Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 4e chambre a, 20 septembre 2018, n° 17/03021

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

4^e Chambre A

ARRÊT AU FOND

DU 20 SEPTEMBRE 2018

bm

N° 2018/ 672

Rôle N° RG 17/03021

Y X

Z A épouse X

SCI D

SCI E

[…]

C/

SAS FONCIERE HOMAIR

Grosse délivrée

le :

à :

M^e Lise PACREAU,

SCP MAGNAN PAUL MAGNAN JOSEPH

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 24 Novembre 2016 enregistré au répertoire général sous le n° 12/05973.

APPELANTS

Monsieur Y X

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2016/13699 du 05/05/2017 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

né le […] à ERMONT (95120)de nationalité Française, demeurant C/O M. B C […]

représenté par M^e Lise PACREAU, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Madame Z A épouse X

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2016/13700 du 19/05/2017 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

née le […] à […]

de nationalité Française, demeurant C/O M. B C […]

représentée par M^e Lise PACREAU, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

SCI D représentée par Monsieur Y X demeurant chez M. C B, […], désignée en qualité de Mandataire ad-hoc suite à la radiation de la SCI D dont le siège de liquidation était C/O M^e J K
L […], et le […]

représentée par M^e Lise PACREAU, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

SCI E représentée par Monsieur Y X demeurant chez M. C B, […], désignée en qualité de Mandataire ad-hoc suite à la radiation de la SCI D dont le siège de liquidation était C/O M^e J K L […], et le […]

représentée par M^e Lise PACREAU, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

[…] représentée par Monsieur Y X demeurant chez M. C B, […], désignée en qualité de Mandataire ad-hoc suite à la radiation de la SCI D dont le siège de liquidation était C/O M^e J K
L […], et le […]

représentée par M^e Lise PACREAU, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMEE

SAS FONCIERE HOMAIR prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, demeurant […]

représentée par M^e Joseph MAGNAN de la SCP MAGNAN PAUL MAGNAN JOSEPH, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e J FRANCESCHINI, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 05 Juin 2018 en audience publique. Conformément à l’article 785 du code de procédure civile, Madame Bernadette MALGRAS, Conseiller, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Président de chambre

Madame Hélène GIAMI, Conseiller

Madame Bernadette MALGRAS, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame F G.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Septembre 2018.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Septembre 2018,

Signé par Madame Hélène GIAMI, Conseiller pour le président empêché , Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Président de chambre et Madame F G, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS et PROCÉDURE ' MOYENS et PRÉTENTIONS DES PARTIES

Suivant acte sous-seing privé du 30 juillet 2007, monsieur et madame X gérants ou co-gérants des SCI et SARL qui suivent, les SCI D, du COLOMBIER et E, les SARL GREEN PARK, GREEN BAR et CAMPING LE TODOS ont signé un protocole d’accord avec la société INGÉNIERIE LOISIRS DÉVELOPPEMENT (ILD).

Le protocole contient deux volets :

— promesses synallagmatiques de vente de biens immobiliers par les trois SCI D, du COLOMBIER et E (venderesses) au profit de la société ILD (bénéficiaire de la promesse de vente), portant sur divers terrains situés à Cagnes-sur-Mer (06)

— promesses synallagmatiques de vente de fonds de commerce par les trois sociétés à responsabilité limitée GREEN PARK, GREEN BAR et CAMPING LE TODOS au profit de la société ILD, portant sur trois fonds de commerce d’exploitation d’un parc résidentiel de loisirs, camping, restaurant, bar, snack.

Le protocole prévoit une faculté de substitution pour la société ILD.

Concernant les ventes immobilières, le protocole fixe la date de réitération des promesses de vente au plus tard le 31 octobre 2007.

Le 5 novembre 2007, les parties ont signé un avenant ; elles indiquent que les conditions suspensives stipulées au protocole sont réalisées et décident de proroger au 5 novembre 2007 la date maximale de réitération.

