Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 1ère chambre a, 17 octobre 2017, n° 16/21545

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Chronologie de l’affaire

Sur la décision

Sur les parties

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

1re Chambre A

ARRÊT AU FOND

DU 17 OCTOBRE 2017

L.V

N° 2017/

Rôle N° 16/21545

A X

B X

C/

C D

Grosse délivrée

le :

à :Me Marin

Me Badie

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de TOULON en date du 24 Novembre 2016 enregistré au répertoire général sous le n° 15/03717.

APPELANTS

Monsieur A X

né le […] à […]

de […]

représenté par Me Philippe MARIN, avocat au barreau de TOULON substitué par Me Florence HUMBERT, avocat au barreau de TOULON, plaidant

Madame B X

née le […] à […]

de […] représentée par Me Philippe MARIN, avocat au barreau de TOULON substitué par Me Florence HUMBERT, avocat au barreau de TOULON, plaidant

INTIMEE

Madame C D

née le […] à […]83000), demeurant Impasse du Vieux Moulin – 49 rue de la République – 83210 I J

représentée par Me Sébastien BADIE de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée par Me Philippe NEWTON, avocat au barreau de TOULON, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 11 Septembre 2017 en audience publique. Conformément à l’article 785 du code de procédure civile, Mme VIGNON, Conseiller a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Anne VIDAL, Présidente

Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame E F.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 17 Octobre 2017

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 17 Octobre 2017,

Signé par Madame Anne VIDAL, Présidente et Madame E F, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique en date du 16 mai 2014 reçu par Maître G H , notaire à I J, Mme C Y a acquis de M. A X et Mme B K épouse X un immeuble à usage d’habitation situé Impasse du Vieux Moulin- 49 rue de la république 83210 I J.

Déplorant d’importantes infiltrations au sein de l’immeuble à la suite d’intempéries au mois de septembre 2014, Mme Y a, par acte du 22 septembre 2015, assigné M. et Mme X devant le tribunal de grande instance de Toulon afin d’obtenir la nullité de la vente de l’immeuble sur le fondement, à titre principal, de la garantie due pour les vices cachés et, à titre subsidiaire, sur la base d’un dol.

Par jugement en date du 24 novembre 2016, prononcé de manière contradictoire, le tribunal de grande instance de Toulon a:

— débouté Mme C Y de sa demande de résolution de la vente sur le fondement des vices cachés,

— déclaré nul l’acte de vente du 16 mai 2014 passé entre Mme C Y et M. A X et Mme B K épouse X ,

— condamné M. A X et Mme B K épouse X à rembourser à Mme C Y le prix de la vente, soit la somme de 171.000 €,

— condamné M. A X et Mme B K épouse X à rembourser à Mme C Y les frais accessoire à la vente, soit la somme de 13.222,46 €,

— condamné M. A X et Mme B K épouse X à payer à Mme C Y la somme de 5.000 € au titre de son préjudice moral,

— condamné M. A X et Mme B K épouse X à payer à Mme C Y la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Par déclaration en date du 1er décembre 2016, M. et Mme X ont interjeté appel de cette décision.

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées par la voie électronique le 10 mai 2017, M. et Mme X demandent à la cour, au visa des articles 1116, 1234, 1641 et 1646 du code civil, de :

A titre principal:

— confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Toulon en ce qu’il a débouté Mme C Y de sa demande de résolution de la vente au titre des vices cachés,

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il a prononcé la nullité de la vente pour dol,

Sur ce statuant à nouveau:

— dire et juger que les époux X n’ont commis aucun dol,

— débouter en conséquence Mme Y de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions d’intimée,

A titre subsidiaire :

— dire et juger que la nullité de la vente n’est pas justifiée,

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il a octroyé une indemnisation au titre du préjudice moral à Mme Y ,

— débouter, en conséquence, Mme Y du surplus de ses demandes,

A titre reconventionnel :

— dire et juger que la nullité de la vente devra produire ses pleins effets à l’égard de l’ensemble des cocontractants,

— dire et juger que Mme Y devra restituer les fruits tirés de l’acquisition du local commercial,

— condamner Mme Y à payer aux époux X la somme de 8.580,95 € correspondant aux loyers commerciaux, à parfaire,

