ARRÊT DU

02 Juillet 2025

— --------------------

N° RG 24/00092 -

N° Portalis DBVO-V-B7I-DF6L

— --------------------

JYS/CH

[G] [X], [M] [O]

C/

[E] [F]

— -----------------

GROSSES le

aux avocats

ARRÊT n°

COUR D’APPEL D’AGEN

Chambre Civile

LA COUR D’APPEL D’AGEN, 1ère chambre dans l’affaire,

ENTRE :

Madame [G] [X]

née le 05 Octobre 1984 à [Localité 5]

de nationalité française, employé de banque,

Monsieur [M] [O]

né le 10 Janvier 1983 à [Localité 8]

de nationalité française,

domiciliés ensemble : [Adresse 1]

[Localité 4]

représentés par M^e Julie CELERIER, SELARL AD LEX , avocat au barreau d’AGEN

APPELANTS d’un jugement du Juge des contentieux de la protection du Tribunal de Proximité de VILLENEUVE SUR LOT en date du 08 Janvier 2024, RG 11-22-000265

D’une part,

ET :

Madame [E] [F]

née le 29 Avril 1976 à [Localité 6]

de nationalité française

domiciliée : [Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Louis VIVIER, avocat au barreau d’AGEN

INTIMÉE

D’autre part,

COMPOSITION DE LA COUR :

l’affaire a été débattue et plaidée en audience publique le 05 Février 2025 devant la cour composée de :

Président : André BEAUCLAIR, Président de chambre,

Assesseurs : Dominique BENON, Conseiller

Jean-Yves SEGONNES, Conseiller rédacteur, qui a fait un rapport oral à l’audience

Greffière : Catherine HUC

ARRÊT : prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

' '

'

ARRÊT

Au 1er mars 2021, Mme [E] [F] a loué une maison d’habitation de huit pièces avec piscine au loyer mensuel de 1 150 euros à [Localité 7] (47) ensuite de l’acte sous seing privé du 26 novembre 2020. De l’état des lieux du 9 février 2021 à l’amiable détaillé, la maison était en bon état général. Elle a donné congé au 30 septembre 2021 et suivant le constat d’huissier de sortie, les lieux sont en bon état d’usage excepté l’eau de la piscine, une serrure cassée de porte intérieure abimée et des traces et taches sur le béton ciré et sur le mur d’une chambre. En conséquence, les loueurs ont réclamé les sommes correspondantes ainsi que 330,50 euros des deux mois de préavis non respectés et de la conservation du dépôt de garantie dont la locataire réclamait la restitution.

Suivant acte d’huissier du 22 novembre 2022, [E] [F] a fait assigner [G] [X] et [M] [O] devant le tribunal de proximité de Villeneuve-sur-Lot sur le fondement de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 pour être condamnés au principal au remboursement du dépôt de garantie majoré du dixième, accessoirement à payer 700 euros du préjudice de jouissance et 320,35 euros de produits d’entretien de la piscine.

Par jugement contradictoire du 8 janvier 2024, le juge du contentieux de la protection a :

— débouté [P] [O] et [K] [X] de leurs demandes aux titres de la remise en marche de la piscine, la réparation du volet roulant, la table cassée, le liner ainsi qu’à titre du préjudice moral et des frais irrépétibles,

— débouté [C] [F] au titre du remboursement des produits d’entretien de la piscine,

— fixé les créances d'[P] [O] et [K] [X] à l’égard de [C] [F] à 391 euros de nettoyage de piscine et 50 euros de ramonage,

— condamné solidairement [P] [O] et [K] [X] à payer à [C] [F] : 709 euros de restitution du solde du dépôt de garantie, 2 640 euros de majoration, 400 euros de dommages et intérêts, 800 euros de frais irrépétibles,

— condamné solidairement [P] [O] et [K] [X] aux dépens de l’instance,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes.

procédure

Suivant déclaration au greffe le 1er février 2024, [K] [X] et [P] [O] ont fait appel des chefs de dispositif du jugement suivants :

— débouté [P] [O] et [K] [X] de leurs demandes aux titres de la remise en marche de la piscine, la réparation du volet roulant, la table cassée, le liner ainsi qu’à titre du préjudice moral et des frais irrépétibles,

— fixé les créances d'[P] [O] et [K] [X] à l’égard de [C] [F] à 391 euros de nettoyage de piscine et 50 euros de ramonage ;

ils ont intimé [C] [F].

