COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

4^e Chambre A

ARRÊT AU FOND

DU 24 MARS 2016

cl

N° 2016/ 182

Rôle N° 14/17382

XXX

C/

B A

XXX

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE SIS 143 BD DU SABLIER

Grosse délivrée

le :

à :

M^e Alain GALISSARD

M^e Albert TREVES

M^e Rémy STELLA

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 18 Juillet 2014 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 11/00444.

APPELANTE

XXX, dont le siège social est XXX

représentée par M^e Alain GALISSARD, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Vanessa AVERSANO, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMES

Monsieur B A

XXX

représenté par M^e Rémy STELLA, avocat au barreau de MARSEILLE, assisté de M^e Joëlle BARNAUD-CAMPANA, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Berengère DUVAL, avocat au barreau de MARSEILLE

XXX prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège, XXX

représentée par M^e Albert TREVES, avocat au barreau de MARSEILLE, assisté de M^e Nathalie DAMMAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE SIS 143 BD DU SABLIER représenté par son syndic bénévole en exercice M^me D Y demeurant et domicilié 32Bd des Joncs 13008 MRSEILLE., demeurant 143 Bd du Sablier – 13008 MARSEILLE

représentée par M^e Rémy STELLA, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 785,786 et 910 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 01 Février 2016, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Christine LORENZINI, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Président de chambre

Monsieur Jean-Luc GUERY, Conseiller

Madame Christine LORENZINI, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 24 Mars 2016

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 Mars 2016

Signé par Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Président de chambre et Madame Priscilla BOSIO, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Faits et procédure :

La XXX (la société) a acquis le 23 août 2001 un ensemble immobilier sis XXX) ; le fonds voisin, 143 de ce même boulevard, appartient à une copropriété de trois propriétaires : B A, D Y et la XXX (la SCI).

Se plaignant d’ouvertures dans le mur créant des vues directes sur son fonds, la société a assigné, par actes d’huissier en date des 15 et 31 décembre 2010, M. A et la SCI devant le tribunal de grande instance de Marseille aux fins de les voir condamner à supprimer les vues directes, et, subsidiairement, voir ordonner une expertise aux fins notamment de dire si les ouvertures litigieuses sont légales.

La société a assigné par exploit d’huissier en date du 14 décembre 2011 le syndicat de copropriétaires du 143 bd du Sablier (le syndicat), pris en la personne de son syndic bénévole, M^me Y, afin de l’attraire dans la cause.

Les deux procédures ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état en date du 20 septembre 2012.

Par ordonnance en date du 6 décembre 2012, le juge de la mise en état s’est déclaré incompétent pour statuer sur les exceptions de procédure tirées de la prescription et du défaut d’intérêt ou de qualité pour agir, ainsi que sur la demande d’expertise et condamné la société au paiement de la somme de 1000€ à chacun des défendeurs en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement en date du 18 juillet 2014, le tribunal de grande instance de Marseille a :

— déclaré irrecevables les demandes de la société à l’encontre de M. A et de la SCI,

— déclaré prescrite l’action en suppression de vues et l’action en dommages et intérêts engagées par la société,

— condamné la société à payer à la SCI une somme de 5000€ de dommages et intérêts au titre de son préjudice de jouissance,

— débouté les défendeurs du surplus de leurs demandes en dommages et intérêts,

— condamné la société aux entiers dépens,

— débouté M. A de sa demande en paiement des frais d’exécution forcée,

— condamné la société à payer à chacun des défendeurs la somme de 2000€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le tribunal a retenu que le mur en cause est une partie commune et que seul le syndicat pouvait être attrait en justice, peu important qui avait créé les vues dont la suppression était demandée, que cette demande se prescrivait par trente ans et que le syndicat justifiait de cette prescription ; quant à la demande de dommages et intérêts présentée par la société, le tribunal a retenu qu’elle était également prescrite, la société ayant acquis en 2001 et ayant agi postérieurement à l’expiration du délai de dix ans ; il a enfin retenu que le mur édifié en 2002 par la société obstrue partiellement la fenêtre des WC et totalement celle de la réserve de la SCI et alloué des dommages et intérêts à cette dernière, M. A ne démontrant pas un intérêt à agir sur ce fondement.

