COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

4^e chambre A

ARRÊT AU FOND

DU 30 JANVIER 2014

N° 2013/46

Rôle N° 13/03665

Syndicat des copropriétaires IMMEUBLE LA ROTONDE

C/

Z X

Grosse délivrée

le :

à :

SCP BADIE

M^e BERIDOT

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal de grande instance d’AIX-EN-PROVENCE en date du 8 janvier 2013 enregistré au répertoire général sous le n° 11/05962.

APPELANT

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE LA ROTONDE

XXX

pris en la personne de son syndic en exercice SAS ACTION IMMOBILIÈRE

dont le siège est XXX – 13100 AIX-EN-PROVENCE

représenté par la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant par M^e Benjamin NAUDIN, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Michèle NAUDIN, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIME

Monsieur Z X

né le XXX à XXX

demeurant 19 rue Fabrot – 13100 AIX-EN-PROVENCE

représenté et plaidant par M^e Marc BERIDOT, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Nathalie HUMANN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 19 décembre 2013 en audience publique. Conformément à l’article 785 du Code de procédure civile, Madame ARFINENGO, conseiller, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Georges TORREGROSA, président

Madame Anne DAMPFHOFFER, conseiller

Madame Sylvaine ARFINENGO, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Sylvie MASSOT.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 janvier 2014

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 janvier 2014,

Signé par Monsieur Georges TORREGROSA, président et Madame Sylvie MASSOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :

Monsieur Z X est propriétaire, dans l’immeuble La Rotonde situé à Aix-en-Provence, soumis au statut de la copropriété, d’un garage constituant le lot numéro 230 qu’il a acquis selon acte notarié en date du 31 décembre 1996.

Cette copropriété est composée de plusieurs corps de bâtiments :

— bâtiments A et B constitués d’un sous-sol comportant 32 caves, 7 garages, un rez-de-chaussée, deux appartements, un local pour voiture d’enfant, un local poubelle et dix étages de trois appartements chacun ;

— bâtiment C constitué d’un sous-sol comprenant 39 caves et deux garages individuels, d’un rez-de-chaussée comprenant un appartement, deux locaux commerciaux, un bloc sanitaire, un local pour voiture d’enfant et un local pour poubelle, et de dix étages dont les premier et deuxième étages de six appartements chacun et les huit étages suivants de trois appartements chacun ;

— deux annexes comportant, chacune, sept garages individuels.

XXX se situe dans les bâtiments annexes.

Une assemblée générale s’est tenue le 29 juin 2011 au cours de laquelle ont été votées, à la majorité de l’article 24, trois résolutions n° 8, 9 et 10 relatives à des travaux de réfection de l’étanchéité des toits des garages constituant le sol de la coursive située devant les entrées des bâtiments A, B et C, à la dépose de deux menuiseries métalliques, à la mise en place d’une nouvelle menuiserie métallique, à la mise en place d’un vitrage, de plexis colorés et de pics anti- pigeons. Il a été décidé que le coût de ces travaux, frais, honoraires et assurances, serait réparti selon les tantièmes généraux.

Au motif que le garage dont il est propriétaire est totalement dissocié du bâti concerné par les travaux et qu’il dispose d’une entrée indépendante, Monsieur Z X, qui estime devoir être dispensé de toute contribution au financement des travaux votés, a, par exploit d’huissier en date du 23 septembre 2011, fait assigner le syndicat des copropriétaires La Rotonde devant le tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence en vue de voir prononcer l’annulation des résolutions 8, 9 et10, de dire qu’il sera dispensé de toute contribution au financement de ces travaux, et de dire, en conséquence, que tous les appels de fonds qui lui ont été adressés en exécution des résolutions contestées sont nuls et de nul effet.

