COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

11^e Chambre A

ARRÊT AU FOND

DU 06 JUILLET 2018

N° 2018/ 315

Rôle N° RG 17/13142 -

N° Portalis DBVB-V-B7B-

BA3W3

SAS CERS SAINT-X

C/

S.A.R.L. SETHMACO

Grosse délivrée

le :

à :

SCP LATIL PENARROYA-LATIL

M^e Sylvie MAYNARD

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 15 Juin 2017 enregistré au répertoire général sous le n° 15/08651.

APPELANTE

SAS CERS SAINT-X Immatriculée au RCS de FREJUS sous le n° 432 658 227 prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité au siège sis, demeurant Le Calanco – RN 98 – 83700 SAINT X

représentée par M^e Pascale PENARROYA-LATIL de la SCP LATIL PENARROYA-LATIL, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée par M^e Jean-Philippe CONFINO, avocat au barreau de PARIS, plaidant

INTIMEE

S.A.R.L. SETHMACO (Société des Thermes Marins de la Côte d’Azur – Institut Marin de Saint-X), au capital de 40.500,00 euros, immatriculée au RCS de FREJUS sous le n°713 750 263, représentée par son représentant légal en exercice et domicilié en cette qualité au siège social sis, demeurant Villa 'La Calanco’ Quartier – de Boulouris – 83700 SAINT X

représentée par M^e Sylvie MAYNARD, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assistée par M^e Jean philippe FOURMEAUX de la SELARL CABINET FOURMEAUX ET ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 18 Avril 2018 en audience publique. Conformément à l’article 785 du code de procédure civile, Yves BENHAMOU, Président de Chambre, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre

Madame Frédérique BRUEL, Conseillère

Madame Sylvie PEREZ, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Y Z.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 Juin 2018 puis les parties ont été avisées que le prononcé de la décision était prorogé au 28 juin 2018 puis les parties ont été avisées que le prononcé de la décision était prorogé au 6 juillet 2018.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 6 juillet 2018,

Signé par Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre et M^me Y Z, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

- FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Selon acte sous seing privé en date du 18 septembre 2000, la SARL SITHMACO a consenti à la SAS LE CERS DE SAINT X un bail commercial afférent à divers locaux situés à Saint X et destinés à l’exploitation d’un local dédié à la rééducation de sportifs moyennant un loyer annuel de 1.500.000 Francs (soit 228.673,52 euros).

Par acte extrajudiciaire en date du 10 septembre 2014, la SARL SETHMACO venant aux droits de la société SITHMACO, dissoute en 2005, a fait délivrer au preneur un congé avec offre de renouvellement pour le 31 mars 2015.

La société SETHMACO par acte d’huissier en date du 14 avril 2015 a saisi le juge des loyers commerciaux afin de voir fixer le montant du loyer commercial renouvelé à la somme de 480.000 euros par an en invoquant le déplafonnement du loyer comte tenu de la prolongation du bail initial

pendant plus de 12 ans.

Par jugement en date du 15 juin 2017, le tribunal de grande instance de Draguignan, a :

— validé le congé avec offre de renouvellement délivré par la société SETHMACO le 10 septembre 2014 et dit que le bail commercial avait été renouvelé pour une durée de neuf ans à compter de la date d’effet du congé,

— déclaré recevable l’action de la société SETHMACO en fixation du montant du loyer du bail renouvelé,

— ordonné la réouverture des débats concernant cette demande,

— révoqué l’ordonnance de clôture du 9 février 2017 concernant exclusivement le chef de prétention relatif à la fixation du montant du bail renouvelé,

— renvoyé les parties devant le juge de la mise en état à une audience ultérieure afin de préciser leurs demandes et moyens de défense concernant cette prétention,

— rejeté les demandes à titre de dommages et intérêts,

— condamné la SAS LE CERS DE SAINT X à payer à la SARL SETHMACO la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté la demande de la société LE CERS DE SAINT X au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— réservé les dépens jusqu’à la fin de la procédure,

— ordonné l’exécution provisoire du dit jugement.

Par déclaration enregistrée au greffe de la cour le 7 juillet 2017, la SAS CERS SAINT X a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions.

