Tribunal judiciaire de Dax, 17 octobre 2023, n° 23/00196

PEPUBLIQUE FRANÇAISE AU POM DU PEUPLE FRANÇAIS EXTRAIT DES MINUTES DU GREFFE
DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX
Minute n° 23/272
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
du 17 OCTOBRE 2023
N° du dossier : N° RG 23/00196 – N° Portalis DBYL-W-B7H-C6F6
A l’audience publique des référés tenue le 19 Septembre 2023,
Nous, Madame AA MUSSILLON, Vice-Présidente, du tribunal judiciaire de DAX, juge des référés, assistée de Madame Cristine MARTINS, Greffier, aABs rendu la décision dont la teneur suit :
ENTRE:
Monsieur X Y
21 B rue Martin HAVEZ
59273 FRETIN Représenté par Maître Priscilla LE DANIEL-PIOVESAN de la SCP LE
DÁNIEL-PIOVESAN ET KEDIRI BONNY, avocat postulant, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN et Maître Eric DELFY de la SELARL VIVALDI
AVOCATS, avocat plaidant, avocat au barreau de LILLE
Madame Z Y
21 B rue Martin HAVEZ
59273 FRETIN Représentée par Maître Priscilla LE DANIEL-PIOVESAN de la SCP LE
DANIEL-PIOVESAN ET KEDIRI BONNY, avocat postulant, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN et Maître Eric DELFY de la SELARL VIVALDI
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AVOCATS, avocat plaidant, avocat au barreau de LILLE
ET:
S.A.R.L. GOELIA GESTION, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège 114 allée des Champs Elysées Immeuble l’Européen
91000 EVRY-COURCOURONNES Représentée par Maître Elisabeth DE BRISIS de la SCP DE BRISIS & DEL ALAMO, avocat postulant, avocat au barreau de DAX et Maître Julie JACQUOT de la SELARL AVOCADOUR, avocat plaidant avocat au barreau de PAU, substituée par Maître
Lucie CLAVERIE, avocat au barreau de PAU
Adelain on eelcutrire delivere le A/10/23 1
al ne DE Bris is face delivie le 17/10/23 à 1² LE PANIEL PIOVESAN

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EXPOSE DU LITIGE
Selon acte sous seing privé en date du 27 janvier 2013, Monsieur X Y et Madame Z Y ont consenti à la SARL GOELIA GESTION un bail commercial portant sur le logement n°D03 dans le cadre de l’exploitation d’une résidence de tourisme, situé au sein de l’ensemble immobilier dénommé "Résidence
Les Jardins de l’Oyat” à MIMÍZAN Plage (40), pour une durée de neuf ans et huit mois à compter du 1er février 2013, moyennant un loyer annuel minimum de 4014,19 euros TTC payable par quarts égaux et par trimestre échu,
Par courrier en date du 22 février 2022, la SARL GOELIA GESTION a informé Monsieur et Madame Y de son souhait de renouveler le bail pour une durée de neuf années selon les mêmes conditions de loyer minimum garanti.
Par acte du 5 mai 2022, Monsieur et Madame Y ont fait délivrer au preneur un commandement de payer visant la clause résolutoire et lui ont signifié leur refus de renouvellement du bail pour motif grave et légitime..
Par acte du 22 septembre 2022, Monsieur et Madame Y ont assigné la SARL GOELIA GESTION devant le président du tribunal judiciaire de MONT DE MARSAN, statuant en référé, aux fins de voir notamment constater la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties par l’effet de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de la société, outre sa condamnation au paiement de diverses sommes à titre provisionnel.
Par ordonnance de référe en date du 17 avril 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Mont de Marsan s’est déclaré incompétent au profit du juge des référés du tribunal judiciaire de Dax, sur le fondement du décret n°2021-1822 du 27 décembre 2021 modifiant la liste des tribunaux judiciaires à compétence départementale, au motif que ladite juridiction dispose d’une exclusivité de compétence en matière de baux commerciaux.
A l’audience du 19 septembre 2023, Monsieur et Madame Y représentés par leur conseil ont soutenu leurs demandes telles que développées dans leur acte introductif d’instance et leurs dernières conclusions N°2.
