ARRÊT DU

06 Novembre 2024

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N° RG 23/00613 -

N° Portalis DBVO-V-B7H-DEIC

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JYS/CH

[C], [E], [V] [S]

C/

S.C.I. [Adresse 4]

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GROSSES le

aux avocats

ARRÊT n° 299-24

COUR D’APPEL D’AGEN

Chambre Civile

LA COUR D’APPEL D’AGEN, 1ère chambre dans l’affaire,

ENTRE :

Madame [C], [E], [V] [S]

née le 16 Octobre 1969 à [Localité 2]

de nationalité française, AES,

domiciliée : [Adresse 5]

[Localité 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 47001-2023-002293 du 08/09/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AGEN)

représentée par M^e Nathalie PICCIN, avocat au barreau du GERS

APPELANTE d’un jugement du Tribunal de Proximité de CONDOM en date du 05 Juin 2023, RG 11-23-0031

D’une part,

ET :

S.C.I. [Adresse 4],

RCS AUCH 379454051

représentée par Mme [Y] [T] épouse [U] [G], représentante légale en tant que gérante,

domiciliée en cette qualité au siège social sis : [Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e David LLAMAS, avocat postulant au barreau d’AGEN

et M^e Isabelle HARAMBURU, avocat plaidant au barreau du GERS

INTIMÉE

D’autre part,

COMPOSITION DE LA COUR :

l’affaire a été débattue et plaidée en audience publique le 04 Septembre 2024, sans opposition des parties, devant la cour composée de :

Président : André BEAUCLAIR, Président de chambre,

Assesseurs : Dominique BENON, Conseiller

Jean-Yves SEGONNES, Conseiller qui a fait un rapport oral à l’audience, et rédacteur,

en application des dispositions de l’article 945-1 du code de procédure civile et après qu’il en a été délibéré par les magistrats ci-dessus nommés,

Greffière : Nathalie CAILHETON

ARRÊT : prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

' '

'

FAITS :

Le 13 mars 2021, la SCI [Adresse 4] a baillé à Mme [C] [S] un logement dans une résidence de plusieurs petites maisons mitoyennes à [Localité 3] (Gers) moyennant un loyer de 365 euros et 50 euros de charges par mois. Les immeubles avaient été sinistrés courant 2017 par la sécheresse ; depuis 2018, il était acquis que des travaux assez importants de forage de micro pieux devaient être faits, principalement dans le lot n°7 loué à [C] [S] et des devis avec l’entreprise spécialisée Temsol à [Localité 6] (Gde) étaient signés depuis 2020. A l’annonce en avril 2022 par lettre de leur exécution en mai suivant, la locataire n’ayant pas réagi, la propriétaire l’avisait du report en fin d’année mais en septembre, la locataire, qui avait entre-temps refusé l’entrée du logement à l’entreprise mandatée, persistait dans son refus en n’invoquant que l’impossibilité financière de quitter la maison pour se reloger. En janvier 2023, Mme [C] [S] ne répondait pas à un dernier courrier de l’avocat de la SCI.

Suivant acte d’huissier délivré le 13 mars 2023, La SCI [Adresse 4] a fait assigner Mme [C] [S] devant le tribunal de proximité de Condom pour, sur le fondement des articles 6 et 7 de la loi du 6 juillet 1989 et 1724 du code civil, prononcer la résiliation du bail pour inexécution de ses obligations, ordonner son expulsion et fixer son indemnité d’occupation.

Par jugement contradictoire du 5 juin 2023, le tribunal a :

— débouté la SCI [Adresse 4] de ses demandes,

— prononcé la résolution du bail du 13 mars 2021 consenti par la SCI [Adresse 4] à Mme [C] [S] sur l’immeuble d’habitation, [Adresse 5] à [Localité 3] Gers, aux torts de la bailleresse à compter du présent jugement,

— condamné Mme [C] [S] à défaut de libération des lieux loués dans le mois suivant la date de signification de la décision à intervenir, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 375 euros par mois, à compter du présent jugement jusqu’à libération effective des lieux,

— condamné la SCI [Adresse 4] à payer à Mme [C] [S] 1 000 euros au titre du remboursement des avances de charges,

— dit que la somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté toutes autres ou surplus des demandes,

— condamné la SCI [Adresse 4] aux entiers dépens.

