ARRÊT DU

13 Décembre 2021

CG/CR

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N° RG 20/00725

N° Portalis

DBVO-V-B7E-C2FN

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E.U.R.L. IF

C/

B P N

Y,

C F Y,

J H Y

— ------------------

GROSSES le

à

ARRÊT n°

COUR D’APPEL D’AGEN

Chambre Civile

LA COUR D’APPEL D’AGEN, 1ère chambre dans l’affaire,

ENTRE :

S.A.R.L. IF prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

RCS d'[…]

[…]

[…]

Représentée par M^e K L, avocat postulant inscrit au barreau du GERS et par M^e Jérôme HORTAL, avocat plaidant inscrit au barreau de TOULOUSE

APPELANTE d’un Jugement du TJ d’Auch en date du 16 Septembre 2020, RG 18/00452

D’une part,

ET :

Monsieur B P N Y

Né le […] à […]

De nationalité française

Conseiller funéraire

[…]

[…]

Monsieur C F Y

né le […] à […]

De nationalité française

[…]

[…]

[…]

Madame J H Y

née le […] à […]

De nationalité française

Cuisinière

[…]

[…]

Représentés par M^e Valérie DOUAT, avocate postulante inscrite au barreau du GERS et par M^e Florence POBEDA-THOMAS, avocate plaidante inscrite au barreau de TOULOUSE

INTIMES

D’autre part,

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue et plaidée en audience publique le 11 Octobre 2021, sans opposition des parties, devant la cour composée de :

Présidente : Claude GATÉ, Présidente de Chambre, qui a fait un rapport oral à l’audience

Assesseur : Cyril VIDALIE, Conseiller

qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée outre eux-mêmes de :

Benjamin FAURE, Conseiller

en application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, et après qu’il en a été délibéré par les magistrats ci-dessus nommés,

Greffière : Nathalie CAILHETON

ARRÊT : prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

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FAITS ET PROCEDURE

Par acte authentique du 17 janvier 2015, I A a consenti à la SARL IF (devenue EURL IF) une promesse unilatérale de vente, portant sur la pleine propriété d’un ensemble de terrains nus sis sur la commune de L’Isle Jourdain. Il était prévu le versement d’une indemnité d’immobilisation d’un montant de 50 000 € en cas de non levée de l’option dans les conditions et délais convenus.

La société IF n’a pas levé l’option.

Le 13 janvier 2016, I A a fait pratiquer une saisie attribution entre les mains de Maître X, notaire, qui avait séquestré cette somme sur une vente consentie par la SARL IF au profit d’un tiers.

Par jugement du 25 mai 2016, le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Toulouse, a déclaré cette saisie attribution nulle et ordonné sa mainlevée.

I A est décédée le […], laissant pour héritiers B Y, C Y et J Y. ( les consorts Y)

Par acte du 9 mai 2018, B Y, C Y, et J Y ont fait assigner, en leur qualité d’héritiers de I A, la SARL IF devant le tribunal judiciaire d’Auch afin de la voir condamnée à leur payer la somme de 50 000 € à majorer des intérêts au taux légal à compter du 13 janvier 2016, date de la saisie attribution pratiquée entre les mains de Maître X.

Par jugement du 16 septembre 2020, le Tribunal judiciaire d’ Auch a :

— condamné la société IF à payer à B Y, C Y et J Y la somme de 50 000 € au titre de la clause pénale ;

— dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 13 janvier 2016 ;

— condamné la société IF à payer à B Y, C Y et J Y la somme de 3000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile-condamné la société IF aux entiers

dépens

Le tribunal a notamment retenu :

Sur la condition suspensive :

La promesse de vente du 17 janvier 2015 reprenait la genèse du compromis signé en 2012 et visait les parcelles 860 ; 861; 865, 867, 868 et 4/6ème indivis en pleine propriété du lot 864, ces parcelles ayant la même origine de propriété que les parcelles vendues à M. Z et dont l’acte de vente reprenait l’existence de la servitude sur la parcelle B07 devenue parcelle 864.