La société a régulièrement interjeté appel de cette décision le 10 septembre 2014.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées et signifiées le 15 janvier 2016, tenues pour intégralement reprises ici, la société demande à la cour de :

— réformer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

— dire et juger que la société a intérêt à agir en suppression de vue et en responsabilité délictuelle,

— dire et juger que son action n’est ni forclose ni prescrite et qu’elle est bien fondée à agir en suppression de vue et en responsabilité délictuelle,

en conséquence,

— condamner les intimés à :

* supprimer les vues directes sur les appartements composant l’ensemble immobilier de la société sous peine d’astreinte d’un montant de 300€ par jour de retard,

* la réparation en nature du préjudice subi du fait du trouble de jouissance occasionné par les vues illégales, à savoir la suppression des vues litigieuses,

* l’allocation d’une somme de 5000€ de dommages et intérêts,

— débouter les intimés de l’ensemble de leurs demandes reconventionnelles,

à titre subsidiaire,

— désigner tel expert qu’il appartiendra avec la mission suivante :

* se rendre sur les lieux après avoir utilement convoqué les parties,

* se faire communiquer tous les documents et pièces qu’il estimera utile à l’accomplissement de sa mission,

* décrire les lieux, dont notamment les ouvertures litigieuses et préciser si ces dernières ont été édifiées en conformité avec les dispositions des articles 675 et 678 du code civil,

* constater l’existence d’une vue droite sur le fonds de la société,

* mesurer la distance entre le bord extérieur des fenêtres du fonds de la SCI et de M. A et le fonds de la société,

* décrire et chiffrer les travaux permettant de mettre un terme aux vues droites sur le fonds de la société,

* chiffrer le préjudice de la société,

* et plus largement, faire toutes constatations utiles à la parfaite information du tribunal,

— dire que l’expert sera mis en oeuvre et accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et que, sauf conciliation des parties, il déposera son rapport au secrétariat-greffe de ce tribunal dans les six mois de sa saisine,

— dire qu’il en sera référé en cas de difficulté,

— fixer la provision à consigner au greffe, à titre d’avance sur les honoraires de l’expert dans le délai qui sera imparti par l’ordonnance à intervenir et faire supporter cette provision par M. A et la SCI,

— condamner les intimés au paiement de la somme de 3000€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de son appel, elle fait essentiellement valoir que :

— elle a qualité à agir car elle est propriétaire de l’immeuble du 141 bd du Sablier, même si elle n’est pas occupante des lieux, et qu’elle a intérêt à agir en sa qualité de propriétaire,

— son action, fondée sur les dispositions de l’article 1382 du code civil à l’encontre de M. A et de la SCI, est recevable puisqu’ils ont commis une faute à l’origine du préjudice allégué, ainsi qu’a l’encontre du syndicat s’agissant des parties communes,

— l’action et les demandes ne sont pas forcloses, l’action en suppression de vue étant une action pétitoire, et les intimés sont défaillants dans la preuve du point de départ de la prescription, à savoir la date de réalisation des travaux relatifs aux fenêtres, les attestations produites étant peu probantes et, en tout état de cause, la prescription a été interrompue par l’assignation délivrée le15 décembre 2010 par la société et sa demande en intervention forcée du syndicat n’est qu’une demande incidente,

— quant à son action en responsabilité délictuelle pour trouble anormal de voisinage et la demande de réparation en nature, c’est à tort que le tribunal a retenu comme point de départ la date de l’acquisition du bien immobilier par la société alors qu’elle n’a eu connaissance du caractère illégal de ces ouvertures qu’à compter de l’édification de son immeuble après le 29 mars 2002, lors de la date d’ouverture du chantier et, à supposer que la date à retenir soit celle du 23 août 2001, l’assignation du 15 décembre 2010 a interrompu cette prescription,

— les intimés ne bénéficient d’aucune servitude de vue, leur prescription n’étant pas acquise et l’existence d’un accord avec l’auteur de la société aux fins d’une servitude conventionnelle n’est pas établie par une unique attestation de l’ancien entrepreneur des intimés,

— les vues ne sont pas mentionnées sur les demandes de permis de construire et elles sont illégales car établies à moins de 1.90 mètre et en l’absence de toute mitoyenneté,

— les intimés ne peuvent prétendre à indemnisation alors qu’ils sont à l’origine de leurs propres préjudices.

Par ses dernières conclusions déposées et notifiées le 10 juin 2015, tenues pour intégralement reprises ici, la SCI sollicite de voir :

— confirmer le jugement déféré sauf en ses dispositions relatives au quantum des dommages et intérêts accordés ainsi qu’au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ,

— dire et juger irrecevable et infondée, sous ses différents aspects, l’action de la société pour défaut d’intérêt et de qualité à agir et si ce n’est également pour cause de prescription,

— dire et juger qu’aucune faute ni responsabilité de quelque nature que ce soit n’est établie à l’encontre de la SCI,

— dire et juger au surplus la société infondée sur le fond en ses diverses prétentions, tant sur le fondement de les articles 678 que 1382 du code civil, le quantum des dommages et intérêts requis ne reposant de surcroît sur aucun élément sérieux et objectif,