Selon dernières conclusions visées au greffe le 8 octobre 2024, [K] [X] et [P] [O] demandent, en réformant le jugement, de :

— débouter [C] [F] de toutes ses demandes,

— la condamner à payer 7 871,85 euros au titre des réparations locatives ventilées comme suit : 165 € de réparation du volet roulant, 135 € de remise en marche de la piscine, 1 175,80 € de nettoyage de la piscine, 5 000 € de liner, 500 € de table cassée, 53,75 € de ramonage, 762,30 € de reprise de peinture, 80 € de serrure de porte de suite parentale,

— les autoriser à conserver le dépôt de garantie,

— condamner [C] [F] aux dépens de première instance,

y ajoutant, de :

— condamner [C] [F] aux dépens d’appel et à payer 500 € de frais irrépétibles.

Les appelants exposent et font valoir que l’entretien de la piscine, incombant exclusivement aux locataires, le bailleur a remis la piscine en état avec ses produits et ses conseils de bon entretien en mai 2021, quoiqu’avec l’emploi de produits de mauvaise qualité et de mauvaise manière, le liner a été attaqué, nécessitant son nettoiement et finalement son remplacement à la revente au rabais de la maison ; le volet électrique et la table en pierre ont bien été détériorés par la locataire comme constaté, le ramonage, les reprises des murs, porte et serrure sont dus ; par hypothèse, la majoration de restitution du dépôt n’existe pas.

Suivant dernières conclusions visées au greffe le 14 octobre 2024, [C] [F] demande, en confirmant le jugement sauf en ce que le tribunal l’a déboutée au titre des produits d’entretien, du nettoyage et du ramonage, de :

— débouter [P] [O] et [K] [X] de toutes leurs demandes,

— les condamner solidairement à 1 100 euros à titre de restitution du dépôt de garantie, 700 € au titre de la privation de jouissance de la piscine et 320,35 euros correspondant aux produits achetés inutilement pour la piscine,

— les condamner solidairement aux entiers dépens d’appel outre 3 000 euros d’indemnité des frais irrépétibles.

L’intimée expose et fait valoir que les états des lieux d’entrée et sortie sont conformes ; la piscine était d’abord bâchée, devant être remise en fonction par [P] [O] en avril et n’a été vue qu’en mai, l’eau étant 'verte', de la saison précédente, donc une défaillance à la prise des lieux et elle l’est restée même après l’intervention ; le liner, troué, était vétuste ; le volet roulant de la cuisine, 'en panne’ à la sortie et non pas 'cassé', n’a pas été testé en sortie, la réparation incombant aux bailleurs ; la table, non 'cassée', était simplement remisée et la demande est tardive ; la réclamation de ramonage, ayant habité de mars à septembre, n’est pas justifiée ; les reprises de peintures, serrure, etc, ne sont pas identifiées ; par hypothèse, l’intégralité du dépôt, avec sa majoration, est due.

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions et moyens des parties, fait expressément référence à la décision entreprise et aux dernières conclusions déposées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Le conseiller de la mise en état a clôturé la procédure le 11 décembre 2024.

MOTIF DE LA DÉCISION :

1 /Sur les dégradations locatives :

— la piscine :

Pour évaluer ce préjudice, le tribunal a retenu principalement la responsabilité des propriétaires qui n’auraient pas loué cet équipement en bon état et accessoirement celle de la locataire qui n’a pas plus utilisé efficacement ses propres produits d’entretien.

Il résulte de l’état des lieux de sortie que l’eau était turbide alors que l’état des lieux d’entrée n’a rien examiné, la piscine étant bâchée le 9 février, et le bailleur ne conteste pas que l’eau était 'verte’ à l’ouverture.

Néanmoins, la piscine était seulement en hivernage passif, soit vidangée au niveau inférieur aux canalisations et l’eau s’était normalement troublée jusqu’à la fin de la période.

Au 14 mai, date raisonnable pour remettre la piscine en service et où le propriétaire a rouvert le vaste bassin, il est contesté qu’il a effectué le bon nettoyage et employé les bons produits pour clarifier l’eau, l’acidifier et éliminer les algues puisqu’à son départ, l’état de l’eau était le même qu’à son arrivée. Il n’est pas reprochable que l’eau n’était pas limpide immédiatement à l’issue de cette première action et l’entretien devait être ensuite poursuivi ; si la locataire a pu ensuite bénéficier d’une eau propre, cela ne s’est pu que grâce à l’intervention du pisciniste des bailleurs le 29 juin suivant, soit un mois et demi, et encore provisoirement, car l’intéressée n’a visiblement pas pu suivre toutes les consignes techniques ainsi que l’utilisation constante de l’épuisette sur la vaste surface de l’eau pour repêcher les débris végétaux à l’origine des algues et la turbidité a reparu définitivement jusqu’à la sortie des lieux.

Il en ressort que les bailleurs ont fourni à l’entrée dans les lieux une piscine en hivernage avec la prestation promise accomplie de remise en service alors que la locataire a rendu cet élément – qu’elle avait accepté dans son bail – non entretenu à son départ.

