Tribunal administratif de Montreuil, 22 décembre 2015, n° 1510272

TRIBUNAL ADMINISTRATIF

DE MONTREUIL

N°1510272

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SCI 48 RUE DE LA REPUBLIQUE

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M^me X

Juge des référés

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Ordonnance du 22 décembre 2015

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54-035-02

C

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le juge des référés Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire complémentaire, enregistrés les 9 décembre 2015 et 21 décembre 2015, la SCI XXX, représentée par l’association Vatier et associés, demande au juge des référés :

1°) d’ordonner, sur le fondement des dispositions de l’article L. 521-1 du code de justice administrative, la suspension de la décision du 1^er décembre 2015 du maire de Saint-Denis ayant interdit de pénétrer, d’habiter à tous les occupants et d’utiliser tous les locaux commerciaux de l’ensemble immobilier situé XXX à Saint-Denis (93200), parcelle cadastrée XXX, jusqu’à ce qu’il soit statué au fond sur la légalité de cette décision ;

2°) d’enjoindre au maire de Saint-Denis de permettre l’accès aux locaux commerciaux appartenant à la SCI XXX à compter de la décision à intervenir, sous astreinte de 200 euros par jour de retard ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Saint-Denis une somme de 3000 euros au titre de l’article L.761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— la condition d’urgence est remplie car les loyers des trois lots à usage commercial du bâtiment A et du lot à usage d’habitation dont elle est propriétaire dans le bâtiment A constituent les seules ressources qui lui permettent de rembourser les prêts qu’elle a dû souscrire, de payer la taxe foncière et de participer au financement des prescriptions imposées par l’arrêté de péril ;

— l’urgence est aussi constituée par la seule atteinte à son droit de propriété ;

— l’expertise est entachée d’irrégularité car l’expert a interdit aux copropriétaires de participer contradictoirement aux opérations d’expertise dans les bâtiments autres que le bâtiment C, au motif d’un prétendu danger qui n’existait pas ;

— le maire a commis une erreur de droit en fondant son arrêté sur les articles L. 511-1 et suivants et R. 511-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation car la source du péril résulte d’une cause extérieure au bâtiment, à savoir l’assaut du 18 novembre 2015 de sorte qu’il aurait dû agir sur le fondement de ses pouvoirs de police générale ;

— l’arrêté est entaché d’erreur de fait car si l’on peut admettre que les structures du bâtiment C présentent un état de péril imminent, rien ne permet de l’établir pour les autres bâtiments qui n’ont pas fait l’objet de l’assaut, le maire n’établissant pas que l’assaut du 18 novembre 2015 aurait contribué à leur déstabilisation ;

— l’état d’insalubrité des bâtiments autres que le bâtiment C, à le supposer établi, ne constitue pas un état de péril au sens du code de la construction et de l’habitation et, s’agissant des bâtiments A et B, les désordres n’affectent que les cages d’escalier, dont les photographies ne montrent qu’un état de vétusté et non de péril imminent ; en outre, l’expert n’a pas cru devoir prescrire l’enlèvement des gravats de l’abri en fibro-ciment qui a été détruit pendant l’assaut dans la cour ;

— l’état de péril des bâtiments et encore moins leur état de péril imminent ne peut être démontré par des rapports datant de plus de quatre ans, aucun arrêté de péril ordinaire et moins encore de péril imminent n’ayant jusque là été pris par le maire ;

— l’interdiction générale portant sur l’ensemble des bâtiments autres que le bâtiment C est entachée d’erreur manifeste d’appréciation, notamment pour les locaux commerciaux de la société situés au rez-de-chaussée du bâtiment A, accessibles par la rue de la République, qui ne sont pas localisés sous l’escalier, alors que la rue de la République n’est actuellement plus fermée au public et que le bâtiment mitoyen du bâtiment C n’a jamais fait l’objet d’une mesure d’évacuation ;

— le maire ne pouvait prendre un arrêté de péril imminent en se fondant sur l’insalubrité des bâtiments sans détournement de procédure.