— dire et juger que la demande d’expertise formée en subsidiaire est superfétatoire au regard des éléments versés aux débats et à la fois inopérante dans les chefs de mission requis et qu’elle ne saurait en outre pallier à la carence de la preuve dont la partie appelante a la charge exclusive pour démontrer le trouble de jouissance allégué,

— débouter la société de toutes ses demandes, fins et conclusions dont celles tendant en substance à la réparation en nature du préjudice par la suppression des vues ou bien l’octroi de dommages et intérêts réparateurs,

— condamner reconventionnellement la société à :

* la somme de 10 000€ de dommages et intérêts en réparation du préjudice de vue et d’éclairage et si ce n’est même d’esthétique qui lui est occasionné du fait de l’obstruction visible de l’une de ses fenêtres par le mur de façade perpendiculaire de son voisin,

* la somme de 10 000€ de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— la condamner au paiement de la somme de 6000€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Elle soutient en substance que :

— la société ne peut agir contre la SCI car les ouvertures concernent le mur de façade, partie commune de l’immeuble en copropriété, en sorte que seul le syndicat peut être attrait en justice,

— il n’est pas établi que la SCI ait commis une faute ni même qu’elle soit l’auteur des ouvertures litigieuses,

— l’action est prescrite car son immeuble a été construit en 1981, antérieurement à celui de la société et son auteur bénéficiait d’un accord de l’auteur de la société qui est opposable à cette dernière, laquelle n’établit pas que les fenêtres litigieuses ne sont pas conformes au permis de construire, alors qu’elle-même a acquis une cour avec des platanes et a érigé un immeuble comportant des ouvertures ayant des vues droites sur le fonds de la SCI,

— l’action publique, à supposer les fenêtres illégales, est prescrite et la servitude de vue est acquise en sorte que la société ne peut exiger la suppression des ouvertures, lesquelles au demeurant sont soit opaques, soit grillagées et sans vues droites,

— du fait de la construction de l’immeuble de la société, certaines des ouvertures du bien de la SCI sont obstruées et celle-ci a droit à des dommages et intérêts.

Par ses dernières conclusions déposées et notifiées le 29 janvier 2015, tenues pour intégralement reprises ici, M. A sollicite de voir :

— confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

— débouter la société de son action et de toutes ses demandes comme étant irrecevables, prescrites, injustifiées et mal fondées,

— prononcer la mise hors de cause de M. A sans responsabilité ni condamnation,

— dire et juger qu’aucune condamnation à faire sous astreinte et à supprimer les ouvertures ou à payer ne saurait être prononcée à sa charge,

— dire et juger que les demandes de la société concernent un mur de façade de l’immeuble en copropriété du 142 bd du Sablier qui est une partie commune et dire et juger que les demandes de la société ne peuvent concerner les copropriétaires à titre individuel, notamment M. A, l’action et les demandes de la société étant mal dirigées et devant être formulées uniquement à l’encontre du syndicat pris en la personne de son syndic, seul habilité à agir pour les parties communes,

— débouter la société de ses demandes pour absence de justification de sa qualité actuelle de propriétaire unique du terrain et de l’immeuble et de sa qualité d’occupante des appartements du 141 bd du Sablier, et la débouter pour défaut de qualité et d’intérêt à agir,

— dire et juger que la demande de suppression de vues est une action possessoire qui doit être régularisée dans le délai d’une année, à savoir dans l’année de la survenance du trouble,

— constater que l’action a été engagée postérieurement au délai de un an par la société et la déclarer tardive et prescrite,

— constater que la société a acheté la propriété en l’état alors que l’immeuble du 143 bd du Sablier était achevé et dire et juger qu’elle a accepté les ouvrages en l’état et a renoncé à agir en suppression de vues par la construction postérieure de son immeuble réalisée en 2001/2002,

— déclarer prescrites toutes demandes concernant la construction de l’immeuble, le délai de trois ans après la délivrance du permis de construire étant expiré et aucun recours n’ayant été régularisé contre ce permis qui a été validé,

— dire et juger que l’action et les demandes de la société sur le fondement de l’article 1382 du code civil sont tardives et forcloses, le délai de cinq ans, applicable depuis la nouvelle loi, ou même le délai de dix ans étant expiré au jour de l’assignation de la société, celle-ci n’ayant pas formulé de demande sur ce fondement dans son assignation mais uniquement en 2013 par conclusions et donc bien postérieurement à l’expiration du délai de dix ans,

— dire et juger que l’assignation en référé diligentée par la société n’est pas interruptive de prescription faute de demande et d’assignation à l’encontre du syndicat,

— déclarer les demandes de la société à l’égard de M. A irrecevables, injustifiées et mal fondées, ses demandes concernant des parties communes (façades) de l’immeuble relevant uniquement du syndicat,

