COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE 4^e Chambre A

ARRÊT AU FOND

DU 11 MAI 2017

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N° 2017/ 396 Rôle N° 15/15531

Syndicat des copropriétaires LE SERRET

C/

D E épouse X

C X

Grosse délivrée

le :

à: M^e Marie-Christine MOUCHAN

M^e Thimothée JOLY

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 17 Juillet 2015 enregistré au répertoire général sous le n° 12/04429.

APPELANTE

Syndicat des copropriétaires LE SERRET, sis XXX représenté par son Syndic en exercice, la SARL CABINET SOGIM, dont le siège social est à MENTON (XXX

représenté par M^e Marie-Christine MOUCHAN, avocat au barreau de NICE

INTIMES

Madame D E épouse X

XXX

représentée par M^e Thimothée JOLY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Agnès SECIME, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Olivier TAFANELLI, avocat au barreau de NICE Monsieur C X

XXX

représenté par M^e Thimothée JOLY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Agnès SECIME, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Olivier TAFANELLI, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 09 Mars 2017 en audience publique. Conformément à l’article 785 du Code de Procédure Civile, Madame Bernadette MALGRAS, Conseiller, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Président de chambre

Madame Bernadette MALGRAS, Conseiller

Madame Agnès MOULET, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Mai 2017

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Mai 2017,

Signé par Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Président de chambre et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS et PROCÉDURE ' MOYENS et PRÉTENTIONS DES PARTIES

Madame E D épouse X et monsieur C X sont copropriétaires au sein de l’immeuble LE SERRET sis XXX à XXX, du lot 29 au 4^e étage.

Se plaignant de la fixation d’une échelle le 23 décembre 2009 devant la fenêtre de la chambre de l’appartement et de l’installation d’une seconde échelle le 16 janvier 2012 devant les fenêtres de la salle de bain, ils ont saisi le tribunal de grande instance de Nice, suivant exploit du 2 août 2012, d’une demande de dommages-intérêts à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE SERRET, sollicitant en dernier lieu la somme de 64.780 euros en réparation de leur préjudice, outre 5.000 euros pour résistance abusive. Le tribunal, par jugement du 17 juillet 2015, a notamment :

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer à madame E D épouse X et monsieur C X la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer à madame E D épouse X et monsieur C X la somme de 1000 euros pour résistance abusive

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer à madame E D épouse X et monsieur C X la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— condamné le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Le syndicat des copropriétaires LE SERRET a régulièrement relevé appel, le 21 août 2015, de ce jugement en vue de sa réformation.

Il demande à la cour, selon conclusions déposées le 19 février 2017 par Y, de :

— le recevoir en son appel

— débouter les époux X de toutes leurs demandes, fins et conclusions

— les condamner à verser au syndicat des copropriétaires une indemnité de 5000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile

— subsidiairement, si la cour décidait de confirmer le jugement sur le principe de la responsabilité du syndicat des copropriétaires, le confirmer également sur l’octroi d’une indemnité forfaitaire de 10 000 euros

— en ce cas, débouter les époux X de toutes prétentions plus amples ou contraires

— statuer sur les dépens ce que de droit.

Au soutien de son appel, il fait essentiellement valoir que :

— l’assemblée générale des copropriétaires du 20 février 2009 ayant voté la pose de deux échelles pour accéder au toit a parfaitement éclairé les époux X sur les raisons juridiques et techniques concernant la nécessité de poser les échelles litigieuses, et ce d’autant qu’elle a fait suite à la réunion du conseil syndical du 13 janvier 2009 dont monsieur X était membre

— l’emplacement des échelles litigieuses s’impose pour des raisons techniques

— le préjudice est moindre que celui allégué (pas de risque accru pour la sécurité, absence de préjudice locatif et opération immobilière intéressante résultant de l’acquisition de la toiture-terrasse).

