Cour d'appel de Riom, Chambre commerciale, 12 mai 2021, n° 19/00201

COUR D’APPEL

DE RIOM

Troisième chambre civile et commerciale

ARRET N°

DU : 12 Mai 2021

N° RG 19/00201 – N° Portalis DBVU-V-B7D-FET2

VTD

Arrêt rendu le douze Mai deux mille vingt et un

Sur APPEL d’une décision rendue le 26 novembre 2018 par le Tribunal de grande instance de CUSSET (RG n° 17/00981)

COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président

M^me Virginie THEUIL-DIF, Conseiller

M. Y Z, Magistrat A

En présence de : M^me Christine VIAL, Greffier, lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

La société KUNZ OPERATION PRESSING (KOP)

SASU immatriculée au RCS d’Annecy sous le […]

[…]

[…]

représentée par la société KTM, en sa qualité de Présidente, elle-même représentée par la société DIZERENS FINANCES

Représentants : M^e Sophie LACQUIT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND (postulant) et la SELARL Eric LAFONT, avocats au barreau de CUSSET/VICHY, avocat plaidant

APPELANTE

ET :

M^me B X

[…]

[…]

Représentant : M^e Alexandre BENAZDIA, avocat au barreau de CUSSET/VICHY

INTIMÉE

La SELARL MJ ALPES

[…]

[…]

agissant ès qualités de mandataire judiciaire de la société KUNZ OPERATION PRESSING (KOP), SASU immatriculée au RCS d’Annecy sous le […], dont le siège social est sis […], désignée à ces fonctions par jugement du tribunal de commerce d’Annecy en date du 2 décembre 2020

Représentants : M^e Sophie LACQUIT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND (postulant) et la SELARL Eric LAFONT, avocats au barreau de CUSSET/VICHY, avocat plaidant

La SELARL AJ E & ASSOCIES prise en la personne de Maîtres Robert et C-D E

[…]

[…]

agissant ès qualités d’administrateur judiciaire de la société KUNZ OPERATION PRESSING (KOP), SASU immatriculée au RCS d’Annecy sous le […], dont le siège social est sis […], désignée à ces fonctions par jugements du tribunal de commerce d’Annecy du 2 décembre 2020 et du 26 janvier 2021

Représentants : M^e Sophie LACQUIT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND (postulant) et la SELARL Eric LAFONT, avocats au barreau de CUSSET/VICHY, avocat plaidant

[…]

DÉBATS :

Après avoir entendu en application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, à l’audience publique du 18 Mars 2021, sans opposition de leur part, les avocats des parties, Madame THEUIL-DIF, magistrat chargé du rapport, en a rendu compte à la Cour dans son délibéré.

ARRET :

Prononcé publiquement le 12 Mai 2021 par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président, et par M^me Christine VIAL, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

M^me B X est propriétaire d’un local situé […].

Suivant acte authentique en date du 25 novembre 1999, M^me X et son époux avaient donné à bail ledit local à la société DES PRESSING DURANTHON, aux droits de laquelle s’est trouvée la SARL TEINTURERIES REUNIES DE VICHY, pour une duré de neuf ans. Le bail commercial s’est renouvelé par tacite reconduction.

Par jugement du 3 octobre 2014, la SARL TEINTURERIES REUNIES DE VICHY a été placée en redressement judiciaire.

Puis par jugement du 6 avril 2016, le tribunal de commerce de Clermont-Ferrand a ordonné la cession des actifs de la SARL TEINTURERIES REUNIES DE VICHY à la SAS KUNZ OPERATION PRESSING (KOP), moyennant le prix de 15 000 euros, correspondant notamment à la reprise des quatre fonds de commerce de la SARL TEINTURERIES REUNIES DE VICHY (deux à Vichy, un à Cusset et un à Abrest), et les baux commerciaux y afférant.

Le 28 mai 2016, un orage de grêle est survenu sur la commune d’Abrest ayant entraîné un dégât des eaux important au sein du local susvisé.

Un mois après, le 24 juin 2016, un nouvel orage de grêle s’est abattu sur la commune, occasionnant de nouvelles infiltrations d’eau dans le local.

Par courrier du 18 juillet 2016, la SAS KOP a fait savoir à M^me X qu’elle entendait mettre un terme au contrat de bail commercial par anticipation sans indemnité dans la mesure où les locaux étaient devenus inutilisables et dangereux.

