COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

4^e chambre A

ARRÊT AU FOND

DU 12 SEPTEMBRE 2013

N° 2013/352

Rôle N° 12/14233

Syndicat des copropriétaires K Y

C/

AB-AC Z

C W Z

I B épouse Z

Grosse délivrée

le :

à :

SCP COHEN

M^e CINELLI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal d’instance de NICE en date du 3 juillet 2012 enregistré au répertoire général sous le n° 11-11-1611.

APPELANT

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES K Y représenté par son syndic le CABINET A

dont le siège est XXX

représenté par la SCP COHEN-GUEDJ-MONTERO-DAVAL GUEDJ, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant par M^e David ALLOUCHE, avocat au barreau de NICE

INTIMÉS

Monsieur AB-AC Z

né le XXX à NICE

demeurant 3 avenue des Arènes de Cimiez – K Y – 06100 NICE

Monsieur C W Z

né le XXX à NICE

demeurant 3 avenue des Arènes de Cimiez – K Y – 06100 NICE

Madame I B épouse Z

née le XXX à CASABLANCA

demeurant 3 avenue des Arènes de Cimiez – K Y – 06100 NICE

représentés et plaidant par M^e Laurent CINELLI, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 11 juin 2013 en audience publique. Conformément à l’article 785 du code de procédure civile, Madame ARFINENGO, conseiller, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur X TORREGROSA, président

Madame Anne DAMPFHOFFER, conseiller

Madame Sylvaine ARFINENGO, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Sylvie MASSOT.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 septembre 2013

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 septembre 2013,

Signé par Monsieur X TORREGROSA, président et Madame Sylvie MASSOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PRETENTIONS :

Par exploit d’huissier en date du 7 avril 2011, le syndicat des copropriétaires K Y, pris en la personne de son syndic en exercice la SARL Cabinet A, a fait assigner , Monsieur AB-AC Z, Monsieur C Z et Madame E B devant le tribunal d’instance de Nice pour obtenir leur condamnation solidaire à lui payer la somme de 4.977,85 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au jour de l’assignation ainsi que la somme de 800 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Par jugement contradictoire en date du 3 juillet 2012, le tribunal d’instance de Nice a :

— déclaré irrecevable la demande présentée par le syndicat des copropriétaires K Y visant à obtenir condamnation au paiement d’arriérés de charges de Messieurs Z et de Madame B;

— dit n’y avoir lieu à prononcer l’exécution provisoire des dispositions qui précèdent,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné le syndicat des copropriétaires K Y aux dépens.

Par déclaration en date du 23 juillet 2012, le syndicat des copropriétaires K Y, représenté par son syndic en exercice le cabinet A, a relevé appel de cette décision à l’encontre de Monsieur AB-AC Z, de Monsieur C Z et de Madame I B.

Au terme de dernières conclusions déposées et notifiées le 22 octobre 2012, tenues pour intégralement reprises ici, le syndicat des copropriétaires K Y demande à la cour, sur le fondement des articles 8, 10,10 -1,14-1 et 19 – 2de la loi du 10 juillet 1965, de :

— déclarer le syndicat concluant recevable en son appel,

— réformer le jugement dont appel en l’ensemble de ses dispositions,

— condamner, Monsieur AB-AC Z, Monsieur C Z et Madame E B au paiement de la somme de 7.301,05 euros au titre des arriérés de charges dues au 25 juillet 2012, outre intérêts légaux à compter de la sommation du 9 novembre 2010,

— dire et juger que les frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires pour recouvrer sa créance seront imputables exclusivement à, Monsieur AB-AC Z, Monsieur C Z et Madame E B ,

— les condamner solidairement au paiement de la somme de 1500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— en conséquence, débouter la requise de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— les condamner solidairement au paiement de la somme de 2000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, ceux d’appel distraits au profit de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO.

Au terme de dernières conclusions déposées et notifiées le 30 novembre 2012, tenues pour intégralement reprises ici, Monsieur AB-AC Z et Madame E B demandent à la cour, sur le fondement des articles 1, 2,5, 8,10, 14,22 et 27 de la loi du 10 juillet 1965,117 du code de procédure civile, de :

— constater l’inexistence d’un syndicat des copropriétaires K Y,

— prononcer la nullité de l’assignation pour défaut de capacité d’ester en justice,

à titre subsidiaire,

— confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré les demandes de paiement irrecevables contre Monsieur et Madame Z,

en tout état de cause,

— condamner le syndicat des copropriétaires K Y et son syndic solidairement ou tout succombant au paiement d’une somme de 4000 € titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de l’instance.

Monsieur C Z a constitué avocat mais il n’a pas conclu.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 28 mai 2013.

