^me X sollicitent l’indemnisation du préjudice subi à ce titre à hauteur de la somme de 804 euros.

Pour évaluer ce chef de préjudice à la somme de 450 euros, le premier juge a retenu que trois des cinq sinistres déclarés par les preneurs à leur assureur étaient la conséquence des manquements des bailleurs à leurs obligations, de sorte que le surcoût de prime devait être évalué à la somme de 150 euros pendant trois ans.

Il résulte de l’avis d’échéance versé aux débats que la GMF a facturé pour l’année 2016/2017une cotisation annuelle d’un montant de 500,78 euros, expliquant dans un courrier du 22 août 2016 l’augmentation de la cotisation par l’augmentation du nombre des sinistres survenus en 2014, 2015 et 2016.

Les pièces produites établissent que la cotisation facturée était de 346,64 euros au titre de l’année 2015/2016, il est ainsi justifié d’une augmentation de 154,14 euros consécutive à l’augmentation du taux de sinistralité. L’assureur fait état à cet égard de cinq sinistres dont deux dégâts des eaux survenus le 13 août 2015 et le 7 mai 2016 peuvent être imputés de façon certaine aux carences des bailleurs, lesquels sont étrangers au sinistre relatif au bris de vitres. Il ne résulte en outre d’aucune pièce que le dommage électrique subi le 7 novembre 2014 concernant la machine à laver soit la conséquence de la non-conformité de l’installation électrique.

Si la lettre adressée par la société MMA à M. X le 20 août 2018 fait état de la résiliation par l’assureur du contrat professionnel Mult-Pro-PME pour le motif 'fréquence sinistre', il n’est pas justifié de la nature des sinistres ayant conduit à cette résiliation, laquelle ne peut en conséquence être imputée aux manquements des bailleurs à leurs obligations.

Il n’y a pas lieu de tenir compte du montant des primes d’assurance facturées par la société Le Finistère Assurance, le nouvel assureur des preneurs, à compter du 1^er novembre 2018, faute pour ces derniers de démontrer que les risques assurés sont les mêmes que ceux couverts par la GMF.

Le jugement déféré doit en conséquence être réformé de ce chef et le préjudice subi par M. et M^me X à ce titre limité à la somme de 100 euros, M. et M^me Y n’étant que partiellement responsables de l’augmentation du nombre de sinistres.

Sur la demande formée au titre du préjudice moral

M. et M^me X sollicitent l’indemnisation du préjudice moral subi à hauteur de la somme de 10.000 euros.

Ils ne justifient cependant d’aucun préjudice distinct de celui déjà réparé par l’indemnisation du trouble de jouissance subi en raison de l’humidité.

S’il ne peut être reproché aux preneurs d’avoir contribué à l’aggravation de leur préjudice en ne quittant pas les lieux, il sera cependant relevé qu’ils ont continué à occuper les lieux pendant plus de quatre ans sans régler le moindre loyer, révélant ainsi leur volonté d’utiliser les désordres affectant les lieux loués pour se soustraire à leur obligation essentielle consistant à régler le loyer contrepartie de l’occupation des lieux loués, étant relevé qu’il n’est ni établi ni même allégué qu’ils auraient eté dans l’impossibilité totale d’utiliser les lieux, l’exception d’inexécution n’étant pas invoquée en réponse à la demande en paiement formée par les bailleurs.

Il convient en conséquence de les débouter de leur demande formée au titre du préjudice moral subi, le jugement déféré devant être infirmé de ce chef.

Sur les frais et dépens

Les dispositions du jugement déféré à ce titre ayant partagé les dépens par moitié entre les parties et rejeté les demandes formées au titre des frais irrépétibles seront confirmées.

M. et M^me X seront condamnés in solidum aux dépens d’appel conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

En prenant l’initiative de l’appel, M. et M^me X ont exposé M. et M^me Y à des frais irrépétibles qu’il serait inéquitable de laisser à leur charge.

Aussi seront-ils condamnés in solidum à leur verser la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et déboutés de leur demande formée à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe,

Confirme le jugement rendu par le tribunal d’instance de Cherbourg-en-Cotentin dans toutes ses dispositions à l’exception de celles ayant dit que les loyers ne sont pas dus par M. et M^me X entre le 5 août 2014 et le 23 janvier 2015, condamné solidairement M. et M^me X au paiement de la somme de 48.078,26 euros au titre des loyers impayés, débouté M. et M^me X de leur demande formée au titre du préjudice de jouissance et condamné M. et M^me Y à payer à M. et M^me X la somme de 2.000 euros au titre du préjudice moral subi et la somme de 450 euros au titre du préjudice lié au surcoût de prime d’assurance, qui seront infirmées ;

Statuant à nouveau du chef des dispositions infirmées et y ajoutant

Dit que les loyers ne sont pas dus par M. et M^me X entre le 1^er septembre 2014 et le 1^er février 2015 ;

Condamne solidairement M. et M^me X à payer à M. et M^me Y la somme de 47.608 euros au titre des loyers et taxes impayés jusqu’au 31 mars 2019 ;

Condamne solidairement M. et M^me Y à verser à M. et M^me X la somme de 4.500 euros au titre du préjudice de jouissance subi ;

Condamne solidairement M. et M^me Y à verser à M. et M^me X la somme de 100 euros au titre du préjudice lié au surcoût de l’assurance ;

Déboute M. et M^me X de leur demande formée au titre du préjudice moral subi ;

Ordonne la compensation entre les sommes respectivement dues par les parties ;

Se déclare incompétente pour statuer sur la demande de dommages et intérêts formée par M. et M^me X au titre de l’exécution dommageable de la mesure de saisie-vente au profit du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Cherbourg ;

Condamne in solidum M. et M^me X aux dépens d’appel ;

Condamne in solidum M. et M^me X à verser à M. et M^me Y la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute M. et M^me X de leur demande formée au titre des frais irrépétibles.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

N. LE GALL L. DELAHAYE