— condamner Mme Y à payer aux époux X la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils contestent l’existence de tout vice caché affectant le bien vendu, rappelant n’avoir jamais eu à subir la présence d’infiltrations lorsqu’ils étaient propriétaires, comme l’atteste leur entourage. Ils insistent sur le contexte climatique dans lequel les désordres déplorés par l’intimée se sont produits, en septembre 2014, alors que le Var venait d’être frappé d’intempéries exceptionnelles et d’une rare violence qui ont créé des dommages sur l’habitation. Ils font valoir qu’aucune constatation contradictoire des dommages n’a pu être effectuée, ni aucune analyse de leur origine, l’expertise amiable sur laquelle Mme Y se fonde ne concluant pas avec certitude sur l’existence de malfaçons. Ils ajoutent qu’aucun élément ne permet de caractériser l’existence d’un vice antérieur à la vente et rendant le bien impropre à son usage, le défaut de conformité du réseau électrique ou la réalisation d’une terrasse sans permis de construire étant insuffisants pour caractériser un vice caché.

Ils soutiennent que les éléments constitutifs du dol ne sont pas réunis puisqu’ils n’avaient pas connaissance de l’existence d’infiltrations au moment de la vente et que Mme Y, qui avait visité le bien à plusieurs reprises, était parfaitement informée des travaux réalisés par les vendeurs, à savoir l’aménagement du grenier qui a donné lieu à la création d’une chambre ainsi que d’une terrasse tropézienne.

A titre reconventionnel, ils demandent à la cour de tirer toutes les conséquences juridiques de la nullité de la vente, en rappelant que l’immeuble litigieux était notamment constitué d’un local à usage commercial au rez-de-chaussée et que Mme Y en perçoit les loyers depuis qu’elle est devenue propriétaire, fruits qu’elle devra en conséquence restituer.

Mme C Y, dans ses dernières conclusions déposées et signifiées le 13 mars 2017, demande à la cour de :

A titre principal, sur le fondement des articles 1641 et suivants, 1643 et suivants du code civil:

— prononcer la résolution du contrat de vente intervenu le 16 mai 2014 entre Mme C Y et Monsieur et Madame X,

— ordonner la publication de la décision à intervenir à la conservation des hypothèques,

— dire et juger que les époux X ont agi de mauvaise foi au sens de l’article 1645 du code civil,

A titre subsidiaire, au visa des articles 1110 et suivants et plus spécifiquement 1116 du code civil,

— annuler la vente pour dol,

En toutes hypothèses et en conséquence:

— condamner les époux X à rembourser à Mme Y la somme de 198.163,25 €, en ce compris le prix de vente, les frais de débours, émoluments de la vente et intérêts bancaires, soit * 171.000 € ( prix de vente)

* 9.837 € ( commission d’agence)

* 1.145,92 € ( frais, droits émoluments/prêt),

* 3.076,54 € ( émoluments proportionnels actes)

* intérêts d’emprunt,

* 3.100 € ( pénalités de remboursement)

* 290 € ( huissier),

— condamner les époux X à verser à Mme Y les sommes suivantes:

* 600x24, sauf à parfaire jusqu’à la décision à intervenir, soit 14.400 €

* 15.000 € au titre du remboursement des frais d’aménagement et d’amélioration du bien,

* 25.000 € au titre des dommages et intérêts pour préjudice moral,

* 2.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle rappelle que lors de l’acquisition, le bien se présentait en excellent état visuel puisque les peintures intérieures avaient été refaites peu avant la vente par les époux X, et que l’acte de vente indiquait expressément que l’immeuble n’avait fait l’objet d’aucune transformation, ni travaux au sens de l’article 1792 du code civil depuis moins de 10 ans.