Ils ont sollicité de voir, au visa des articles 48 et 835 du code de procédure civile, 11.03 du code civil, et L 145-41 du code de commerce :
Sur la résiliation du bail et l’expulsion du preneur, juger que la société GOELIA GESTION ne s’est pas acquittée des causes du 1
commandement de payer du 5 mai 2022 dans le délai du mois qui lui était imparti, En conséquence,
- juger que le bail liant les parties est résilié de plein droit depuis le 7 juin 2022, ordonner l’expulsion de la société GOELIA GESTION et de tous occupants de son chef, le cas échéant avec le concours de la force publique,
- fixer en tant que de besoin et condamner la société GOELIA GESTION à payer ^à Monsieur et Madame Y une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 7 juin 2022 à la somme de 352,16 euros hors taxes, correspondant au montant du dernier loyer augmenté du montant des charges telles que stipulées au bail,
- condamner à titre provisionnel la société GOELIA GESTION au paiement de ladite indemnité d’occupation,
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Sur les condamnations provisionnelles à paiement, condamner la société GOELIA GESTION à payer à Monsieur et Madame Y, par provision, la somme de 2918,03 euros arrêtée au 5 mai 2022, En toute hypothèse, débouter la société GOELIA GESTION de l’ensemble de ses demandes, débouter la société GOELIA GESTION de ses demandes d’atermoiement et de suspension des effets de la clause résolutoire, condamner la société GOELIA GESTION à payer à Monsieur Madame Y la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, condamner la société GOELIA GESTION aux entiers dépens de la procédure, en ce compris les frais du commandement de payer du 5 mai 2022.
Aux termes de ses dernières conclusions n°2, la SARL GOELIA GESTION représentée par son conseil a demandé à la juridiction de :
Au fond, à titre principal, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, constater l’existence de contestations sérieuses,
En conséquence, débouter Monsieur et Madame Y de l’ensemble de leurs demandes, Au fond, à titre subsidiaire, vu les articles 1343-5 du code civil et L145-41 alinéa 2 du code de commerce, suspendre les effets du commandement de payer visant la clause résolutoire qui lui a été délivré le 5 mai 2022, lui accorder 4 mois de délais afin qu’elle se mette en conformité avec les termes du
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commandement, En tout état de cause,
- condamner in solidum Monsieur et Madame Y à payer à la société GOELIA GESTION la somme de 2500 euros sur fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner in solidum Monsieur et Madame Y aux entiers dépens.
MOTIFS DE LA DECISION
Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit que le bail sera résilié de plein droit à défaut de paiement des loyers, ou encore d’inexécution d’une seule des conditions du bail, dans le délai d’un mois après un commandement de payé ou une sommation d’exécuter, resté infructueux.
Par acte du 5 mai 2022, Monsieur et Madame Y ont fait délivrer à la SARL GOELIA GESTION un commandement de payer la somme de 2918,03 euros en principal (1560,03 euros au titre de loyers impayés, 333,40 euros pour la refacturation de la pose de détecteurs de fumée et du remplacement du lave-vaisselle, 1024,60 euros au titre des charges récupérables) et de réaliser certains travaux d’entretien au sein du logement, en visant la clause résolutoire.
Les bailleurs soutiennent que les causes du commandement en date du 5 mai 2022 n’ont pas été honorées dans le délai d’un mois imparti au preneur ; que, de ce fait, le contrat de location est résilié en application de la clause résolutoire contenue au bail ; que contrairement à ce qui est soutenu, il n’existe aucune contestation sérieuse.
La société GOELIA GESTION rétorque qu’il existe des contestations sérieuses sur
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l’ensemble des manquements allégués.
Selon les articles 834 et 835 du même code, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à
[aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. (…) Dans les
¡cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
Il entre dans les pouvoirs du juge des référés de constater l’application d’une clause résolutoire de plein droit, sans qu’il n’ait à relever l’urgence.
Il convient d’examiner, point par point, s’il existe des contestations sérieuses quant à la mise en oeuvre de la clause résolutoire.
Sur les impayés de loyers
Monsieur et Madame Y réclament la somme de 1560,03 euros au titre de loyers impayés. Ils affirment que la clause contractuelle prévue à l’article 6 du bail relative à la suspension des loyers en cas de force majeure interrompant l’activité touristique ou ne permettant pas une occupation effective et normale du logement pendant la saison touristique n’est pas applicable, et ce conformément à la jurisprudence de la Cour de Cassation; que rien ne fait obstacle au paiement des loyers y compris pour les périodes de fermetures administratives édictées dans le cadre de la lutte contre la pandémie covid-19.
La société GOELIA GESTION fait valoir qu’elle a appliqué la clause contractuelle de suspension et ou de réduction des loyers prévue en cas de force majeure car ses conditions étaient réunies ; qu’en effet, elle a dû cesser toute activité d’hébergement touristique entre le 14 mars 2020 et le 2 juin 2020 puis sur la période du 29 octobre 2020 jusqu’au mois de mai 2021, ce dont elle a informé l’ensemble des copropriétaires; que sur la deuxième période de restriction, elle a néanmoins versé 87,5 % du loyer annuel ce qui était largement plus favorable que ce qu’elle aurait dû verser; que la jurisprudence invoquée n’est pas applicable, la formulation de la clause étant différente au cas présent; qu’en présence d’une divergence d’interprétation, un débat au fond est nécessaire, ce qui constitue une contestation sérieuse. Elle souligne par ailleurs que la mauvaise foi des bailleurs caractérise également l’existence d’une contestation sérieuse ; qu’en effet, ces derniers invoquent un motif de résiliation du bail qui n’existe pas, dans le but unique d’éviter le paiement d’une indemnité d’éviction.