Dans ses dernières conclusions en date du 31 janvier 2018, la SAS CERS SAINT X demande à la cour notamment de :

— infirmer le jugement querellé en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts de la société SETHMLACO,

Statuant à nouveau :

— déclarer nul et de nul effet et en tout cas prématuré le congé avec offre de renouvellement délivré par la société SETHMACO à la société CERS SAINT X le 10 septembre 2014 pour le 31 mars 2015.

Elle indique que:

' le bail litigieux comporte une clause de renouvellement automatique,

' aucune des parties n’a donné congé pour le terme contractuel du bail soit pour le 17 septembre 2009,

' la société SETHMACO n’a donné congé avec offre de renouvellement que le 10 septembre 2014

pour le 31 mars 2015,

' en conséquence le bail litigieux du 18 septembre 2000 s’est renouvelé pour 9 années entières et consécutive à compter du 18 septembre 2009,

' faute pour la société SETHMACO d’avoir saisi le juge des loyers commerciaux avant le 19 septembre 2011 d’une demande en fixation judiciaire du loyer renouvelé au 18 septembre 2009, celle-ci est à présent définitivement prescrite conformément à l’article L 145-60 du code de commerce,

' il convient dès lors de déclarer nul et de nul effet et en tout cas prématuré le congé avec offre de renouvellement délivré par la société SETHMACO à la société CERS SAINT X le 10 septembre 2014 pour le 31 mars 2015.

Pour sa part la société SETHMACO dans ses dernières conclusions du 1^er décembre 2017, demande à la cour de :

- CONFIRMER le jugement prononcé par le Tribunal de Grande Instance de Draguignan le 15 juin 2017 en ce qu’il a validé le congé avec offre de renouvellement délivré par la Société SETHMACO le 10 septembre 2014 et dit que le bail commercial a été renouvelé pour une durée de 9 ans à compter de la date d’effet du congé.

- CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré recevable l’action de la Société SETHMACO en fixation du montant du loyer du bail renouvelé,

— DECLARER valable le congé litigieux celui ci ayant mis fin au bail à la date du 31 mars 2015 dans le respect des dispositions de l’article L 145-9 du code de commerce,

- CONDAMNER la Société CERS SAINT X à payer à la Société SETHMACO la somme de 10.000,00 € à titre de dommages et intérêts outre celle de 5.000,00 € en cause d’appel, en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

- CONDAMNER la Société CERS SAINT X en tous les frais et dépens.

Elle indique que :

' le bail commercial liant la Société SETHMACO à la société CERS SAINT X ayant pris effet le 18 septembre 2000 ne comporte aucune clause de renouvellement automatique du bail,

' il y a lieu par conséquent, valable le congé signifié à la requête de la Société SETHMACO le 10 septembre 2014, celui-ci ayant mis fin au bail à la date du 31 mars 2015, dans le respect des dispositions de l’article L 145-9 du Code de Commerce.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 avril 2018.

- MOTIFS DE LA COUR:

- SUR LA VALIDITÉ DU CONGÉ :

La société CERS SAINT X prétend qu’elle bénéficie d’une clause de renouvellement automatique du bail commercial en cause de telle sorte qu’il serait renouvelé pour une période de 9 ans de telle manière qu’il se terminerait le 17 septembre 2018, et qu’il ne pourrait ainsi y être mis fin avant l’échéance contractuelle. Ainsi la société preneuse en déduit que le congé avec offre de renouvellement du bailleur délivré le 10 septembre 2014 pour le 31 mars 2015 serait nul et de nul

effet.

En revanche le bailleur, la société SETHMACO tente de réfuter avec la plus farouche énergie cette argumentation, et affirme qu’il n’y aurait pas au cas particulier de clause de renouvellement automatique de telle manière que le bail ayant été prolongé pour une durée indéterminée, il pouvait y être mis fin à tout moment; par suite, le congé en cause serait parfaitement régulier.

L’article L 145-9 alinéas 1^er et 2 du code de commerce dans sa version résultant de la loi du 22 mars 2012 [étant précisé que cet article est issu originellement de la codification de l’article 5 du décret du 30 septembre 1953 ] dispose :

'Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement.