Elle considère que les vices cachés sont parfaitement avérés aux motifs que :

— la réalité des désordres a été constatée par trois constats d’huissier et une expertise amiable contradictoire, qui mettent en évidence l’existence d’importantes infiltrations mais aussi la volonté de la part des vendeurs de les dissimuler,

— l’expertise amiable a mis en évidence la présence de désordres structurels affectant plus particulièrement la terrasse tropézienne, édifiée par le vendeur lui- même, sans couverture d’assurance, sans permis de construire et sans information de l’acquéreur,

— ces vices ont été cachées et étaient inconnus de l’acheteur lors de la vente (poches plastiques et sacs poubelles placés sous les tuiles de la toiture, bien repeint à neuf, dissimulation de travaux de structures),

— ces vices portent atteinte à l’usage auquel on destine le bien compte tenu de l’importance et du caractère généralisé des infiltrations, certaines pièces ne pouvant plus être utilisées et des désordres structurels affectant la terrasse, dont la construction est particulièrement défectueuse.

Sur le dol, elle fait valoir que:

— les époux X ont sciemment caché dans l’acte notarié avoir procédé à des travaux pour éviter tout débat sur leur légalité, conformité ou solidité,

— les époux X ont également dissimulé les désordres affectant l’immeuble, plus particulièrement les infiltrations, en plaçant en toiture des bâches sous les tuiles invisibles,

— il s’agit de manoeuvres destinées à surprendre le consentement de l’acquéreur.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 27 juin 2017.

MOTIFS

Les appelants sollicitant la réformation du jugement qui a annulé la vente pour cause de dol, la cour examinera en premier lieu la nullité de la vente pour cause de dol.

Selon acte notarié en date du 16 mai 2014, reçu par Maître G H, Notaire à I J, Mme Y a acquis de M. et Mme X ' Sur la commune de I J, une parcelle de terre sur partie de laquelle est édifiée une maison à usage d’habitation […] pour une contenance de […] maison élevée de trois étages sur rez-de-chaussée ' pour un prix de 171.000 €.

En page 15 de cet acte, il est expressément mentionné ' Absence de construction ou de rénovation depuis moins de 10 ans : le Vendeur déclare qu’aucune construction ou rénovation n’a été effectuée depuis son acquisition, ni aucun élément constitutif d’ouvrage ou équipement indissociable de l’ouvrage au sens de l’article 1792 du code civil n’a été réalisé sur cet immeuble dans ce délai.'

Il ressort cependant des pièces versées aux débats et notamment de l’expertise amiable contradictoire effectuée par le cabinet AGU PJ que le bâtiment a, durant la période où M. et Mme X étaient propriétaires, fait l’objet de travaux importants.

Plus particulièrement, M. et Mme X reconnaissent avoir créé une terrasse tropézienne et surélevé la toiture afin de réaliser une chambre supplémentaire. M. et Mme X ayant acquis le bien litigieux le 20 juillet 2010 pour un prix de 120.000 €, ces travaux ont donc nécessairement été effectués depuis cette date, soit depuis moins de dix ans au jour de la vente.

M. L M, gérant de la SARL LUAN à I J, atteste d’ailleurs dans les termes suivants : ' avoir signé un mandat de vente sans exclusivité (…) en date du 23 novembre 2011 avec Monsieur A X et Mme B K. J’ai pu constater qu’aucune terrasse- tropézienne était existante, et qu’aucun panneau stipulant une déclaration de travaux pour la terrasse-tropézienne a été posé et affiché jusqu’à la vente définitive sur le bien sis 49 impasse du Vieux Moulin I-J.'M. N Z, dans son attestation, confirme également ne jamais avoir vu d’affichage de permis de construire concernant les modifications apportées au bâtiment.

Ces éléments démontrent que lesdits travaux ont été réalisés à compter de fin 2011et sans permis de construire ou autre autorisation administrative, ce que M et Mme X ne contestent au demeurant pas. Ils les ont manifestement effectués par leurs propres moyens et sont d’ailleurs particulièrement taisants sur les modalités de réalisation de tels travaux et sur l’intervention éventuelle de professionnels sur le chantier, aucune facture n’étant communiquée.

M. et Mme X affirment que Mme Y étaient parfaitement informée, avant la conclusion de la vente, des travaux réalisés et de leur nature et que la 'clause de style’ insérée par le notaire ne saurait leur porter préjudice, dans la mesure où ils ont toujours fait preuve de la plus grande loyauté.

Ils se prévalent d’une attestation de la gérante de la SARL IMMOBILIERE AZUR, qui s’est occupée de la vente de leur maison et qui précise que ' A chaque visite du bien, en présence du vendeur , nous avons toujours évoqué les travaux réalisés par le vendeur à savoir : façade côté impasse, porte d’entrée, cuisine équipée neuve, changement de sanitaire et l’aménagement du grenier’ .