Il en résulte que :

— le prix de 135 euros de l’intervention du pisciniste est celui de l’entretien qui incombait à l’occupante,

— le prix de 320,25 euros des produits d’entretien dépensé par l’occupante est en tout état de cause à sa charge en raison de sa – lourde – obligation d’entretien d’un tel équipement,

le prix de 1 175,80 euros du nettoyage du liner est dû,

— l’indemnité de jouissance à Mme [F] est indue ;

Le jugement sera infirmé de ces chefs.

l

Le prix dudit liner, argué de vétusté, troué quoique bien réparé, évalué forfaitairement, est mal justifié : l’agent immobilier intermédiaire de la vente atteste la décote de l’immeuble plus par l’aspect général de la piscine, mais pas seulement, que par le défaut du revêtement ; ce qu’il aurait mieux convenu aux vendeurs de remplacer pour en caractériser le prix et éviter de négocier au rabais. Le jugement sera confirmé de ce chef ;

— le volet roulant : pour rejeter ce dommage, le tribunal a jugé que cet équipement était défectueux, forcément à l’entrée dans les lieux. S’agissant d’un équipement 'neuf’ au constat d’entrée dans les lieux, sa mise en panne n’est pas une dégradation mais le résultat d’un défaut d’entretien, au moins d’un mésusage, le cas échéant, par non-recours à la garantie vendeur, dont la locataire avait la charge et le montant de 165 euros de la réparation est dû. Le jugement sera infirmé de ce chef ;

— sur la table de pierre : pour débouter, le tribunal a jugé que la casse a pu résulter de l’importance de la vétusté. Ledit meuble acquis en 2012 au prix de 2 235 euros, effectivement affecté d’une vétusté, a été objectivement détruit sous l’action de la locataire, pour avoir été bougé avec son ami, qui doit en supporter la conséquence au montant de moins du quart restant, réclamé par les bailleurs, soit 500 euros. Le jugement sera infirmé de ce chef ;

— sur les huisseries : pour combler l’omission de statuer, il n’est pas contestable ni contesté que le système copié de l’ancien d’une fermeture à clé est endommagé à la sortie des lieux ; la demande justifiée sur devis est fondée à son montant de 80 euros.

— sur la peinture : pour combler l’omission de statuer, il n’est pas contestable ni contesté qu’une seule trace humide a été constatée sur un mur qualifié 'en bon état’ ; le défaut d’entretien n’est pas caractérisé ; la demande sera rejetée.

— sur le ramonage : pour en retenir le prix de 50 euros proratisés 8 mois à charge de la locataire, le tribunal a jugé que cette dépense lui incombait légalement. Toutefois, cette dette ne saurait être causée pour une prestation qui devait être obligatoirement effectuée dans la cheminée chaque automne avant usage alors que la cheminée n’était que d’agrément et d’esthétique en l’absence de bois de chauffage et que la locataire a quitté les lieux avant tout usage possible au début de l’automne suivant ; la prestation n’est pas due. Le jugement sera infirmé de ce chef.

Pour l’exécution de l’arrêt, le présent dispositif reformulera entièrement la décision.

2 / sur le dépôt de garantie :

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose sur le dépôt de garantie improprement dit 'caution’ que :

«  (')

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

(')

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

(') "

En l’espèce, il ressort de tout ce qui précède que Mme [C] [F] n’ouvre pas droit au jeu favorable de la restitution de ce dépôt, en l’état des comptes entre les parties, encore moins à sa majoration du dixième. La demande sera rejetée. Le jugement sera infirmé de ce chef.

3 / Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Mme [E] [F] succombe, elle supporte les dépens d’appel et sera condamnée à payer à [M] [O] et à [K] [X] la somme de 500 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, et en dernier ressort,

Infirme le jugement et, statuant à nouveau :

Condamne Mme [E] [F] à payer à [M] [O] et [G] [X] :

165 € de réparation du volet roulant,

135 € de remise en marche de la piscine,

1 175,80 € de nettoyage de la piscine,

500 € de table cassée,

80 € de serrure de porte de suite parentale,

Déboute [M] [O] et [G] [X] du surplus de leurs demandes aux titres du remplacement du liner, du ramonage et des reprises de peinture,

Déboute Mme [E] [F] de ses demandes aux titres de la restitution du dépôt de garantie, de la privation de jouissance de la piscine et du prix des produits d’entretien pour la piscine,

Condamne Mme [E] [F] aux entiers dépens et à payer à [M] [O] et [G] [X] deux indemnités chacune de 500 euros à chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par André BEAUCLAIR, président, et par Catherine HUC, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,