A défaut de congé ou demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.'

Ainsi en principe en application de la disposition précitée à l’expiration d’une période de 9 ans à compter de la conclusion du bail commercial si aucun congé n’a été signifié et que le preneur reste en possession des lieux sans protestation du bailleur, le bail en cause se prolonge par tacite prolongation pour une durée indéterminée.

Dans le cas présent le bail commercial en cause signé le 18 septembre 2000 s’agissant du renouvellement du contrat stipule:

'1° – Conditions de renouvellement

A l’issue de neuf années d’exécution :

- si aucune des parties ne dénonce le contrat, le contrat sera renouvelé par tacite reconduction ;

- si le Preneur veut faire valoir son droit au renouvellement, il peut le demander au Bailleur selon les formes et délais de l’article 5 du décret du 30 septembre 1953.'

En dépit de l’emploi impropre dans cette clause des termes 'renouvelé’ et 'tacite reconduction’ l’objectivité commande de constater que l’absence de toute précision quant à la durée du bail qui serait renouvelé ( pour une période qui aurait dû être expressément indiquée à concurrence de 9 ans) montre clairement qu’il ne s’agit pas d’une clause de renouvellement automatique.

En outre le bail s’agissant du renouvellement du contrat ne fait que reprendre les dispositions qui étaient celles de l’article 5 du décret du 30 septembre 1953 , aujourd’hui codifié à l’article L 145-9 du code de commerce de telle manière qu’il est renvoyé au régime de 'droit commun’ qui écarte tout renouvellement automatique du bail.

De plus de manière extrêmement symptomatique le bail précise que 'si aucune des parties ne dénonce le contrat, le contrat sera renouvelé par tacite reconduction'. Le fait même que chacune des parties puisse dénoncer la contrat implique qu’il ne se renouvelle pas automatiquement.

De toute évidence une clause de renouvellement automatique en vertu de laquelle le bailleur renonce à se prévaloir du droit de mettre fin au bail doit exprimer la volonté claire et non équivoque des parties de renouveler le bail conclu pour une durée de 9 ans. Or, tel n’est nullement le cas en l’espèce.

Il se déduit logiquement des observations qui précédent que le bail en cause n’ayant pas prévu de renouvellement automatique pour 9 ans, et à défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail conclu en 2000 s’est prolongé tacitement à compter de la date du 17 septembre 2009 pour une durée indéterminée. Chacune des parties avait donc la faculté d’y mettre fin ou de provoquer son renouvellement à tout moment selon les formes prévues par le code de commerce. Dès lors le congé avec offre de renouvellement délivré le 10 septembre 2014 soit six mois avant le dernier jour du trimestre civil suivant, soit le 31 mars 2015, apparaît d’une validité qui ne souffre aucune discussion.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement querellé en ce qu’il a validé le congé et dit que le bail commercial en cause était renouvelé à compter de la date d’effet du congé pour une durée de 9 ans.

- SUR LE SURPLUS DES DEMANDES :

Compte tenu des observations qui précédent, il y a lieu de débouter les parties du surplus de leurs demandes étant entendu que s’agissant de la demande de dommages et intérêts de l’intimée, elle n’apparaît pas suffisamment justifiée s’agissant du caractère prétendument dilatoire de l’action diligentée par la SAS CERS SAINT X pour contester la validité du congé qui viserait à retarder l’issue de la procédure de fixation du loyer.

- SUR L’APPLICATION DE L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE:

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la société SETHMACO les frais irrépétibles exposés par elle et non compris dans les dépens.

Il convient dès lors de condamner la SAS CERS SAINT X à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SAS CERS SAINT X les frais irrépétibles exposés par elle et non compris dans les dépens.

Il y a lieu en conséquence de la débouter de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

- SUR LES DÉPENS :

Il convient de condamner la SAS CERS SAINT X qui succombe aux entiers dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort, et par mise à disposition au greffe,

- CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement querellé,

Y ajoutant:

- DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

- CONDAMNE la SAS CERS SAINT X à payer à la SARL STEHMACO la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

- LA DÉBOUTE de sa demande au titre des frais irrépétibles,

- LA CONDAMNE aux entiers dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,