Par jugement contradictoire en date du 8 janvier 2013, le tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence a :

— rejeté les demandes de M. Z X relatives à la résolution numéro 8 ;

— annulé les résolutions 9 et 10 prises par l’assemblée0 générale des copropriétaires de l’immeuble La Rotonde du 29 juin 2011 ;

— dit que M. Z X sera tenu au paiement des travaux de la résolution numéro 8 ainsi qu’aux frais et honoraires y afférents ;

— dit que les appels de fonds adressés à M. Z X en exécution des résolutions 9 et 10 prises par l’assemblée générale du 29 juin 2011, relativement aux travaux et l’appel de provisions pour le quatrième trimestre 2011 sont nuls ;

— dit que M. Z X sera dispensé de toute contribution au financement des travaux des résolutions 9 et 10, frais et honoraires y afférents ;

— dispensé pour partie M. Z X de participer aux frais de procédure dont la charge sera répartie à hauteur de moitié pour Monsieur X et pour l’autre moitié entre les autres copropriétaires ;

— rejeté les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit que les dépens de l’instance seront partagés par moitié entre d’une part Monsieur X et d’autre par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble La Rotonde ;

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

Par déclaration reçue le 20 février 2013, enregistrée le 21 février 2013, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble La Rotonde a relevé appel de la décision.

Au terme de dernières conclusions déposées et notifiées le 26 août 2013, tenues pour intégralement reprises ici, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble La Rotonde demande à la cour de :

— le déclarer recevable et bien fondé en son appel ;

— confirmer le jugement entrepris du 8 janvier 2013 en ce qu’il a débouté Monsieur X de ses demandes relatives à la résolution numéro 8 et en ce qu’il a dit que ce dernier serait tenu au paiement des travaux de la résolution numéro 8 ainsi qu’aux frais et honoraires y afférents ;

— réformer le jugement en ce qu’il a annulé les résolutions 9 et 10, en ce qu’il a dit que les appels de fonds adressés à M. X en exécution des résolutions 9 et 10 sont nuls et en ce qu’il a dit que Monsieur X sera dispensé de toute contribution au financement des travaux des résolutions n°9 et 10, frais et honoraires y afférents;

Et par conséquent,

— débouter Monsieur X de ses demandes d’annulation des résolutions n°9 et 10 prises par l’assemblée générale des copropriétaires du 29 juin 2011 et dire et juger que Monsieur X est tenu au paiement des travaux des résolutions n°9 et 10 prises par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble La Rotonde du 29 juin 2011 ainsi qu’aux frais et honoraires y afférents à hauteur de sa part contributive au sein de la copropriété;

— dire que les appels de fonds adressés à Monsieur X en exécution des résolutions 9 et 10 relatives aux travaux et l’appel de provisions pour le quatrième trimestre 2011 sont parfaitement fondés ;

— condamner Monsieur X à payer au syndicat des copropriétaires appelant la somme de 6000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance, en ce compris les frais de constats, et d’appel, ces derniers distraits au profit de la SCP BADIE SIMON THIBAUD JUSTON.

Au terme de dernières conclusions déposées et notifiées le 27 juin 2013, tenues pour intégralement reprises ici, Monsieur Z X demande la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a annulé les résolutions 9et 10, dit que les appels de fonds en exécution de ces résolutions relatives aux travaux et l’appel de provisions pour le quatrième trimestre 2011 sont nuls et dit que M. X sera dispensé de toute contribution au financement des travaux des résolutions n° 9 et 10, frais et honoraires y afférents ;

— réformer le jugement en ce qu’il a rejeté les demandes de M. X relatives à la résolution n° 8, en ce qu’il a dit que M. X sera tenu au paiement des travaux de la résolution n°8 ainsi qu’aux frais et honoraires y afférents, en ce qu’il a dispensé uniquement pour partie M. X de participer aux frais de procédure dont la charge sera répartie à hauteur de la moitié pour Monsieur X et pour l’autre moitié entre les autres copropriétaires, en ce qu’il a rejeté les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile, et en ce qu’il a dit que les dépens de l’instance seraient partagés par moitié entre d’une part Monsieur X et d’autre part le syndicat des copropriétaires ;

Et ce faisant,

— prononcer l’annulation des résolutions 8, 9 et 10 prises par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble La Rotonde le 29 juin 2011 en ce qu’elles ont décidé que le coût des travaux de réfection de l’étanchéité des toits des garages constituant le sol de la coursive située devant les entrées des bâtiments A, B et C, avec traitement du patio, la dépose de deux menuiseries situées de chaque côté du patio, la mise en place d’une nouvelle menuiserie métallique à l’aplomb de la façade de l’hôtel et la mise en place de vitrages colorés au niveau des niches surplombant le patio d’entrée de la résidence et de pics anti-pigeons sur les rails des volets et acrotères de l’hôtel (uniquement côté patio) ainsi que les frais et honoraires et assurances y afférents seront répartis selon les millièmes généraux ;

