ARRÊT DU

06 Novembre 2024

DB / NC

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N° RG 22/00889

N° Portalis DBVO-V-B7G -DBTH

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SC LA MALO

C/

[A] [E]

[C] [E]

[O] [I]

SCI CAROLE

SCI CAROLE II

Me [F] [Z]

— -----------------

GROSSES le

aux avocats

ARRÊT n° 288-24

COUR D’APPEL D’AGEN

Chambre Civile

LA COUR D’APPEL D’AGEN, 1ère chambre dans l’affaire,

ENTRE :

SC LA MALO

RCS NANTERRE 518 308 804

[Adresse 23]

[Localité 67]

représentée par M^e Hélène GUILHOT, avocate associée de la SCP TANDONNET ET ASSOCIES, avocate postulante au barreau d’AGEN

et M^e Marie-Françoise HONNET, avocate plaidante au barreau de PARIS

APPELANTE d’un jugement du tribunal judiciaire d’AGEN en date du 27 septembre 2022, RG 14/02467

D’une part,

ET :

[A] [E]

né le 22 janvier 1968 à [Localité 70]

de nationalité française

domicilié : [Adresse 79]'

[Localité 44]

Maître [O] [I] en qualité de mandataire ad hoc des sociétés suivantes :

— SCI MARIANNE, inscrite au RCS AGEN 417698172, dont le siège social est [Adresse 66], [Localité 42]

— SCI MARIE HELENE, inscrite au RCS AGEN 422932152, dont le siège social est [Adresse 66], [Localité 42]

— SCI FRANCE, inscrite au RCS AGEN 390 874 733, dont le siège social est [Adresse 66], [Localité 42]

de nationalité française

domicilié : [Adresse 4]

[Localité 64]

SCI CAROLE

RCS AGEN 401 768 775

[Adresse 66]

[Localité 42]

SCI CAROLE II

[Adresse 29]

[Localité 41]

tous représentés par M^e Vincent DUPOUY, membre de la SELARL 3D AVOCATS, avocat au barreau d’AGEN

SCI [Adresse 54]

RCS AGEN 421 527 417

'[V]'

[Localité 43]

représentée par M^e Elodie SEVERAC, avocate au barreau d’AGEN

[C] [E]

né le 22 janvier 1968 à [Localité 70]

de nationalité française

domicilié : [Adresse 46]

[Localité 44]

représenté par M^e Philippe BELLANDI, avocat au barreau d’AGEN

INTIMÉS

[F] [Z]

notaire

né le 15 juin 1964 à [Localité 70]

de nationalité française, notaire

domicilié : [Adresse 3]

[Localité 76]

représenté par M^e Erwan VIMONT, membre de la SCP LEX ALLIANCE, avocat au barreau d’AGEN

ASSIGNÉ EN APPEL PROVOQUÉ

D’autre part,

COMPOSITION DE LA COUR :

l’affaire a été débattue et plaidée en audience publique le 02 septembre 2024 devant la cour composée de :

Président : André BEAUCLAIR, Président de chambre, qui a fait un rapport oral à l’audience

Assesseurs : Dominique BENON, Conseiller

Anne Laure RIGAULT, Conseiller

Greffière : Nathalie CAILHETON

ARRÊT : prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

' '

'

FAITS :

[R] [E], entrepreneur, a créé la SARL JMCR qui rénovait des biens immobiliers ensuite achetés par des sociétés civiles immobilières dont il était le dirigeant, qui les donnaient à bail.

Il a ainsi dirigé la SCI Marianne, la SCI Marie-Hélène, la SCI [Adresse 54], la SCI France, la SCI Carole et la SCI Carole II.

Au milieu des années 2000, en mauvaise santé, il a décidé de céder l’ensemble des biens immobiliers.

Par l’intermédiaire d’une agence immobilière, il a été mis en contact avec [W] [K], gérant de sociétés, se proposant d’acquérir les biens.

Après compromis de vente sous seing privé établi le 8 octobre 2009, un acte authentique de vente a été établi le 10 février 2010 par [G] [B], notaire associé à [Localité 81], avec la participation de [F] [Z], notaire à [Localité 76], assistant le vendeur.

Ont été vendus à la société civile La Malo, représentée par [W] [K], pour un prix total de 2 689 905 Euros :

1) par la SCI France, représentée par [R] [E] (prix total des biens : 372 700 Euros) :

* lot n° 1 : une maison d’habitation située [Adresse 18] à [Localité 42], cadastrée section ER n° [Cadastre 12],

* lot n° 2 : une maison d’habitation située [Adresse 24] à [Localité 42], cadastrée section ER n° [Cadastre 45],

* lot n° 3 : un bâtiment d’une pièce avec garage situé [Adresse 83] à [Localité 73], cadastré section AE n° [Cadastre 20],

* lot n° 4 : une maison d’habitation située [Adresse 85] à [Localité 73], cadastrée section AE n° [Cadastre 17],

* lot n° 5 : une maison d’habitation située [Adresse 77] à [Localité 74], cadastrée section A n° [Cadastre 39] et [Cadastre 40],

2) par la SCI Carole, représentée par [R] [E] (prix total des biens : 110 000 Euros) : lot n° 6 : une maison d’habitation située [Adresse 59] à [Localité 42], cadastrée section EN n° [Cadastre 6],

3) par la SCI Carole II, représentée par [R] [E] (prix total des biens : 170 000 Euros) : lot n° 7 : un immeuble à usage commercial et d’habitation situé [Adresse 36] à [Localité 42], cadastré section ET n° [Cadastre 47],

4) par la SCI Marianne, représentée par [R] [E] (prix total des biens : 1 023 000 Euros) :

* lot n° 8 : un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 25] à [Localité 42], cadastré section EX n° [Cadastre 28],

* lot n° 9 : un immeuble à usage d’habitation et commercial situé [Adresse 57] et [Adresse 1] à [Localité 42], cadastré section EZ n° [Cadastre 35],

* lot n° 10 : un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 65] à [Localité 42], cadastré section HH n° [Cadastre 68] et [Cadastre 69],

* lot n° 11 : un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 16], cadastré section HI n° [Cadastre 26],

* lot n° 12 : un ensemble immobilier situé [Adresse 37] à [Localité 42], cadastré section IO n° [Cadastre 35],

* lot n° 13 : un immeuble à usage professionnel et d’habitation situé [Adresse 34] à [Localité 42], cadastré section IO n° [Cadastre 53],

5) par la SCI Marie-Hélène, représentée par [R] [E] (prix total des biens : 270 000 Euros) :

* lot n° 14 : un immeuble à usage commercial et d’habitation situé [Adresse 10] et [Adresse 2] à [Localité 42], cadastré section ES n° [Cadastre 48],

* lot n° 15 : un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 30] à [Localité 42], cadastré section EX n° [Cadastre 19],

* lot n° 16 : une maison d’habitation située [Adresse 49] à [Localité 42], cadastrée section HH n° [Cadastre 7],

6) par la SCI [Adresse 54], représentée par [R] [E] (prix total des biens : 180 000 Euros) : lot n° 17 : un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 54] à [Localité 42], cadastré section HH n° [Cadastre 27],

7) par [R] [E] :

* lot n° 18 : une maison d’habitation située [Adresse 14], cadastrée section AC n° [Cadastre 11], prix : 64 205 Euros,

* lot n° 19 : un moulin divisé en deux appartements en duplex situé [Adresse 78] à [Localité 82], cadastré section B n° [Cadastre 50], [Cadastre 51], [Cadastre 52] et [Cadastre 58], prix : 280 000 Euros,

* lot n° 20 : un immeuble situé [Adresse 75] à [Localité 80], cadastré section A n° [Cadastre 12] et [Cadastre 13],

* lot n° 21 : un bâtiment situé [Adresse 66] et [Adresse 60] à [Localité 42], cadastré section EZ n° [Cadastre 33] et [Cadastre 38], prix : 220 000 Euros.

L’acte contient les clauses suivantes :

— Relative à l’état des immeubles :

'L’acquéreur, sauf à tenir compte de ce qui peut être dit par ailleurs :

— prendra les biens vendus dans l’état où ils se trouveront le jour de l’entrée en jouissance sans aucune garantie de la part du vendeur pour raison :

* soit s’il s’agit d’un immeuble bâti, de l’état des constructions, de leurs vices même cachés, sous réserve des dispositions législatives ou réglementaires contraires analysées le cas échéant ci-après.

(…).'

— Relative à l’existence de locataires :

'Les parties rappellent que les biens objets des présentes sont actuellement loués au profit de divers locataires conformément à l’état locatif demeuré annexé après mention et visas des parties.'