MOTIFS DE LA DECISION :

1- Sur la recevabilité de l’appel :

Attendu que la recevabilité de l’appel n’est pas discutée et qu’aucun élément de la procédure ne permet à la Cour d’en relever d’office l’irrégularité.

2- Sur la nullité de l’assignation introductive d’instance :

Attendu que Monsieur AB-AC Z et Madame I B épouse Z soulèvent la nullité de l’assignation introductive d’instance, sur le fondement de l’article 117 du code de procédure civile, au motif qu’il n’existe pas de syndicat des copropriétaires dénommé K Y, le requérant se trouvant, dès lors, dépourvu de toute personnalité morale.

Attendu que la réponse à cette question nécessite que soient préalablement rappelés la chronologie et le contenu des différents actes intervenus.

Attendu que par acte reçu par M^e Louis RUAUX, notaire à Nice, en date du 5 novembre 1940, un partage a été signé entre les frères X et G Y sur les droits immobiliers qu’ils détenaient, pour en avoir hérité de leur père S T Y, sur d’une part 'un grand immeuble de rapport sis à XXX, comprenant un terrain….et trois villas de rapport édifiées sur ledit terrain, appelées 'K Y’ et portant les numéros un, Deux et Trois’ et d’autre part sur « un immeuble de rapport dénommé K Y à Nice bd Carabacel n° 2, dans lequel est actuellement exploité l’hôtel Prince de Galles…. ». Qu’aux termes de cet acte de partage, quatre lots ont été constitués : le numéro un comprenant un terrain et la K dite Y numéro 1, le numéro deux comprenant la K Y dite numéro 2, le lot numéro trois comprenant un terrain et la K Y dite numéro 3 et le lot numéro quatre comprenant la totalité de l’immeuble situé boulevard Carabacel à NICE, chacun de ces lots ayant été attribué entre les copartageants de la manière suivante : les lots numéro deux et quatre ont été attribués à M. X Y en pleine propriété à charge pour lui de verser une soulte à son frère, M. G Y, les lots numéro un et trois ont été attribués à M. G Y en pleine propriété en sus de la soulte de 73'300 francs que celui-ci devait recevoir de son frère.

Attendu, néanmoins, que l’acte de partage prévoit, l’usage, en commun, de certaines parties, passages et jardins notamment, ainsi que la prise en charge, par l’ensemble des attributaires des lots, de certains frais d’entretien et dépenses.

Attendu, s’agissant du terrain, que l’acte énonce en effet: « tout le terrain qui se trouvera au sud des constructions édifiées sur les premier, deuxième et troisième lots, restera la propriété de l’attributaire du lot, mais celui-ci ne pourra en modifier la destination actuelle qui est à l’usage de passage et de jardins d’agrément. Par suite, chaque attributaire et ses ayant cause exerceront les droits de passage les plus étendus sur toute l’étendue desdits passages et jardins d’agrément sous la seule réserve de ne pas stationner de manière que ledit passage restent constamment libres. Aucune clôture de quelque nature que ce soit ne pourra être établie Sur ledit terrain de manière que le passage et le jardin d’agrément existant actuellement continuent à subsister et à rester libres…. Toutefois la partie nord des premier, deuxième et troisième lot pourrait être clôturée.. à la condition toutefois que ces parties de terrain devenues ainsi libres supportent les servitudes de passage des canalisations existantes ou à modifier. Les propriétaires desdits premier, deuxième et troisième lot, leurs ayant cause et ayant trois exerceront les droits de passage les plus étendus sur lesdits passages et jardins d’agrément. L’entretien desdits passages et jardins d’agrément sera fait à frais communs dans les proportions suivantes : pour le premier lot, 46/100, pour le deuxième lot : 35/100 , pour le troisième lot : 19/100. Total égal à l’unité : 100 centièmes'.

Attendu ainsi que l’acte de partage énonce, au titre de la consommation de l’eau, du gaz et l’électricité que « chaque propriétaire devra faire effectuer les travaux nécessaires pour que chaque lot soit desservi directement sans confusion, ni immixtion avec les autres lots, en eau et en gaz'; qu’il indique aussi : ' Toutefois pour les parties de la propriété dont l’usage reste commun, tels que les passages et jardins d’agrément ainsi que la conciergerie, il pourra être établi un compteur unique et la consommation qui en résultera sera payée par les attributaires de chaque lot dans les proportions sus indiquées ». Attendu de même que l’acte indique au titre de la galerie dite rustique, « Il existe dans la partie sud de l’immeuble désigné sous le paragraphe premier des biens à partager un souterrain formant galerie rustique. Les frais d’entretien et de réparation de ce souterrain seront à la charge des attributaires des premiers, deuxième et troisième lot dans les proportions suivantes : pour le premier lot 25/100, pour le deuxième lot 50/100, pour le troisième lot 25/100. Total égal à l’unité : 100 centièmes. La jouissance de ce terrain sera commune aux dits attributaires'.