— déclarer injustifiées et infondées les réclamations de la société, les ouvertures litigieuses de l’immeuble du 143 bd du Sablier étant anciennes (anciennes écuries) et préexistantes à la construction neuve de 1981, réalisées avec l’accord du propriétaire de l’époque du XXX, bien avant l’acquisition par la société de sa propriété et de la réalisation de son immeuble en 2002,

— dire et juger que la société a acquis son bien en toute connaissance de cause et a construit son immeuble postérieurement à la création des ouvertures litigieuses en 2002 valant acceptation pure et simple de sa part et renonciation à demander la suppression des ouvertures pré-existantes,

— constater que la société a acheté en toute connaissance de cause et la débouter de toutes ses demandes, celle-ci ayant créé son propre prétendu préjudice,

— constater que ces ouvertures préexistantes étaient apparentes et dire et juger que le point de départ de la prescription en saurait partir de la date d’acquisition par la société du terrain du XXX mais de la date de création de ces ouvertures qui ont plus de trente ans et ont été réhabilitées en 1981,

— débouter la société de toutes ses demandes comme tardives, prescrites, mal fondées et injustifiées,

— constater que la société ne démontre pas la faute commise par M. A ni le lien de causalité entre cette faute non rapportée et le dommage et la débouter de ses demandes sur le fondement de l’article 1382 du code civil,

— dire et juger n’y avoir lieu à ordonner expertise dans la mesure où une expertise ne peut pallier à la carence de la requérante dans la charge de la preuve,

— subsidiairement, si par impossible la cour fait droit à la demande d’expertise de la société,

* dire et juger ni avoir lieu à donner à l’expert la mission sollicitée par la société dans la mesure ou seul le tribunal peut dire le droit,

* dire et juger que l’expert aura pour mission de décrire et d’indiquer les conséquences dommageables de la suppression des ouvertures pour M. A et donner tous les éléments sur le préjudice subi par lui du fait de la construction par la société de l’immeuble du XXX et donner tous éléments permettant au tribunal de chiffrer l’intégralité des préjudices subis par M. A dont il sollicitera réparation,

* dire et juger que les frais d’expertise seront à la charge exclusive de la société en sa qualité de demanderesse,

en tout état de cause,

— condamner la société à payer à M. A la somme de 10 000€ à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ainsi que celle de 15 000€ à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance, esthétique et moral en réparation du préjudice occasionné par la construction de l’immeuble du XXX et la fermeture des fenêtres de son appartement ainsi que la somme de 2500€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— prendre acte de l’absence de règlement par la société de la somme de 1000€ allouée à M. A en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile par l’ordonnance de mise en état sur incident en date du 6 décembre 2012,

— dire et juger dire qu’à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées par la présente décision et en cas d’exécution par voie extra-judiciaire, les sommes retenues par l’huissier instrumentaires en application des dispositions de l’article 10 du décret du 8 mars 2001, portant modification du décret du 18 décembre 1996, devront être supportés par la partie défenderesse en sus de l’indemnité mise à sa charge sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Il soutient en substance que :

— la société ne justifie pas de sa qualité de propriétaire ni de son occupation de l’immeuble,

— seul le syndicat peut être concerné par une demande concernant les parties communes,

— l’action et les demandes sont prescrites car il y a toujours eu des ouvertures donnant sur le XXX , s’agissant d’écuries de course qu’il a transformées, et les fenêtres ont été créées avec l’accord de l’auteur de la société et aucune modification n’a été réalisée depuis ; en outre, la prescription n’a pas été interrompue par la délivrance des actes à M. A,

— l’action de la société en suppression des ouvertures est une action possessoire prescrite,

— l’action de la société formée sur le fondement de l’article 1382 du code civil est tardive et également prescrite puisque formée uniquement par voies de conclusions en 2013,

— la société a acheté en toute connaissance de cause et ainsi de fait renoncé à agir, d’autant que son auteur avait autorisé ces fenêtres,

— la société a obstrué de manière abusive une fenêtre et demie de M. A et doit réparer le préjudice ainsi causé.

Par ses dernières conclusions déposées et signifiées le 22 décembre 2015, tenues pour intégralement reprises ici, le syndicat sollicite de voir :

— dire et juger que les ouvertures litigieuses concernent un mur de façade, partie commune de l’immeuble et confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré irrecevables les demandes de la société à l’encontre de M. A et de la SCI,

— dire et juger que la société n’a formé aucune demande dans son acte introductif d’instance à l’encontre du syndicat,

— dire et juger que l’action en suppression des vues litigieuses est prescrite et forclose au jour de l’assignation délivrée au syndicat le 14 décembre 2011,

— dire et juger que l’action en suppression des vues litigieuses est prescrite et forclose au jour des conclusions signifiées le 6 mars 2013 (date de la première demande en justice formée contre lui) au syndicat,