PROCÉDURE

Le 10 juillet 2023, Mme [C] [S] a fait appel au greffe de ce que le tribunal a :

— prononcé la résolution du bail du 13 mars 2021 consenti par la SCI [Adresse 4] à Mme [C] [S] sur l’immeuble d’habitation [Adresse 5] à [Localité 3] (Gers) aux torts de la bailleresse à compter du présent jugement, en rejetant la nullité du dit bail et toutes ses conséquences de droit,

— rejeté toutes autres ou surplus des demandes,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le 10 juillet 2023 ; elle a intimé la SCI [Adresse 4].

Selon dernières conclusions visées au greffe le 18 juillet 2024, M^e Piccin pour Mme [C] [S] demande, en réformant le jugement et y ajoutant, de :

principalement,

— prononcer la nullité du bail du 13 mars 2021 avec toutes conséquences de droit,

— condamner la SCI [Adresse 4] à rembourser 14 525 euros de loyers versés,

— la condamner à lui verser, après compensation, 536 euros, entre l’indemnité d’occupation de janvier et février 2024 et la perte des allocations de logement,

subsidiairement :

— condamner la SCI [Adresse 4] à verser 4 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— la condamner à lui verser, après compensation, 536 euros entre l’indemnité d’occupation de janvier et février 2024 et la perte des allocations de logement,

en toute hypothèse,

— la condamner à payer 1 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

L’appelante expose que le 24 février 2024, elle a bien quitté les lieux qui devaient faire l’objet de deux tranches de travaux à un an de délai, et non en une seule phase, dans son appartement, le plus impacté par le sinistre de sécheresse. Elle ne conteste pas devoir deux mois d’arriérés de loyers mais elle a perdu le bénéfice de 220 euros mensuels d’allocation de logement au 1er septembre 2023 du fait de la propriétaire.

Elle fait valoir que la propriétaire avait tu au bail de 2021 en connaissance de cause, la problématique du sinistre et des nuisances à prévoir pour les réparations en commettant un dol. En cas de non-information au locataire, la résolution du contrat peut être obtenue en application de l’article L 125-5 V du code de l’environnement.

Selon dernières conclusions visées au greffe le 25 juin 2024, M^e Haramburu pour la SCI [Adresse 4] demande, en infirmant le jugement, sauf confirmer le débouté de la nullité du bail et des dommages et intérêts et y ajoutant, de :

— prononcer la résiliation du bail pour inexécution par [C] [S] de ses obligations,

— la condamner à payer 4 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— la condamner à payer 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

— débouter [C] [S] de son appel,

— condamner [C] [S] à payer 730 euros à titre d’indemnité d’occupation des mois de janvier et février 2024,

— la condamner à 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

L’intimée expose que les travaux ont eu lieu en une seule tranche entre le 3 février et le 3 mars 2023 et la demande en expulsion ne se justifie plus, la locataire ayant donné congé le 24 février 2024 mais elle a cessé de payer les loyers au 31 décembre 2023. Elle rappelle qu’en juillet 2022, elle a proposé un mois de loyer gratuit dans l’hypothèse du dépassement du délai de 15 jours pour faire les travaux ainsi que le relogement provisoire dans le lot voisin inoccupé réparé.

Elle fait valoir que le délaissement des lieux pour l’exécution de travaux est une exigence légale des clauses du bail en tout état de cause sans exigence de l’urgence et la locataire en a été informée. Elle ajoute qu’en raison d’un abus de droit par son inertie fautive, la locataire a compromis la réalisation du calendrier des deux tranches de travaux et cause un préjudice.

Elle a désintéressé sa locataire des charges que cette dernière avait avancées à hauteur de 1 000 euros en exécution du jugement.

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions et moyens des parties, fait expressément référence à la décision entreprise et aux dernières conclusions déposées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Le conseiller de la mise en état a clôturé la procédure le 24 juillet 2024.

MOTIFS

1 / Sur la résolution du bail d’habitation :

En droit, le dol nécessite des mensonges ou dissimulations intentionnelles sans lesquelles la preneuse démontrerait qu’elle n’aurait pas contracté.

Pour rejeter la demande en nullité du contrat de bail, le tribunal a jugé que la locataire a vu l’état du bien à l’entrée dans les lieux ; la preuve n’est pas rapportée que, sans la sinistralité, elle n’aurait pas signé ledit contrat de bail au moment qu’elle l’a fait dans le contexte de l’urgence de son divorce.