— dire et juger que M. Z X en sa qualité de copropriétaires du garage numéro 24 (lot numéro 230 de l’état descriptif de division) qui est totalement indépendant du bâti concerné par les travaux et auquel on accède également de manière totalement indépendante, sera dispensé de toute contribution au financement des travaux comme à celui des frais, honoraires et assurances y afférents ;

— dire et juger, en conséquence, que tous les appels de fonds qui ont été adressés à M. Z X en exécution des résolutions contestées relativement aux travaux et notamment l’appel de provisions pour le quatrième trimestre 2011 sont nuls et de nul effet ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble La Rotonde à payer à M. Z X la somme de 'trois mille (5000)' euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dire et juger que conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M. Z X sera dispensé de participer aux frais, dépens et toutes conséquences financières de la présente procédure ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble La Rotonde aux entiers dépens de première instance et d’appel et autoriser la SCP ROUSTAN BERIDOT à en recouvrer le montant dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 5 décembre 2013.

MOTIFS DE LA DECISION :

1- Sur la recevabilité de l’appel :

Attendu que la recevabilité de l’appel n’est pas discutée et qu’aucun élément de la procédure ne permet à la Cour d’en relever d’office l’irrégularité.

2- Sur le fond :

2-1 :Attendu que Monsieur X invoque, au soutien de sa demande en nullité de résolution numéro 8 relative à la réfection des étanchéités des trois garages constituant le sol de la coursive, le fait qu’il n’est pas propriétaire d’un garage situé sous la coursive mais d’un garage situé dans l’annexe 2, c’es-à-dire dans un bâtiment situé à l’ouest de la copropriété, séparé par une ruelle des bâtiments A, B et C et des garages en sous-sol; que les toits de ces garages sont des parties privatives; que le règlement de copropriété énonce, s’agissant des garages, que les dépenses relatives à leur entretien, les réparations de ces bâtiments, les primes d’assurance s’y rattachant seront supportées par les seuls propriétaires de ces garages ; que la coursive n’est ni un chemin commun, ni un accès aux garages; qu’elle ne fait pas partie des parties communes générales, tout au plus constitue-t-elle une partie commune aux seuls bâtiments A, B et C dans la mesure où le sol de la coursive dessert uniquement ces bâtiments. Que la jurisprudence a consacré des situations particulières s’agissant de locaux qui n’ont pas accès aux parties communes de circulation de l’immeuble ; que les travaux concernent aussi un patio lequel est une partie commune qui n’a absolument rien à voir avec les garages et dont les travaux ne peuvent concerner que les propriétaires des appartements de l’immeuble.

Attendu que le syndicat des copropriétaires réplique qu’en application du règlement de copropriété, la totalité du sol, les entrées, passages, voies de desserte pour accéder aux différents corps de bâtiment sont des parties communes générales, que les dépenses engagées par les travaux de réparation du gros oeuvre, des halls, des escaliers font partie des charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes auxquelles tous les copropriétaires sont tenus proportionnellement à leur quote-part de parties communes générales.

*******

Attendu qu il résulte des dispositions impératives de l’article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telle que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Attendu que la résolution n° 8 attaquée est relative à la 'réfection des étanchéités des toits des garages constituant le sol de la coursive située devant les entrées des bâtiments A/B et C avec ou sans traitement du patio'.

Attendu que l’immeuble La Rotonde est régi par un règlement de copropriété établi le 8 janvier 1959 par M^e GALAUP, notaire à TRETS, duquel il résulte qu’il existe, dans cet immeuble, des parties communes générales et des parties communes spéciales.

Attendu qu’en son article IV, le règlement de copropriété définit comme étant des parties communes générales celles 'qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un propriétaire déterminé et qui ne sont pas communes seulement aux copropriétaires de l’un des corps de bâtiment', parmi lesquelles 'la totalité du sol, des entrées, passages, voies de desserte pour accéder aux différents corps de bâtiment'.