Par ailleurs, un plan de bornage, établi à la demande de la société IF, était joint à l’acte du 17 janvier 2015 et indiquait que l’accès à la parcelle 301 ne pouvait se faire depuis la route départementale. Dès lors, la société IF ne peut affirmer que la pleine propriété de la parcelle B07 devenue 864 était une condition essentielle pour qu’elle procède à l’achat des autres parcelles et la condition suspensive incluse dans la promesse de vente était un événement futur et incertain qui ne pouvait viser la servitude de passage litigieuse déjà connue, mais d’éventuelles autres servitudes dont elle n’aurait pas été informée au jour de la signature le 17 janvier 2015. La condition suspensive relative à l’existence d’une servitude n’était donc pas réalisée.

Sur l’indemnité fixée à 50 000 € :

La promesse unilatérale comportait une clause pénale telle que qualifiée par les parties, au titre de laquelle la société IF s’est engagée à verser une somme forfaitaire en cas d’inexécution de ses obligations. Cette somme est partant due, la société IF ayant indiqué à M^me A qu’elle ne lèverait pas l’option avant le 23 décembre 2015 soit au delà de la date limite fixée par le compromis alors qu’aucune condition suspensive n’avait été réalisée.

Par déclaration du 6 octobre 2020, l’EURL IF a interjeté appel de la décision en visant tous les chefs du dispositif du jugement.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses uniques conclusions du 5 janvier 2021, l’EURL IF demande à la Cour de :

— réformer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire d’Auch en date du 16 septembre 2020

— statuant à nouveau, à titre principal, requalifier la clause stipulant une indemnité d’immobilisation dans la promesse unilatérale de vente authentique en date du 17 janvier 2015 en clause pénale ;

— constater la défaillance de la condition suspensive relative à l’absence de révélation de l’existence de servitudes conventionnelles ou légales à l’exception de celles qui auraient pu être déclarées dans la promesse unilatérale de vente authentique du 17 juin 2015

Ou si mieux n’aime la Cour,

— constater que la défaillance de la condition suspensive relative à l’absence de révélation de l’existence de servitudes conventionnelles ou légales à l’exception de celles qui auraient pu être déclarées dans la promesse unilatérale de vente authentique du 17 juin 2015 résultent d’une cause extérieure au bénéficiaire et surtout d’une faute du promettant ;

— constater qu’elle n’a commis aucune faute à l’origine de l’absence de la levée de l’option prévue à la promesse unilatérale de vente authentique en date du 17 janvier 2015,

en conséquence,

— débouter les consorts Y de l’ensemble de leurs demandes formulées à son encontre ;

À titre reconventionnel,

— condamner solidairement B Y, C Y et J Y à lui verser la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— condamner solidairement B, C et J Y à lui verser la somme de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement B, C et J Y aux entiers dépens avec distraction au profit de M^e K L sur son affirmation de droit en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que:

Sur l’impossibilité de lever l’option par le bénéficiaire de bonne foi

* le paragraphe concernant les conditions suspensives relatives à l’absence de servitude et hypothèque dans la promesse de vente du 17 janvier 2015, avait été rédigé de la sorte dès lors qu’aucune investigation ni opération de bornage, tel que précisé dans les termes du compromis de vente du 30 octobre 2012 et dans sa prorogation, n’avait été réalisée préalablement à la signature des actes ; la renumérotation de la parcelle BO 7 en BO 864 n’ayant été découverte que postérieurement à la signature de ces actes, elle avait alors pris connaissance du fait que cette parcelle indivise était en réalité frappée d’une servitude de passage conventionnelle, instituée par acte authentique du 25 février 1988 ;

* ainsi la non réalisation de la condition suspensive dans le délai imparti par la promesse de vente authentique, a pour effet d’entraîner la caducité de cette dernière empêchant qu’elle ne lève l’option ;

* C’est donc à tort que le premier juge a considéré comme acquise la connaissance de la renumérotation de la parcelle BO 7 en BO 864 ou que le plan de bornage joint à l’acte du 17 janvier 2015 indiquait que l’accès à la parcelle 301 ne pouvait se faire depuis la route départementale alors que la lecture dudit acte de vente ne faisait nullement mention d’un tel document ;