Par courrier du 28 juillet 2016, M^me X s’est opposée à la demande de la SAS KOP, estimant que le local avait été mis hors eau et que la SAS KOP n’était en aucune façon empêchée d’exploiter les lieux.

Par courrier du 23 août 2016, la SAS KOP a donné congé à M^me X pour le 31 mars 2017 et a indiqué qu’elle s’acquitterait des loyers jusqu’à cette date.

Un litige s’est élevé entre les parties, la SAS KOP invoquant des pertes d’exploitation et le paiement de charges alors qu’elle s’est trouvée dans l’impossibilité d’utiliser les locaux, M^me X se prévalant de son côté de dégradations affectant les locaux loués.

Par acte d’huissier du 8 août 2017, M^me X a fait assigner la SAS KOP devant le tribunal de grande instance de Cusset aux fins d’obtenir la condamnation de la société à lui payer la somme de 4 215 euros au titre des loyers pour la période de novembre 2016 à mars 2017, et celle de 8 305 euros au titre des réparations locatives.

Par acte d’huissier du 22 août 2017, la SAS KOP a fait assigner M^me X devant la même juridiction, pour voir constater qu’elle a dû cesser son activité dans les locaux loués en raison d’un défaut d’entretien, entraînant son départ et la perte de son fonds de commerce. Elle a sollicité la condamnation de la bailleresse à lui payer une somme de 30 197 euros pour la perte d’exploitation, et celle de 91 718,28 euros pour les charges supportées pendant la période du 1^er juillet 2016 au 31 mars 2017.

Le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux procédures.

Par jugement du 26 novembre 2018, le tribunal a :

— condamné la SAS KOP à payer à M^me X la somme de 4 215 euros au titre des loyers arriérés, outre intérêts au taux légal à compter du jugement ;

— constaté que l’immeuble loué avait été partiellement détruit par cas fortuit et que les parties avaient opté pour la résiliation du bail ;

— débouté en conséquence tant la SAS KOP que M^me X de leurs demandes indemnitaires ;

— rejeté le surplus des demandes ;

— dit n’y avoir lieu à indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SAS KOP aux dépens ;

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Le tribunal a énoncé que le preneur avait pris l’engagement de régler les loyers commerciaux jusqu’à la fin du bail dans son congé du 23 août 2016 et qu’il devait en conséquence être condamné aux arriérés de loyers impayés.

S’appuyant sur l’article 1722 du code civil et les stipulations du bail commercial, le tribunal a estimé que la bailleresse pouvait se prévaloir d’un cas de force majeure, en raison des deux importantes tempêtes qui avaient détruit la couverture et détérioré les réparations déjà engagées et mises en place ; que le preneur cherchait manifestement à se dégager de cette location ; qu’il avait choisi le 23 août 2016, l’option de mettre fin au bail sans solliciter la réduction de loyer ; qu’il ne pouvait prétendre à aucun dédommagement tant en vertu de l’article 1722 que des dispositions du bail.

A titre surabondant, le tribunal a constaté que le preneur ne justifiait pas sérieusement de son préjudice, se contentant de produire des factures sans aucun rattachement avec l’atelier d’Abrest alors que la SAS KOP exploitait quatre fonds de commerce exerçant des activités de pressing-blanchisserie sur l’agglomération vichyssoise, outre le fait qu’elle avait d’ores et déjà été indemnisée par son assureur de la perte d’exploitation, sans d’ailleurs en donner le montant.

La SAS KUNZ OPERATION PRESSING (KOP) a interjeté appel du jugement le 28 janvier 2019.

Par jugements des 2 décembre 2020 et 26 janvier 2021 (jugement rectificatif) du tribunal de commerce d’Annecy, la SAS KOP a été placée en redressement judiciaire.

Par conclusions déposées et notifiées le 17 mars 2021, la SAS KOP représentée par la SELARL MJ ALPES mandataire judiciaire et la SELARL AJ E & ASSOCIES administrateur judiciaire, demandent à la cour au visa des articles 1219, 1231-1, 1231-2, 1719, 1720 et 1728 du code civil de :

— déclarer recevable et bien fondé l’appel de la SAS KOP ;

— juger recevable l’intervention volontaire de la SELARL MJ ALPES ès qualités de mandataire judiciaire et de la SELARL AJ E & ASSOCIES ès qualités d’administrateur judiciaire ;

— infirmer les chefs du jugement expressément contestés et statuant à nouveau :

— juger que M^me X a violé ses obligations contractuelles de délivrance et d’entretien du bien loué à la SAS KOP ;