Qu’en son article VIII, le règlement de copropriété énonce, dans une disposition b) relative au 'sol des voies’ que 'le sol des voies et allées de desserte est affecté à perpétuité à la circulation des véhicules et des piétons et leur entretien sera régi par les dispositions du présent règlement visant les parties communes’ et, dans une disposition c) relative aux garages, que les dépenses 'relatives à leur entretien, les réparations de ces bâtiments, les primes d’assurances s’y rattachant seront supportées par les seuls propriétaires de ces garages', mais que ces derniers 'participeront à l’entretien des chemins communs et des accès, selon la proportion indiquée au tableau ci-annexé'.

Attendu que le règlement de copropriété définit, en son article IV B, comme des parties communes spéciales, propres à 'chaque corps de bâtiment', servant ' à l’usage commun des propriétaires d’appartements situés dans un même corps de bâtiment', tout ce qui constitue 'l’armature de la maison', la façade, les locaux, espaces et services communs, les canalisations, notamment.

Attendu qu’il ressort de ces dispositions que la totalité du sol, les passages, accès et voies de desserte, qu’ils soient affectés à la circulation des véhicules ou des piétons, sont des parties communes générales, et non des parties communes spéciales, et que, dès lors, les charges relatives à leur entretien et à leur conservation constituent des charges communes générales. Attendu, en outre, que le règlement de copropriété n’a pas entendu exclure les propriétaires de lots garages du paiement des charges relatives à l’entretien des chemins et accès communs, l’article VIII ci-dessus reproduit ayant expressément prévu leur participation à ces dépenses selon les tantièmes de parties communes générales.

Attendu qu’il n’est pas contesté que les toits des garages des bâtiments A, B et C constituent également une coursive, destinée au passage piétonnier, desservant plusieurs blocs de bâtiments.

Attendu, par ailleurs, qu’il ressort d’un procès-verbal de constat d’huissier établi le 25 avril 2012 par Maître Y que la coursive permet également d’accéder 'à l’escalier qui dessert notamment la voie de circulation des garages et les garages', le fait que Monsieur X n’ait pas, pour habitude, d’emprunter ladite coursive pour accéder à son lot n’ôtant pas pour autant à celle-ci sa nature de partie commune générale.

Attendu, enfin, qu’il n’est pas soutenu que les dispositions du règlement de copropriété ci-dessus rappelées seraient contraires à l’article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.

Attendu, dès lors, que la résolution n° 8 de l’assemblée générale du 29 juin 2011 qui a, notamment, décidé de répartir 'le coût des travaux ainsi que les frais, honoraires, assurance y afférents … selon les millièmes généraux’ n’encourt pas l’annulation comme n’étant ni contraire au règlement de copropriété, ni contraire à l’article 10 de la loi, le jugement entrepris étant confirmé sur ce point.

2-2 : Attendu que le syndicat des copropriétaires fait grief au jugement attaqué d’avoir prononcé l’annulation des résolutions 9 et 10 relatives, la première, à la dépose de deux menuiseries métalliques puis à la mise en place d’une nouvelle menuiserie métallique à l’aplomb de la façade de l’hôtel, la seconde à la mise en place d’un vitrage ou plexis coloré et de pics anti-pigeons. Qu’il fait valoir que les menuiseries métalliques sont situées sur les portes d’entrée de la copropriété, tandis que le patio constitue l’accès piétonnier principal à la copropriété et permet la desserte de l’ensemble des bâtiments; que le règlement de copropriété précise en son article 4 que les copropriétaires participeront à l’entretien des accès à la copropriété .

Attendu que Monsieur X réplique que les travaux en cause ne portent ni sur les garages, ni sur les chemins communs et accès et n’affectent pas une partie commune générale mais une partie commune à chaque corps de bâtiment.