Par acte notarié du même jour, la vente des biens immobiliers a été passée en la forme authentique au profit de la société FONCIÈRE HOMAIR, acquéreur ; ladite société est représentée lors de la vente

par monsieur H I qui agit en qualité de président de la société ILD.

La vente est consentie et acceptée au prix de :

— pour les biens de la SCI D, 2 200 000 euros

— pour les biens de la SCI du COLOMBIER, 400 000 euros

— pour les biens de la SCI E, 750 000 euros.

Ultérieurement, un désaccord est survenu entre la SARL GREEN PARK, la SARL CAMPING LE TODOS d’une part, la SAS ILD HOMAIR VACANCES, à propos du règlement des loyers de crédit-bail portant notamment sur les mobile-home et chalets ; le litige a été tranché par la cour d’appel d’Aix-en-Provence selon arrêt du 12 mars 2009 qui a jugé que la SARL GREEN PARK et la SARL CAMPING LE TODOS doivent rembourser les loyers de crédit-bail en cours ; par ce même arrêt, la cour a déclaré irrecevable la demande de nullité de la vente pour vil prix formée par les sociétés GREEN PARK et CAMPING LE TODOS, comme étant nouvelle en appel.

Par exploit du 24 octobre 2012, les SCI D, du COLOMBIER, E et les époux X ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de Grasse, la SAS FONCIÈRE HOMAIR, afin d’obtenir :

— à titre principal, l’annulation du compromis de vente du 30 juillet 2007 en ce qu’il porte sur des parcelles qui ne sont pas la propriété des vendeurs

— à titre subsidiaire, la caducité du compromis, l’annulation de l’acte authentique du 5 novembre 2007 en ce qu’il n’a pas été précédé d’un compromis valable, en ce que les vendeurs ont été victimes de man’uvres dolosives ou d’une erreur substantielle ayant altéré leur consentement

— paiement de diverses sommes par la société FONCIÈRE HOMAIR.

Le tribunal, par jugement du 24 novembre 2016, a notamment :

— déclaré Y et Z X irrecevables à agir en nullité du protocole d’accord sous-seing privé du 30 juillet 2007 et de l’acte notarié du 5 novembre 2007 dont ils n’étaient les signataires qu’en tant que représentants légaux des sociétés venderesses, et non à titre personnel

Vu l’article 1599 du code civil

— déclaré la SCI D, la SCI du COLOMBIER et la SCI E irrecevables à agir en nullité pour vente de la chose d’autrui

— écarté les autres fins de non-recevoir soulevées par la SAS FONCIÈRE HOMAIR

— débouté la SCI D, la SCI du COLOMBIER et la SCI E de l’ensemble de leurs demandes de caducité et d’annulation du protocole d’accord du 30 juillet 2007 et de l’acte notarié de vente du 5 novembre 2007

— débouté la société FONCIÈRE HOMAIR de sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts

— condamné in solidum la SCI D, la SCI du COLOMBIER, la SCI E, Y X et Z X à verser à la SA FONCIÈRE HOMAIR la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— condamné in solidum la SCI D, la SCI du COLOMBIER, la SCI E, Y X et Z X aux entiers dépens

— dit que les époux X bénéficiant de l’aide juridictionnelle totale, les dépens seront recouvrés selon les règles applicables en la matière.

La SCI D, la SCI du COLOMBIER, la SCI E, Y X et Z X ont régulièrement relevé appel, le 15 février 2017, de ce jugement en vue de sa réformation.

Ils demandent à la cour, selon conclusions déposées le 21 mai 2018 par RPVA, de :

— déclarer l’appel recevable et bien fondé

— infirmer en toutes ses dispositions le jugement du 24 novembre 2016

En conséquence

— dire et juger que le compromis du 30 juillet 2007 est nul et de nul effet au regard des différentes erreurs constatées

— dire et juger que le compromis du 30 juillet 2007 est caduc à la date du 5 novembre 2007 et ne pouvait donc donner lieu à l’acte authentique de vente du 5 novembre 2007 portant sur la vente des biens immobiliers appartenant aux SCI