Par un mémoire en défense, enregistré le 21 décembre 2015, la commune de Saint-Denis, représentée par la SCP Seban et associés, conclut au rejet de la requête et à la condamnation de la SCI XXX à lui verser la somme de 3000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— la condition d’urgence n’est pas remplie car en ne produisant ni baux d’habitation, ni baux commerciaux, la SCI ne démontre pas le préjudice financier qu’elle invoque de même qu’elle n’établit pas ne pas avoir d’autres ressources que celles provenant de l’ensemble immobilier en question ;

— il y a bien urgence pour le maire à faire usage de ses pouvoirs de police, en raison de la dangerosité des lieux pour leurs occupants ;

— aucune erreur de droit n’a été commise par le maire en faisant usage des pouvoirs de police qu’il tient de l’article L. 511-3 du code de la construction et de l’habitation car la cause prépondérante de l’état de péril résulte de l’état des bâtiments eux-mêmes, dont le caractère dangereux a été constaté bien avant l’assaut du 18 novembre 2015 comme cela ressort des différents courriers et rapports rédigés entre 2001 et 2014 ;

— aucune erreur manifeste d’appréciation n’a été commise en raison de l’état de péril existant sur l’ensemble des autres bâtiments ;

— le rapport de l’expert commis par le tribunal est régulier dès lors que l’ensemble des copropriétaires ont été avertis dès le début des opérations d’expertise.

Vu :

— la requête n°1510271 enregistrée le 9 décembre 2015, par laquelle la SCI XXX demande l’annulation de l’arrêté du 1^er décembre 2015 du maire de Saint-Denis ;

— les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code général des collectivités territoriales ;

— le code de la construction et de l’habitation ;

— le code de justice administrative.

Le président du tribunal a désigné M^me X, vice-présidente, en application de l’article L. 511-2 du code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me X, juge des référés ;

— M^e Gravé, représentant la SCI XXX, qui conclut aux mêmes fins que sa requête par les mêmes moyens ; il soutient, en outre, que la condition d’urgence est bien remplie car la SCI XXX détient la moitié de la copropriété, le commerce de vêtements du rez-de-chaussée du bâtiment A représente la moitié de ses ressources, il s’agit d’une SCI familiale dont le gérant est M. Y qui tenait jusqu’en 2012 un commerce de fruits et légumes avant de louer l’emplacement aux vêtements Nina, la SCI n’a pas d’autres biens ; que le péril doit venir de l’immeuble lui-même, or le rapport de l’architecte du 20 novembre 2015 et le rapport de l’expert Canova sont insuffisants pour démontrer l’existence d’un péril imminent sur les bâtiments autres que le bâtiment C car, entre 2011 et 2015, certains travaux ont été faits comme la pose d’un portail devant le porche d’entrée ; que le maire ne pouvait prendre son arrêté de péril en se fondant sur un rapport d’insalubrité ; que l’arrêté de péril imminent doit être suspendu pour le bâtiment A dès lors qu’un simple arrêté de péril suffisait ;

— M. Y, fils du gérant de la SCI XXX, qui indique que les locaux commerciaux et les appartements détenus dans les bâtiments A, C et D sont les seuls biens appartenant à la SCI et représentent à eux seuls 50 % de la quote part de l’immeuble, que les travaux n’ont pas pu être faits car beaucoup de copropriétaires ne peuvent pas payer, qu’il y a eu une assemblée générale au mois de mai 2014 qui a défini un planning de travaux à réaliser grâce aux subventions qui seront perçues dans le cadre de l’opération d’amélioration de l’habitat mais tout a été stoppé à cause de l’arrêté de péril imminent ;