— Relative aux travaux dont l’immeuble a fait l’objet :

'Le vendeur déclare, s’agissant tant des biens immobiliers objets des présentes que des biens immobiliers détenus par les SCI Michelle, SCI Béatrice, société civile immobilière Marie-Claude et sociétés civiles immobilière Christiane, dont les parts sont cédées concomitamment aux présentes à la SCI La Malo :

— que la totalité de la surface utile des appartements et locaux commerciaux s’élève à 6 034 m² à laquelle s’ajoute un entrepôt de 70 m²,

— que la totalité des logements ci-dessus désignés ont été entièrement rénovés par ses soins et répondent aux normes en vigueur en matière d’installation électrique, d’installation de gaz, sanitaires, isolation, ventilation, désenfumage, double vitrage,

— que les toitures de l’ensemble des immeubles ci-dessus désignés à l’exception de ceux situés à [Localité 73] et à [Localité 42] [Adresse 57] en bon état et ayant été totalement révisées, ont été refaites depuis moins de 3 ans.

Par un second acte authentique établi le 10 février 2010 par [G] [B] avec la participation de [F] [Z], notaire des cédants, la SCI Marianne, [R] [E], plusieurs autre particuliers et la SCI Valentine, ont vendu à la SC La Malo les parts sociales qu’ils détenaient dans la SCI Michelle, la SCI Béatrice, la SCI Marie-Claude, et la SCI Christiane, également propriétaires des biens immobiliers suivants :

— SCI Michelle : lots n° 1, 2, 4, 5, 6, 7, 10, 11, 12, 13 d’un ensemble immobilier situé [Adresse 63] à [Localité 42], cadastré section HH n° [Cadastre 5] et [Cadastre 8],

— SCI Béatrice :

* lots n° 1 à n° 12 d’un ensemble immobilier situé [Adresse 15] à [Localité 42], cadastré section ES n° [Cadastre 21],

* un petit bâtiment faisant corps avec le précédent, situé [Adresse 84] à [Localité 42], cadastré section ES n° [Cadastre 22],

— SCI Marie-Claude : un immeuble à usage commercial et d’habitation située [Adresse 9], cadastré section IP n° [Cadastre 31] et [Cadastre 32].

— SCI Christiane :

* un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 61] à [Localité 42], cadastré section IW n° [Cadastre 5] et [Cadastre 8],

* les droits indivis de moitié sur une parcelle située [Adresse 62] à [Localité 42], cadastrée section IW n° [Cadastre 12].

A cet acte de cession de parts sociales, une clause de garantie de passif a été stipulée et il a été indiqué que le Crédit Agricole se portait garant à première demande du paiement des sommes éventuellement dues par les vendeurs à l’acquéreur.

Le 16 décembre précédent, le Crédit Agricole s’était engagé en ce sens, à hauteur de 300 000 Euros, envers la SC La Malo, pour une période de validité du 31 décembre 2009 au 28 février 2013.

[R] [E] a souscrit l’obligation de contre-garantir le Crédit Agricole du paiement de la somme de 300 000 Euros.

Par lettre recommandée du 17 août 2010, la SC La Malo a écrit à [R] [E] en se plaignant des éléments suivants :

— contrairement aux clauses du premier acte de vente affirmant le bon état des immeubles vendus, elle avait dû intervenir suite à des infiltrations d’eaux pluviales dans des logements, et avait découvert que 18 toitures devaient être reprises.

— des travaux devaient être réalisés pour parfaire certains logements.

Elle a réclamé 139 725,14 Euros pour les travaux de toitures, 17 581,93 Euros pour les remises en état, outre 22 263 Euros de manque à gagner locatif.

Par lettre du 27 août 2010, [R] [E] a fait répondre par son avocat que rien n’attestait des désordres et finitions invoquées, seule une expertise judiciaire permettrait de vérifier le bien fondé de telles allégations et, qu’en tout état de cause, la mention dans l’acte de vente que les toitures avaient été refaites depuis moins de 3 ans relevait d’une erreur matérielle ; que toutes les factures de travaux avaient été communiquées à l’acheteur de sorte que ce dernier était informé du détail des travaux réalisés ; que la SC La Malo avait eu toute possibilité de contrôler l’état des immeubles et que la clause d’exonération pour vices cachés devait recevoir application.

A l’automne 2010, la SC La Malo a fait constater par huissier l’état des toitures des biens immobiliers qu’elle avait acquis.

Le 23 décembre 2010, elle a fait établir un état détaillé des toitures des immeubles de [Localité 42] et [Localité 74], par [J] [D], architecte.

Par acte des 23 et 24 février 2011, la SC La Malo a fait assigner [R] [E], la SCI Marianne, la SCI Marie-Hélène, la SCI [Adresse 54], la SCI France, la SCI Carole, la SCI Carole II, et trois particuliers ayant cédé leurs parts sociales, devant le juge des référés du tribunal de grande instance d’Agen qui, par ordonnance du 5 avril 2011, a ordonné une expertise des immeubles situés à [Localité 42] et [Localité 74], et plus particulièrement de leurs toitures, confiée à [F] [P], architecte.

Par acte délivré le 25 juillet 2012, [R] [E], Michelle [N], la SCI Marianne, la SCI Marie-Hélène, la SCI [Adresse 54], la SCI France, la SCI Carole II et la SCI Carole, ont assigné [F] [Z] devant le juge des référés afin que l’expertise en cours lui soit déclarée commune.

Par ordonnance du 11 septembre 2012, le juge des référés a rejeté cette demande.

Le 25 février 2013, la SC La Malo a demandé au Crédit Agricole de mettre en oeuvre sa garantie à première demande.

Par lettre du 7 mars 2013, le Crédit Agricole a indiqué avoir réglé la somme de 300 000 Euros réclamée et a mis en demeure [R] [E] de lui payer la même somme.

[R] [E] a payé cette somme au moyen du rachat partiel d’un contrat de capitalisation Eloquence Capitalisation n° 99993515084.

M. [P] a établi son rapport définitif le 5 décembre 2013.

Ses conclusions sont les suivantes :

— Toutes les toitures des immeubles examinés comportent des anomalies fondamentales aux règles minimales constructives.

— La totalité des toitures n’a fait l’objet d’aucune réfection depuis plus de 5 ans.

— Certains travaux sont urgents et doivent être réalisés par la SC La Malo.

— L’intérieur des appartements et des immeubles comporte des non-conformités aux règles de l’art et DTU correspondant aux différents corps d’ouvrage.

— La quasi-totalité des appartements ne comporte pas les critères essentiels de logement décent.

— Le coût de réfection des toitures est de 410 855,10 Euros.

— Le coût de mise en conformité des logements est de 342 768,39 Euros.

— Une perte locative de 60 000 Euros a été subie par la SC La Malo, outre des frais de gestion de 15 000 Euros.

Par actes délivrés le 4 novembre 2014, la SC La Malo a fait assigner [R] [E], la SCI Marianne, la SCI Marie-Hélène, la SCI [Adresse 54], la SCI France, la SCI Carole II et la SCI Carole devant le tribunal de grande instance d’Agen afin d’être indemnisée du coût des travaux de réfection des toitures, de la mise en conformité des logements et de pertes financières.

Par acte délivré le 28 mai 2015, [R] [E], la SCI Marianne, la SCI Marie-Hélène, la SCI [Adresse 54], la SCI France, la SCI Carole II et la SCI Carole ont appelé en garantie le notaire [F] [Z].

[R] [E] est décédé le 19 août 2018 à [Localité 71].

Par actes délivrés le 16 avril 2019, la SC La Malo a appelé en cause [A] [E] et [C] [E], fils et héritiers de [R] [E].

Du fait de ce décès et de la vacance de la gérance de certaines sociétés, par ordonnance du 29 octobre 2020, le président du tribunal judiciaire d’Agen a désigné la SELARL [O] [I] et Associés en qualité de mandataire ad hoc de la SCI Marianne, de la SCI Marie-Hélène et de la SCI France.

Par jugement rendu le 27 septembre 2022, le tribunal judiciaire d’Agen a :

— rejeté la fin de non-recevoir tirée de l’absence de réserves à la livraison,

— débouté la SC La Malo de ses demandes,

— rejeté la fin de non-recevoir tirée de l’absence de personnalité de la succession de feu [R] [E],

— condamné la SC La Malo à payer, pour le compte de qui il appartiendra, à l’actif de la succession de feu [R] [E], la somme de 300 000 Euros,

— déclaré recevable M. [A] [E] en son action contre Me [F] [Z],

— l’en a débouté,

— dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire de la décision,

— condamné d’une part la SC La Malo à la moitié des dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise, et d’autre part in solidum entre eux M. [A] [E], M. [C] [E], les sociétés civiles immobilières Carole et Carole II, Marianne, Marie-Hélène, France et [Adresse 54] à l’autre moitié des dépens, en ce toujours compris les frais d’expertise, avec recouvrement direct par M^e Emilie Issagarre.

Le tribunal a estimé que les demandes présentées par la SC La Malo contre [C] et [A] [E] étaient éteintes faute de déclaration à la succession comme l’impose l’article 792 du code civil ; que cette extinction de créances profitait aux SCI ayant vendu leurs immeubles par le premier acte authentique compte tenu que les vendeurs déclaraient agir solidairement ; que la créance étant éteinte, la SC La Malo devait restituer la somme de 300 000 Euros reçue à titre de garantie ; et que MM. [E] ne pouvaient se prévaloir d’un préjudice moral causé à leur père alors que celui-ci avait faussement déclaré que les toitures des immeubles avaient été refaites depuis moins de 3 ans.