— dire et juger que l’acte de vente authentique du 5 novembre 2007 est également entaché de nullité en ce que le consentement a été vicié par des erreurs substantielles

— ordonner que les parties soient remises en l’état en nature ou par équivalent par la restitution des biens aux SCI ou par équivalent et désigner un expert judiciaire avec mission de déterminer l’ampleur des préjudices directs et indirects subis par les SCI et leurs associés

— condamner la société FONCIÈRE HOMAIR à payer aux SCI la somme totale de 1.760.000 euros hors-taxes, montant des loyers et frais, ou subsidiairement inclure ce chiffrage dans les missions de l’expert judiciaire

— débouter la société FONCIÈRE HOMAIR de l’ensemble de ses demandes

— condamner la société FONCIÈRE HOMAIR à payer aux SCI et aux époux X la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner la société FONCIÈRE HOMAIR aux dépens.

Formant appel incident, la SAS FONCIÈRE HOMAIR sollicite de voir, selon conclusions déposées par RPVA le 6 juillet 2017 :

Rejetant toutes fins, moyens et conclusions contraires

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

* déclaré M et M^me X irrecevables à agir

* déclaré les SCI D, du COLOMBIER et E irrecevables à agir en nullité de la vente de la chose d’autrui

* débouté les demandeurs de leurs demandes

— réformer le jugement en ce qu’il a rejeté les autres fins de non-recevoir

— accueillir la demande de fin de non-recevoir motivée par le défaut de publication de l’assignation au bureau des hypothèques

— déclarer les demandeurs irrecevables en leurs demandes relatives au protocole du 30 juillet 2007, en l’absence à la procédure du seul signataire à l’acte en qualité de bénéficiaire de la promesse et de trois des promettants

— déclarer monsieur et madame X irrecevables pour défaut d’intérêt à agir

— constater la prescription de l’action en annulation du protocole du 30 juillet 2007 au sens de l’article 1304 du code civil et de l’action en annulation de l’acte notarié du 5 novembre 2007 basée sur un prix lésionnaire ou vil

— déclarer tous les demandeurs mal fondés en toutes leurs demandes et les en débouter

— les condamner solidairement à payer à la société FONCIÈRE HOMAIR la somme de 5000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

— les condamner solidairement aux entiers dépens.

Il est renvoyé, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

C’est en l’état que l’instruction a été clôturée par ordonnance du 23 mai 2018.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les fins de non-recevoir

En premier lieu, il est justifié en pièce 16 des appelants que l’assignation délivrée le 24 octobre 2012 a fait l’objet d’un dépôt pour publication auprès des services de la publicité foncière ; ce moyen d’irrecevabilité soulevé par la SAS FONCIÈRE HOMAIR doit dés lors être rejeté.

En second lieu, c’est vainement que la SAS FONCIÈRE HOMAIR prétend ne pouvoir être attraite en nullité du protocole d’accord au motif qu’elle n’était pas signataire de l’acte sous-seing privé du 30 juillet 2007 ; en effet, le protocole du 30 juillet 2007 contient une clause de substitution, de sorte que la société FONCIERE HOMAIR a succédé à la société ILD ; l’argumentation tirée de l’indépendance des deux actes, compromis et acte notarié de vente, est inopérante.

En troisième lieu, c’est tout aussi vainement que la SAS FONCIÈRE HOMAIR soulève une fin de non-recevoir fondée sur l’absence à la procédure des sociétés GREEN PARK, GREEN BAR et CAMPING LE TODOS ; sur ce point, la présente instance ne tend qu’à l’annulation de la vente des biens immobiliers et non à celle de la vente des fonds de commerces par les trois SARL intervenues au compromis en qualité de vendeurs de leur fonds de commerces respectifs.

En quatrième lieu, s’agissant du défaut de qualité à agir des époux X, le jugement sera confirmé en ce qu’il les a déclarés irrecevables à agir en nullité du protocole d’accord du 30 juillet 2007 et de l’acte notarié du 5 novembre 2007, dans la mesure où, bien que signataires de l’acte emportant promesses synallagmatiques de vente, ils ne sont pas parties à l’acte à titre personnel ; ils ne sont que les représentants légaux des sociétés dont ils étaient les gérants ; l’argumentation tirée de

leur intérêt à agir est inopérante en l’état de ce défaut de qualité à agir.