* Elle avait pour volonté de détenir la maîtrise totale exclusive avant revente des 6/6èmes de la parcelle indivise cadastrée section BO 864 avec l’assurance de l’absence de servitude, tel que déclaré par le promettant, raison pour laquelle, la condition suspensive en cause avait été incluse dans l’acte du 17 janvier 2015, de sorte que c’est à tort que les intimés ont soutenu que la servitude litigieuse grevant une parcelle ne faisait nullement l’objet de la promesse sauf à définitivement prouver que toutes les parties ignoraient la renumérotation de la parcelle litigieuse ;

* cet élément entraîne la caducité de la promesse unilatérale de vente authentique de manière automatique par le constat du caractère certain de la défaillance de la condition suspensive en application des dispositions de l’article 1176 du Code civil dans son ancienne rédaction applicable au cas d’espèce ;

Sur le rejet de l’argumentation des consorts Y

* Les consorts Y qui soutenaient dans le cadre des débats devant le juge de l’exécution que la servitude de passage litigieuse grevant la parcelle ne faisait nullement l’objet de la promesse, soutiennent désormais que l’appelante avait été parfaitement informée de l’existence d’une telle

servitude, démontrant ainsi leur mauvaise foi ou que, dans l’absolu, toutes les parties ignoraient la renumérotation de la parcelle cadastrée section BO 7 en section BO 864 ;

* De l’aveu même des héritiers de I A, cette dernière était parfaitement informée de l’existence de la servitude de passage puisque résultant de l’acte de vente du 25 février 1988 par ses parents au profit de M. D; une telle information conditionnant la vente des parcelles, aurait dû lui être dispensée ; en tout état de cause, il appartenait à I A de dispenser cette information lors de la signature du compromis de vente le 31 octobre 2012, afin de s’assurer des meilleures chances de succès de la vente de ses biens immobiliers ; à défaut, celle-ci a compromis elle-même la vente de ses parcelles ;

* Le 17 janvier 2015, elle avait d’abord signé la promesse de vente avec Madame A avant de signer l’achat des parcelles cadastrées 862 et 863, puis enfin signé la vente de la parcelle 863 à Monsieur Z, cet ordre chronologique ayant été conditionné par la volonté de Madame A de voir d’abord la société IF signer la totalité de ses engagements et expliquait qu’elle se soit assurée de l’absence de servitude, d’où l’inscription dans la promesse en cause de la condition suspensive précitée déterminante de l’engagement d’acquérir dès lors qu’elle souhaitait détenir les 6/6ème indivis ;

* Contrairement à ce que soutiennent les consorts Y, les actes de vente des 17 janvier 2015 et 4 janvier 2016 ne rappelaient pas la servitude de passage sur la parcelle cadastrée 864 puisqu’il n’était fait mention que de la parcelle cadastrée BO 7, sans mention de la parcelle cadastrée 864 alors que, à la lecture des éléments produits par les intimés, ladite servitude conventionnelle n’apparaît pas se justifier au vu de l’accès direct que détenait la parcelle 301 à la voie publique ; elle ne pouvait en tout état de cause savoir que la parcelle cadastrée section BO 7 avait été reconnue numérotée 864 ;

* Le notaire a rédigé un acte totalement inefficace dans la mesure où, au vu des découvertes de la société postérieurement à la signature de la promesse du 17 janvier 2015 comme postérieurement à la signature des précédentes, l’absence de survenance de l’événement érigé en condition suspensive par les parties était en réalité, dès avant la signature, déjà survenue ; il existait en réalité une collusion entre le vendeur et le notaire qui ne pouvait ignorer la numérotation des parcelles et l’importance que cela revêtait sur le consentement de l’acquéreur, l’objectif étant de pouvoir réclamer par la suite le paiement d’une indemnité d’immobilisation d’un montant extrêmement élevé ;