Par acte du 10 novembre 2022, la SC La Malo a déclaré former appel du jugement en désignant la SCI [Adresse 54], la SCI Marianne, la SCI Marie-Hélène, la SCI France, la SCI Carole la SCI Carole II, la SELARL [O] [I] et Associés, es-qualité de mandataire ad hoc, de la SCI Marianne, de la SCI Marie-Hélène et de la SCI France, [A] [E] et [C] [E] en qualité de parties intimées et en indiquant que l’appel porte sur les dispositions du jugement qui ont :

— débouté la SC La Malo de ses demandes,

— rejeté la fin de non-recevoir tirée de l’absence de personnalité de la succession de feu [R] [E],

— condamné la SC La Malo à payer, pour le compte de qui il appartiendra, à l’actif de la succession de feu [R] [E] la somme de 300 000 Euros,

— condamné la SC La Malo à la moitié des dépens de l’instance.

Par acte délivré le 4 avril 2023, [A] [E], la SCI Carole II, la SCI Carole et [O] [I] es-qualité de mandataire ad hoc de la SCI Marianne, de la SCI Marie-Hélène et de la SCI France ont assigné [F] [Z] en appel provoqué.

Par ordonnance rendue le 6 mai 2024, le conseiller de la mise en état a :

— déclaré les conclusions de [C] [E] portant appel provoqué à l’encontre de M. [Z] en date du 14 avril 2023 irrecevables,

— déclaré l’appel provoqué de [C] [E] intimant M. [Z] irrecevable,

— condamné [C] [E] à payer à M. [Z] la somme de 2 000 Euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné [C] [E] aux entiers dépens de son appel provoqué à l’encontre de M. [Z].

La clôture a été prononcée le 26 juin 2024 et l’affaire fixée à l’audience de la Cour du 2 septembre 2024.

PRÉTENTIONS ET MOYENS :

Par dernières conclusions notifiées le 29 septembre 2023, auxquelles il est renvoyé pour le détail de l’argumentation, la société civile La Malo présente l’argumentation suivante :

— Aucune absence de réserve à la livraison ne peut leur être opposée :

* les intimés reconnaissent, en invoquant cet argument, ne pas avoir livré des biens conformes à la prestation.

* les défauts dont elle se prévaut n’étaient ni apparents dans leur matérialité, les toitures étant inaccessibles, ni décelables dans leurs conséquences.

* ainsi, l’expert judiciaire a dû utiliser des nacelles ayant une incidence sur la circulation automobile, pour constater l’état des toitures.

* elle n’a aucune compétence technique en construction, étant une SCI familiale constituée entre M. [K] et ses trois enfants.

* le seul professionnel était [R] [E] qui détenait 15 sociétés civiles, gérait des sociétés de rénovation, et réhabilitait des immeubles pour les donner à bail.

— Les demandes présentées contre [A] [E] sont recevables :

* il n’a pas respecté la procédure d’une acceptation de succession à concurrence de l’actif net.

* ainsi, sa déclaration d’acceptation n’est pas conforme aux articles 788 du code civil et 1335 du code de procédure civile : il n’a pas procédé, dans le délai d’un mois ayant couru à compter du 5 juillet 2019, date du dépôt de sa déclaration d’acceptation à concurrence de l’actif net, à la publication dans un journal local.

* cette publicité n’est intervenue que le 13 août 2019.

* en outre, l’avis de dépôt d’inventaire du 30 août 2019 publié au BODACC ne porte que sur le dépôt d’un inventaire du 12 août 2019 déclaré réalisé par lui-même alors que cet inventaire doit être réalisé par un commissaire-priseur, un huissier ou un notaire.

* [A] [E] doit être considéré comme acceptant pur et simple en application de l’article 790 alinéa 4 du code civil.

— Les demandes présentées contre [C] [E] sont recevables :

* il n’a pas procédé au dépôt de l’inventaire dans le délai de 2 mois à compter de sa déclaration d’acceptation à concurrence de l’actif net, effectuée le 24 septembre 2019.

* il ne peut invoquer les actes irréguliers effectués par son frère.

* [C] [E] est également réputé acceptant pur et simple.

— Il n’existe pas de solidarité entre les vendeurs des différents immeubles : la SCI [Adresse 54] ne peut opposer l’extinction, non réalisée, de sa créance.

— Le vendeur n’a pas respecté son obligation de délivrance conforme à ses engagements :

* [X] [K], qui n’était pas gérant de la SC La Malo, âgé et en mauvaise santé, n’a visité, en présence de l’agence immobilière, que les quelques appartements sélectionnés qui lui ont été présentés entre le 10 et le 13 août 2009.

* [R] [E] avait indiqué par écrit, dès une lettre du 13 août 2009, que les logements répondaient aux normes en vigueur, ce qui a constitué la condition déterminante de l’achat de la SC La Malo au prix convenu.

* en outre, [R] [E], qui disposait de toutes ses facultés mentales, avait établi une liste de travaux qu’il s’engageait à faire effectuer avant la signature de l’acte authentique et l’expertise a démontré que tel n’était pas le cas (par exemple c’est un survitrage et non un double vitrage qui a été mis en place dans l’appartement du 1er étage du [Adresse 56]).

* les constatations faites attestent que la déclaration de [R] [E] dans l’acte de vente d’immeubles selon lesquelles les toitures ont été révisées et les logements étaient aux normes, à l’exception des immeubles de [Localité 73] et [Adresse 57] à [Localité 42], était fausse.

* les factures que [R] [E] a prétendu lui avoir communiquées sont très anciennes et, pour certaines, émanent d’une société dirigée par ce dernier.

— Elle est gravement préjudiciée :

* l’expert a chiffré le coût de réfection des toitures, sans qu’aucun dire ne lui soit adressé, qui ne constitue pas une mise à neuf mais une mise en conformité, et c’est l’avocat de [R] [E] qui avait sollicité la réalisation d’une expertise judiciaire dont il ne saurait désormais se plaindre des chiffrages.

* M. [P] a également chiffré le coût de remise en état des logements.

* elle subit également une perte financière d’un total de 186 090,35 Euros.

— La demande reconventionnelle en paiement de la somme de 300 000 Euros présentée à son encontre ne peut être admise :

* elle n’est pas recevable faute de désignation d’un héritier habilité à percevoir pour le compte de la succession.

* la garantie d’actif et de passif était mobilisable : les biens n’étaient pas conformes à leur description et des travaux se sont avérés nécessaires.

Au terme de ses conclusions, elle demande à la Cour de :

— réformer le jugement sur les points de son appel,

— juger sa créance non éteinte,

— condamner [C] [E] et [A] [E], acceptants pur et simple de la succession de [R] [E], pour leur part respective résultant des actes et titres, à lui payer :

* 183 718,32 Euros au titre de la remise en état des couvertures et charpentes,

* 141 756,78 Euros au titre de la mise en conformité des logements,

* 62 561,08 Euros au titre de la perte financière,

* 2 143 Euros arrondi au titre des frais de gestion,

Dont à déduire la somme de 300 000 Euros au titre de la mise en jeu de la garantie financière,

— condamner la SCI Carole, pour sa part respective résultant des actes et titre, à lui payer :

* 13 358,06 Euros au titre de la remise en état des couvertures et charpentes,

* 1 647,80 Euros au titre de la mise en conformité des logements,

* 2 143 Euros au titre des frais de gestion,

— condamner la SCI Carole II, pour sa part respective résultant des actes et titre, à lui payer :

* 14 471,65 Euros au titre de la remise en état des couvertures et charpentes,

* 7 551 Euros au titre de la perte financière,

* 2 143 Euros au titre des frais de gestion,

— condamner la SCI Marianne, la SCI Marie-Hélène et la SCI France, assistées et représentées par Me [O] [I], mandataire ad hoc, à lui payer :

— pour la SCI France :

* 22 957,62 Euros au titre de la remise en état des couvertures et charpentes,

* 17 294,63 Euros au titre de la mise en conformité des logements,

* 8 875 Euros au titre de la perte financière,

* 2 143 Euros au titre des frais de gestion,

— pour la SCI Marie-Hélène :

* 14 174,59 Euros au titre de la remise en état des couvertures et charpentes,

* 8 880,14 Euros au titre de la mise en conformité des logements,

* 3 313 Euros au titre de la perte financière,

* 2 143 Euros au titre des frais de gestion,

— pour la SCI Marianne :

* 144 604,99 Euros au titre de la remise en état des couvertures et charpentes,

* 115 070,75 Euros au titre de la mise en conformité des logements,

* 72 083,27 Euros au titre de la perte financière,

* 2 143 Euros au titre des frais de gestion,

— condamner la SCI [Adresse 54] pour sa part respective résultant des actes et titres à lui payer :

* 15 569,87 Euros au titre de la remise en état des couvertures et charpentes,

* 58 109,30 Euros au titre de la mise en conformité des logements,

* 16 707 Euros au titre de la perte financière,

* 2 143 Euros au titre des frais de gestion,

— ordonner la capitalisation des intérêts à compter des assignations des 31 octobre et 4 novembre 2014,

— condamner in solidum [C] [E], [A] [E], la SCI Carole, la SCI Carole II, et les SCI Marianne, Marie-Hélène et France assistées et représentées par Me [I] es-qualité de mandataire ad hoc, et la SCI [Adresse 54] à lui payer la somme de 25 000 Euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et mettre les dépens à leur charge, incluant les frais de référé, d’expertise et d’appel,

— confirmer le jugement pour le surplus,

— rejeter tout appel incident et toute demande dirigée contre elle.