— M^e Croix, représentant la commune de Saint-Denis, qui conclut aux mêmes fins que ses précédentes écritures par les mêmes moyens ; il soutient, en outre, que l’urgence n’est pas démontrée pour la SCI car celle-ci doit continuer à percevoir les loyers de ses baux commerciaux nonobstant l’arrêté de péril imminent et l’extrait K bis de la SCI indique comme objet social « location de terrains et d’autres biens » ; que si aucun arrêté de péril n’a été pris pour le bâtiment mitoyen du bâtiment C, c’est parcequ’il est suffisamment en bon état pour ne pas avoir été trop fragilisé par l’assaut du 18 novembre 2015 ; que la cause prépondérante de l’état de péril de l’immeuble est bien son état antérieur et les conclusions de l’expert concluant à l’existence d’un péril imminent sur l’ensemble des bâtiments sont incontestables ; qu’antérieurement à l’assaut, c’est le syndic lui-même qui a demandé qu’un arrêté de péril soit pris sur l’ensemble de la copropriété, la cour étant dans un état déplorable, les corniches et les souches des cheminées risquant de tomber et le mur du fond de la cour risquant de s’effondrer à cause d’une large fissure ; que l’arrêté de péril est ainsi fondé sur un état reconnu par le copropriété elle-même, qui a missionné le cabinet Urbanis ; qu’il n’y a pas eu de cumul des procédures, le pré-rapport d’insalubrité a été transmis à l’expert à titre d’information ;

La clôture de l’instruction a été prononcée à l’issue de l’audience.

Sur les conclusions présentées au titre de l’article L. 521-1 du code de justice administrative :

1. Considérant qu’aux termes de l’article L. 521-1 du code de justice administrative : « Quand une décision administrative, même de rejet, fait l’objet d’une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d’une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l’exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l’urgence le justifie et qu’il est fait état d’un moyen propre à créer, en l’état de l’instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision (…) » ; qu’aux termes de l’article L. 522-1 dudit code : « Le juge des référés statue au terme d’une procédure contradictoire écrite ou orale. Lorsqu’il lui est demandé de prononcer les mesures visées aux articles L. 521-1 et L. 521-2, de les modifier ou d’y mettre fin, il informe sans délai les parties de la date et de l’heure de l’audience publique (…) » ; qu’aux termes du premier alinéa de l’article R. 522-1 dudit code : “La requête visant au prononcé de mesures d’urgence doit (…) justifier de l’urgence de l’affaire » ;

2. Considérant que l’urgence justifie que soit prononcée la suspension d’un acte administratif lorsque l’exécution de celui-ci porte atteinte, de manière suffisamment grave et immédiate, à un intérêt public, à la situation du requérant ou aux intérêts qu’il entend défendre ; qu’il appartient au juge des référés d’apprécier concrètement, compte tenu des justifications fournies devant lui, si les effets de l’acte litigieux sont de nature à caractériser une urgence justifiant que, sans attendre le jugement de la requête au fond, l’exécution de la décision soit suspendue ; que l’urgence s’apprécie objectivement et globalement, compte tenu de l’ensemble des circonstances de chaque espèce ;

Sur la condition de l’urgence :

3. Considérant qu’il résulte de l’instruction et, notamment, des échanges à la barre que la SCI XXX détient trois locaux commerciaux en rez-de-chaussée du bâtiment A, deux locaux commerciaux en rez-de-chaussée du bâtiment C situé XXX, deux logements dans le bâtiment A, un logement dans le bâtiment C et un logement dans le bâtiment D de l’ensemble immobilier situé XXX à Saint-Denis, représentant 50 % de la quote-part de l’immeuble ; qu’il n’est pas sérieusement contesté que depuis l’arrêté de péril imminent pris par le maire de Saint-Denis le 1^er décembre 2015, la SCI ne perçoit plus les loyers afférents aux baux d’habitation et aux baux commerciaux situés, notamment, dans le bâtiment A, alors que la location du commerce de vêtement du rez-de-chaussée de ce bâtiment représente 50 % de ses ressources ; qu’ainsi, cet arrêté porte atteinte de manière suffisamment grave et immédiate aux intérêts de la SCI XXX ; que la condition d’urgence doit donc être regardée comme étant remplie ;