* La mauvaise foi des consorts Y, qui ressort entre autres, de l’inconstance de leur argumentaire puisqu’ils avaient toujours soutenu que la parcelle cadastrée BO 7 ne faisait pas partie de la vente alors qu’il s’agissait du seul moyen d’accès à la voie publique des parcelles promises, est donc parfaitement établie ;

Sur le rejet de la demande d’allocation de la somme de 50 000 € au titre d’une indemnité d’immobilisation

*Au vu des explications précédentes, et de la faute/collusion du notaire, il ne saurait être considéré que la défaillance des conditions suspensives stipulées dans l’acte précité résultait d’une faute de sa part;

* les héritiers de M^me A ne justifient par ailleurs d’aucun préjudice à compter de cette date,

Sur sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive

*Dès lors qu’est démontré le comportement frauduleux du promettant s’agissant de ses déclarations, en particulier la modification des références cadastrales section BO 7, l’ayant conduit à devoir saisir le juge de l’exécution, l’action doit être considérée comme fautive en ce qu’elle lui a causé un préjudice alors que le notaire a réalisé un acte inefficace ;

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Aux termes de leurs uniques conclusions du 26 mars 2021, B, C et J Y demandent à la cour de :

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire d’ Auch en date du 16 septembre 2020

— débouter la société IF de toutes ses demandes

— y ajoutant, la condamner au paiement de la somme de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC outre les entiers dépens d’appel

Ils font valoir :

Sur les actes antérieurs la promesse de vente et l’indemnité d’immobilisation convenue dans celle-ci

*Il résulte des différents actes intervenus entre les parties que les biens objets de la promesse unilatérale de vente, étaient déjà immobilisés au bénéfice de la société depuis plus de deux ans lorsque la promesse avait été signée et que contrairement à ce que soutient cette dernière, il est évident que le prix avait été négocié et fixé en fonction des actes intervenus et d’un contexte particulier, de même que l’indemnité d’immobilisation ;

Sur le motif invoqué par la société pour refuser de régler l’indemnité d’immobilisation

* La société ne peut prétendre qu’elle avait découvert l’existence d’une servitude de passage sur la parcelle 864 anciennement cadastrée BO7 après la signature de la promesse de vente du 17 janvier 2015 alors que celle-ci résultait de l’acte de vente de la parcelle 301 à qui profite la servitude de passage, par les parents de I A au profit de Monsieur D le 25 février 1988, étant rappelé que la société, lorsqu’elle avait voulu acheter l’ensemble immobilier, avait mandaté un géomètre qui avait découpé l’ensemble en lots, que la servitude de passage était rappelée dans l’acte de vente du 17 janvier 2015 ;

* L’acte d’achat des deux parcelles par lequel la société achetait les 2/6 ème indivis de la parcelle 864, mentionnait bien que l’immeuble vendu était grevé d’une servitude de passage au profit de la parcelle 301 et qu’il y avait eu division de parcelles, il visait de plus des documents d’arpentage et de bornage établis en 2014 soit après la promesse de vente du 30 octobre 2012, cette division ayant été effectuée précisément pour permettre à la société de vendre par lots construits et à construire ;

* l’acte de vente de la parcelle 863 et de 1/6 indivis de la parcelle 864 au profit de Monsieur Z et celui du 4 janvier 2016 à Monsieur E rappelaient l’existence de cette servitude de passage au profit de la parcelle 301 ;

*En réalité, la société avait pressé M^me A pour qu’elle lui vende les deux parcelles construites pour un prix de 200 000 € et pouvoir ainsi réaliser une plus-value de 256 000 €, expliquant que les terrains nus n’étaient pas sa priorité, et elle cherche désormais un prétexte pour ne pas régler l’indemnité d’immobilisation ;

*La société qui prétend qu’elle avait signé le 17 janvier 2015 en premier lieu la promesse de vente avant de signer l’acte d’achat des deux parcelles construites mentionnant la même servitude, ne démontre pas cet ordre chronologique, étant précisé que s’agissant de deux actes signés le même jour ils avaient certainement été communiqués avant la signature comme il est d’usage, et elle ne pouvait donc prétendre avoir ignoré l’existence de ladite servitude, étant rappelé que l’acte de vente de la parcelle 863 au profit de Monsieur Z en date du 17 janvier 2015 a forcément été précédé d’un acte sous conditions suspensives mentionnant la servitude, acte que l’appelante ne communique pas

malgré la sommation délivrée à cette fin ;