*

* *

Par dernières conclusions notifiées le 11 octobre 2023, auxquelles il est renvoyé pour le détail de l’argumentation, [A] [E], la SCI Carole II, la SCI Carole et [O] [I] es-qualité de mandataire ad hoc de la SCI Marianne, de la SCI Marie-Hélène et de la SCI France, présentent l’argumentation suivante :

— La SC La Malo n’a pas fait de réserves à la livraison des immeubles :

* tout acheteur doit contrôler l’état de la chose qui lui est livrée.

* il doit dénoncer les non-conformités lors de la livraison et à délai raisonnable.

* la SC La Malo a la qualité d’acquéreur professionnel.

— La SC La Malo avait une parfaite connaissance de l’état des immeubles :

* elle a visité les immeubles avant de les acheter et les a ensuite retrouvés dans un état identique : M. [K] est resté pendant 2 semaines avec son fils et son épouse, comme en atteste M. [V].

* cette société ne peut prétendre avoir procédé à des visites limitées alors qu’elle s’apprêtait à faire un investissement de 4 200 000 Euros, que les toitures étaient accessibles et qu’elle pouvait solliciter l’avis de professionnels de la construction.

* sur 105 logements, 104 étaient donnés à bail, ce qui atteste de leur bon état.

* un premier acquéreur, M. [S], atteste également du bon état des biens.

* dans le cadre du compromis de vente, [R] [E] a fait procéder à 100 000 Euros de travaux.

— L’action à leur encontre ne repose que sur une clause du contrat de vente des immeubles :

* elle trouve son origine dans une lettre rédigée le 11 août 2009 par [R] [E] à la demande de la SC Malo et dans des termes choisis par elle, alors qu’âgé de 71 ans, il avait de graves problèmes de santé, provoquant, notamment, des pertes de mémoire et troubles de la concentration.

* dans l’esprit de [R] [E], les toitures avaient été refaites et les logements étaient aux normes : les diagnostics avaient été réalisés, M. [K] avait vérifié les immeubles, avait demandé des travaux qui avaient été réalisés, et des factures lui avaient été produites.

* M. [Z], dès le 27 août 2010, avait confirmé que la clause invoquée relevait d’une simple erreur du fait qu’elle ne correspondait pas aux travaux mentionnés dans les 21 factures qui avaient été communiquées à l’acheteur.

* la clause ne pouvait être prise 'pour argent comptant’ alors que le prix des biens ne correspondait pas à celui de biens rénovés, par exemple par absence de double vitrage.

* M. [K] a contraint M. [V] à faire une déclaration inexacte, comme celui-ci le reconnaît maintenant, sous peine de ne plus le faire travailler, alors qu’il était son principal client.

— Les conclusions du rapport d’expertise judiciaire ne peuvent être admises :

* le propre architecte de la SC La Malo avait chiffré les travaux à une somme cinq fois inférieure à celle arrêtée par l’expert judiciaire, et c’est une somme limitée à 163 304 Euros qui lui avait alors été réclamée.

* les travaux chiffrés par l’expert judiciaire procèdent d’une remise à neuf des immeubles, dont la plupart sont très anciens, alors qu’elle ne peut prétendre qu’à une mise en conformité avec la clause du contrat.

* la seule norme à laquelle a fait référence l’expert judiciaire est celle relative à l’électricité qui a évolué à plusieurs reprises depuis 2010.

* il n’a pas été tenu compte du mauvais entretien des locaux imputables à la SC La Malo qui avait donné instruction à Mme [H], son employée, de cesser tout entretien.

— Le montant de la garantie à première demande doit être restitué à la succession :

* la succession doit être assimilée à une indivision ayant la personnalité juridique, sans qu’il ne soit nécessaire de faire désigner un mandataire, comme le prévoit l’article 813-1 du code civil, qui ne concerne que les cas d’inertie d’un ou plusieurs héritiers ou leur mésentente.

* la mise en jeu de la garantie à première demande par la SC La Malo relève d’un abus : les parts sociales ont été remises.

* [R] [E] a été préjudicié car il a dû racheter un contrat d’assurance vie pour faire face au paiement de cette somme : prélèvements sociaux sur le mouvement de fonds, privation des intérêts qui auraient dû être versés, hausse de l’impôt sur le revenu, outre un préjudice moral.

— Subsidiairement, la créance de la SC La Malo est éteinte :

* [A] et [C] [E] ont accepté la succession de leur père à concurrence de l’actif net, dont les avis ont été insérés dans un journal d’annonces légales les 16 et 30 août 2019.

* la SC La Malo n’a pas déclaré sa créance sans le délai de 15 mois qui a couru à compter de cette publicité, ni même ensuite comme l’exige l’article 792 alinéa 2 du code civil.

* la déclaration d’acceptation d'[A] [E] a été publiée au BODACC le 30 juillet 2019, soit dans le délai d’un mois à compter de la déclaration du 5 juillet 2019 et une publication rectificative, pour tenir compte d’une erreur de domicile élu commise par le greffe, a été effectuée le 13 août 2019, puis publiée le 16 août.

* seul le dépôt tardif de l’inventaire a pour sanction la réputation d’être acceptant pur et simple, ce qui n’est pas le cas, et non une publication tardive qui a pour seul effet de différer le point de départ du délai de déclaration.

* l’inventaire, établi par Me [U], notaire, a été envoyé au greffe et c’est le greffier qui en assure la publication, laquelle a été effectuée au BODACC.

* la créance des SCI est également éteinte compte tenu de la solidarité qui a été stipulée entre les vendeurs.

— Très subsidiairement, M. [Z] est fautif :

* aucune prescription ne peut être invoquée : le dommage qu’ils subissent, qui fait courir le délai de prescription, ne peut être constitué que par la décision de la Cour à intervenir et ils avaient assigné le notaire en référé le 25 juillet 2012 pour lui rendre opposable l’expertise, ce qui a interrompu le délai, même si le juge des référés a refusé cette demande.

* il a manqué à son devoir de conseil en insérant la clause litigieuse, par 'copier/coller’ qui résultait d’une lettre écrite par [R] [E] le 11 août 2009, rédigée par M. [K], alors qu’il était âgé de 71 ans et affecté de problèmes de santé générant pertes de mémoire et troubles de la concentration.

* cette clause est irréaliste et impossible : il ne pouvait être sérieusement envisagé que les très nombreuses toitures de bâtiments anciens aient pu être rénovées en trois ans, ce qui aurait contraint au relogement de plus de 200 locataires, alors que le prix de vente des immeubles était de 20 % inférieur aux prix du marché et que des factures, ne correspondant pas à de tels travaux et antérieures de plus de 3 ans, étaient annexées à l’acte.

* la clause contenait une ambiguïté sur la réfection de tuiles alors que [R] [E] pensait qu’une telle réfection incluait la charpente.

* dans une lettre du 27 août 2010, M. [Z] a reconnu que cette clause relevait d’une simple erreur matérielle.

— Les demandes présentées par la SC La Malo sont excessives :

* elles représentent des remises à neuf et ne prennent pas en compte les défauts d’entretien.

* les frais de maîtrise d’oeuvre et de souscription de l’assurance dommages-ouvrage ne sont pas chiffrés.

* aucun justificatif d’une perte locative n’a été produite et seules trois pseudo réclamations de locataires sont déposées aux débats, alors que 104 logements sur 105 étaient occupés lors de la vente.

* le versement de la garantie à première demande lui a permis de faire effectuer les travaux urgents, et la somme de 300 000 Euros devra être déduite de toute réclamation.

Au terme de leurs conclusions, ils demandent à la Cour de :

— confirmer le jugement ou, subsidiairement, déclarer l’action de la SC La Malo irrecevable ou mal fondée et rejeter ses demandes,

— condamner reconventionnellement la SC La Malo à payer à la succession de [R] [E] :

* 300 000 Euros en restitution de la somme indûment perçue dans le cadre de la garantie à première demande,

* 1 564,47 Euros au titre des prélèvements sociaux générés par le mouvement de fonds imposé,

* 850 Euros au titre des intérêts dont [R] [E] a été privé sur la somme de 300 000 Euros à compter de mars 2013,

* 12 431 Euros au titre de l’impôt sur le revenu supplémentaire,

* 15 000 Euros en indemnisation du préjudice moral,

— réformer le jugement sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SC La Malo à payer à ce titre à [A] [E] la somme de 10 000 Euros au titre des frais exposés en première instance, outre 3 000 Euros à chacune des sociétés civiles, et les mêmes sommes au titre des frais exposés en cause d’appel,

— mettre la totalité des dépens à la charge de la SC La Malo,

— subsidiairement :

— rejeter les demandes présentées pour les postes a) et b) de l’expertise au titre des frais de maîtrise d’oeuvre et d’assurance dommages-ouvrage,

— réduire de moitié le coût des travaux au titre de la dégradation des immeubles depuis le 10 février 2010,

— rejeter les demandes présentées au titre de pertes financières,

— déduire la somme de 300 000 Euros.