— dire que ces manquements graves de M^me X ont empêché la poursuite de l’activité de la SAS KOP pour laquelle le local était loué ;

— juger que les critères de la force majeure exonératoire de la responsabilité de M^me X ne sont pas réunis du fait du manquement à ses obligations contractuelles élémentaires ;

— dire que les manquements graves de M^me X à ses obligations de délivrance et d’entretien du local sont à l’origine du trouble de jouissance de la SAS KOP et de sa perte caractérisée d’exploitation de son activité ;

— dire en conséquence que l’exception d’inexécution du paiement des loyers de novembre 2016 à mars 2017 est justifiée ;

— débouter M^me X de sa demande de paiement des loyers impayées pour la période courant du mois de novembre 2016 au mois de mars 2017, soit la somme de 4 215 euros ;

— condamner M^me X à payer à la SAS KOP :

• 30 197 euros au titre de la perte de marge brute ;

• 35 943,28 euros au titre des charges de sous-traitance ;

• 55 249,89 euros au titre des charges salariales ;

• 19 481,93 euros au titre des charges diverses (téléphone, électricité, assurance) ;

• 5 000 euros au titre de la perte de clientèle liée à la disparition du fonds de commerce ;

soit à titre principal, une somme totale de 145 872,10 euros en réparation du préjudice subi du fait du trouble de jouissance du local loué comprenant l’indemnisation de la perte d’exploitation et des charges supportées sur la période du 1^er octobre 2016 au 31 mars 2017 ;

— soit, à titre subsidiaire, une somme totale de 141 657,10 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du trouble de jouissance du local loué par la SAS KOP comprenant l’indemnisation de la perte d’exploitation et des charges supportées sur la période du 1^er octobre 2016 au 31 mars 2017, déduction faite des loyers impayés si la cour considérait que l’exception d’inexécution n’était pas justifiée ;

— condamner M^me X au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions déposées et notifiées le 17 mars 2021, M^me B X demande à la cour de dire bien jugé et mal appelé, de rejeter toutes demandes, fins et conclusions de la SAS KOP et de la condamner à une indemnité de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Sur l’obligation de délivrance, elle expose que la SAS KOP n’a émis aucune observation sur les locaux lors de sa prise de possession des lieux en avril 2016 ; que suite aux orages des 27-28 mai et 24 juin 2016, elle a fait intervenir au plus vite des entreprises et la SAS KOP n’a rencontré aucune difficulté de jouissance partielle alors qu’il s’agissait pour M^me X d’une situation exceptionnelle occasionnée par des intempéries exceptionnelles : ces deux orages sont des cas de force majeure au sens de l’article 1148 du code civil. Elle précise que par courrier du 23 août 2016, la SAS KOP a donné congé en s’engageant à verser les loyers jusqu’au terme du contrat et n’a pas mentionné se trouver dans l’impossibilité d’exploiter.

Elle conteste les manquements qui lui sont reprochés ayant engagé des travaux en 2011 et 2015 et elle constate que ce sont les exploitants qui n’ont pas entretenu les locaux 'en bon père de famille'.

S’agissant des sommes que la SAS KOP lui réclame, elle observe que les chiffres comptables spécifiques à l’atelier d’Abrest qui n’était qu’un atelier de nettoyage et non un point de vente, ne sont pas connus et il n’est pas versé la moindre comptabilité analytique liée à cette exploitation. Ce n’est

pas un fonds de commerce en tant que tel, il ne reçoit pas de public, mais un atelier de blanchisserie avec des machines procédant au nettoyage, vendu avec les trois fonds de commerce disséminés sur le bassin Vichy-Cusset.

Il sera renvoyé pour l’exposé complet des demandes et moyens des parties à leurs dernières conclusions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 mars 2021.

MOTIFS

L’article 1722 du code civil dispose que si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.

L’article 1148 ancien du code civil prévoit qu’il n’y a lieu à aucuns dommages et intérêts lorsque, par suite d’une force majeure ou d’un cas fortuit, le débiteur a été empêché de donner ou de faire ce à quoi il était obligé, ou a fait ce qui lui était interdit.

En l’espèce, il sera rappelé que par courrier du 18 juillet 2016, la SAS KOP qui venait d’acquérir au mois d’avril 2016, les actifs de la SARL TEINTURERIES REUNIES DE VICHY dans le cadre d’un plan de cession, a invoqué les tempêtes de grêle intervenues sur la commune d’Abrest occasionnant un dégât des eaux entraînant la chute de la majorité du plafond des locaux, pour soutenir que les lieux n’étaient plus en mesure d’être exploités, et a sollicité au visa de l’article 1722 du code civil la résiliation du bail sans indemnité.