Or, il ne peut être déduit de telles déclarations que Mme Y avait connaissance de la création d’une terrasse tropézienne par des travaux de structure, sans permis, ni assurance. L’attestation ne mentionne d’ailleurs pas la création d’une terrasse mais évoque l’aménagement du grenier, la toiture ayant été surélevée pour créer une chambre supplémentaire.

M. et Mme X ont donc dissimulé à Mme Y les conditions dans lesquelles la terrasse tropézienne avait été réalisée et ont délibérément caché cette situation à l’intimée et au notaire lors des opérations de vente.

Ils ne peuvent valablement soutenir que la mention dans l’acte de vente ' Absence de construction ou de rénovation depuis moins de 10 ans: le Vendeur déclare qu’aucune construction ou rénovation n’a été effectuée depuis son acquisition, ni aucun élément constitutif d’ouvrage ou équipement indissociable de l’ouvrage au sens de l’article 1792 du code civil n’a été réalisé sur cet immeuble dans ce délai.' ne serait qu’une clause de style dans la mesure où ils savaient parfaitement qu’en déclarant les travaux de rénovation, l’acquéreur aurait réclamé un certain nombre de pièces et le notaire dans le cadre de son devoir de conseil aurait averti Mme Y des conséquences, sur le plan de son achat, de l’exécution de travaux sans facture, sans assurance et sans permis de construire.

Le silence gardé par les vendeurs sur cette situation, privant ainsi Mme Y de la possibilité de faire vérifier la qualité des travaux entrepris par un professionnel, de constater que la construction avait été édifiée ou non en toute légalité et de se faire remettre tout justificatif relatif à la garantie décennale du constructeur, a occulté une donnée déterminante du consentement, au regard de laquelle l’acquéreur n’aurait certainement pas acquis ce bien.

En effet, il ne peut être contesté que la création d’une terrasse en toute illégalité peut toujours faire l’objet d’un contentieux avec la commune, empêche toute reconstruction du bien après incendie et affecte, en conséquence, la valeur du bien immobilier. De surcroît, le silence des époux X leur a permis d’échapper à tout débat sur la conformité et la solidité de l’ouvrage, alors qu’il ressort des pièces du dossier et notamment du rapport d’expertise amiable contradictoire que, tant la terrasse tropézienne que la chambre aménagée dans les combles, sont affectés d’un certain nombre de désordres structurels, démontrant que les travaux n’ont pas été réalisés dans les règles de l’art. Or, M. et Mme X ne pouvaient ignorer cette situation, puisqu’ils ont pris l’initiative d’édifier, eux- mêmes et sans professionnel qualifié, une telle construction dont il savaient, avant la vente, qu’elle était à l’origine de désordres, particulièrement des infiltrations.

Les époux X ont toujours soutenu n’avoir jamais eu à déplorer la moindre infiltration, alors que le constat d’huissier effectué 14 octobre 2014 établit que des bâches et des sacs plastiques avaient été installés sous les tuiles de la toiture, pour dissimuler les désordres, et que l’intimée verse aux débats l’attestation de M. P Q, voisin occupant, qui expose avoir été victime, début 2014, d’infiltrations sur le mur de son appartement accolé à la terrasse tropézienne.

En définitive, les époux X se sont sciemment abstenus de déclarer à Mme Y les conditions dans lesquelles les travaux litigieux ont été effectués et ont aussi caché que ceux-ci étaient affectés de désordres conséquents. De telles manoeuvres ont nécessairement vicié le consentement de l’intimée qui n’aurait pas acquis le bien si elle avait été informée d’une telle situation.

C’est donc à juste titre que le tribunal de grande instance a annulé la vente pour cause de dol et a condamné M. et Mme X à :

— restituer le prix de vente à Mme Y, soit 171.000 € ,

— verser à l’intimée la somme de 13.222,46 € au titre des frais accessoires à la vente, soit :

* 9.000 € au titre de la commission d’agence, selon l’acte notarié,

* 3.076,54 € correspondant au total des émoluments, honoraires et frais, suivant état de frais du notaire en date du 28 juillet 2014.