— en conséquence, confirmer le jugement déféré en ce qu’il a déclaré prescrite l’action en suppression de vues engagée par la société contre le syndicat,

— dire et juger que l’action en trouble de jouissance et les demandes de dommages et intérêts formées par la société sont prescrites et forcloses au jour de l’assignation en justice délivrée au syndicat le 14 décembre 2011,

— dire et juger que l’action en trouble de jouissance et les demandes de dommages et intérêts formées par la société sont prescrites et forcloses au jour des conclusions signifiées le 6 mars 2013 (date de la première demande en justice formée contre lui) au syndicat,

— confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré prescrite l’action en dommages et intérêts engagée par la société à l’encontre du syndicat,

subsidiairement,

— déclarer injustifiées, infondées et mal dirigées les demandes de la société, les ouvertures litigieuses ayant été réalisées avec l’accord du propriétaire du 141 bd du Sablier avant l’acquisition par la société et de la réalisation de son immeuble en 2002,

— dire et juger que la société ne rapporte pas la preuve que les vues litigieuses ne respectent pas les distances prévues par l’article 678 du code civil,

— dire et juger qu’elle a acheté en toute connaissance de cause et la débouter de toutes ses demandes, celle-ci étant à l’origine de son propre préjudice,

— la débouter de toutes ses demandes, fins et conclusions,

a titre infiniment subsidiaire,

— dire et juger n’y avoir lieu à donner à expert la mission sollicitée par la société dans la mesure où seul le tribunal peut dire le droit et qu’il n’appartient pas à l’expert judiciaire de dire si les ouvertures sont édifiées en conformité avec les dispositions du code civil comme demandé par la société dans ses conclusions,

— dire et juger que l’expert aura pour mission de décrire et indiquer les conséquences de la suppression des ouvertures dans le mur de façade, partie commune, et donner tous les éléments sur le préjudice subi par le syndicat permettant au tribunal de chiffrer l’intégralité des préjudices subis dont il demandera réparation,

— dire et juger que les frais d’expertises seront à la charge exclusive de la société en sa qualité de demanderesse,

en tout état de cause à titre reconventionnel,

— condamner la société à payer au syndicat la somme de 12 000€ au titre de l’indemnisation de son préjudice du fait de l’action abusive de la société,

— la condamner au paiement de la somme de 4000€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Il soutient en substance que :

— le mur de façade concerné est une partie commune de la copropriété appartenant au syndicat, lequel n’a été assigné que le 14 décembre 2011, sans que la société ne formule aucune demande à son encontre dans cet acte, en sorte que cette assignation ne peut produire effet interruptif d’instance à son égard ; la prescription était acquise lors des premières demandes de la société à l’encontre du syndicat dans ses conclusions du 6 mars 2013,

— l’action en suppression se heurte à la prescription de l’action possessoire, cette action n’ayant pas été introduite dans l’année du trouble,

— l’action pour trouble de jouissance est également prescrite puisque les ouvertures pré-existaient à la date d’acquisition du fonds par la société,

— la prescription de la servitude de vue est acquise, les bâtiments pré-existants sur le 141, notamment des écuries, présentant déjà des ouvertures sur le fonds voisin, comme la fenêtre de la cuisine de M. A et le propriétaire du 143 a été d’accord pour l’installation de fenêtres sur l’extension du bâti en hauteur, lesquelles existent donc depuis au moins 1981,

— les vues ne sont pas illégales puisqu’à plus de 1.90 mètre de la propriété de la société,

— une personne morale ne peut demander des dommages et intérêts pour troubles de jouissance qui ne peuvent être ressentis que par des personnes physiques, d’autant qu’elle n’occupe pas les lieux et qu’elle a acquis son bien immobilier en toute connaissance de cause et qu’elle est à l’origine de la situation actuelle pour avoir construit sans l’autorisation de ses voisins et en s’accolant au bâtiment du 141 ; enfin, elle ne justifie pas du préjudice dont elle allègue,

— les demandes de la société auraient des conséquences graves pour les intimés puisque ces fenêtres sont celles du local de la SCI et celles de la cuisine de M. A, en sorte que ces demandes sont parfaitement abusives.

C’est en cet état que l’ordonnance de clôture a été rendue le 19 janvier 2016.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les fins de non recevoir :

Sur la recevabilité de l’action de la société :

Ainsi que l’a justement constaté le tribunal, la société a versé aux débats son titre de propriété ; elle a donc qualité à agir, ce qui la rend recevable en son action ; le jugement sera confirmé.

C’est vainement qu’il est soutenu que n’étant pas occupante des lieux, la société n’a pas intérêt à agir, alors qu’en sa qualité de propriétaire, même si elle ne réside pas sur son fonds, elle est recevable à demander qu’il soit mis fin aux troubles provenant du fonds voisin et le jugement sera de nouveau confirmé.