En cinquième lieu, sur la prescription, le tribunal a considéré que celle-ci n’avait commencé à courir qu’à compter de l’acte du 5 novembre 2007 et a écarté toute prescription après avoir constaté que l’assignation en nullité était en date du 24 octobre 2012.

Dans le dispositif de ses conclusions, la SAS FONCIÈRE HOMAIR demande à la cour de constater la prescription de l’action en annulation du protocole du 30 juillet 2007 au sens de l’article 1304 du code civil et de l’action en annulation de l’acte notarié du 5 novembre 2007 en ce qu’il se base sur un prix lésionnaire ou vil ; elle indique toutefois dans le corps de ses conclusions récapitulatives qu’elle n’interjette pas appel concernant ce moyen.

Le premier juge a procédé à une analyse détaillée et circonstanciée des éléments de fait et de droit débattus et développé des motifs pertinents qu’il y a lieu d’adopter pour confirmer le jugement sur la prescription.

Sur la qualité à agir des trois SCI

Les appelants soutiennent que le compromis du 30 juillet 2007 est nul et de nul effet au regard des différentes erreurs constatées ; ils se prévalent de distorsions dans les numéros des parcelles et les surfaces et considèrent ces erreurs substantielles s’agissant de la vente de la chose d’autrui.

C’est à bon droit cependant que le premier juge, faisant application de l’article 1599 du code civil selon lequel la vente de la chose d’autrui est nulle, a écarté ce moyen, après avoir relevé que la nullité édictée par ce texte est une nullité relative en faveur de l’acheteur, qui a seul qualité pour l’invoquer.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a déclaré les SCI D, du COLOMBIER et E irrecevables à agir en nullité pour vente de la chose d’autrui.

Il sera confirmé également en ce qu’il a écarté toute fin de non-recevoir soulevée par la SAS FONCIÈRE HOMAIR pour défaut de qualité à agir des vendeurs en nullité de la vente, sur le fondement d’une erreur, au motif que l’action en nullité d’un contrat pour erreur fondée sur l’article 1110 du Code civil est ouverte à la partie dont le consentement a été vicié, qui peut aussi bien être le vendeur que l’acquéreur.

Sur la caducité du compromis de vente du 30 juillet 2007 et la nullité subséquente de l’acte du 5 novembre 2007

Les appelants soutiennent que le compromis n’a pas été réitéré dans le délai contractuellement prévu, le 31 octobre 2007, de sorte qu’il est devenu caduc.

Le tribunal a relevé à bon droit que les parties au protocole d’accord du 30 juillet 2007 sont convenues par avenant du 5 novembre 2007, de reporter à cette dernière date, la date maximale de réitération des promesses synallagmatiques de vente contenues dans ledit protocole ; en outre, les appelants n’expliquent pas en quoi l’accord du 5 novembre 2007 ne pourrait produire effet ; les déclarations selon lesquelles « cet avenant est soumis à caution puisqu’on peut s’interroger sur les démarches effectuées par les conseils auprès des sociétés pour autoriser la régularisation d’un avenant… » ne sont que de simples suppositions, sans fondement ; par conséquent, le moyen est inopérant.

Le tribunal a relevé également à bon droit que la date d’expiration du délai ne doit pas être considérée comme extinctive mais comme constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l’une des parties pourrait obliger l’autre à s’exécuter.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il déboute les SCI de leur demande de caducité du protocole d’accord du 30 juillet 2007 et de leur demande de nullité de l’acte authentique du 5 novembre 2007 fondée de manière subséquente sur ladite caducité.

Sur la nullité de l’acte notarié du 5 novembre 2007 pour dol, erreur ou lésion

Les appelants font grief au jugement dont appel de les avoir débouté de leur demande après avoir considéré qu’aucune erreur ou dol n’avait été commis dans le cadre des actes conclus et après avoir constaté qu’aucune demande n’était fondée sur la lésion.