Sur l’existence d’un moyen de nature à faire naître un doute sérieux sur la légalité de la décision attaquée :

4. Considérant qu’aux termes de l’article L. 511-3 du code de la construction et de l’habitation : « En cas de péril imminent, le maire, après avertissement adressé au propriétaire, demande à la juridiction administrative compétente la nomination d’un expert qui, dans les vingt-quatre-heures qui suivent sa nomination, examine les bâtiments, dresse constat de l’état des bâtiments mitoyens et propose des mesures de nature à mettre fin à l’imminence du péril s’il la constate. Si le rapport de l’expert conclut à l’existence d’un péril grave et imminent, le maire ordonne les mesures provisoires nécessaires pour garantir la sécurité, notamment, l’évacuation de l’immeuble. Dans le cas où ces mesures n’auraient pas été exécutées dans le délai imparti, le maire les fait exécuter d’office. En ce cas, le maire agit en lieu et place des propriétaires, pour leur compte et à leurs frais. Si les mesures ont à la fois conjuré l’imminence du danger et mis fin durablement au péril, le maire, sur le rapport d’un homme de l’art, prend acte de leur réalisation et de leur date d’achèvement. Si elles n’ont pas mis fin durablement au péril, le maire poursuit la procédure dans les conditions prévues à l’article L. 511-2 » ; que l’article L. 511-2 du même code définit les conditions applicables aux arrêtés de péril des immeubles menaçant ruine ;

5. Considérant que les pouvoirs ainsi reconnus au maire doivent être mis en œuvre lorsque le danger provoqué par un immeuble provient à titre prépondérant de causes qui lui sont propres ; qu’en outre, lorsque le maire agit sur le fondement de l’article L. 511-3 du code de la construction et de l’habitation en prenant un arrêté de péril imminent, il doit se borner à prescrire les mesures provisoires nécessaires pour garantir la sécurité des personnes et mettre fin à l’imminence du péril et, une fois ces mesures réalisées, si celles-ci n’ont pas mis fin durablement au péril, faire usage des pouvoirs qu’il détient en vertu de l’article L. 511-2 du même code en prenant un arrêté de péril ordinaire d’un immeuble menaçant ruine ;

6. Considérant qu’il résulte de l’instruction que l’ensemble immobilier situé sur la parcelle cadastrée XXX au XXX à Saint-Denis (93200) est composé de cinq bâtiments dénommés A, B, C, D et E organisés autour d’une cour et comprenant trente-huit logements et six commerces ; que le bâtiment A donne sur la rue de la République, le bâtiment B se trouve en fond de cour, les bâtiments C et D donnent sur la XXX et le bâtiment E fait l’angle entre la rue de la République et la XXX ; que l’accès des habitants à leurs logements se fait uniquement par un porche d’entrée situé XXX alors que les six commerces disposent d’entrées donnant sur la rue Corbillon et la rue de la République ; que l’accès aux quatre cages d’escalier se fait uniquement par la cour ;

7. Considérant que cet ensemble immobilier a fait l’objet d’un assaut le 18 novembre 2015 par les forces de l’ordre en raison de la présence dans le bâtiment C de personnes impliquées dans les attentats ayant frappé Paris et Saint-Denis le 13 novembre 2015 ; que l’expert désigné par le tribunal administratif de Montreuil a conclut le 25 novembre 2015 à l’existence d’un péril imminent sur cet ensemble immobilier ; que le maire de Saint-Denis a donc pris, le 1^er décembre 2015, un arrêté de péril imminent et a ordonné au syndicat des copropriétaires de prendre immédiatement, dès la notification de l’arrêté, la mesure portant interdiction de pénétrer et d’habiter à tous les occupants et d’utiliser tous les locaux commerciaux et, dans un délai de cinq jours à compter de la notification de l’arrêté, de prendre les mesures provisoires préconisées par l’expert consistant à poser un bâchage sur l’ensemble de la toiture des bâtiments C et D, à poser des fermetures étanches sur toutes les ouvertures de la cage d’escalier du bâtiment D donnant sur la toiture du bâtiment E adjacent, à installer un système d’alarme périmétrique dans l’enceinte des bâtiments et volumétrique si besoin, relié à une société de télésurveillance, à protéger les façades du bâtiment C côté XXX par la mise en œuvre d’une aire close par une entreprise spécialisée compte tenu de l’instabilité du bâtiment, à mettre en sécurité les lieux par la fermeture du mur mitoyen au parking privé de la parcelle 46 sur une hauteur de deux mètres minimum et à condamner par tout moyen les accès aux bâtiments sur rue et sur la cour commune ;