Formant appel incident, monsieur et madame X sollicitent de voir, selon conclusions déposées par Y le 16 février 2017 : Vu l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965

— confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions sauf sur le montant des dommages-intérêts alloués aux époux X

— recevoir les époux X en leur appel incident

Statuant à nouveau

— condamner le syndicat des copropriétaires LE SERRET à payer à madame D X et monsieur C X la somme de 67 370 euros, comptes arrêtés au 16 février 2017, à titre de dommages-intérêts, en raison du préjudice causé du fait de l’implantation des échelles litigieuses devant deux fenêtres de leur appartement

— condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 5000 euros à titre de résistance abusive

Y ajoutant

— condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 5000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens.

Ils exposent en substance que :

— ils ne se sont pas opposés à la résolution votée le 20 février 2009 par l’assemblée générale concernant la pose de deux échelles, dans la mesure où cette décision, telle que rédigée, n’impliquait nullement l’installation de deux échelles fixes devant leurs fenêtres

— il n’est pas justifié des raisons techniques et juridiques concernant l’installation des deux échelles devant leurs fenêtres ; la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée

— ces échelles occasionnent divers préjudices, perte de la valeur du lot, trouble de jouissance (atteinte à l’intimité, nuisances sécuritaires, nuisance visuelle de l’une des échelles).

Il est renvoyé, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

C’est en l’état que l’instruction a été clôturée par ordonnance du 21 février 2017.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété énonce ce qui suit :

Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Toutefois, si les circonstances l’exigent et à condition que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives comprises dans son lot n’en soient pas altérées de manière durable, aucun des copropriétaires ou de leurs ayants droit ne peut faire obstacle à l’exécution, même à l’intérieur de ses parties privatives, des travaux régulièrement et expressément décidés par l’assemblée générale en vertu des a et b du II de l’article 24, des f, g et o de l’article 25 et de l’article 30.

Pour la réalisation des travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives, le syndicat exerce les pouvoirs du maître d’ouvrage jusqu’à réception des travaux.

Les travaux entraînant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens.

Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l’exécution des travaux, en raison soit d’une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d’un trouble de jouissance grave, même s’il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité.

Cette indemnité, qui est à la charge de l’ensemble des copropriétaires, est répartie, s’agissant des travaux décidés dans les conditions prévues par les a et b du II de l’article 24, des f, g et o de l’article 25 et par l’article 30, en proportion de la participation de chacun au coût des travaux.

En l’espèce, madame E D épouse X et monsieur C X sont copropriétaires du lot n°29 au 4^e étage du bâtiment A ; deux échelles sont posées devant les fenêtres de leur salle de bains et de leur chambre.

En premier lieu, il n’est pas démontré qu’ils ont donné leur accord quant à l’emplacement de ces échelles devant leurs fenêtres ou qu’ils ont reçu une information préalable sur ce point.

Certes, l’assemblée générale des copropriétaires réunie le 20 février 2009 a voté en sa résolution numéro 4 la création d’un skydome de désenfumage automatique permettant l’accès au toit et la pose de deux échelles ; toutefois cette résolution concerne uniquement le choix de l’entreprise et le montant ; elle fait référence aux résolutions 9 et 14 adoptées le 24 septembre 2008 ; cependant ces décisions ne donnent pas davantage de précision et n’évoquent aucunement la pose d’échelles ; aucun vote n’est donc intervenu sur l’emplacement des échelles.

De même, le procès-verbal de la réunion du conseil syndical du 13 janvier 2009 dont monsieur X était membre ne permet nullement de démontrer que ce dernier a été informé de l’installation d’échelles devant ses fenêtres, le conseil syndical ayant simplement procédé à une analyse d’un devis de travaux incluant la pose d’échelles mais n’ayant pas disposé de pièces techniques.

En second lieu, il n’est pas établi que l’emplacement des échelles est exigé par des circonstances matérielles particulières.

Le syndicat des copropriétaires prétend à cet égard que ces échelles sont indispensables pour accéder aux nombreuses installations techniques existant en toiture (groupe VMC, antenne collective et antenne de téléphonie mobile pour laquelle la copropriété est liée par un bail avec ORANGE).

S’agissant de l’accès à l’antenne de téléphonie mobile, il ressort cependant d’un courrier du 06 mars 2014 de la commune de Roquebrune Cap Martin que les interventions d’ORANGE au niveau de l’immeuble litigieux se font par camion-nacelle et qu’en conséquence les techniciens accèdent au toit grâce à la nacelle et non grâce aux échelles.