Ils font valoir que le compromis de vente prévoyait une condition suspensive consistant en l’absence d’inscription hypothécaire pour un montant supérieur au prix de cession des droits immobiliers ou absence de promesse de mainlevée sans paiement, mais que l’acte de vente notarié comportait des inscriptions hypothécaires au profit de la banque populaire Côte d’Azur dépassant le prix de vente.

Aucun élément versé aux débats n’est de nature cependant à établir que la société FONCIÈRE HOMAIR aurait usé de man’uvres frauduleuses ou de pressions pour pousser les SCI à lui vendre leurs biens immobiliers ; au contraire la chronologie de la préparation des actes, montre que les SCI ont été assistées tant lors des pourparlers que lors de la signature des actes, de leurs conseils, avocat et notaire ; le fait que certaines pages de l’acte n’aient pas été signées ne démontre nullement une quelconque pression ou réticence dolosive de la part de la société FONCIERE HOMAIR ; le jugement sera confirmé en ce qu’il a écarté le dol.

De même, l’erreur sur le prix et la lésion ne peuvent qu’être écartées ; à cet égard, le premier juge a procédé à une analyse détaillée et circonstanciée des éléments du prix, en rappelant notamment que les SCI du COLOMBIER et E avaient acquis quelques années avant la vente litigieuse de 2007 leur bien 4 à 5 fois moins que le prix de revente en 2007 ; de plus, les appelants se basent sur un rapport de 2005 estimant leurs biens à 9 950 000 euros ; ils ne pouvaient ignorer ce rapport établi à la demande de la SARL GREEN PARK, lorsqu’ils ont procédé à la vente en 2007 ; connaissant la valeur supposée de leurs biens, il leur appartenait de rechercher un acquéreur disposé à payer ce prix ; ils ne peuvent reprocher à la société FONCIÈRE HOMAIR d’avoir négocié et en tirer argument pour fonder une prétendue erreur sur le prix ou un prix lésionnaire ; s’agissant de la lésion invoquée, elle ne saurait en outre entraîner la nullité des actes en cause, le caractère lésionnaire étant sanctionné par la rescision de la vente conformément à l’article 1674 du code civil, et non la nullité de la vente.

Sur les demandes de remise en l’état en nature ou par équivalent par restitution des biens ou par équivalent, la demande d’expertise et la demande de restitution des loyers

En l’absence d’annulation des ventes, il n’y a pas lieu à remise des parties en l’état antérieur que ce soit en nature ou par équivalent ; la demande de restitution des biens, la demande d’expertise et la demande d’indemnité équivalente aux loyers qui auraient été perçus par les venderesses si les différentes ventes n’étaient pas intervenues, sont infondées ; elles seront rejetées.

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Succombant sur leur appel, monsieur et madame X, la SCI D, la SCI du COLOMBIER et la SCI E doivent être condamnés in solidum aux dépens, ainsi qu’à payer à la société FONCIÈRE HOMAIR la somme de 4000 euros au titre des frais non taxables que celle-ci a dû exposer, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme dans toutes ses dispositions le jugement du tribunal de grande instance de Grasse en date du 24 novembre 2016,

Y ajoutant,

Rejette l’ensemble des demandes fondées sur une irrégularité des actes des 30 juillet 2007 et 5 novembre 2007,

Rejette en conséquence les demandes tendant à :

— ordonner que les parties soient remises en l’état en nature ou par équivalent par la restitution des biens aux SCI D, E et du COLOMBIER et par équivalent,

— ordonner une expertise judiciaire,

— payer la somme de 1 760 000 euros hors-taxes, ou inclure ce chiffrage dans la mission de l’expert,

Déboute les parties de toutes demandes plus amples ou contraires,

Condamne monsieur et madame X, la SCI D, la SCI du COLOMBIER et la SCI E in solidum aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer à la SAS FONCIÈRE HOMAIR la somme de 4000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le conseiller pour le président empêché