COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

1^re Chambre C

ARRÊT

DU 09 JUIN 2011

N° 2011/535

XXX

Rôle N° 10/16029

S.A.R.L. FIONA

C/

Syndicat des copropriétaires de la copropriété sise XXX – XXX

représenté par son syndic bénévole, Monsieur D E

Z Y

B C épouse X

Grosse délivrée

le :

à :

SCP MAYNARD

SCP BOTTAÏ

SCP BLANC

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 06 Août 2010 enregistrée au répertoire général sous le N° 10/01620.

APPELANTE :

S.A.R.L. FIONA

dont le siège est XXX

représentée par la SCP MAYNARD – SIMONI, avoués à la Cour,

plaidant par Maître Guillaume BORDET, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉS :

Syndicat des copropriétaires de la copropriété sise XXX – XXX

représenté par son syndic bénévole, Monsieur D E

XXX – XXX

Monsieur Z Y,

XXX

représentés par la SCP BOTTAI GEREUX BOULAN, avoués à la Cour,

plaidant par Maître Ramzi AIDOUDI, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame B C épouse X

née le XXX à XXX

XXX

représentée par la SCP BLANC CHERFILS, avoués à la Cour,

plaidant par Maître Michel X, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 02 Mai 2011 en audience publique. Conformément à l’article 785 du Code de Procédure Civile, Madame Nicole GIRONA, Conseiller, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Marie-Claire FALCONE, Président

Madame Anne VIDAL, Conseiller

Madame Nicole GIRONA, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Monsieur Serge LUCAS.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Juin 2011.

ARRÊT :

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Juin 2011,

Signé par Madame Marie-Claire FALCONE, Président, et Monsieur Serge LUCAS, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*-*-*-*-*-*

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

La SARL FIONA exploite depuis un acte de cession de fonds de commerce en date du 12 juillet 2007 un établissement dénommé 'Bar Brasserie Le Bistroquet’ dans un immeuble en copropriété situé à XXX.

Se plaignant des nuisances occasionnées par l’activité de ce fonds et de travaux portant atteinte aux parties communes de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier XXX et Monsieur Y, l’un des copropriétaires, ont fait assigner la SARL FIONA, ainsi que la propriétaire des lieux loués, Madame X, devant le tribunal de grande instance de Marseille, par exploit en date du 1^er avril 2010, afin de faire cesser ces troubles.

Par ordonnance rendue le 6 août 2010, le juge des référés a condamné la SARL FIONA :

— à supprimer le trou pratiqué dans le mur arrière de l’immeuble et à procéder à son obstruction avec reconstruction de l’enduit de façade, sous astreinte,

— à remettre à leur emplacement initial les cadres des deux fenêtres de l’arrière et la porte donnant sur le couloir commun, ainsi qu’à supprimer la canalisation implantée sur le mur commun, sous astreinte,

— à ne pas ouvrir son établissement au-delà de 21 heures et ne pas organiser des soirées musicales ou des retransmissions d’événements sportifs au-delà de 21 heures, sous peine d’astreinte.

Il a également condamné Madame X à verser aux demandeurs une somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration en date du 30 août 2010, la SARL FIONA a interjeté appel de cette décision.

°

Dans ses dernières conclusions signifiées le 21 avril 2011, l’appelante conclut à la réformation de l’ordonnance déférée. Elle soutient que le syndicat des copropriétaires était irrecevable à agir à défaut d’autorisation d’ester en justice délivrée par l’assemblée générale des copropriétaires. Elle conclut au rejet des prétentions du syndicat des copropriétaires dès lors que les travaux ont été effectués après un changement de destination auquel son bailleur a consenti, qu’ils n’ont provoqué aucun mécontentement des copropriétaires et qu’ils assuraient une meilleure distribution des lieux ainsi qu’un respect de la réglementation applicable. Elle soutient qu’elle était en droit de modifier les fenêtres et que ses activités de petite restauration et d’organisation de soirées ne sont pas sources de nuisances excessives de voisinage. A titre subsidiaire, elle argue de l’existence de contestations sérieuses et demande, en tout état de cause, à être relevée et garantie par sa bailleresse. Elle réclame paiement d’une somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

°

Par ses dernières écritures déposées le 22 avril 2011, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier XXX et Monsieur Y sollicitent la confirmation de la décision entreprise, le débouté des demandes de l’appelante et sa condamnation à leur verser une somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils font valoir que la SARL FIONA a porté atteinte aux parties communes ainsiqu’au règlement de copropriété et que ce comportement est générateur de troubles manifestement illicites.