Attendu en outre que l’acte prévoit en son paragraphe V intitulé « Syndic » la clause suivante : « Il pourra être nommé un syndic ou gérant qui aura pour mission, outre la surveillance générale de l’immeuble formant les premier, deuxième et troisième lot, de toucher et recevoir les sommes destinées au paiement des dépenses communes et de payer lesdites dépenses. Le concierge pourra être chargé de cette mission'. Attendu de même qu’en son paragraphe VI intitulé « Conciergerie – concierge », l’acte prévoit : « Un concierge sera nommé pour l’entretien et la surveillance de l’ensemble de la propriété sise à XXX plus amplement désignée sous le paragraphe premier de la désignation générale et composant les premier, deuxième et troisième lots ». Attendu qu’après avoir détaillé les attributions du concierge, relatives notamment à l’entretien, au nettoyage et à la surveillance des maisons élevées ' sur la propriété dite K Y numéro un,deux et trois', l’acte prévoit que son salaire sera payé « soit mensuellement, soit par trimestre et sera à la charge des premiers et deuxième et troisième lots…'. Attendu encore que dans son paragraphe VII intitulé «Poubelles', l’acte énonce qu’il existe un abri pour les poubelles à droite du portail d’entrée de l’immeuble composant les premiers, deuxième et troisième lot et que « cet abri ne pourra être supprimé sans le consentement unanime des co-partageants'.

Attendu que selon acte du 26 mai 1943, un 'Cahier des charges concernant la K Y n°1"a été dressé par M^e Charles RASTOIN, notaire à Nice, sur comparution en son étude de M. M N, architecte, agissant au nom et comme mandataire de M. G Y, celui-ci se proposant de vendre l’immeuble par appartements séparés. Qu’au termes de cet acte, ont été déterminées les parties communes de la K Y numéro1 lesquelles comprennent, notamment, la totalité du sous-sol et y compris le jardin au midi, avec l’allée principale, le passage à l’ouest de la maison, la cour au nord-ouest de la maison, le sol des parties construites, tous les gros murs de façade et de refend, les charpentes, les toitures, les balcons, les fenêtres, les canalisations d’eau, de gaz et d’électricité, les tuyaux d’écoulement des eaux ménagères, les conduites de descente de tout-à-l’égout, les tuyaux d’écoulement des eaux pluviales, la loge du concierge etc… et enfin, d’une façon générale, toutes les parties qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif de l’un des acquéreurs copropriétaires. Que l’acte précise que 'les parties communes appartiendront aux divers acquéreurs ou propriétaires d’un appartement suivant la surface des appartements par centièmes dans les proportions suivantes’ :

— rez-de-chaussée, côté levant : 15/100èmes,

— rez-de-chaussée, côté couchant : 17/100èmes,

— premier étage, côté levant : 17/100èmes,

— premier étage, côté couchant : 17/100èmes,

— deuxième étage, côté levant : 17/100èmes,

— deuxième étage, côté couchant : 17/100èmes,

soit un total de 100 centièmes.

Attendu que l’acte mentionne en outre que la maison sera divisée pour sa vente en six parties, chacune d’elles devenant la propriété exclusive et particulière de son acquéreur.

Attendu qu’un document intitulé 'Etat descriptif de division de l’immeuble sis à NICE, 3 avenue des Arènes de Cimiez dénommé K Y n° 1" a été établi le 26 août 1959 en l’étude de M^e Charles RASTOIN, notaire à Nice, ledit acte précisant contenir « le cahier des charges règlements de copropriété qui régira un immeuble situé à XXX, dénommé K Y n° 1, appartenant à M. Y et que ce dernier se propose de vendre par appartements séparés, ceci afin de déterminer dès maintenant les clauses, charges et conditions tant générales que particulières devant s’appliquer aux dites ventes et qui feront loi commune à laquelle devront se conformer strictement aux futurs propriétaires de la maison dont s’agit ». Attendu que l’acte précise quant à la désignation de l’immeuble à vendre, qu’il s’agit bien de la K dite Y n°1, rappelle les parties communes déjà énoncées dans l’état descriptif de division du 26 mai 1943 ainsi que la répartition par centièmes. Attendu que cet acte qui n’est pas seulement un état descriptif de division mais également un règlement de copropriété en ce qu’il détermine les parties communes et les parties privatives de l’immeuble et en ce qu’il fixe les droits et obligations des copropriétaires, comporte bien division de l’immeuble K Y n°1 en six lots de copropriété et division des parties communes en 100 tantièmes de propriété, cet acte ne visant aucun autre immeuble que la K Y n° 1.

