Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 24 février 2006, n° 06/07505

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

4° Chambre A

ARRÊT AU FOND

DU 14 MARS 2008

N° 2008/ 139

Rôle N° 06/07505

Synd.des copropriét. ENSEMBLE IMMOBILIER ILE DE CANNES MARINA

C/

S.A.R.L. Z A B IMMOBILIERE C.R.G.I.

Grosse délivrée

le :

à :

réf

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 24 Février 2006 enregistré au répertoire général sous le n° 04/3489.

APPELANT

Syndicat des Copropriétaires de l’ ENSEMBLE IMMOBILIER ILE DE CANNES MARINA, Tranches A XXX

agissant par son syndic en exercice Cabinet XXX, représenté par la SCP LIBERAS – BUVAT – MICHOTEY, avoués à la Cour, ayant M^e Frédéric MASQUELIER, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

INTIMEE

S.A.R.L. Z A B IMMOBILIERE C.R.G.I., pris en la personne de son gérant en exercice, demeurant XXX

représentée par la SCP DE SAINT FERREOL – TOUBOUL, avoués à la Cour, Ayant M^e Luc GASTALDI, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 05 Février 2008 en audience publique. Conformément à l’article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur Michel BUSSIERE, Président a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Michel BUSSIERE, Président

Monsieur André FORTIN, Conseiller

Madame Françoise ISSENJOU, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame X Y.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 Mars 2008.

ARRÊT

Contradictoire,

Magistrat Rédacteur: Madame Françoise ISSENJOU, Conseiller

Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 Mars 2008,

Signé par Monsieur Michel BUSSIERE, Président et Madame X Y, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Faits, Prétentions et Moyens des parties

Le cabinet C.R.G.I. (Z A B IMMOBILIERE) a été, jusqu’au mois de juillet 2002 date à laquelle son mandat n’a pas été renouvelé, syndic de la copropriété Ile de Cannes Marina.

Par exploit délivré le 13 mai 2004 le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier Ile de Cannes Marina tranche ABC a assigné devant le Tribunal de Grande Instance de Grasse la SARL C.R.G.I. pour l’entendre condamnée au paiement de la somme de 18 523 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice découlant des fautes, erreurs, négligences et désordres constatés lors de sa B au cours de la période 1992 – 2002.

Selon jugement en date du 24 février 2006 le Tribunal de Grande Instance de Grasse, après avoir constaté qu’il ne justifiait pas de la qualité à agir des 3 syndics en exercice qui se sont succédé à l’instance, a déclaré le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier Ile de Cannes irrecevable en ses prétentions, a débouté la SARL C.R.G.I. de sa demande en dommages et intérêts et a condamné le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier Ile de Cannes aux dépens.

Appelant de cette décision selon déclaration formée au greffe de la Cour le 20 avril 2006 le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier Ile de Cannes demande à la Cour:

— d’infirmer le jugement,

— de dire son action recevable,

— de condamner la SARL C.R.G.I. au paiement des sommes de:

* 18 523 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice découlant de ses erreurs, négligences et fautes de B entre 1992 et 2002,

* 20 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice découlant de l’annulation de l’assemblée générale du 6 août 2001,

* 3 000 € en application des dispositions de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,

— de condamner la SARL C.R.G.I. aux dépens.

À l’appui de ses demandes le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier Ile de Cannes fait valoir:

— qu’autorisé à agir en justice son action est recevable,

— que le quitus éventuellement donné ne fait pas obstacle à une action en responsabilité fondée sur des actes de B dont le syndicat n’aurait pas été informé,

— que reconnaissant ses erreurs la SARL C.R.G.I. a offert de dédommager la copropriété,

— que la SARL C.R.G.I. en présentant une requête irrégulière est responsable de l’annulation de l’assemblée générale en date du 6 août 2001 prononcée par le Tribunal de Grande Instance de Grasse le 19 mars 2002.

La SARL C.R.G.I. qui sollicite la confirmation de la décision déférée, s’oppose aux demandes du Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Ile de Cannes Marina, conclut à la condamnation de celui-ci tant au paiement d’une indemnité de 3 000 € en application des dispositions de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile qu’aux dépens et relève:

— que faute de disposer d’un pouvoir l’action du Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Ile de Cannes Marina est irrecevable,

— qu’elle fait l’objet d’un harcèlement procédural de la part du cabinet AD IMMOBILIER nouveau Syndic de la copropriété auquel elle a pourtant remis l’ensemble des pièces qu’elle détenait,

— que n’ayant commis aucune faute sa responsabilité ne peut être engagée.

Motifs de la Décision:

Sur la recevabilité de l’action du Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier Ile de Cannes Marina:

L’assemblée générale du 12 août 2003 a, aux termes de ses 10^e et 16^e résolutions, à la majorité requise par l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, autorisé le syndic AD IMMOBILIER à engager toutes procédures judiciaires à l’encontre de l’ancien syndic, la SARL C.R.G.I., en raison d’une part des fautes, erreurs, négligences et désordres durant la B de celle-ci pour la période couvrant les années 1992 et 2002, en raison d’autre part des causes et conséquences de l’annulation de l’assemblée générale du 6 août 2001.

Il en découle que l’action engagée par le syndic en exercice AD IMMOBILIER qui a attrait le 13 mai 2004 la SARL C.R.G.I. devant le Tribunal de Grande Instance de Grasse est, en application de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, recevable, la circonstance que divers autres syndics se sont succédé étant indifférente.

En effet, le mandat conféré par l’assemblée générale est donné ès qualités et nullement ès noms.