S’agissant des autres installations en toiture, aucune pièce versée aux débats n’explique les raisons juridiques ou techniques qui ont conduit au choix de poser deux échelles devant les fenêtres des requérants ; ainsi par une résolution numéro 14 de l’assemblée générale du 30 avril 2012, le syndic devait interroger un bureau technique concernant les modalités de mise en place et de fixation des échelles en toiture ; cependant, il n’est pas justifié des suites données à cette décision. En troisième lieu, les époux X rapportent la preuve du préjudice invoqué par suite de l’exécution des travaux de pose d’échelles.

Ils produisent à cet effet une évaluation immobilière dressée à leur demande par madame Z, expert immobilier le 23 septembre 2016 ; il en ressort que la pose d’une échelle devant l’une des deux fenêtres de la chambre entraîne un risque plus important de cambriolage ayant conduit monsieur X à installer une armoire devant la fenêtre, à l’origine d’une perte de vue sur le village et d’une perte de luminosité ; la seconde échelle posée devant la fenêtre de salle de bain entraîne une perte d’intimité et un risque accru de cambriolage ; l’expert ajoute que les nuisances liées aux deux échelles seront inévitablement utilisées comme arguments par les éventuels acquéreurs pour négocier le prix à la baisse ou pour renoncer à l’acquisition ; la perte d’intimité est confirmée par l’attestation du dénommé Farrugia Serge en date du 17 février 2014 et ressort des photographies produites ; la perte de valeur est confirmée par l’estimation du cabinet A en date du 05 juillet 2012 produite par les époux X et par l’estimation du cabinet République Immobilier du 06 juillet 2012 produite par le syndicat des copropriétaires.

Ces éléments ne sont pas contredits par le procès verbal de constat dressé le 23 mai 2013 par le syndicat des copropriétaires, lequel montre que les pièces concernées présentent d’une part, une fenêtre dont l’intérieur est occulté par un film plastique posé sur la vitre peu esthétique et d’autre part, une fenêtre dont le volet roulant est fermé dans la journée.

Il ne saurait être valablement argué de ce que les époux X ont bénéficié d’une plus-value en agrandissant leur lot sur la toiture-terrasse, alors que celle-ci leur a été cédée à titre onéreux par la copropriété et que cette circonstance ne justifie pas l’atteinte aux droits des copropriétaires.

En conséquence, le jugement doit être confirmé en ce qu’il condamne le syndicat des copropriétaires au paiement de dommages-intérêts ; il convient cependant de le réformer sur le montant, au regard des éléments qui précèdent, et d’allouer aux époux B la somme de 50 000 euros en réparation de leur trouble de jouissance et de la perte de valeur vénale résultant de l’implantation des échelles litigieuses.

Par ailleurs, le jugement sera réformé en ce qu’il alloue la somme de 1.000 euros de dommages-intérêts aux époux X pour résistance abusive, la présente action n’ayant pas dégénéré en abus et le syndicat des copropriétaires ayant seulement exercé ses droits.

Succombant sur son appel, le syndicat des copropriétaires doit être condamné aux dépens, ainsi qu’à payer à monsieur et madame X la somme de 4.000 euros au titre des frais non taxables que ceux-ci ont dû exposer, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Réforme le jugement du tribunal de grande instance de Nice en date du 17 juillet 2015, mais seulement en ce qu’il a :

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE SERRET à payer à madame E D épouse X et monsieur C X la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE SERRET à payer à madame E D épouse X et monsieur C X la somme de 1.000 euros pour résistance abusive, Statuant à nouveau de ces chefs,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE SERRET à payer à madame E D épouse X et monsieur C X la somme de 50.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leurs différents chefs de préjudices

Déboute madame E D épouse X et monsieur C X de leur demande en paiement de dommages intérêts pour résistance abusive à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE SERRET,

Confirme le jugement entrepris dans le surplus de ses dispositions,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE SERRET aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer à madame E D épouse X et monsieur C X la somme de 4.000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette le surplus des demandes.

Le Greffier Le Président