Attendu qu’il a été procédé de la même manière en ce qui concerne la K Y n° 2 Attendu, en effet que par acte reçu le 3 avril 1942 en l’étude de Maître Louis MUAUX, notaire à NICE, a été établi « un cahier des charges avec règlement de copropriété concernant exclusivement la K Y n° 2 » contenant une définition des 'choses communes', -lesquelles comprennent essentiellement la totalité du sol, le sol des parties construites, les fondations, les gros murs de façade et de refend, la toiture la charpente les balcons et fenêtres, les canalisations et d’une façon générale toutes les parties qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif et particulier de l’un des copropriétaires- et division des parties communes en 100 tantièmes de propriété à concurrence de 16/100èmes pour le propriétaire de l’appartement du premier étage et de 84/100èmes pour le propriétaire du surplus des appartements. Attendu qu’un additif à ce cahier des charges a été dressé le 1^er mars 1958 en l’étude de M^e Victor SEASSAL, notaire à NICE, comportant un nouvel état descriptif de division avec 12 lots totalisant 100 centièmes de parties communes. Attendu que le cahier des charges initial, comme l’acte modificatif 1958, concerne exclusivement la K Y numéro 2 à l’exclusion de tout autre immeuble.

Attendu qu’aucun acte, ni règlement de copropriété ni état descriptif de division, n’est produit concernant la K Y numéro 3, les intimés prétendant sur ce point que l’organisation mise en place au sein de la K Y 3 serait identique aux deux autres.

Attendu que les époux Z affirment, sans être contredits, qu’ils sont propriétaires au sein de la K Y n°1.

Attendu que les pièces versées aux débats suffisent à démontrer qu’il existe au moins deux copropriétés distinctes : la K Y 1 et la K Y 2.

Attendu que la question se pose alors de savoir s’il existe une organisation, en l’espèce un syndicat des copropriétaires unique représentant les K Y 1, Y 2, et Y 3, chargé de la gestion des éléments communs à chacune de ces copropriétés.

Attendu, en l’espèce, qu’il n’a pas été constitué d’union de syndicats, qui elle serait dotée de la personnalité civile, dès lors que l’adhésion à une union, constituée ou à constituer, doit être décidée par l’assemblée générale de chaque syndicat, aucune assemblée n’ayant été réunie à cet effet. Attendu qu’il n’a pas été constitué non plus d’association syndicale libre de propriétaires. Attendu, enfin, qu’il n’existe pas non plus d’organisation du type syndicat principal et syndicats secondaires puisqu’aucun des règlements de copropriété produits n’en a prévu la création, pas plus qu’il n’est justifié d’une décision d’assemblée en ce sens.

Attendu que reste la question de l’application de l’article 1^er alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, selon lequel à défaut de convention contraire créant une organisation différente, la présente loi est également applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comporte des parcelles, bâties ou non, faisant l’objet de droits de propriété privatifs. Attendu que cette disposition a un caractère supplétif, ne s’appliquant qu’à défaut de convention contraire. Or attendu, en l’espèce, qu’une convention existe, qu’elle résulte de l’acte de partage de 1940, dont les termes n’ont pas été modifiés par les actes postérieurs, en sorte qu’il n’y a pas lieu de faire application des dispositions précitées.

Attendu en outre que ni le fait que les trois villas aient été gérées empiriquement de manière collective par les syndics successifs, ni le fait encore que des assemblées générales aient réuni les copropriétaires membres de ces copropriétés distinctes ne suffisent à servir de fondement à la création d’un syndicat des copropriétaires unique.

Attendu que la preuve de l’existence d’une entité juridique dénommée 'syndicat des copropriétaires K Y’ n’est pas rapportée.

Attendu le défaut de capacité en justice constitue une irrégularité de fond affectant la validité de l’acte, en sorte que l’assignation introductive d’instance délivrée à la requête de ce 'syndicat des copropriétaires’ dépourvu d’existence juridique et donc de personnalité morale, doit être déclarée nulle, le jugement entrepris étant infirmé de ce chef.

3- Sur les demandes accessoires et les dépens :

Attendu que l’appelant, débouté des fins de son appel, en supportera les entiers dépens.

Attendu que l’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS:

Statuant en matière civile, publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Reçoit l’appel formé contre le jugement rendu le 3 juillet 2012 par le tribunal d’instance de Nice.

Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré irrecevable la demande présentée par le syndicat des copropriétaires K Y.

Statuant à nouveau,

Prononce la nullité de l’assignation introductive d’instance délivrée par le syndicat des copropriétaires K Y contre Monsieur AB-AC Z et Madame I B épouse Z pour défaut de capacité d’ester en justice.

Confirme le jugement entrepris pour le surplus.

Condamne l’appelant aux dépens d’appel.

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en cause l’appel.

LEGREFFIER LE PRESIDENT

S. MASSOT G. TORREGROSA