Sur la recevabilité de l’action du Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier Ile de Cannes Marina pour la période antérieure à l’année 1998:

Pour les exercices comptables 1998/1999, 1999/2000, l’assemblée générale des copropriétaires a donné quitus au syndic en émettant toutefois des réserves sur la comptabilité des sinistres dommages-ouvrage.

Pour l’exercice 2001/2002 l’assemblée générale a refusé d’approuver les comptes et de donner quitus au syndic en exercice la SARL C.R.G.I.

Le quitus entraîne ratification par l’assemblée générale de tous les actes dont elle a eu connaissance.

Divers courriers produits montrent que depuis 1996 le conseil syndical de la copropriété n’a eu de cesse de réclamer à la SARL C.R.G.I. tous justificatifs des comptes dommages-ouvrage.

Dès lors, dans la mesure où il dénonce des erreurs et des fautes relatives aux contentieux dommages-ouvrage qui lui auraient été dissimulées jusqu’en 2001, le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier Ile de Cannes Marina, par voie de conséquence et quand bien même il pourrait se déduire de l’absence aux débats des procès-verbaux des assemblées générales antérieures à l’exercice 1998 que quitus a été donné au syndic, est recevable à rechercher la responsabilité du syndic antérieurement à l’année 1998.

Sur la responsabilité de la SARL C.R.G.I.:

Tout d’abord c’est sans le démontrer que le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier Ile de Cannes Marina prétend que la SARL C.R.G.I. aurait, de mauvaise foi, retenu des documents comptables de la copropriété.

Le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier Ile de Cannes Marina ne soumet en effet aux débats aucune pièce établissant le caractère incomplet de la remise effectuée le 17 septembre 2002 par la SARL C.R.G.I. au représentant du cabinet AD IMMOBILIER de l’ensemble des pièces du dossier et constatée selon procès-verbal d’huissier du même jour.

De même c’est en vain que le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier Ile de Cannes Marina impute à la SARL C.R.G.I. la responsabilité de l’annulation de l’assemblée générale du 6 août 2001 prononcée par le Tribunal de Grande Instance de Grasse aux termes de son jugement en date du 19 mars 2002 consécutivement à la mise à l’écart massive, par l’huissier désigné pour contrôler les opérations de vote, de pouvoirs jugés par lui litigieux.

En effet si sur requête du Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier Ile de Cannes Marina représenté par son syndic en exercice, soit alors la SARL C.R.G.I., a été obtenue par ordonnance du 1^er août 2001 la désignation d’un huissier dont la mission, excédant ses pouvoirs, a été estimée irrégulière par le Tribunal de Grande Instance de Grasse le 19 mars 2002, rien là encore ne prouve que l’ordonnance sur pied de requête, dont l’exécution a, au demeurant, relevé de la responsabilité du Président du Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier Ile de Cannes Marina et non du syndic, aurait été rédigée par les soins de la SARL C.R.G.I.

La demande en dommages et intérêts formée sur ce point par le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier Ile de Cannes Marina, qui sans le démontrer argue des manoeuvres frauduleuses déployées par la SARL C.R.G.I. pour écarter les voix des opposants, sera donc rejetée.

En dernier lieu le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier Ile de Cannes Marina invoque diverses fautes imputables à la SARL C.R.G.I. ayant généré pour lui un préjudice de 18 523 €.

Or il résulte des investigations menées par une société d’expertise comptable (rapport du 11 juin 2001) et des propres aveux de la SARL C.R.G.I. (PV de l’assemblée générale du 6 août 2001, compte rendu de réunion du 26 mai 2001, lettre du 26 juin 2001) que des désordres comptables ont effectivement affecté notamment entre 1991 et 1997 et jusqu’en 2001 des comptes dommages-ouvrage de telle sorte que la SARL C.R.G.I. s’est engagée à prendre en charge les sommes ainsi identifiées à hauteur de 18 523 €.

Le fait que la SARL C.R.G.I. dans ses écritures qualifie pudiquement ces sommes de proposition de nature commerciale ne contredit pas les éléments patents qui ressortent tant du rapport établi par la société d’expertise comptable que des propres explications données sur ces désordres comptables à diverses reprises durant l’année 2001 par le syndic. .

Dès lors la reconnaissance de telles erreurs comptables ( postes injustement imputés à la copropriété, honoraires facturés mais non remboursés par les compagnies d’assurance, absence de justificatifs de sommes imputées, solde de comptes erroné…) engageant la responsabilité de la SARL C.R.G.I. celle-ci sera condamnée à verser au Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier Ile de Cannes Marina la somme de 18 523 €.

Au surplus le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier Ile de Cannes Marina se verra alloué une indemnité de 2 000 € en application des dispositions de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.

Vu les articles 696 et 699 du Nouveau Code de Procédure Civile,

Par ces Motifs:

La Cour, après en avoir délibéré, statuant contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,

Reçoit l’appel,

Infirme le jugement déféré,

Statuant à nouveau,

Dit recevable l’action du Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier Ile de Cannes Marina représenté par son syndic en exercice,

Condamne la SARL C.R.G.I. à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier Ile de Cannes Marina la somme de 18 523 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice découlant des fautes, erreurs, négligences et désordres constatés lors de sa période de B entre 1992 et 2002,

Déboute le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier Ile de Cannes Marina de sa demande au titre de l’annulation de l’assemblée générale du 6 août 2001,

Condamne la SARL C.R.G.I. à verser au Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier Ile de Cannes Marina une indemnité de 2 000 € en application des dispositions de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,

La condamne aux dépens, en ordonne distraction au profit des SCP LIBERAS-MICHOTEY-BUVAT – de SAINT FERREOL et TOUBOUL avoués sur leur affirmation d’en avoir fait l’avance.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

S.Y M. BUSSIERE