C’est par des motifs que la cour approuve et qu’elle adopte que le tribunal, avec une application juste de la loi civile aux faits de l’espèce, a débouté Mme [C] [S] de cette demande.

Il convient seulement d’ajouter que la preneuse n’a pas alors tiré la conséquence qu’elle en tire désormais de ses constatations qu’elle aurait été trompée en contractant la location.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

2 /Sur la résiliation subsidiaire :

Pour résilier le bail aux torts du propriétaire, le tribunal a jugé que l’inertie de la locataire ne constituait pas un manquement grave à ses obligations contractuelles, à la différence de l’attitude de la propriétaire.

A/ pour faute grave du bailleur :

L’article L 225-5 du code de l’environnement dispose :

« I. – Les acquéreurs ou locataires de biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques, par un plan de prévention des risques miniers ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, dans des zones de sismicité ou dans des zones à potentiel radon définies par voie réglementaire ou dans une zone susceptible d’être atteinte par le recul du trait de côte définie en application des articles L. 121-22-2, L. 121-22-3, L. 121-22-6 et L. 121-22-7 du code de l’urbanisme, sont informés par le vendeur ou le bailleur de l’existence de ces risques. A cet effet, un état des risques est établi.

I bis.-Toute annonce, quel que soit son support de diffusion, relative à la vente d’un bien immobilier devant faire l’objet d’un état des risques conformément au I comprend une mention précisant le moyen d’accéder aux informations mentionnées au même I concernant le bien.

En cas de mise en vente de tout ou partie d’un immeuble, l’état des risques est remis au potentiel acquéreur par le vendeur lors de la première visite de l’immeuble, si une telle visite a lieu.

Sans préjudice des deux premiers alinéas du présent I bis, l’état des risques est :

1° Intégré au dossier de diagnostic technique prévu à l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation ou, lorsque la vente porte sur un immeuble non bâti, annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente ;

2° Annexé à l’acte authentique de vente et, le cas échéant, au contrat préliminaire, en cas de vente en l’état futur d’achèvement.

Lorsque l’état des risques n’est pas remis à l’acquéreur au plus tard à la date de signature de la promesse de vente ou du contrat préliminaire, le délai de rétractation prévu à l’article L. 271-1 du même code ne court qu’à compter du lendemain de la communication de ce document à l’acquéreur.

Lorsque l’acte authentique de vente n’est pas précédé d’une promesse de vente ou d’un contrat préliminaire et que l’état des risques n’est pas joint à l’acte authentique de vente, le délai de réflexion mentionné au même article L. 271-1 ne court qu’à compter du lendemain de la communication de ce document à l’acquéreur.

Cette communication est réalisée selon les modalités de notification ou de remise de la promesse, du contrat préliminaire ou de l’acte authentique de vente prévues audit article L. 271-1.

II.-Toute annonce, quel que soit son support de diffusion, relative à la mise en location d’un bien immobilier devant faire l’objet d’un état des risques conformément au I du présent article comprend une mention précisant le moyen d’accéder aux informations mentionnées au même I concernant le bien.

En cas de mise en location de tout ou partie d’un immeuble, l’état des risques est fourni au potentiel locataire par le bailleur lors de la première visite de l’immeuble, si une telle visite a lieu.

Sans préjudice du deuxième alinéa du présent II, lors de la conclusion du bail, l’état des risques est annexé au contrat de location, dans les conditions et selon les modalités prévues à l’article 3-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, ou aux baux commerciaux mentionnés aux articles L. 145-1 et L. 145-2 du code de commerce.

III. ' (Abrogé).

IV. ' Lorsqu’un immeuble bâti a subi un sinistre ayant donné lieu au versement d’une indemnité en application de l’article L. 125-2 ou de l’article L. 128-2 du code des assurances, le vendeur ou le bailleur de l’immeuble est tenu d’informer, dans l’état des risques mentionné aux I, I bis et II du présent article, l’acquéreur ou le locataire de tout sinistre survenu pendant la période où il a été propriétaire de l’immeuble ou dont il a été lui-même informé en application des présentes dispositions.

