Cour de cassation, Chambre civile 3, 17 décembre 2008, 07-20.450, Publié au bulletin

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 15 mars 2007), que, par acte notarié du 4 avril 2003, M. X… et M^me Y… ont vendu aux époux Z… un immeuble à usage d’habitation ; que s’étant aperçus que le bois des charpentes était attaqué par des insectes xylophages, les acquéreurs ont assigné les vendeurs pour obtenir une réduction du prix et des dommages-intérêts ;

Attendu que M. X… et M^me Y… font grief à l’arrêt d’accueillir cette demande, alors, selon le moyen, que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même ; qu’en décidant néanmoins que la présence de parasites constituait un vice caché affectant l’immeuble vendu, après avoir pourtant constaté que, dans l’acte de vente en date du 4 avril 2003, M. X… et M^me Y… avaient déclaré que, dans les mois ayant suivi leur acquisition, il avait été constaté la présence d’insectes ennemis des bois dans une partie de la charpente de la maison, que des travaux de remise en état destinés à l’éradication de ces insectes avaient été réalisés, que la copie des factures des deux entreprises ayant exécuté les travaux, en date des 9 mars et 3 mai 1989, demeurait annexée à l’acte et que lesdites factures mentionnaient que les travaux n’étaient garantis que pour une durée de dix ans, ce dont il résultait que l’attention des époux Z… avait été attirée sur le risque d’un retour des parasites et qu’il leur appartenait de faire preuve d’une prudence élémentaire en s’assurant de l’éradication définitive de ces parasites, la cour d’appel a violé l’article 1642 du code civil ;

Mais attendu qu’ayant relevé que si, dans l’acte de vente, le vendeur avait déclaré que dans les mois ayant suivi son acquisition, il avait été constaté la présence d’insectes ennemis des bois dans une partie de la charpente et si des travaux de remise en état destinés à leur éradication avaient été réalisés en 1989, les travaux n’étaient garantis que pour une durée de dix ans, que la charpente se trouvait au moment de la vente en mauvais état à la suite d’une infestation quasi généralisée due aux insectes à larves xylophages, qui avait dégradé de nombreux éléments dont beaucoup étaient à la limite de la rupture et qui s’étendait à des lames du parquet du plancher des combles et à des solives, la cour d’appel, qui a retenu qu’il ne pouvait être imposé aux acquéreurs de soulever la laine de verre qui recouvrait les bois de la charpente pour voir les pièces dégradées, a caractérisé l’existence d’un vice caché affectant les éléments essentiels de la structure de l’immeuble au moment de la vente ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne, ensemble, M. X… et M^me Y… aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X… et de M^me Y… et les condamne, ensemble, à payer aux époux Z… la somme de 2 500 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé à l’audience publique du dix sept décembre deux mille huit par M. Cachelot, conseiller le plus ancien faisant fonction de président, conformément à l’article 452 du code de procédure civile.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Richard, avocat aux Conseils pour M. X… et M^me Y….

IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt attaqué d’avoir dit que Monsieur Jean-Pierre X… et Madame Dominique Y… sont tenus envers Monsieur et Madame Z… à la restitution d’une partie du prix de vente de l’immeuble qu’ils leur ont vendu, ainsi qu’au paiement de dommages-intérêts, puis d’avoir ordonné une mesure d’expertise en confiant pour mission à l’expert de donner son avis sur la réduction du prix de vente du bien susceptible d’être mise à la charge de Monsieur X… et de Madame Y… ;

AUX MOTIFS QUE, dans l’acte de vente, le vendeur a déclaré que, dans les mois ayant suivi son acquisition, il avait été constaté la présence d’insectes ennemis des bois dans une partie de la charpente de la maison, que des travaux de remise en état destinés à l’éradication de ces insectes avaient été réalisés et que la copie des factures des deux entreprises les ayant exécutés en date des 9 mars et 3 mai 1989 demeuraient annexées à l’acte ; que, néanmoins, lesdits travaux n’étaient garantis que pour une durée de dix ans et qu’il ressort du rapport d’expertise amiable susmentionné que le traitement curatif appliqué en 1989 n’avait pas été réalisé conformément aux prescriptions techniques en vigueur, qu’il n’avait pas été procédé au bûchage nécessaire pour tester la résistance mécanique des bois dégradés, que la charpente se trouve eu mauvais état à la suite d’une infestation quasi généralisée duc aux insectes à larves xylophages, que cette infestation a dégradé de nombreux éléments dont beaucoup sont à la limite de la rupture, que des lames du parquet du plancher des combles et des solives sont infestées, que beaucoup d’éléments fortement dégradés, qui avaient perdu de leur résistance mécanique, ont dû être renforcés par les époux Z… et que la charpente va tenir quelques années en place mais devra être à plus ou moins long terme être entièrement remplacée par des bois neufs ; qu’il en résulte que le bien vendu est atteint de vices affectant les éléments essentiels de sa structure qui diminuent tellement l’usage d’habitation auquel il est destiné que les époux Z… n’auraient donné qu’un moindre prix s’ils les avaient connus ; que les bois de la charpente se trouvaient couverts de laine de verre et que les consorts X…-Y… prétendent vainement qu’il aurait incombé aux époux Z… de soulever cet isolant pour voir les pièces dégradées, alors qu’il ne peut être imposé à l’acquéreur d’un bien immobilier de procéder à de telles investigations techniques ; que les vices étaient donc cachés ; que M. B… rapporte que le bruit caractéristique des larves en activité ne pouvait être ignoré par la personne qui occupait précédemment la chambre située juste en dessous des combles ; qu’il s’ensuit que les consorts X…-Y…, qui étaient domiciliés dans les lieux et connaissaient la présence des insectes à raison du bruit par eux produit et qui, de surcroît, savaient que le traitement par eux mis en oeuvre quatorze années avant la vente n’était garanti que durant dix ans, alors surtout qu’ils sont respectivement pharmacien et médecin, ne peuvent se prévaloir de la clause d’exonération de la garantie des vices stipulée, à l’acte de vente ; que de ce qui précède, il résulte que les consorts X…-Y… sont tenus à la fois de la garantie des vices cachés affectant le bien vendu et, par application de l’article 1646 du code civil, de tous dommages-intérêts ;

ALORS QUE le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même ; qu’en décidant néanmoins que la présence de parasites constituait un vice caché affectant l’immeuble vendu, après avoir pourtant constaté que, dans l’acte de vente en date du 4 avril 2003, Monsieur X… et Madame Y… avaient déclaré que, dans les mois ayant suivi leur acquisition, il avait été constaté la présence d’insectes ennemis des bois dans une partie de la charpente de la maison, que des travaux de remise en état destinés à l’éradication de ces insectes avaient été réalisés, que la copie des factures des deux entreprises ayant exécuté les travaux, en date des 9 mars et 3 mai 1989, demeurait annexée à l’acte et que lesdites factures mentionnaient que les travaux n’étaient garantis que pour une durée de dix ans, ce dont il résultait que l’attention de Monsieur et Madame Z… avait été attiré sur le risque d’un retour des parasites et qu’il leur appartenait de faire preuve d’une prudence élémentaire en s’assurant de l’éradication définitive de ces parasites, la Cour d’appel a violé l’article 1642 du Code civil.