Sur le montant de l’indemnité d’immobilisation et sa requalification en clause pénale

* la clause prévoyant le versement de l’indemnité est une clause pénale car elle a été qualifiée ainsi dans l’article relatif à la déchéance ;

* le montant de l’indemnité ne doit pas être réduit, celui-ci n’étant pas excessif compte tenu de la nature de l’opération, du prix de la vente éventuelle et de la durée de l’immobilisation accordée aux bénéficiaires ;

Sur la demande de dommages et intérêts de la société

* elle est infondée, étant rappelé que le juge de l’exécution dans sa décision du 25 mai 2016 avait débouté la société de sa demande de dommages-intérêts pour procédure d’exécution abusive et en tout état de cause Madame A n’a commis aucune faute.

La Cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties fait expressément référence à la décision entreprise et aux dernières conclusions déposées.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 septembre 2021 et l’affaire fixée au 11 octobre 2021.

MOTIFS

Aux termes de l’article 1134 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 et applicable aux faits de l’espèce, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Aux termes de l’article 1176 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 et applicable aux faits de l’espèce, lorsqu’une obligation est contractée sous la condition qu’un événement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l’événement soit arrivé. S’il n’y a point de temps fixe, la condition peut toujours être accomplie ; et elle n’est censée défaillie que lorsqu’il est devenu certain que l’événement n’arrivera pas.

Aux termes de l’article 1152 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, lorsque la convention porte que celui qui manquera de l’exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte, ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite.

En l’espèce, la SARL IF (devenue EURL) avait pour projet la création de six lots à bâtir à usage d’habitation, deux lots déjà bâtis et quatre à bâtir. La SARL IF et I A ont signé le 30 octobre 2012, un compromis de vente, prorogé à deux reprises le 28 mai 2013 puis le 20 novembre 2013, qui prévoyait au titre des conditions suspensives un paragraphe c ainsi rédigé:

" Que l’examen des titres et de l’état hypothécaire qui sera demandé ne révèle pas:

-L’existence de servitude conventionnelle ou légale à l’exception de celle qui aurait pu être déclarée au présent acte ;

-l’existence d’hypothèques ou autres sûretés que le prix de vente ne permettrait pas de rembourser intégralement au principal, intérêts et accessoires."

Le vendeur déclarait dans ce même compromis qu’il « n’a créé, ni laissé créer aucune servitude sur l’immeuble vendu et qu’à sa connaissance il n’en existe pas d’autres que celles pouvant résulter de la situation des lieux, de la loi ou de l’urbanisme ».

La régularisation de l’acte de vente est intervenue le 17 janvier 2015, sur une seule partie des biens objets du compromis initial à savoir les parcelles 862 et 863 ainsi que 2/6 èmes indivis en pleine propriété du lot 864. Le même jour la parcelle 863 et 1/6 ème indivis en pleine propriété du lot 864 étaient revendus à M Z par la SARL IF.

Selon promesse de vente intervenue entre la SARL IF et I A du même jour, cette dernière s’engageait à vendre le reste des terrains nus avec une petite dépendance ainsi que les 4/6 ème indivis en plein propriété de la parcelle en nature de chemin d’accès BO 864. Le versement d’une indemnité d’immobilisation, par le bénéficiaire au promettant, d’un montant de 50 000 € en cas de non levée de l’option dans les conditions de délais convenus était prévue.