— condamner [F] [Z] à relever la succession indemne de toutes condamnations qui seraient prononcées,

— le condamner à payer à la succession :

* 300 000 Euros en restitution de la somme indûment perçue dans le cadre de la garantie à première demande,

* 1 564,47 Euros au titre des prélèvements sociaux générés par le mouvement de fonds imposé,

* 850 Euros au titre des intérêts dont [R] [E] a été privé sur la somme de 300 000 Euros à compter de mars 2013,

* 12 431 Euros au titre de l’impôt sur le revenu supplémentaire,

* 15 000 Euros en indemnisation du préjudice moral,

— le condamner à payer à [A] [E] la somme de 10 000 Euros et aux sociétés civiles la somme de 3 000 Euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile et mettre les dépens à sa charge, incluant le coût de l’expertise judiciaire.

*

* *

Par dernières conclusions notifiées le 10 octobre 2023, auxquelles il est renvoyé pour le détail de l’argumentation, la SCI [Adresse 54] présente l’argumentation suivante :

— Les créances invoquées par la SC La Malo sont éteintes :

* l’article 792 du code civil impose au créancier du défunt de procéder à une déclaration de créance dans le délai de 15 mois à compter de la publicité, sanctionnée par l’extinction de la créance tant à l’égard des héritiers que des co-obligés.

* MM. [E] ont procédé à la publicité de leur acceptation sous bénéfice d’inventaire les 16 et 30 août 2019.

* la SC La Malo n’a pas déclaré sa créance.

— La SC La Malo ne peut se prévaloir d’une délivrance non conforme :

* la clause invoquée relève d’une erreur manifeste : elle a été initialement établie par [R] [E] dont la santé était très défaillante et il était évident que les immeubles ne pouvaient avoir fait l’objet des travaux déclarés.

* les 21 factures, en contradiction avec la clause, avaient été produites à la SC La Malo dès le 17 septembre 2009, comme M. [Z] l’a reconnu dans une lettre du 27 août 2010.

* le notaire de la SC La Malo avait réclamé les justificatifs des rénovations le 23 septembre 2009 et aucune autre facture n’avait été communiquée.

* M. [K] avait pu visiter tous les immeubles, constater qu’ils faisaient l’objet de contrats de bail en cours à hauteur de 99,04 % et exiger la réalisation de travaux, ensuite effectués, ce qui atteste de sa connaissance détaillée de l’état des biens acquis.

* ainsi, par exemple, elle savait qu’il n’existait pas de double-vitrage, contrairement à ce qu’avait écrit [R] [E] du fait qu’elle avait, postérieurement, réclamé la pose d’un double-vitrage dans un seul appartement.

* M. [V], qui entretenait les toitures, atteste que suite à la vente, M. [K] lui a demandé d’apposer de fausses dates sur certaines factures et que la secrétaire de celui-ci lui a demandé de ne plus intervenir sur les toitures afin d’aggraver les désordres pour pouvoir obtenir des sommes supplémentaires.

* elle n’a fait aucune réserve à la livraison, ce qui purge les défauts de conformité allégués relatifs à des défauts de conformités parfaitement visibles.

* M. [K] et sa famille possèdent huit sociétés propriétaires de biens immobiliers donnés à bail, ce qui leur confère la qualité de professionnels de cette matière.

— Les conclusions du rapport d’expertise judiciaires ne peuvent être admises :

* le propre architecte de la SC La Malo avait chiffré les travaux à une somme cinq fois inférieure à celle arrêtée par l’expert judiciaire, et c’est une somme limitée à 163 304 Euros qui lui avait alors été réclamée.

* les travaux chiffrés par l’expert judiciaire procèdent d’une remise à neuf des immeubles, dont la plupart sont très anciens, alors qu’elle ne peut prétendre qu’à une mise en conformité avec la clause du contrat.

* la seule norme à laquelle a fait référence l’expert judiciaire est celle relative à l’électricité qui a évolué à plusieurs reprises depuis 2010.

* il n’a pas été tenu compte du mauvais entretien des locaux imputables à la SC La Malo qui avait donné instruction à Mme [H], son employée, de cesser tout entretien.

— Subsidiairement, M. [Z] est fautif :

* aucune prescription ne peut être invoquée : le dommage qu’elle subit, qui fait courir le délai de prescription, ne peut être constitué que par l’action en justice intentée à son encontre et l’assignation en référé délivrée au notaire le 25 juillet 2012 pour lui rendre opposable l’expertise a interrompu le délai, même si le juge des référés a refusé cette demande.

* le notaire a manqué à son devoir de conseil en insérant la clause litigieuse, par 'copier/coller’ qui résultait d’une lettre écrite par [R] [E] le 11 août 2009, rédigée par M. [K], alors qu’il était âgé de 71 ans et affecté de problèmes de santé générant pertes de mémoire et troubles de la concentration.

* cette clause est irréaliste et impossible : il ne pouvait être sérieusement envisagé que les très nombreuses toitures de bâtiments anciens aient pu être rénovées en trois ans, ce qui aurait contraint au relogement de plus de 200 locataires, alors que le prix de vente des immeubles était de 20 % inférieur aux prix du marché et que des factures, ne correspondant pas à de tels travaux et antérieures de plus de 3 ans, étaient annexées à l’acte.

* la clause contenait une ambiguïté sur la réfection de tuiles alors que [R] [E] pensait qu’une telle réfection incluait la charpente.

* dans une lettre du 27 août 2010, M. [Z] a reconnu que cette clause relevait d’une simple erreur matérielle.

— Les demandes présentées par la SC La Malo sont excessives :

* elles représentent des remises à neuf et ne prennent pas en compte les défauts d’entretien.

* les frais de maîtrise d’oeuvre et de souscription de l’assurance dommages-ouvrage ne sont pas chiffrés.

* aucun justificatif d’une perte locative n’a été produite et seules trois pseudo réclamations de locataires sont déposées aux débats, alors que 104 logements sur 105 étaient occupés lors de la vente.

* le versement de la garantie à première demande lui a permis de faire effectuer les travaux urgents, et la somme de 300 000 Euros devra être déduite de toute réclamation.

Au terme de ses conclusions, elle demande à la Cour de :

— confirmer le jugement sauf en ce qu’il l’a condamnée à la moitié des dépens et rejeté sa demande d’application de l’article 700 du code de procédure civile,

— mettre les dépens à la charge de la SC La Malo et la condamner à lui payer la somme de 4 000 Euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en première instance et la somme de 6 000 Euros au titre des frais exposés en cause d’appel,

— subsidiairement :

— condamner [F] [Z] à la relever indemne de toute condamnation prononcée à son encontre,

— réduire de moitié le coût des travaux au titre de la dégradation des immeubles depuis le 10 février 2010,

— rejeter les demandes présentées au titre de pertes financières,

— lui octroyer les plus larges délais de paiement,

— fixer le point de départ de la capitalisation des intérêts à la date de la décision à intervenir,

— condamner [F] [Z] à lui payer la somme totale de 10 000 Euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter l’ensemble des dépens incluant les frais d’expertise.

*

* *

Par dernières conclusions notifiées le 10 octobre 2023, auxquelles il est renvoyé pour le détail de l’argumentation, [F] [Z] présente l’argumentation suivante (abstraction faite des développements opposés à [C] [E] compte tenu de l’ordonnance rendue le 6 mai 2024) :

— L’action en responsabilité exercée à son encontre est prescrite :

* la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil doit s’appliquer.

* la clause en litige trouve sa source dans une déclaration de [R] [E] effectuée le 11 août 2009, puis dans l’acte sous seing privé et l’acte authentique du 10 février 2010.

* c’est à cette date que la prescription de l’action exercée à son encontre, fondée sur le caractère erroné de cette clause, a commencé à courir.

* l’assignation en référé qui lui a été délivrée a perdu tout effet interruptif, en application de l’article 2243 du code civil, compte tenu que le juge des référés a rejeté son assignation en déclaration d’expertise commune.

* dès lors qu’il n’a été appelé en cause au fond que par acte du 28 mai 2015, la prescription est acquise.

— [A] [E] est réputé acceptant pur et simple : faute de production de la publicité nationale.

— Les héritiers ne sont pas fondés à agir pour le compte de la succession : ils présentent des demandes en leur nom sans avoir sollicité la désignation d’un mandataire successoral comme le prévoit l’article 814 du code civil.

— [R] [E] a toujours eu toutes ses capacités intellectuelles :

* les documents médicaux produits ne suffisent pas à attester d’un trouble mental lors de l’acte qui, en tout état de cause, devrait aboutir à la nullité pure et simple de l’acte authentique de vente.

* il était titulaire de mandats sociaux jusqu’à son décès et a même établi un testament olographe le 21 septembre 2012, non contesté par ses héritiers.