8. Considérant qu’il résulte de l’instruction et des échanges à la barre que l’ensemble immobilier du XXX avait antérieurement fait l’objet de nombreux courriers et rapports d’enquête entre les années 2001 et 2014 qui avaient signalé son état de dégradation très avancé ayant justifié son inscription en tant qu’immeuble ciblé dans l’OPAH-RU 2011-2015 ; qu’en particulier, le porche d’entrée a dû être étayé ainsi que plusieurs logements à la suite des effondrements de plafonds, ce qui a conduit le syndic à constater, par un courrier du 6 juin 2013, l’état de péril de l’immeuble ; que le dispositif d’accompagnement mis en place dans le cadre de l’OPAH-RU 2011-2015 a échoué, faute pour les copropriétaires d’avancer les fonds nécessaires aux travaux urgents ; qu’il résulte de ce qui précède que si la violence de l’assaut du 18 novembre 2015 a accru les risques d’effondrement de plusieurs composants de l’ensemble immobilier, le danger provoqué par celui-ci provient à titre prépondérant de causes qui lui sont propres ; que par son arrêté du 1^er décembre 2015 constatant le péril imminent, le maire de Saint-Denis s’est borné à ordonner des mesures provisoires qui devaient être réalisées à très bref délai, faute de quoi la commune se substituerait d’office aux copropriétaires ; que l’interdiction contestée d’utiliser, notamment, les locaux commerciaux et les logements du bâtiment A constitue ici une mesure provisoire prononcée dans le cadre de cet arrêté de péril imminent, pour garantir la sécurité des occupants le temps qu’il soit mis fin à l’imminence du danger ;

9. Considérant qu’il résulte des développements qui précèdent qu’aucun des moyens tirés de l’irrégularité des opérations d’expertise, dont les feuilles d’émargement ont été signées par les copropriétaires avertis par l’expert, de l’erreur de fait, de l’erreur de droit, de l’erreur manifeste d’appréciation et du détournement de procédure n’est de nature, en l’état de l’instruction, à faire naître un doute sérieux sur la légalité de l’arrêté du 1^er décembre 2015 du maire de Saint-Denis ; qu’il y a donc lieu de rejeter la requête de la SCI XXX, y compris ses conclusions à fin d’injonction et d’astreinte ;

Sur les conclusions présentées au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative :

10. Considérant que les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle aux conclusions de la SCI XXX dirigées contre commune de Saint-Denis qui n’est pas, dans la présente instance de référé, la partie perdante ; qu’il y a lieu en revanche, dans les circonstances de l’espèce, de condamner la SCI XXX à verser la somme de 1000 euros à la commune de Saint-Denis en application desdites dispositions ;

O R D O N N E

Article 1^er : La requête de la SCI XXX est rejetée.

Article 2 : La SCI XXX versera à commune de Saint-Denis, la somme de 1000 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : La présente ordonnance sera notifiée à la SCI XXX et à la commune de Saint-Denis.

Fait à Montreuil, le 22 décembre 2015.

Le juge des référés, Le greffier,

signé signé

A. X G. Bellebeau

La République mande et ordonne au préfet de la Seine-Saint-Denis, en ce qui le concerne et à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.