Cour d'appel de Versailles, 12ème chambre, 3 septembre 2013, n° 12/04215

COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

DR

Code nac : 30B

12^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 03 SEPTEMBRE 2013

R.G. N° 12/04215

AFFAIRE :

SNC YABAS

C/

XXX

Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 21 Mai 2012 par le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 10/02556

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Christophe DEBRAY M^e Pierre GUTTIN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TROIS SEPTEMBRE DEUX MILLE TREIZE,

La cour d’appel de VERSAILLES, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SNC YABAS

N° SIRET : 483 61 8 2 94

XXX-Centre Commercial Les Mortefontai

nes

XXX

Représentant : M^e Christophe DEBRAY de la SCP DEBRAY CHEMIN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES – N° du dossier 12000297

Représentant : M^e Charles Edouard BRAULT du cabinet BRAULT, Plaidant, avocat au barreau de PARIS susbstitué par M^e SEFRAOUI

APPELANTE

****************

XXX

N° SIRET : 483 67 4 3 13

XXX

XXX

Représentant : M^e Pierre GUTTIN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 623 – N° du dossier 12000457

Représentant : M^e Pierre-Louis ROYER, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 1508- substitué par M^e Maillard

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 18 Juin 2013 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant M^me Dominique ROSENTHAL, Présidente chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Dominique ROSENTHAL, Président,

Madame Marion BRYLINSKI, Conseiller,

Madame Isabelle ORSINI, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Monsieur Alexandre GAVACHE,

Vu l’appel interjeté le 14 juin 2012, par la société Yabas d’un jugement rendu le 21 mai 2012 par le tribunal de grande instance de Pontoise qui a :

* dit que le loyer du bail commercial du 19 janvier 2006 n’a pas été valablement révisé par courrier du 10 juin 2009,

* dit que la société Yabas est redevable des Y locatives afférentes au bail,

* déclaré valable le commandement de payer du 8 janvier 2010, à hauteur de la somme de 2.930 euros,

* constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 19 janvier 2006 sont réunies à la date du 9 février 2010,

* condamné la société Yabas à payer à la Sci Cynthia la somme de 2.930 euros au titre de la provision à valoir sur les Y pour la période de juin à octobre 2009,

* autorisé la société Yabas à s’acquitter de la somme de 2.930 euros en huit mensualités d’un égal montant, en plus du loyer et des Y courants, dit que le paiement de la première de ces mensualités devra intervenir au plus tard le 30 du mois calendaire suivant celui de la signification du jugement et les suivantes au plus tard le 30 de chacun des mois suivants,

* suspendu durant ce délai de huit mois la réalisation et les effets des clauses de résiliation et dit que la clause résolutoire ne jouera pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le jugement,

* dit qu’à défaut d’un seul acompte ou d’un seul des loyers et Y courants à leur échéance, l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible, les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt, la clause résolutoire produira son plein et entier effet, il pourra être procédé à l’expulsion de la société Yabas et de tous occupants de son chef, il pourra être procédé à la séquestration des meubles,

* condamné, dans cette hypothèse, la société Yabas au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en cours résultant du bail, Y et taxes en sus, à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire, soit au 9 février 2010 et jusqu’à la libération effective des lieux,

* condamné la société Yabas à payer à la Sci Cynthia la somme de 16.209,81 euros au titre des Y locatives 2009 et 2010, sous déduction des provisions payées,

* autorisé la société Yabas à s’acquitter de cette somme de 16.209,81 euros en huit mensualités d’un égal montant, en plus du loyer et des Y courants,

* dit que le paiement de la première de ces mensualités devra intervenir au plus tard le 30 du mois calendaire suivant celui de la signification du jugement et les suivantes au plus tard le 30 de chacun des mois suivants et qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité l’ensemble de la dette deviendra immédiatement exigible,

* condamné la société Yabas payer à la Sci Cynthia la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens;

Vu les dernières écritures en date du 15 mai 2013, par lesquelles la société Yabas, poursuivant l’infirmation de la décision déférée, demande à la cour de:

*la déclarer recevable et bien fondée en son opposition à commandement visant la clause résolutoire signifié le 8 janvier 2010,

* constater que le bail ne prévoit le paiement d’aucune charge en sus du loyer,

* débouter la Sci Cynthia de ses demandes et déclarer le commandement nul et de nul effet,

à titre subsidiaire:

* lui accorder un délai de 12 mois à compter de la signification de la décision à intervenir pour procéder au règlement des sommes qui s’avéreraient exigibles,

* suspendre pendant le cours du délai octroyé, les effets de la clause résolutoire,

pour le surplus:

* confirmer le jugement en ce qu’il a constaté que le loyer n’a fait valablement l’objet d’aucune révision,

* confirmer le jugement en ce qu’il a constaté qu’elle est à jour de ses loyers et dépôt de garantie,

en tout état de cause,

* condamner la Sci Cynthia au paiement de la somme de5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens;

Vu les dernières écritures en date du 16 avril 2013, aux termes desquelles la société Cynthia prie la cour de:

* confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré,

* débouter la société Yabas de ses demandes,

* condamner la société Yabas au versement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de la procédure;

SUR CE, LA COUR,

Considérant que, pour un exposé complet des faits et de la procédure, il est expressément renvoyé au jugement déféré et aux écritures des parties; qu’il convient de rappeler que :

* suivant acte sous seing privé du 14 octobre 2005, la Sci les Mortefontaines a cédé à la société Yabas un fonds de commerce de débit de boissons, brasserie, loto, presse, débit de tabac situé au centre commercial de Deuil la Barre (95) XXX, moyennant le prix de 300.000 euros,