La société poursuit une action aux fins de suppression de fenêtres donnant sur son fonds ; eu égard à l’économie du litige, s’il est constant que le mur dans lequel sont percées les ouvertures litigieuses est une partie commune, en sorte que le syndicat, qui a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes, a qualité pour agir en demande ou en défense s’agissant des droits y afférents, il résulte du règlement de copropriété que les menuiseries extérieures, les barres d’appui, les gardes corps, les balustrades … sont des parties privatives et, en tant que telles, appartiennent à M. A et la XXX ; dès lors, les copropriétaires dont les droits privatifs sont susceptibles d’être affectés par l’action doivent être appelés en cause afin que la décision leur soit opposable, cette action en suppression des vues illicites concernant directement les copropriétaires des lots en bénéficiant ; le jugement sera infirmé en ce qu’il a mis hors de cause la SCI et M. A.

Les intimés sont mal fondés à soutenir que la société a acquis en l’état et qu’elle a, du seul fait de cette acquisition, renoncé à toute action en suppression de vues, une telle renonciation ne se présumant pas par la seule circonstance de la présence des dites vues lors de l’achat et aucun intimé ne prouve d’acte positif traduisant la renonciation non équivoque au droit de faire supprimer des vues illégales. Cette demande sera en voie de rejet.

Sur la forclusion et la prescription s’agissant de l’action en suppression des vues :

L’action de la société est fondée sur l’existence de vues directes sur son fonds et non pas sur le non respect des règles de l’urbanisme par le permis de construire, l’objet d’un tel permis étant au demeurant uniquement d’assurer la conformité des travaux qu’il autorise aux règles d’urbanisme ; cette action n’invoque pas un trouble mais tend à la suppression des ouvertures donnant des vues droites sur son fonds en application des dispositions de l’article 678 du code civil ; dès lors, le syndicat et M. A seront déboutés de leur demande visant à voir qualifier l’action de possessoire et à la voir déclarer prescrite comme non engagée dans le délai d’une année; le jugement sera confirmé.

L’existence des vues n’est pas contestée mais les intimés soutiennent qu’elles bénéficient de la prescription acquisitive ; en l’espèce, ainsi que l’a relevé le tribunal, les attestations des clients du cabinet médical se réfèrent à une période postérieure à 1986, le permis de construire vise des travaux devant être réalisés en 1981, sans aucun plan utile de la façade concernée ; en revanche, et contrairement à ce qu’a retenu le tribunal, les attestations de M. Z ne permettent pas de considérer que les ouvertures illicites sont prescrites ; en effet, la cour observe que M. Z, père de l’auteur immédiat de la société, a construit l’immeuble litigieux et ne peut donc être considéré comme n’ayant pas d’intérêt à la solution du litige, qu’il parle d’un mur mitoyen puis d’une fenêtre pré-existante au niveau de la cuisine de M. A, alors que cette cuisine a été créée par lui dans le nouveau bâtiment et que ses attestations se contredisent en invoquant tout à la fois des ouvertures pré-existantes et une autorisation donnée par le propriétaire du XXX de l’époque, autorisation qui aurait été inutile si les vues pré-existaient de manière aussi anciennes qu’il est soutenu ; ces attestations ne peuvent dès lors être retenues comme probantes ; les autres attestations produites en cause d’appel ne sont pas plus opérantes car émanant principalement de membres de la famille de M. A, elles se réfèrent à d’anciennes écuries et ne permettent pas de retenir que les ouvertures que celles-ci comportaient offraient des vues directes sur le fonds voisin ; en outre, le permis de construire accordé le 4 septembre 1980 porte sur la construction d’un bâtiment R+1 en extension d’un bâtiment existant, les plans communiqués n’étant pas datés à l’exception de celui du 11 décembre 1979 qui ne prévoit aucune vue ; les intimés ne communiquent pas le dossier fondant la demande de permis de construire modificatif du 4 novembre 1982 ni même la déclaration d’achèvement des travaux ; à ce sujet, M. A précise dans ses conclusions qu’il ne la détient plus mais reconnaît qu’il a transformé et agrandi l’ancien bâtiment avec aménagement du mur existant, nécessairement après le 10 mars 1981, date à laquelle son père lui a fait donation de la propriété qui consistait alors non pas en des écuries mais en une construction élevée d’un étage à usage commercial, la date de transformation des écuries n’étant pas communiquée à supposer que le bien donné corresponde à ces écuries ; il ne précise pas plus quels sont les travaux réalisés par lui en 1982.

La prescription acquisitive trentenaire d’une vue droite a pour point de départ l’ouverture de cette vue, une fois les travaux achevés ; en l’espèce, et compte tenu de ce qui précède, il n’est pas démontré que les ouvertures irrégulières ont été établies depuis un temps suffisant pour prescrire et le jugement sera infirmé.