°

Madame X, pour sa part, dans des conclusions du 28 avril 2011, demande que l’ordonnance soit réformée en ce qu’elle a interdit à sa locataire de pratiquer la restauration dans les locaux loués, et confirmée en ce qu’elle a condamné la SARL FIONA à remettre les fenêtres en leur état antérieur, la porte à sa place initiale et lui a interdit d’organiser des soirées au-delà de 21 heures. Elle expose que sa locataire a enlevé le conduit d’évacuation des fumées et rebouché le trou pratiqué dans la façade de l’immeuble. Elle s’oppose à devoir payer quelque somme que ce soit en absence de faute de sa part, en sa qualité de bailleresse. Elle réclame à la SARL FIONA une somme de 1 500 euros au titre de ses frais irrépétibles.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

— Sur les pouvoirs du syndic à agir :

L’article 55 du décret du 17 mars 1967 pose le principe selon lequel le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat des copropriétaires sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale. Toutefois, il ajoute qu’une telle autorisation n’est pas nécessaire dans un certain nombre d’hypothèses, et notamment concernant les demandes relevant des pouvoirs du juge des référés.

Dans ces conditions, dans la mesure où les prétentions du syndicat des copropriétaires entreront dans la compétence du juge des référés, son syndic sera reconnu recevable à agir.

— Sur les travaux réalisés par la SARL FIONA :

Il n’est pas contesté qu’à la suite de la signature d’un avenant au bail en date du 26 juin 2007, la SARL FIONA a réalisé un certain nombre de travaux, pour des motifs professionnels et commerciaux, qui ne sont pas opposables au syndicat des copropriétaires de l’immeuble.

Elle a notamment déplacé la porte donnant accès au couloir commun et modifié deux fenêtres situées à l’arrière du bâtiment, sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, qui était indispensable du fait de l’atteinte portée aux parties communes de l’immeuble, par référence à l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

En effet, nonobstant les mentions du règlement de copropriété qui définissent les fenêtres comme étant des parties privatives, il est établi que la SARL FIONA n’a pas simplement remplacé les ouvrants et leur cadre, mais qu’elle a agrandi les ouvertures donnant sur la cour, portant ainsi atteinte au gros oeuvre de l’immeuble, qui constitue une partie commune.

C’est donc à juste titre que le premier juge a ordonné une remise des lieux en leur état antérieur, sur le fondement de l’article 809 du code de procédure civile.

Par ailleurs, l’appelante avait opéré un trou dans le mur extérieur donnant sur la cour afin d’y installer un conduit d’extraction des fumées, sans solliciter préalablement l’autorisation de l’assemblée générale. En exécution de la décision déférée, les intimés reconnaissent que l’ouverture pratiquée dans le mur arrière de l’immeuble a été obturée. En conséquence, le conduit d’évacuation intérieure des fumées ne dispose plus de raccordement extérieur. Ainsi, il sera constaté que cette demande n’a plus d’objet.

Enfin, les dispositions de l’ordonnance entreprise relatives à la canalisation implantée sur le mur commun, qui ne sont pas contestées, seront confirmées.

— Concernant l’activité du restaurant :

Le règlement de copropriété de l’immeuble autorise au rez-de-chaussée l’installation de tous commerces, à l’exception de ceux soumis à l’enquête de commodo et incommodo et des commerces ou industries pouvant occasionner bruits, odeurs, poussières, tels que : les boucheries, charcuteries, boulangeries, restaurants, les commerces de volailles, les crémeries, (…), café-concerts, café-chantants, cinématographes, salles de danse de spectacles et de réunions publiques,… etc.