* par acte sous seing privé du 19 janvier 2006, la Sci les Mortefontaines a consenti à la société Yabas un bail commercial portant sur les locaux à compter du 16 octobre 2005, moyennant un loyer annuel de 24.696,74 euros X taxes et X Y,

* la Sci Cynthia a acquis de la Sci les Mortefontaines le bien immobilier en juin 2009,

* le 8 janvier 2010, la Sci Cynthia a fait délivrer à la société Yabas un commandement de payer visant la clause résolutoire, portant sur la somme de 6.611 euros au titre d’un solde de loyers, Y et Tva des mois de juin à octobre 2009 et de la révision du dépôt de garantie,

* le 2 mars 2010, la Sci Cynthia a assigné la société Yabas devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Pontoise,

* le 19 mars 2010, la société Yabas a formé opposition à commandement et assigné la société Cynthia devant le tribunal de grande instance de Pontoise,

* par ordonnance du 26 mai 2010, le juge des référés a ordonné le renvoi de l’affaire devant le tribunal saisi au fond,

* les deux instances ont été jointes;

Sur la révision du loyer:

Considérant que ne sont pas remises en cause devant la cour les dispositions du jugement entrepris qui ont retenu que le bail du 19 janvier 2006 n’avait pas été révisé par le courrier du 10 juin 2009;

que le jugement déféré sera confirmé sur ce point;

Sur les Y locatives:

Considérant que la société Yabas, faisant valoir que le bail a été consenti moyennant un loyer annuel de 24.696,74 euros, X taxes et X Y, soutient qu’il ne contient aucune disposition relative aux éventuelles Y qui incomberaient au preneur, la convention locative précisant simplement que celui-ci est tenu d’acquitter ses contributions personnelles, mobilières, taxe professionnelle et autres, taxes relatives aux lieux loués à l’exclusion de la taxe foncière;

qu’en l’absence de clause contractuelle de Y incombant au preneur, elle conteste devoir une quelconque somme au titre de Y locatives;

qu’elle relève que le mode de répartition des Y récupérables n’est pas davantage prévu par le bail;

qu’elle ajoute que toutes les obligations non listées dans le bail comme transférées au locataire demeurent à la charge du bailleur;

qu’en tant que de besoin, elle soutient s’être acquittée de toutes ses consommations d’électricité afférentes aux lieux loués, le contrat de souscription à Edf étant à son nom;

qu’elle fait enfin valoir qu’en l’absence de mention expresse d’une provision pour Y dans le bail les avis d’échéances émis par la Sci Cynthia sont erronés en ce qu’ils mettent à sa charge une provision ;

qu’elle en conclut à la nullité du commandement et au débouté des demandes de la Sci Cynthia;

mais considérant que si le bail est consenti moyennant un loyer annuel 'X TAXES et X Y', termes figurant en lettres majuscules, la société Yabas qui n’a jamais remis en question son obligation de payer les taxes en sus du loyer, ne saurait contester que la clause 'Loyer’ du bail, qui n’est pas susceptible d’interprétation, ne s’entend pas d’un loyer 'toutes Y comprises', de sorte que la société locataire est redevable des Y locatives afférentes aux parties communes et aux services communs de l’immeuble dont elle a l’usage et dont elle bénéficie, relevant du chauffage, de la consommation d’eau;

que dans ces circonstances, la Sci Cynthia est fondée à poursuivre le remboursement des Y communes afférentes aux locaux donnés à bail;

que même en l’absence d’une clé de répartition des Y inscrite au contrat de bail, le preneur doit supporter ces Y au prorata de la surface louée;

considérant par ailleurs, que la Sci Cynthia verse aux débats les récapitulatifs des Y de copropriété pour les années 2009 et 2010, faisant ressortir des Y locatives récupérables à hauteur de la somme de 6.385,68 euros pour 2009, à hauteur de la somme de 9.824,13 euros pour 2010 (eau, chauffage);

considérant dès lors, que le commandement de payer du 8 janvier 2010, est valable à hauteur de la somme de 2.930 euros correspondant au montant de la provision pour Y impayées portant sur la période de juin à octobre 2009;

que la société Yabas a été justement condamnée à payer à la société Cynthia la somme de 16.209,81 euros au titre des Y locatives dues pour les années 2009 et 2010, sauf à déduire le montant des provisions payées;

considérant que le premier juge a pertinemment accordé à la société Yabas un délai de paiement de huit mois et suspendu les effets de la clause résolutoire, selon les termes qu’il a précisés au dispositif de sa décision, la Sci Cynthia ne pouvant opposer la clause du bail par laquelle la société locataire aurait renoncé à obtenir des délais de grâce ; qu’en effet, cette stipulation contraire aux dispositions des articles 1244-1 et 1244-2 du code civil est, au visa de l’article 1244-3 du même code, réputée non écrite;

considérant par voie de conséquence que la décision déférée sera confirmée en toutes ses dispositions;

Sur les autres demandes:

Considérant que l’équité ne commande pas, en l’espèce, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre de la procédure d’appel; que la société Yabas qui succombe en son recours doit supporter la charge des dépens;

PAR CES MOTIFS

Statuant par décision contradictoire

Confirme en toutes ses dispositions le jugement déféré,

Dit n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel,

Rejette toutes autres demandes,

Condamne la société Yabas aux dépens d’appel et dit que ceux-ci pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

signé par M^me Dominique ROSENTHAL, Président et par Monsieur GAVACHE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le GREFFIER, Le PRESIDENT,