— Il n’a commis aucune faute professionnelle :

* il a repris la clause écrite de la propre main de [R] [E] le 11 août 2009 réitérée dans l’acte sous seing privé.

* [R] [E] était présent lors de l’établissement de l’acte authentique de vente des immeubles.

* les factures ayant été transmises, la SC La Malo était informée des travaux effectués qui ne portaient pas exclusivement sur les toitures.

* un notaire n’a pas à vérifier l’état matériel d’immeubles pour lesquels il établit un acte de vente.

* la problématique des toitures avait été particulièrement discutée entre [R] [E] et M. [K].

* la lettre qu’il a écrite le 27 août 2010 faite suite à une interrogation de [R] [E] qui, volontairement, ne lui avait pas rappelé que la clause avait été insérée sur ses déclarations.

— Subsidiairement :

* les préjudices invoqués n’ont pas de lien avec son intervention et, soit relèvent, pour bon nombre, de vices apparents, soit ne sont pas justifiés.

* les parties ne remettent pas en cause la volonté de vendre et d’acheter.

* les héritiers de [R] [E] ne peuvent se prévaloir des déclarations mensongères de leur père.

* il n’est pas concerné par la garantie à première demande.

Au terme de ses conclusions, il demande à la Cour de :

— réformer le jugement en ce qu’il a rejeté la fin de non-recevoir tirée de l’absence de personnalité de la succession de feu [R] [E], et celle tirée de la prescription de l’action à son encontre,

— déclarer l’action à son encontre prescrite,

— subsidiairement :

— rejeter les demandes formées à son encontre,

— déclarer irrecevable toute demande en faveur de la succession de feu [R] [E],

— en tout état de cause :

— rejeter toutes les demandes présentées à son encontre,

— condamner in solidum et conjointement MM. [E] et les sociétés civiles à lui payer la somme de 5 500 Euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.

*

* *

Par conclusions d’intimé notifiées le 14 avril 2023, auxquelles il est renvoyé pour le détail de l’argumentation, et retrait fait des dispositions déclarées irrecevables le 6 mai 2024, [C] [E] présente l’argumentation suivante :

— Les créances invoquées par la SC La Malo sont éteintes :

* il a accepté la succession, tout comme son frère, à concurrence de l’actif net, le 8 août 2019 et les publications légales ont été effectuées le 30 août suivant.

* il a déposé son acceptation de la succession à concurrence de l’actif net le 24 septembre 2019, avec publication au BODACC le 30 septembre 2019.

* le dépôt de l’inventaire a été signé par eux le 12 août 2019 puis publié au BODACC le 30 août 2019.

* les créanciers ont disposé d’un délai de 15 mois, courant à compter du 16 septembre 2019, date de l’avis d’insertion dans un journal d’annonces légales, avis qui n’est pas nominatif.

* selon la circulaire du ministère de la justice, en cas de pluralité d’héritiers acceptant à concurrence de l’actif net, seule la première déclaration donne lieu à publication.

* la SC La Malo n’a déclaré aucune créance à la succession.

— Il ne peut être condamné à payer les sommes réclamées : il n’a accepté la succession qu’à concurrence de l’actif net.

— La SC La Malo n’a pas fait de réserves à la livraison des immeubles :

* tout acheteur doit contrôler l’état de la chose qui lui est livrée.

* il doit dénoncer les non-conformités lors de la livraison et à délai raisonnable.

* la SC La Malo a la qualité d’acquéreur professionnel.

— La SC La Malo avait une parfaite connaissance de l’état des immeubles :

* elle a visité les immeubles avant de les acheter et les a ensuite retrouvés dans un état identique : M. [K] a visité pendant 2 semaines avec son fils et son épouse, comme en atteste M. [V].

* elle ne peut prétendre avoir procédé à des visites limitées alors qu’elle s’apprêtait à faire un investissement de 4 200 000 Euros, que les toitures étaient accessibles et qu’elle pouvait solliciter l’avis de professionnels de la construction.

* sur 105 logements, 104 étaient donnés à bail, ce qui atteste de leur bon état.

* un premier acquéreur, M. [S], atteste également du bon état des biens.

* dans le cadre du compromis de vente, [R] [E] a fait procéder à 100 000 Euros de travaux.

— La SC La Malo ne peut se prévaloir de la clause qu’elle invoque :

* la clause invoquée relève d’une erreur manifeste : elle a été initialement établie par [R] [E] dont la santé était très défaillante et il était évident que les immeubles ne pouvaient avoir fait l’objet des travaux déclarés.

* les 21 factures, en contradiction avec la clause, avaient été produites à la SC La Malo dès le 17 septembre 2009, comme M. [Z] l’a reconnu dans une lettre du 27 août 2010.

* le notaire de la SC La Malo avait réclamé les justificatifs des rénovations le 23 septembre 2009 et aucune autre facture n’avait été communiquée.

* M. [K] avait pu visiter tous les immeubles, constater qu’ils faisaient l’objet de contrats de bail en cours à hauteur de 99,04 % et exiger la réalisation de travaux, ensuite effectués, ce qui atteste de sa connaissance détaillée de l’état des biens acquis.

* ainsi, par exemple, elle savait qu’il n’existait pas de double-vitrage, contrairement à ce qu’avait écrit [R] [E] du fait qu’elle avait, postérieurement, réclamé la pose d’un double-vitrage dans un seul appartement.

* M. [V], qui entretenait les toitures, atteste que suite à la vente, M. [K] lui a demandé d’apposer de fausses dates sur certaines factures et que la secrétaire de celui-ci lui a demandé de ne plus intervenir sur les toitures afin d’aggraver les désordres pour pouvoir obtenir des sommes supplémentaires.

* M. [K] et sa famille possèdent 8 sociétés propriétaires de biens immobiliers donnés à bail, ce qui leur confère la qualité de professionnels de cette matière.

— Les conclusions du rapport d’expertise judiciaires ne peuvent être admises :

* le propre architecte de la SC La Malo avait chiffré les travaux à une somme cinq fois inférieure à celle arrêtée par l’expert judiciaire, et c’est une somme limitée à 163 304 Euros qui lui avait alors été réclamée.

* les travaux chiffrés par l’expert judiciaire procèdent d’une remise à neuf des immeubles, dont la plupart sont très anciens, alors qu’elle ne peut prétendre qu’à une mise en conformité avec la clause du contrat.

* la seule norme à laquelle a fait référence l’expert judiciaire est celle relative à l’électricité qui a évolué à plusieurs reprises depuis 2010.

* il n’a pas été tenu compte du mauvais entretien des locaux imputables à la SC La Malo qui avait donné instruction à Mme [H], son employée, de cesser tout entretien.

— Le montant de la garantie à première demande doit être restitué à la succession : la mise en jeu de la garantie à première demande par la SC La Malo relève d’un abus : les parts sociales ont été remises.

— Les demandes présentées par la SC La Malo sont excessives :

* elles représentent des remises à neuf et ne prennent pas en compte les défauts d’entretien.

* les frais de maîtrise d’oeuvre et de souscription de l’assurance dommages-ouvrage ne sont pas chiffrés.

* aucun justificatif d’une perte locative n’a été produite et seules trois pseudo réclamations de locataires sont déposées aux débats, alors que 104 logements sur 105 étaient occupés lors de la vente.

* le versement de la garantie à première demande lui a permis de faire effectuer les travaux urgents, et la somme de 300 000 Euros devra être déduite de toute réclamation.

Au terme de ses conclusions, il demande à la Cour de :

— confirmer le jugement,

— subsidiairement :

— débouter la SC La Malo des demandes formées à son encontre,

— la condamner à payer à la succession de [R] [E] :

* 1 564,47 Euros au titre des prélèvements sociaux général par le mouvement de fonds imposé,

* 850 Euros au titre des intérêts dont [R] [E] a été privé sur la somme de 300 000 Euros à compter de mars 2013,

* 12 431 Euros au titre de l’impôt sur le revenu supplémentaire,

* 15 000 Euros en indemnisation du préjudice moral,

— réformer le jugement en ce qu’il a rejeté sa demande d’application de l’article 700 du code de procédure civile et partagé les dépens et condamner la SC La Malo à lui payer 3 000 Euros à ce titre en mettant les dépens à sa charge, incluant le coût de l’expertise judiciaire,

— rejeter les demandes présentées pour les postes a) et b) du rapport d’expertise au titre des frais de maîtrise d’oeuvre et d’assurance dommages-ouvrage,

— réduire de moitié le coût des travaux au titre de la dégradation des immeubles depuis le 10 février 2010,

— rejeter les demandes présentées au titre de pertes financières,

— déduire la somme de 300 000 Euros.

— ------------------

MOTIFS :

1) Sur l’action intentée par la SC La Malo à l’encontre de MM. [E] et des SCI France, la SCI Carole, la SCI Carole II, la SCI Marianne, la SCI Marie-Hélène, la SCI [Adresse 54] :

Le mécanisme légal de l’acceptation d’une succession à concurrence de l’actif net est institué par les articles suivants du code civil, dans leur rédaction applicable le 19 août 2018, date du décès de [R] [E] :

Article 787 :

'Un héritier peut déclarer qu’il n’entend prendre cette qualité qu’à concurrence de l’actif net.'