* 1.145,92 € au titre des frais, droits et émoluments par rapport au prêt, suivant état de frais du 28 juillet 2014,

Mme Y sollicite également:

— des intérêts d’emprunt qu’elle ne chiffre pas,

—  3.100 € au titre des pénalités de remboursement du prêt mais ne produit aucune pièce justificative,

—  15.000 € au titre des frais de déménagement et d’amélioration, sans aucune pièce justificative.

Ces demandes ne seront pas accueillies et le jugement du tribunal de grande instance de Toulon sera également confirmée sur ce point.

Mme Y a incontestablement subi un préjudice de jouissance depuis le mois de septembre 2014 en lien direct avec les travaux effectués par les époux X, à l’origine de désordres au sein de son immeuble, justifiant qu’il lui soit alloué une somme de 4.000 € à titre de dommages et intérêts.

Depuis l’acquisition de cette maison, Mme Y connaît également un préjudice moral, sa vie privée étant déstabilisée compte tenu de la découverte des manoeuvres employées à son encontre par les époux X, de la nécessité de vivre, dans un premier temps, dans une maison affectée de désordres puis de devoir faire face à un nouveau déménagement, générateur de stress. Ce préjudice sera réparé par l’allocation d’une somme de 2.000 €.

En conséquence, le jugement sera infirmé en ce qu’il a débouté Mme Y de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance et condamné les époux X à lui payer la somme de 5.000 € au titre de son préjudice moral.

En cause d’appel, Mme Y sollicite également la condamnation des époux X à lui verser la somme de 290 € au titre des frais du constat d’huissier en date du 14 décembre 2016, montant qui lui sera accordé au regard de la facture qui est produite.

M. et Mme X demandent à la cour de condamner Mme Y à lui payer la somme de 8.580,95 €, à parfaire correspondant aux loyers commerciaux, en exposant que l’immeuble, objet de la vente, est constitué d’un local commercial au rez-de-chaussée dont l’intimée est devenue propriétaire et pour lequel elle perçoit les loyers correspondant depuis son entrée en jouissance, soit la somme mensuelle de 245,17 € depuis 16 mai 2014 .

Il ressort de l’acte de vente ( page 4) que ' S’agissant du local commercial: l’entrée en jouissance s’effectuera, ce que l’acquéreur accepte, par la perception des loyers, l’immeuble vendu étant loué à M. Z suivant bail commercial d’une durée de 9 ans en date du 07 juin 2004 prenant effet le 1er juillet 2004 moyennant un loyer mensuel en principal de 183 € et à ce jour de 245,17 €'

La nullité de la vente a pour conséquence de remettre les parties dans l’état dans lequel elles se trouvaient au jour de la vente. Mme Y devra donc restituer les fruits tirés du bail commercial et sera donc condamnée verser aux époux X la somme de 8.580,95 € au titre des loyers commerciaux qu’elle a perçus depuis son entrée en jouissance, soit le 16 mai 2014 ce jusqu’au 16 avril 2017 inclus, à parfaire jusqu’à la date du prononcé du présent arrêt pour tenir compte des loyers perçus ultérieurement.

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu l’article 696 du code de procédure civile,

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant, publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Toulon en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a débouté Mme C Y de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance et a condamné M. A X et Mme B K épouse X à lui payer la somme de 5.000 € au titre de son préjudice moral,

Et statuant à nouveau sur ces points:

Condamne M. A X et Mme B K épouse X à payer à Mme C Y la somme de 4.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,

Condamne M. A X et Mme B K épouse X à payer à Mme C Y la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,

Y ajoutant:

Condamne M. A X et Mme B K épouse X à payer à Mme C Y la somme de 290 € au titre des frais du constat d’huissier du 14 décembre 2016,

Condamne Mme C Y à rembourser à M. A X et Mme B K épouse X la somme de 8.590,95 € au titre des loyers commerciaux pour la période du 16 mai 2014 au 16 avril 2017 inclus, à parfaire jusqu’à la date du prononcé du présent arrêt,

Condamne M. A X et Mme B K épouse X à payer à Mme C Y la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Condamne M. A X et Mme B K épouse X aux dépens aux dépens de la procédure d’appel lesquels seront recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

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