En l’espèce, il convient de relever que Monsieur et Madame Y ont été informés de la décision de la société GOELIA GESTION d’appliquer l’article 6 du contrat et de réduire les loyers versés en raison de l’épidémie de covid, contrairement à ce qu’ils soutiennent ; qu’ils n’ont du reste jamais contesté cette décision avant la délivrance du commandement de payer ; qu’il est par ailleurs exact que la formulation de la clause telle que prévue à l’article 6 du contrat ne correspond pas au cas tranché par la Cour de cassation ; que Monsieur et Madame Y n’expliquent pas en quoi cette clause serait inapplicable ; qu’en l’état, il existe une contestation sérieuse sur le paiement de cet arriéré de loyers.

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Sur les charges récupérables
Les bailleurs réclament la somme de 1024,60 euros dans le commandement de payer, sans détailler ni justifier de leur montant, et alors même qu’aucune réclamation préalable n’a eu lieu sur ce point; il n’est pas possible dans ces conditions de vérifier qu’il s’agit de charges récupérables par les bailleurs sur leur preneur conformément à la liste émanant du décret n°87-713 du 26 août 1987, en application de l’article 4-7 du bail.
Il existe donc une contestation sérieuse sur ce point.
Sur les sommes réclamées au titre de refacturations
Monsieur et Madame Y sollicitent le remboursement de la somme de
333,40 euros (40 euros pour les détecteurs de fumée et 293,40 euros pour le remplacement du lave vaisselle) ; ils indiquent que le lave vaisselle et les détecteurs fumée ne peuvent pas être qualifiés d’immeubles par destination au sens des articles 524 et 525 du code civil.
La société GOELIA GESTION soutient que la charge du remplacement d’équipements dits « immobiliers par destination » tel que l’électroménager ou des aménagements rendus nécessaires par une évolution des normes (détecteurs de fumée depuis la loi. ALUR du 26 mars 2014) sont à la charge du bailleur et ce conformément à l’article 4-3 du bail; que ces sommes, qui ont été facturées en 2015 et 2018, ont été payées par compensation sur les loyers, sans aucune contestation à l’époque.
Compte tenu de l’ancienneté des factures, de l’absence de contestation des bailleurs quant à la compensation opérée pendant plusieurs années, et de la discussion juridique quant à la nature du mobilier facturé, il convient de constater l’existence d’une contestation sérieuse sur ce point.
Sur les travaux d’entretien et de réparation
Monsieur et Madame Y, s’appuyant sur le procès-verbal de constat réalisé le 14 septembre 2021, soutiennent que les locaux n’étant pas entretenus, ne pouvaient pas être utilisés et loués conformément aux dispositions du bail, Ils exposent que le preneur ne justifie par aucune pièce avoir satisfait à cette obligation.
La société GOELIA GESTION rétorque que les travaux ont été effectués avant même de recevoir le commandement d’effectuer lesdits travaux litigieux dans le cadre de son programme d’entretien inter saison, que l’intégralité des désordres a été repris hormis des travaux injustifiés du fait que le matériel était en bon état ou non vétuste, que le 20 mai 2022, elle a adressé aux bailleurs des photos des travaux effectués.
Si le constat réalisé le 14 septembre 2021 fait ressortir que le logement était à cette date en mauvais état d’entretien et nécessitait des travaux de remise en état, cependant il n’a pas été réalisé de manière contradictoire ; par ailleurs les bailleurs n’ont pas été mis en demeure de réaliser les travaux avant la délivrance du commandement; enfin il ressort des photographies versées aux débats que le preneur a remis le logement en état.
Il existe donc également une contestation sérieuse sur ce point.
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Compte tenu des contestations sérieuses relevées, il n’y pas lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire et d’ordonner l’expulsion de la locataire.
Les bailleurs seront par conséquent déboutés de leurs demandes, et condamnés aux dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, AA MUSSILLON, juge des référés du tribunal judiciaire de Dax, statuant publiquement par mise à disposition au greffe de la décision, par décision contradictoire et en premier ressort,
DEBOUTONS Monsieur et Madame Y de leurs demandes,
Les CONDAMNONS à payer à la SARL GOELIA GESTION la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure Civile,
Les CONDAMNONS aux dépens,
La présente ordonnance à été signée le 17 octobre 2023, par Madame AA MUSSILLON, juge des référés, et par Madame Cristine MARTINS greffier, et portée
à la connaissance des parties par remise au greffe.
^LE ^PRÉSIDENT,зак и LE GREFFIER,
2 En conséquence, la République française mande et ordonne à tous les huissiers de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procu reurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous com mandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement
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