Contrairement à ce que soutient le syndicat, l’assignation qui lui a été délivrée le 14 décembre 2011 visait à le voir condamné à obturer les vues droites créées sur le fonds de la société ainsi qu’au paiement de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de cette vue directe ; il n’est en conséquence pas fondé à soutenir que l’action en suppression des vues litigieuses, du trouble de jouissance et les demandes de dommages et intérêts sont prescrites et forcloses, la prescription acquisitive de la servitude de vue ayant été rejetée et la demande de cessation du trouble n’étant que la conséquence de cette absence de prescription.

Sur la prescription de l’action en dommages et intérêts :

L’action en dommages et intérêts présentée par la société tend au même but que l’action en suppression de vue, à savoir faire cesser le préjudice causé par les vues directes sur son fonds ; en outre, la société ayant acquis son fonds le 23 août 2001, son action en responsabilité pour trouble anormal de voisinage, réparation en nature et dommages et intérêts, se prescrit par dix années, étant constaté que les assignations à l’encontre de la SCI et de M. A ayant donné lieu à l’ordonnance de référé en date du 2 février 2007, devenue définitive, présentaient déjà des demandes de dommages et intérêts à l’encontre de ceux-ci en réparation du préjudice subi de leur fait ; en application des dispositions des articles 2244 du code civil et 63, 66 et 331 du code de procédure civile, la demande de dommages et intérêts présentée par la société envers le syndicat, la SCI et M. A n’est pas prescrite et le jugement sera de nouveau infirmé.

Sur le fond :

Sur la suppression des vues donnant sur le fonds de la société, au XXX :

Contrairement à ce que soutiennent les intimés, les attestations de M. Z ne permettent pas de considérer que les ouvertures litigieuses ont été ouvertes avec l’accord du propriétaire antérieur du XXX ; en effet, si M. Z se réfère à un accord de M. X, aucun écrit ou acte d’acceptation de la part de ce dernier n’est communiqué aux débats, pas plus que le titre de propriété de la société ne mentionne une quelconque servitude de vue consentie au profit du XXX, alors même qu’ayant acquis ce bien du fils de M. Z, une telle servitude aurait pu et dû être mentionnée à cet acte ; la preuve de l’accord du propriétaire subissant les vues litigieuses n’est donc pas rapportée.

En application des dispositions des articles 678, 678 et 680 du code civil, on ne peut avoir des vues droites ou fenêtres, ni balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage de son voisin, s’il n’y a pas dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage ; cette distance se compte depuis le parement extérieur du mur où l’ouverture se fait et, s’il y a balcons ou autres semblables saillies, depuis leur ligne extérieure jusqu’à la ligne de séparation des deux propriétés ; en l’espèce, en l’état des éléments de la cause et notamment des constats d’huissiers dressés à la demande de la société et de la SCI, les ouvertures de l’immeuble du XXX se trouvent à moins de 1.90 m du 141 du même boulevard ; si M. A et la SCI soutiennent qu’il n’existait aucun immeuble sur le fonds voisin, en sorte que la société, en construisant son immeuble, aurait elle-même créé la situation dont elle se plaint, il convient de rappeler que le texte de l’article 678 du code civil précise qu’on ne peut avoir de vue sur l’héritage clos ou non clos de son voisin, en sorte que cet argument est sans incidence sur la solution du litige ; M. A n’est pas plus fondé à soutenir que les réclamations de la société sont infondées en l’état de la présence de grillage sur les fenêtres, celui-ci n’obturant en rien la vue sur le fonds voisin, ainsi que cela ressort clairement des constats d’huissiers précités et les aménagements actuels des fenêtres de la SCI , tels qu’invoqués par celle-ci, ne sont pas de nature à garantir de manière pérenne l’absence de vue.

Les intimés exposent que la demande de suppression des vues aboutirait à priver de jour plusieurs pièces des habitations, évoquant un préjudice considérable pour les copropriétaires concernés ; pour autant, ils ne proposent aucun aménagement utile de nature à supprimer les vues illégales sur le fonds voisin ; il sera, en conséquence, fait droit à la demande de la société en suppression des vues illicites, sous astreinte de 150€ par jour de retard passé un délai de trois mois à compter de la signification du présent arrêt, la suppression étant à la charge du syndicat, propriétaire des parties communes, mais opposable à la SCI et à M. A dont les droits privatifs sont susceptibles d’être affectés par cette suppression.

En l’état de la solution ici apportée, la demande d’expertise est sans objet.