Le 28 juillet 2016, la bailleresse a répondu par le biais de son conseil qu’elle contestait l’impossibilité d’utiliser les lieux, soutenant qu’il s’agissait d’un prétexte pour mettre fin au bail et suggérait à la SAS KOP de donner congé dans le respect des formes.

Le 23 août 2016, la SAS KOP a récapitulé l’historique des relations entre les parties, à savoir :

— l’existence de l’acte authentique du 25 novembre 1999 entre M^me X et la société DES PRESSINGS DURANTHON aux droits de laquelle s’est trouvée la société TEINTURERIES REUNIES DE VICHY ;

— la procédure de redressement judiciaire de la société TEINTURERIES REUNIES DE VICHY et le plan de cession.

Elle a rappelé que le bail s’était ainsi poursuivi par tacite prolongation, qu’il pouvait prendre fin à tout moment moyennant congé devant être donné au moins six mois à l’avance. Puis, au visa de l’article L.145-9 du code de commerce, elle a indiqué exercer son droit à donner congé pour le 31 mars 2017, et a pris soin d’ajouter :

'La société KUNZ OPERATION PRESSING s’acquittera bien évidemment des loyers jusqu’à cette date'.

Contrairement à ce qu’a énoncé le tribunal, le preneur n’a pas, 'par application de l’article 1722 du code civil, choisi l’option de mettre un terme au bail, sans solliciter la réduction du loyer', puisqu’il a délivré congé le 23 août 2016, au visa de l’article L.145-9 du code de commerce en respectant un délai de préavis de six mois. Le bénéfice de la résiliation immédiate prévue par l’article 1722 du code civil avait été refusé par la bailleresse dans son courrier du 28 juillet 2016 qui estimait que le bien loué était exploitable.

La SAS KOP sera ainsi condamnée au paiement des loyers de novembre 2016 à mars 2021 comme elle s’y était engagée conformément à l’article 1728 du code civil, soit la somme de 4 215 euros.

Il convient dans un second temps de déterminer :

— si M^me X a manqué à son obligation de garantie de jouissance paisible à son preneur ;

— si la SAS KOP a subi un préjudice dans la jouissance des lieux jusqu’au 31 mars 2021 ;

— et si la SAS KOP justifie d’un préjudice indemnisable.

Le contrat de bail commercial (l’acte authentique du 25 novembre 1999) stipule en pages 2 et 3:

'Le preneur prendra ces locaux dans l’état où ils se trouveront au moment de l’entrée en jouissance, sans pouvoir exiger du bailleur aucune réparation ni remise en état, autres que celles qui seraient nécessaires afin que les lieux soient clos et couverts'.

'Pendant tout le cours du bail, le preneur s’oblige à maintenir l’intégralité des lieux loués en bon état de réparations locatives et d’entretien, la totalité des équipements et installations en parfait état de fonctionnement, et la devanture ainsi que les abords extérieurs du bien loué en excellent état de propreté. […] A l’expiration du bail, le preneur rendra l’intégralité des lieux loués en bon état de réparations, d’entretien et de fonctionnement.'

La SAS KOP invoque un manquement à l’obligation de délivrance d’un local clos et couvert, M^me X ne pouvant se prévaloir de la force majeure au vu de ses manquements antérieures aux intempéries.

La SAS KOP se prévaut d’un courrier adressé à M^me X par la SARL TEINTURERIES REUNIES DE VICHY en juillet 2011, courrier réitéré en octobre 2011 (le premier courrier n’ayant pas été reçu) dans lequel il était dénoncé 'des faiblesse de la toiture’ à la suite d’orages et l’existence d’infiltrations : il était demandé l’intervention d’un couvreur.

En 2015, un nouveau courrier était adressé à M^me X dans lequel il était dénoncé des fuites au niveau de la toiture du bâtiment, une partie du plafond s’étant écroulée.

Toutefois, M^me X justifie avoir fait réaliser des travaux sur la toiture en décembre 2011 à hauteur de 2 173,08 euros, et en novembre 2015 à hauteur de 551 euros (réparation solin de gargouille donnant dans le pressing).

Il n’est versé aucune autre pièce pour établir l’existence de désordres antérieures aux intempéries permettant d’affirmer que M^me X n’aurait pas respecté son obligation de délivrance d’un local clos et couvert.