Article 788 :

'La déclaration doit être faite au greffe du tribunal de grande instance dans le ressort duquel la succession est ouverte ou devant notaire. Elle comporte élection d’un domicile unique, qui peut être le domicile de l’un des acceptants à concurrence de l’actif net, ou celui de la personne chargée du règlement de la succession. Le domicile doit être situé en France.

La déclaration est enregistrée et fait l’objet d’une publicité nationale, qui peut être faite par voie électronique.

Article 789 :

'La déclaration est accompagnée ou suivie de l’inventaire de la succession qui comporte une estimation, article par article, des éléments de l’actif et du passif.

L’inventaire est établi par un commissaire-priseur judiciaire, un huissier ou un notaire, selon les lois et règlements applicables à ces professions.'

Article 790 :

'L’inventaire est déposé au tribunal dans le délai de deux mois à compter de la déclaration.

L’héritier peut solliciter du juge un délai supplémentaire s’il justifie de motifs sérieux et légitimes qui retardent le dépôt de l’inventaire. En ce cas, le délai de deux mois est suspendu à compter de la demande de prorogation.

Le dépôt de l’inventaire est soumis à la même publicité que la déclaration.

Faute d’avoir déposé l’inventaire dans le délai prévu, l’héritier est réputé acceptant pur et simple.

Les créanciers successoraux et légataires de sommes d’argent peuvent, sur justification de leur titre, consulter l’inventaire et en obtenir copie. Ils peuvent demander à être avisés de toute nouvelle publicité.'

Article 791 :

'L’acceptation à concurrence de l’actif net donne à l’héritier l’avantage :

1° D’éviter la confusion de ses biens personnels avec ceux de la succession,

2° De conserver contre celle-ci tous les droits qu’il avait antérieurement sur les biens du défunt.

3° De n’être tenu au paiement des dettes de la succession que jusqu’à concurrence de la valeur des biens qu’il a recueillis.'

Article 792 :

'Les créanciers de la succession déclarent leur créance en notifiant leur titre au domicile élu de la succession. Ils sont payés dans les conditions prévues à l’article 796. Les créances dont le montant n’est pas encore définitivement fixé sont déclarées à titre provisionnel sur la base d’une évaluation.

Faute de déclaration dans un délai de quinze mois à compter de la publicité prévue à l’article 788, les créances non assorties de sûretés sur les biens de la succession sont éteintes à l’égard de celles-ci. Cette disposition bénéficie également aux cautions et coobligés, ainsi qu’aux personnes ayant consenti une garantie autonome portant sur la créance ainsi éteinte.'

Les textes du code de procédure civile applicables sont les suivants :

Article 1334 :

'La déclaration d’acceptation à concurrence de l’actif net faite au greffe du tribunal de grande instance ou devant notaire indique les nom, prénoms et profession de l’héritier, son élection de domicile ainsi que la qualité en vertu de laquelle il est appelé à la succession.

(…)

Le greffe inscrit la déclaration dans un registre tenu à cet effet et en donne récépissé au déclarant ou au notaire. Il informe l’héritier de l’obligation de publicité prévue au troisième alinéa de l’article 1335.

Les cohéritiers, les créanciers successoraux et les légataires peuvent, sur justification de leur titre, consulter la partie du registre relative à la succession en cause.'

Article 1335 :

'La publicité prévue aux articles 788, 790 et 794 du code civil est faite au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales.

Les modalités de la publicité par voie électronique sont définies par arrêté du garde des Sceaux, ministre de la justice.

Dans le délai d’un mois suivant la déclaration visée à l’article 788 du code civil, l’héritier fait procéder, dans les mêmes formes que la publicité prévue au premier alinéa du présent article, à l’insertion d’un avis dans un journal d’annonces légales diffusé dans le ressort du tribunal compétent.'

Ces textes ne prévoient que les deux sanctions suivantes :

— Si l’inventaire n’est pas déposé dans les deux mois à compter de la déclaration d’acceptation à concurrence de l’actif net, l’héritier est réputé accepter purement et simplement la succession.

— Si les créanciers du défunt n’ont pas déclaré leurs créances dans un délai de quinze mois à compter de la publicité nationale au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (BODACC) de l’acceptation à concurrence de l’actif net, leurs créances sont éteintes.

En l’espèce, en premier lieu, [A] [E] a déclaré accepter la succession de [R] [E] à concurrence de l’actif net selon déclaration reçue le 11 juillet 2019 au tribunal de grande instance de Bordeaux.

Cette déclaration a été publiée au BODACC le 30 juillet 2019 avec mention du numéro de la succession (033063 19/001190).

Toutefois, cette déclaration ne mentionnant pas une élection de domicile, [A] [E] l’a réitérée.

Cette nouvelle déclaration a indiqué qu’elle annulait et remplaçait la précédente.

Elle mentionne une élection de domicile chez Me [U] demeurant [Adresse 55] à [Localité 70], et a été publiée au BODACC le 13 août 2019, avec mention du numéro de la succession (033063 19/001190).

L’inventaire a été établi par Me [U] en la forme authentique le 12 août 2019 selon sa copie produite aux débats.

Cet inventaire a été adressé au greffe du tribunal de grande instance de Bordeaux comme en atteste la lettre d’envoi du 13 août 2019 émanant de Me [U] et l’avis de réception portant le tampon de la juridiction à la date du 22 août 2019.

Le 16 août 2019, la déclaration d’acceptation à concurrence de l’actif net a été publiée dans le Courrier Français, journal distribué à [Localité 72].

Le 30 août 2019, dans le délai de deux mois ayant couru, tant à compter de la première déclaration annulée, que de la seconde l’ayant remplacée, le dépôt de l’inventaire a fait l’objet d’une publication au BODACC, rappelant le numéro de la succession.

L’avis d’établissement de l’inventaire par Me [U] a été publié dans le Courrier Français le 30 août 2019.

En deuxième lieu, [C] [E] a déclaré accepter la succession de [R] [E] à concurrence de l’actif net selon déclaration reçue le 24 septembre 2019 au tribunal de grande instance de Bordeaux.

Cette déclaration a été publiée au BODACC le 30 septembre 2019 avec mention du numéro de la succession (033063 19/001495).

Le 19 novembre 2019, la déclaration d’acceptation à concurrence de l’actif net de [C] [E] a fait l’objet d’une nouvelle publication ajoutant que l’inventaire avait été réalisé le 12 août 2019 par Me [U], notaire, rappelant le numéro de la succession.

Il résulte de l’ensemble des éléments indiqués ci-dessus que la SC La Malo a été informée par publicité au BODACC, de l’acceptation à concurrence de l’actif net émanant d'[A] [E] et de celle émanant de [C] [E].

Elle a également été informée du dépôt de l’inventaire, et il importe peu que la publicité du dépôt de l’inventaire mentionne qu’il avait été réalisé par [A] [E].

En effet :

— La publication du dépôt de l’inventaire rappelle l’adresse du domicile élu qui correspond à l’étude de Me [U], auquel la SC La Malo a ainsi été mise en mesure de s’adresser pour le consulter et même en obtenir copie en application du dernier alinéa de l’article 790 du code civil, de sorte que la mention selon laquelle l’inventaire a été réalisé par [A] [E] ne lui a causé aucun grief.

— La loi impose seulement que l’inventaire soit réalisé par un commissaire priseur, un notaire ou un huissier et n’institue aucune sanction relative aux mentions que doit comporter l’avis de dépôt quant à la personne qui a réalisé l’inventaire.

— La seconde publication au BODACC du 19 novembre 2019 de la déclaration d’acceptation à concurrence de l’actif net de [C] [E] mentionne que l’inventaire a été réalisé par Me [U], notaire, le 12 août 2019 et rappelle l’adresse de ce dernier, de sorte qu’en tout état de cause, la SC La Malo a été informée que l’inventaire avait été réalisé par acte notarié.

Enfin, l’inventaire étant unique pour toute la succession, et signé par tous les héritiers, [C] [E] n’avait pas à procéder à une nouvelle publication de l’inventaire déjà publié par son frère.

Par conséquent, dès lors qu’il est constant qu’elle n’a procédé à aucune déclaration de créance alors qu’elle disposait d’un délai de 15 mois ayant couru, à compter du 13 août 2019 pour [A] [E], à compter du 30 septembre 2019 pour [C] [E], voire même au plus tard à compter du 19 novembre 2019, date à laquelle elle a été informée du dépôt de l’inventaire de la succession réalisé le 12 août 2019 par Me [U], les créances invoquées par la SC La Malo à l’encontre de MM. [E], en leurs qualités d’héritiers de feu [R] [E] sont éteintes.

L’action exercée à leur encontre est irrecevable.

Le jugement doit être réformé sur ce point.

En troisième lieu, s’agissant de l’action intentée contre les SCI qui ont vendu leurs immeubles, l’acte de vente des immeubles du 10 février 2010 liste en qualité de 'vendeur’ la SCI France, la SCI Carole, la SCI Carole II, la SCI Marianne, la SCI Marie-Hélène, la SCI [Adresse 54] et [R] [E].