Sur la demande de dommages et intérêts présentée par la société :

C’est vainement que le syndicat soutient que la société, personne morale, n’est pas fondée à réclamer réparation du trouble de jouissance subi et qu’au surplus, elle n’habite pas dans les lieux alors que la présence des vues litigieuses est de nature à rendre plus difficile la location des lieux et que les associés de la société résident dans l’immeuble. Il ne peut pareillement être opposée à l’appelante qu’elle aurait elle-même créé la contiguïté dont elle se plaint en construisant son immeuble, le préjudice lié aux vues directe n’étant pas lié à la présence de constructions.

Il n’est toutefois pas contestable que la SCI n’est pas à l’origine de la création des vues illicites, qu’elle a acquis de M. A un local professionnel en 1999, et que, jusqu’à la demande de la société, elle a pu, en toute bonne foi, considérer les ouvertures comme légales, puisque figurant sur les plans annexés à son titre de propriété ; dès lors, aucun comportement fautif ne peut être retenu à sa charge et la demande de dommages et intérêts à son encontre sera en voie de rejet.

La même solution sera apportée à la demande dirigée contre le syndicat de copropriétaires ; en effet, ainsi que le reconnaît M. A, la copropriété a été créée lors de la division en lots de l’immeuble qu’il a fait construire et le règlement de copropriété est en date du 31 juillet 1995 ; le syndicat n’est donc pas l’auteur des ouvertures qui pré-existaient à la création de la copropriété.

Il résulte des éléments de la cause que M. A est à l’origine des vues illicites qu’il a ouvertes dans l’immeuble qu’il a fait construire alors qu’il en était le seul propriétaire, étant défaillant à rapporter la preuve de la présence antérieure des fenêtres d’une écurie bénéficiant de vues droites sur le fonds voisin et de l’accord de son voisin pour la création d’une servitude de vue ; le préjudice qui en est résulté pour la société, s’agissant de vues directes sur son fonds, provenant notamment de la salle d’attente du médecin locataire de la SCI avec un fort passage, sera indemnisé par l’allocation de la somme de 2000€ de dommages et intérêts à la charge de M. A.

Sur les demandes reconventionnelles de dommages et intérêts :

Au regard de la solution apportée au règlement du litige, les intimés seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ; le jugement sera, par ces motifs, confirmé de ce chef

M. A et la SCI seront déboutés de leurs demandes de dommages et intérêts pour trouble de jouissance du fait de la construction par la société d’un mur de façade, aucun d’eux n’alléguant de l’ouverture de vues prohibées sur leur fonds ni du non respect par la société des limites légales et le préjudice qu’ils invoquent ne résultant que de l’existence des vues prohibées provenant de leur copropriété dont la présente décision ordonne la suppression ; le jugement sera, par ces motifs, confirmé en ce qu’il a débouté M. A de sa demande et infirmé en ce qu’il a condamné la société au paiement de dommages et intérêts à la SCI.

Sur les demandes formées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

L’équité commande de faire droit à la demande présentée par la société au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile mais d’en réduire le montant à de plus justes proportions.

M. A, la SCI et le syndicat, parties succombantes, seront déboutés de leur demande de ce chef et supporteront les entiers dépens de l’instance.

La demande en paiement des frais d’exécution forcée présentée par M. A est, en conséquence, sans objet.

PAR CES MOTIFS

La cour,

INFIRME partiellement le jugement en date du 18 juillet 2014 du tribunal de grande instance de Marseille,

Et statuant sur le tout pour plus de clarté, et y ajoutant,

DÉCLARE RECEVABLE l’action de la XXX à l’encontre du syndicat de copropriétaires de l’immeuble du XXX à Marseille (Bouches du Rhône), de la XXX et d’B A,

DIT qu’aucune prescription n’est acquise et qu’aucune forclusion ne peut être opposée à l’action de la XXX,

CONDAMNE le syndicat, pris en la personne de son syndic bénévole, à supprimer les vues directes de l’immeuble donnant sur le fonds de la XXX, XXX, dans le délai de trois mois suivant la signification du présent arrêt sous peine d’une astreinte de CENT CINQUANTE EUROS (150€) par jour de retardpendant le délai de quatre mois passé lequel il sera à nouveau statué,

DIT la décision opposable à la XXX ainsi qu’à M. A,

CONDAMNE M. A à payer à la XXX la somme de DEUX MILLE EUROS (2000€) de dommages et intérêts en application des dispositions de l’article 1382 du code civil,

DÉBOUTE la XXX de sa demande à ce titre à l’encontre du syndicat et de la XXX,

DÉBOUTE M. A, le syndicat et la XXX de leurs demandes de dommages et intérêts,

CONDAMNE M. A, le syndicat et la XXX à payer à la SCI SJS la somme de TROIS MILLE EUROS ( 3000€) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

LES DÉBOUTE de leurs demandes à ce titre,

LES CONDAMNE aux entiers dépens de l’instance , qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER. LE PRÉSIDENT.