Dans un paragraphe « bornage » il était indiqué qu’afin de satisfaire aux dispositions de l’article L.111-5-3 du code de l’urbanisme, le terrain constitutif d’un lot de lotissement faisait « l’objet d’un bornage établi par la SCP SAINT-SUPERY-Q-R, géomètres experts à L’ISLE JOURDAIN. Un exemplaire du plan de bornage est demeuré ci-annexé ». Cet acte authentique prévoyait également au titre des conditions suspensives que « l’examen des titres et de l’état hypothécaire qui sera demandé ne révèle pas l’existence de servitude conventionnelle ou légale à l’exception de celle qui aurait pu être déclarée au présent acte (…). »

La SARL IF soutient qu’elle n’a eu connaissance de l’existence d’une servitude de passage sur l’une des parcelles, à savoir la parcelle 864 anciennement parcelle BO7, que postérieurement à cette promesse unilatérale de vente du 17 janvier 2015 et que, partant, l’une des conditions suspensives étant réalisée, elle était en droit de ne pas lever l’option d’achat sans pour autant verser au promettant l’indemnité d’immobilisation convenue.

L’analyse des différents actes authentiques concernant les parcelles litigieuses permet de constater que:

— l’acte de vente du 25 février 1988 intervenu entre N A, père de I A, et O D, précisait que "le vendeur consent à l’acquéreur, et à tous propriétaires successifs de la parcelle n°301, un droit de passage en tous temps et avec tous moyens sur la parcelle n°7 de la Section BO.

L’entretien de cette servitude sera fait à frais communs entre les propriétaires des parcelles n°8 et n°9 et les propriétaires de la parcelle n°301.

Précision faite que la parcelle n°7 a la même origine de propriété que la parcelle n°301, présentement vendue."

— le compromis de vente du 30 octobre 2012 intervenu entre I A et la SARL IF précisait que " L’accès à l’immeuble vendu se fait directement depuis l’avenue de Toulouse par la parcelle cadastrée section […]

— l’acte authentique de vente du 17 janvier 2015 intervenu entre I A et la SARL IF indiquait que le bien immobilier objet du contrat était un bâtiment à usage d’habitation avec son terrain attenant et ses dépendances ainsi que « Les droits indivis reposant sur une parcelle à usage de chemin cadastrée 864 ». Cet acte faisait également référence, tout comme la promesse unilatérale de vente du même jour, au bornage établi par la SCP SAINT-SUPERY-Q-R, géomètres experts à L’ISLE JOURDAIN, annexé. Cet acte énonçait par ailleurs, en pages 13 et 14: "Rappel de servitude. Il est ici rappelé que l’immeuble présentement vendu est grevé d’une servitude de passage établie aux termes d’un acte reçu par Maître S T U, notaire à l’Isle Jourdain, le 25 février 1988, publié au service de publicité foncière d’Auch, le 2 mars 1988 volume 6275 n°11. "

— l’acte authentique de vente du 17 janvier 2015 intervenu entre la SARL IF et M Z précisait qu’étaient vendus à ce dernier les 1/6 èmes indivis d’une parcelle en nature de chemin d’accès cadastrée BO 864. Cet acte indiquait en page 19 " Rappel de servitude « Il est ici rappelé que l’immeuble présentement vendu est grevé d’une servitude de passage établie aux termes d’un acte reçu par Maître S T U, notaire à l’Isle Jourdain, le 25 février 1988, publié au service de publicité foncière d’Auch, le 2 mars 1988 volume 6275 n°11. »

— l’acte authentique de vente du 4 janvier 2016 intervenu entre la SARL IF et Brice E reprenait les termes de l’acte de vente intervenu avec M Z concernant la vente des droits de 1/6èmes indivis de la parcelle en nature de chemin d’accès BO 864 ainsi que ceux concernant le rappel de servitude résultant de l’acte de vente du 25 février 1988.

Il résulte de ces éléments, que dès le compromis de vente du 30 octobre 2012, il était clairement indiqué que la parcelle BO 7 constituait le chemin d’accès à l’ensemble des parcelles qu’elle desservait. Les actes de vente, intervenus concommitament à la promesse de vente du 17 janvier 2015, rappelaient également que la parcelle 864 constituait le chemin d’accès aux lots objets du compromis du 30 octobre 2012, et renvoyaient à l’acte de vente de 1988 et à la servitude de passage existante sur cette même parcelle alors numérotée BO7. Contrairement à ce que soutient l’appelante, la promesse de vente, faisait expressément référence à l’établissement d’un plan de bornage tel que l’a retenu le tribunal judiciaire d’Auch, qui confirmait et désignait clairement la parcelle 864 comme étant un chemin d’accès aux parcelles objets de la promesse de vente et démontrait que l’accès à la parcelle 301, propriété de O D se faisait via ce chemin d’accès et non via la route départementale.