Lorsqu’un immeuble est soumis aux obligations prévues à l’article L. 121-22-5 du code de l’urbanisme, le vendeur ou le bailleur de l’immeuble est tenu d’en informer l’acquéreur ou le locataire dans l’état des risques mentionné aux I, I bis et II du présent article.

V. ' En cas de non-respect du I, des troisième à cinquième alinéas du I bis, du dernier alinéa du II et du IV du présent article, l’acquéreur ou le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.

VI. ' Un décret en Conseil d’Etat fixe les conditions d’application du présent article.

VII. ' Le présent article n’est pas applicable aux conventions mentionnées aux articles L.323-14 et L. 411-37 du code rural et de la pêche maritime. »

Il résulte de ce qui précède que ce ne sont pas les travaux dont le propriétaire doit l’information en leur temps mais bien de la sinistralité. La locataire aurait pu et dû être avertie au plus tard à la signature de son bail du sinistre en cours. La résolution aux torts du bailleur est justifiée.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

B/ pour faute grave du locataire :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose :

« Le locataire est obligé :

(')

e) De permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris ; ('). »

Il résulte de cette disposition d’ordre public que pour assurer l’effectivité de l’obligation d’entretien du bailleur, la locataire ne devait s’opposer ni à l’accès au logement ni à l’intervention de l’entreprise spécialiste Temsol, nonobstant le retard défavorable au propriétaire mais assurément dû aux contraintes techniques, assurantielles et réglementaires et des disponibilités de passations de marché de ces travaux complexes très demandés.

Il résulte aussi de l’article 1724 du code civil que si durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes, qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quel qu’incommodité qu’elles lui causent et quoiqu’il soit privé pendant qu’elles se font d’une partie de la chose louée.

En l’espèce, le bailleur offrait une remise de loyer et un autre logement provisoire, représentant une contrepartie non dérisoire à la privation de jouissance de la locataire, en considération de l’urgence toujours présente.

Les exigences de la résiliation aux torts de la locataire sont donc également réunies.

Le jugement sera infirmé de ce chef.

3 / Sur la répétition des loyers et les demandes accessoires :

Cette demande au principal n’est pas fondée en l’état de la non résolution rétroactive du contrat de bail au § 1. Elle sera rejetée.

La dette de 730 euros de loyers impayés est incontestée et l’ex-locataire sera condamnée à la régler.

La propriétaire n’a pas vocation à se substituer à la Caisse d’allocation familiales ayant régulièrement mis fin au droit à l’allocation de logement, en abandonnant partie de sa créance certaine au bail pour les loyers et charges, devenus indemnités d’occupation depuis le mois de juin 2023 ; la demande sera rejetée.

4 / Sur les dommages et intérêts :

Pour débouter sur les dommages et intérêts, le tribunal a jugé que le refus de laisser les travaux s’exécuter n’était pas abusif, la propriétaire n’ayant pas informé de l’état sinistré du logement ni des travaux en projet ainsi que n’ayant pas versé au bail l’état des risques naturels sur la commune.

La gravité des causes de la résolution de part et d’autre des contractants fait juger que leurs demandes réciproques en dommages et intérêts sont infondées.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Chacune des parties succombe, chacune d’elles supporte la charge des dépens par elle avancés, l’équité commande qu’il ne soit pas fait application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition et en dernier ressort,

Infirme le jugement sauf en ce que le tribunal a prononcé la résiliation et non la résolution du bail d’habitation et statuant à nouveau :

Prononce ladite résiliation aux torts réciproques de [C] [S] et de la SCI [Adresse 4],

Rejette la demande de [C] [S] en répétition des loyers d’habitation,

Déboute [C] [S] et la SCI [Adresse 4] de leurs demandes réciproques à titre de dommages et intérêts,

Condamne [C] [S] à payer à la SCI [Adresse 4] la somme des indemnités d’occupation de janvier et février 2024 de 730 euros,

Déboute [C] [S] de sa demande à la SCI [Adresse 4] en indemnisation du manque à gagner des allocations de logement supprimées depuis la résiliation du bail,

Dit que les dépens seront partagés par moitié entre [C] [S] et la SCI [Adresse 4],

Dit n’y avoir lieu au bénéfice de [C] [S] ni la SCI [Adresse 4] à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par André BEAUCLAIR, président, et par Nathalie CAILHETON, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire

La Greffière, Le Président,