Parallèlement M^me X a versé aux débats des articles de presse relatant la violence des phénomènes météorologiques s’étant abattus sur l’agglomération vichyssoise (la commune d’Abrest y compris) les 28 mai et 24 juin 2016. Il est notamment fait état de caves et de rues immédiatement inondées, des bouches d’égout obstruées par les grêlons tombés en masse, et de plus de 200 interventions des secours dans la même nuit. Il est utilisé l’expression des 'trombes d’eau et de grêle’ pour décrire le phénomène.

L’existence même de ces orages n’est pas contestée par la SAS KOP. Et contrairement à ce qu’elle prétend, elle ne justifie nullement que les dégâts occasionnés les jours d’orage sont la conséquence d’un mauvais entretien de la couverture. L’ampleur de la première tempête de grêle suivie d’une seconde tempête quelques semaines après permet d’affirmer que ces phénomènes constituent un cas

de force majeure.

Par la suite, M^me X justifie avoir réalisé les démarches pour procéder aux réparations nécessaires : ainsi elle a accepté un devis le 6 juillet 2016 de l’EURL BLAIRY à hauteur de 19 500 euros (la facture est en date du 21 décembre 2016). L’EURL BLAIRY a dans un premier temps, mis hors d’eau la toiture par la pose d’un pare-pluie, écran de sous-toiture.

M^me X a également fait intervenir l’entreprise GUNES pour enlever les plaques du plafond : la facture est en date du 8 juillet 2016 et le gérant de cette société a indiqué par écrit le 18 août 2016 avoir remplacé les plaques du faux plafond endommagées suite aux dégâts des eaux des 28 mai et 24 juin 2016, travaux réalisées du 30 juin au 8 juillet 2016.

Ces interventions ont été réalisées dans des délais raisonnables au vu de l’ampleur du phénomène météorologique qui a nécessairement mobilisé l’ensemble des entreprises de ce secteur d’activité.

L’EURL BLAIRY a mentionné sur sa facture de décembre 2016 que les traces d’eau présentes sur la vieille laine de verre et sur le faux plafond ne venaient pas de l’écran sous-toiture, mais de l’humidité présente dans le bâtiment dû au manque de ventilation et de la laine de verre gorgée d’humidité.

En présence d’un cas de force majeure, M^me X ne peut ainsi être condamnée à des dommages et intérêts pour non respect de son obligation de délivrance.

A titre surabondant, la cour adopte les motifs du tribunal sur la question de la preuve du préjudice invoqué par la SAS KOP. Le tribunal a énoncé qu’aucune comptabilité afférente à cet établissement n’était versée aux débats, sinon des factures sans aucun rattachement avec l’atelier d’Abrest alors que la SAS KOP exploite quatre fonds de commerce exerçant des activités de pressing-blanchisserie sur l’agglomération vichyssoise.

En effet, pour justifier de son préjudice, elle a établi une fiche récapitulative de ses charges pour chaque mois, de juillet 2016 à mars 2017, incluant des frais de sous-traitance, des frais de dépenses salariale et les autres charges.

Quant aux pertes d’exploitation, aucun élément de comptabilité n’est versé aux débats.

Il y lieu dans ces circonstances, de confirmer le jugement par motifs en partie substitués, en ce qu’il a débouté la SAS KOP de ses demandes indemnitaires.

Il sera constaté que M^me X n’a pas fait appel incident du rejet de sa demande d’indemnisation des dégradations locatives à l’encontre du preneur.

Partie succombante, la SAS KOP sera condamnée aux dépens d’appel, mais l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire,

Constate l’intervention volontaire de la SELARL MJ ALPES mandataire judiciaire et de la SELARL AJ E & ASSOCIES administrateur judiciaire représentant la SAS KUNZ OPERATION PRESSING placée en redressement judiciaire ;

Confirme dans la limite de sa saisine et par motifs en partie substitués, le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a constaté que l’immeuble loué avait été partiellement détruit par cas fortuit et que les parties avaient opté pour la résiliation du bail ;

Statuant à nouveau sur ce point ;

Constate que le bail a été résilié au 31 mars 2017 par la délivrance d’un congé le 23 août 2016 par la SAS KUNZ OPERATION PRESSING ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Dit n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SAS KUNZ OPERATION PRESSING représenté par la SELARL MJ ALPES mandataire judiciaire et la SELARL AJ E & ASSOCIES administrateur judiciaire aux dépens d’appel.

Le Greffier, Le Président,