L’appelante ne peut donc dire qu’elle n’avait pas connaissance du fait au jour de la signature de la promesse de vente, que la seule parcelle en nature de chemin d’accès reprise dans l’ensemble des actes précités était la parcelle 864 anciennement BO7, que ces deux numérotations concernaient donc la même parcelle, et que celle-ci faisait l’objet d’une servitude de passage depuis 1988 au profit de la parcelle 301 dont l’accès était impossible via la route départementale. Les photographies versées aux débats en attestent. La SARL IF connaissait par ailleurs, parfaitement les terrains qu’elle s’apprêtait à acheter, la prorogation intervenue le 28 novembre 2013 indiquant qu’elle avait entrepris des démarches pour l’obtention des autorisations concernant son projet d’aménagement et la promesse unilatérale de vente de 2015 contenant un paragraphe ainsi rédigé « Les biens dans la désignation suit, ci-près identifiés sous le terme IMMEUBLE, que le BENEFICIAIRE déclare bien connaître pour les avoir vus et visités plusieurs fois en détail, dans le but du présent acte. »

Il y a lieu, dès lors, de considérer, conformément à ce qu’a retenu le tribunal de première instance, que la condition suspensive contenue dans la promesse de vente n’était pas réalisée, dès lors que celle-ci, concernant des éventuelles servitudes futures, soit un événement futur et incertain, ne pouvait viser la servitude de passage grevant la parcelle BO 7 devenue 864 dont l’existence était connue de toutes les parties, y compris de l’appelante, mais d’éventuelles servitudes dont elle n’aurait pas été informée au préalable ou qui seraient crées par la suite.

En l’absence de réalisation de l’une des conditions suspensives, l’EURL IF ne justifiant pas de l’existence de servitudes autres que celle pré-existante à l’acte du 17 janvier 2015, c’est à bon droit que le tribunal l’a condamnée à verser aux héritiers de I A une somme forfaitaire pour inexécution des ses obligations, en l’espèce la non-levée de l’option avant la date du 31 décembre 2015, soit la somme de 50 000 euros, majorée des intérêts au taux légal à compter de la saisie-attribution soit le 13 janvier 2016.

Le montant de ladite clause, constituant une clause pénale puisqu’elle vient réparer le préjudice subi

par la partie lésée du fait de l’inexécution de ses obligations par l’autre partie et considérée comme telle par les parties dans le paragraphe concernant la déchéance dans l’acte du 17 janvier 2015, correspond en l’espèce, à 15 % de la valeur des terres estimée à 300 000 euros dans la promesse unilatérale de vente, et n’est pas disproportionnée.

Le jugement de première instance sera donc confirmé.

Par voie de conséquence la demande de dommages-intérêts de la société IF sera rejetée sans autre examen.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Partie perdante, l’EURL IF a été à juste titre condamnée à supporter les dépens de première instance et à verser à B Y, C Y et J Y la somme de 3000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’issue de l’instance d’appel justifie que l’EURL IF soit tenu d’en supporter les dépens.

Elle sera tenu de verser en outre à B Y, C Y et J Y la somme de 3000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant par arrêt renducontradictoirement prononcé par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

CONFIRME le jugement rendu le 16 septembre 2020 par le tribunal judiciaire d’Auch en toutes ses dispositions

Y ajoutant,

DEBOUTE l’EURL IF de sa demande de dommages-intérêts

CONDAMNE l’EURL IF à payer à B Y, C Y et J Y la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE l’EURL IF aux dépens de 1ère instance et d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Claude GATÉ, présidente de chambre, et par Nathalie CAILHETON, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, La Présidente,