Il indique que ces sociétés sont représentées par [R] [E].

L’acte contient également une rubrique 'terminologie’ qui stipule :

'Le vocable de dénomination globale qui sera employé au présent acte est le suivant :

— Le mot 'vendeur’ désigne le ou les vendeurs, présents ou représentés. En cas de pluralité, les vendeurs contracteront les obligations mises à leur charge aux termes des présentes solidairement entre eux, sans que cette solidarité soit nécessairement rappelée à chaque fois.

(…).'

Or, comme indiqué plus haut, l’article 792 du code civil dispose que l’extinction de la créance détenue contre la succession 'bénéficie également aux cautions et coobligés'.

Il en résulte que dès lors que dans l’acte de vente des immeubles, la SCI France, la SCI Carole, la SCI Carole II, la SCI Marianne, la SCI Marie-Hélène, et la SCI [Adresse 54] ont souscrit leurs obligations solidairement avec [R] [E], de sorte qu’ils sont tous coobligés, ces sociétés bénéficient de l’extinction de la créance de la SC La Malo à l’encontre de [R] [E].

L’action intentée à l’encontre de ces sociétés doit également être déclarée irrecevable.

L’appel en garantie contre M. [Z] est sans objet.

Le jugement sera également réformé sur ces points.

2) Sur la demande reconventionnelle en remboursement de la garantie à première demande :

a : qualité pour la réclamer :

C’est par des motifs pertinents que la Cour adopte que le tribunal a admis que cette demande, présentée par MM. [E] pour le compte de la succession, est recevable.

Il suffit d’ajouter les précisions suivantes :

— L’article 800 du code civil confère à chaque héritier la qualité d’administrateur de la succession.

— L’article 724 du même code dispose que les héritiers désignés par la loi sont saisis de plein droit des biens, droits et actions du défunt, ce dont il résulte que tout héritier est fondé à exercer toutes les actions de son auteur (Civ1 13 septembre 2017 n° 16-24318), et ainsi à poursuivre le recouvrement des créances du défunt.

— La possibilité de désigner un mandataire successoral instituée à l’article 813-1 du code civil, ne vise que l’hypothèse dans laquelle il existe une inertie, une carence et la faute d’un ou plusieurs héritiers dans l’administration de la succession, ou leur mésentente ou une opposition d’intérêts.

b : fond :

Le second acte authentique établi le 10 février 2010 en vertu duquel la SCI Marianne, [R] [E] et plusieurs autre particuliers, ainsi que la SCI Valentine, ont vendu à la SC La Malo les parts sociales qu’ils détenaient dans la SCI Michelle, la SCI Béatrice, la SCI Marie-Claude, la SCI Christiane, contient la clause de garantie de passif suivante :

'Le prix ci-dessus des parts sociales de la SCI Michelle, de la SCI Béatrice, de la SCI Marie-Claude et de la SCI Christiane, a été fixé en considération de l’actif et du passif de la société à la date de ce jour.

(…)

(…) Le cédant s’engage envers le cessionnaire ou son ayant-cause au maintien de la valeur des parts sociales cédées à la date de ce jour, et par conséquent à le dédommager au prorata du nombre de parts cédées de tout amoindrissement ou diminution de la valeur de l’actif ou de tout accroissement du passif de la société survenant postérieurement mais ayant une origine ou une cause antérieure aux présentes et résultant :

— soit d’un acte, d’une omission, d’un fait quelconque accompli, réalisé ou survenu en violation ou en contradiction avec les déclarations qui précèdent,

— soit d’une réclamation, revendication, obligation ou évaluation à l’encontre de la société n’ayant pas fait l’objet d’une provision dans l’arrêté de compte à la date de ce jour,

— soit des comptes à établir postérieurement à la cession, de répartition au prorata entre cédant et cessionnaire, notamment pour les taxes, impôts, factures, droits, sans que cette liste soit limitative.'

Le Crédit Agricole, après avoir déclaré être informé de cette cession de parts sociales et en connaître les conditions, s’est engagé à remettre à la SC La Malo 'une garantie à première demande, d’un montant maximum de trois cent mille Euros (300 000 Euros) au profit de l’acquéreur.'

Le Crédit Agricole a signé un engagement déclarant garantir 'irrévocablement et inconditionnellement, le paiement à première demande de la somme de trois cent mille Euros (300 000 Euros) au profit de l’acquéreur', précisant que 'la présente garantie est expressément stipulée autonome et ne sera affectée de quelque manière que ce soit, par aucun acte, aucune condition, omission ou événement autre que le paiement du solde des sommes restant dues’ et que 'le garant restera tenu de cette obligation dans les conditions énoncées précédemment comme si celles-ci avaient été contractées par le garant en qualité de seul débiteur envers l’acquéreur même en cas d’octroi de délai ou de moratoires au profit du vendeur.'

Toutefois, le Crédit Agricole a défini ainsi l’étendue de son engagement :

'La présente garantie autonome de paiement à première demande garantit exclusivement le versement des sommes dues par le vendeur à l’acquéreur tant en vertu de la mise en oeuvre de la clause de garantie et d’actif et de passif qu’en vertu des sommes à rembourser à l’ANAH'.

La SC La Malo a demandé au Crédit Agricole, par lettre du 25 février 2013 de mettre en oeuvre la garantie à première demande.

Mais il est établi que cette demande n’était pas fondée sur la mise en jeu de la garantie de passif stipulée à l’acte de cessions des parts sociales ni sur des sommes que la SC La Malo aurait été tenue de verser à l’ANAH.

Elle était, en réalité, fondée, non sur l’acte de cession de parts sociales, mais sur la découverte que la déclaration, à l’acte de vente des immeubles objet de l’autre acte authentique, selon laquelle les logements vendus avaient été rénovés et répondaient aux normes en vigueur et que les toitures (sauf pour les immeubles situés à [Localité 73] et à [Localité 42]), étaient en bon état et avaient fait l’objet de révisions, était fausse, et que d’importants travaux de mise aux normes des logements et de réfections des toitures étaient nécessaires.

La SC Malo a, par conséquent, mis en jeu la garantie à première demande fournie par le Crédit Agricole en dehors de ses conditions contractuelles d’application.

Par suite, et dès lors que [R] [E] a exécuté sa contre-garantie en remboursant le Crédit Agricole de la somme de 300 000 Euros, ses héritiers sont fondés à en réclamer restitution à la SC La Malo.

Le jugement qui a condamné la SC La Malo à cette restitution doit être confirmé.

Ensuite, compte tenu que [R] [E] a fait le choix de racheter un contrat d’assurance vie pour s’acquitter de la somme de 300 000 Euros auprès du Crédit Agricole, il ne peut prétendre imputer les conséquences de ce libre choix à la SC La Malo en lui réclamant les prélèvements sociaux, pertes d’intérêts et autres dépenses liées à ce rachat.

Le jugement qui a rejeté le complément d’indemnisation réclamé doit être confirmé.

3) Sur la demande de dommages et intérêts en indemnisation d’un préjudice moral présentée par MM. [E] :

C’est par des motifs pertinents que la Cour adopte que le tribunal a rejeté cette demande.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Enfin, l’équité nécessite de condamner in solidum, en cause d’appel, [A] [E], la SCI Carole II, la SCI Carole et [O] [I] es-qualité de mandataire ad hoc de la SCI Marianne, de la SCI Marie-Hélène et de la SCI France, à payer à M. [Z] la somme de 5 000 Euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, l’équité n’imposant pas l’application de ce texte au profit d’autres parties.

PAR CES MOTIFS :

— la Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

— CONFIRME le jugement SAUF en ce qu’il a :

— débouté la SC La Malo de ses demandes,

— débouté M. [A] [E] de son action contre Me [F] [Z],

— STATUANT A NOUVEAU sur les points infirmés,

— DÉCLARE l’action en indemnisation présentée par la SC La Malo à l’encontre d'[A] [E] et [C] [E], en leur qualité d’héritiers de feu [R] [E], et de la SCI France, de la SCI Carole, de la SCI Carole II, de la SCI Marianne, de la SCI Marie-Hélène, et de la SCI [Adresse 54], irrecevable ;

— DÉCLARE les actions récursoires formées à l’encontre de [F] [Z] sans objet ;

— CONDAMNE in solidum, [A] [E], la SCI Carole II, la SCI Carole et [O] [I] es-qualité de mandataire ad hoc de la SCI Marianne, de la SCI Marie-Hélène et de la SCI France, à payer à [F] [Z], en cause d’appel, la somme de 5 000 Euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— DIT n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile au profit d’autres parties ;

— CONDAMNE, d’une part, la SC La Malo, d’autre part, [A] [E], la SCI Carole II, la SCI Carole et [O] [I] es-qualité de mandataire ad hoc de la SCI Marianne, de la SCI Marie-Hélène et de la SCI France, et enfin [C] [E] aux dépens de l’appel dans la proportion d’un tiers chacun.

— Le présent arrêt a été signé par André Beauclair, président, et par Nathalie Cailheton, greffière, à laquelle la minute a été remise.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,