Par ailleurs, l’avenant au bail en date du 26 juin 2007 dispose que sont autorisées dans les lieux loués les activités de snack et de petite restauration, précisant cependant que cette autorisation est exclusive de toute préparation culinaire rendant nécessaire l’usage d’un conduit de fumées ou de ventilation.

Il s’avère qu’en servant dans son établissement des préparations culinaires basiques s’inspirant de la cuisine familiale, l’appelante contrevient tant aux dispositions du règlement de copropriété qu’à celles de son contrat de location. Les plats tels que le couscous, le steak frites, la daube et les alouettes sans-tête relevées par l’huissier de justice lors de son constat en date du 17 novembre 2009 ne sauraient constituer de la petite restauration ou des plats servis dans un snack.

De plus, en organisant des soirées à thème ou des retransmissions sportives dans le bar-brasserie qu’elle exploite, la SARL FIONA viole le règlement de copropriété qui exclut toutes activités occasionnant du bruit susceptible de gêner les copropriétaires de l’immeuble.

Il ne saurait être contesté que ces activités sont génératrices de nuisances auditives et olfactives attestées par les témoignages produits.

Dès lors, afin de mettre fin à ces troubles manifestement illicites, il sera fait interdiction à la SARL FIONA :

— d’exercer des activités de restauration, correspondant notamment à l’élaboration de préparation culinaire ou encore à la cuisson de viandes, poissons ou fritures, celle-ci devant respecter l’usage des lieux affectés au snack et à la petite restauration,

— et d’organiser des soirées musicales ou des retransmissions d’événements sportifs au-delà de 21 heures.

Ces dispositions seront assorties d’une astreinte afin de garantir leur respect.

— Sur l’appel en garantie formé à l’encontre de Madame X :

La SARL FIONA réclame que Madame X soit condamnée à la relever et la garantir de toute condamnation prononcée à son encontre. Cette demande ne saurait prospérer puisque la bailleresse n’a pas été informée par la locataire des travaux réalisés dans le bien loué et que l’avenant consenti par Madame X n’est pas contraire au règlement de copropriété, qui a été enfreint sur l’initiative de l’exploitant du bar-brasserie.

Cette prétention sera donc rejetée.

°

Les dépens de première instance et d’appel seront donc à la charge de la SARL FIONA, qui succombe. Il sera alloué d’une part au syndicat des copropriétaires du XXX et à Monsieur Y, et d’autre part, à Madame X, une somme de 1 300 euros en contrepartie des frais irrépétibles qu’ils ont dû engager dans l’instance.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoirement, en référé et en dernier ressort,

Déclare recevable l’action engagée par le syndicat des copropriétaires,

Confirme les dispositions de l’ordonnance entreprise en ce qu’elles ont condamné la SARL FIONA :

— à remettre en leur état initial les deux fenêtres situées sur la façade arrière et la porte donnant dans le couloir commun, ainsi qu’à supprimer la canalisation implantée sur le mur commun, dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance, sous peine d’astreinte de 150 euros par jour de retard passé ce délai,

— et à ne pas poursuivre les soirées musicales ou les retransmissions d’événements sportifs au-delà de 21 heures, sous peine d’une astreinte de 1 000 euros par infraction constatée,

La réforme pour le surplus et y ajoutant,

Dit que les demandes d’obturation du trou pratiqué dans le mur arrière de l’immeuble et d’enlèvement du conduit d’évacuation des fumées sont devenues sans objet,

Fait interdiction à la SARL FIONA d’exercer, dans les locaux loués, des activités de restauration, celles-ci devant respecter la destination du fonds limitée à la petite restauration et au snack, sous peine d’astreinte de 600 euros par infraction dûment constatée,

Déboute la SARL FIONA de son appel en garantie,

Condamne la SARL FIONA à verser, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, une somme de 1 300 euros :

— au syndicat des copropriétaires du XXX et à Monsieur Y, d’une part,

— et à Madame X, d’autre part,

Condamne la SARL FIONA aux dépens de première instance et d’appel, ces derniers étant recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier Le Président