Mais attendu, que se référant à la motivation ci-dessus, la cour observe que les travaux en cause concernent le patio qui constitue une entrée, un passage et un accès. Attendu que le règlement de copropriété énonce que sont également des parties communes générales 'tous objets mobiliers, matériels et ustensiles affectés à l’usage commun'. Attendu qu’il n’est pas démontré que ce patio, situé à l’entrée de la résidence, ne servirait qu’aux propriétaires d’appartements 'situés dans un même corps de bâtiment', la preuve étant rapportée, au contraire, par les pièces versées aux débats (procès-verbal de constat d’huissier et photographies y annexées) que le patio permet l’accès à différents corps de bâtiment, le procès-verbal de constat d’huissier établissant de manière non équivoque qu’il 'est nécessaire d’emprunter le début de la coursive ainsi que le patio pour accéder à l’escalier qui dessert notamment la voie de circulation des garages et les garages'. Attendu que le patio est une partie commune générale et que les travaux qui l’affectent, comme en l’espèce, la pose de menuiseries sur la porte d’entrée, la mise en place de vitrage au niveau des niches surplombant le patio et de pics anti-pigeons, doivent être appelés selon la grille de répartition des charges communes générales, l’intimé disposant du libre accès au patio d’entrée à la copropriété.

Attendu, en conséquence, que les résolutions n° 9 et 10 ont, à juste titre, décidé de répartir les dépenses, frais et assurances relatifs aux travaux votés selon les millièmes généraux, ladite répartition n’étant ni contraire au règlement de copropriété, ni à l’article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, en sorte que le jugement entrepris sera infirmé de ce chef.

3- Sur les demandes accessoires et les dépens :

Attendu que succombant en cause d’appel, Monsieur Z X supportera les entiers dépens de première instance, en ce compris le coût du procès-verbal de constat d’huissier et d’appel, ces derniers distraits au profit de l’avocat de la cause qui en a fait la demande.

Attendu que l’équité commande de faire application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel et de condamner Monsieur Z X à payer la somme de 1.200 euros au syndicat des copropriétaires La Rotonde.

Attendu que Monsieur X, qui succombe en ses prétentions, est mal fondé à solliciter le bénéfice des dispositions édictées par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

PAR CES MOTIFS :

Statuant en matière civile, publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Reçoit le syndicat des copropriétaires La Rotonde en son appel.

Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a :

— annulé les résolutions 9 et 10 prises par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble La Rotonde du 29 juin 2011 ;

— dit que les appels de fonds adressés à Monsieur Z X en exécution des résolutions 9 et 10 prises par l’assemblée générale du 29 juin 2011, relativement aux travaux et l’appel de provisions pour le quatrième trimestre 2011 sont nuls ;

— dit que M. Z X sera dispensé de toute contribution au financement des travaux des résolutions 9 et 10, frais et honoraires y afférents ;

— dispensé pour partie Monsieur Z X de participer aux frais de procédure dont la charge sera répartie à hauteur de moitié pour Monsieur X et pour l’autre moitié entre les autres copropriétaires ;

— dit que les dépens de l’instance seront partagés par moitié entre d’une part Monsieur X et d’autre par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble La Rotonde.

Statuant à nouveau,

Déboute Monsieur Z X de ses demandes tendant à l’annulation des résolutions 9 et 10 prises par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble La Rotonde le 29 juin 2011.

Déboute Monsieur Z X de sa demande tendant à voir dire et juger que tous les appels de fonds qui ont été adressés à M. Z X en exécution des résolutions 9 et 10 de l’assemblée générale des copropriétaires La Rotonde du 29 juin 2011relativement aux travaux et notamment l’appel de provisions pour le quatrième trimestre 2011 sont nuls et de nul effet.

Déboute Monsieur Z X de sa demande tendant à voir dire et juger qu’il sera dispensé de toute contribution au financement des travaux comme à celui des frais, honoraires et assurances afférents aux résolutions 9 et 10 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble La Rotonde du 29 juin 2011.

Condamne Monsieur Z X aux entiers dépens de première instance, en ce compris les frais de constat d’huissier.

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 en première instance.

Confirme le jugement entrepris pour le surplus.

Condamne Monsieur Z X aux entiers dépens d’appel, distraits au profit de la SCP BADIE SIMON THIBAUD JUSTON.

Condamne Monsieur Z X à payer au syndicat des copropriétaires La Rotonde la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 en cause d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

S. MASSOT G. TORREGROSA