COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 21 MAI 2019

A.V

N° 2019/

Rôle N° RG 17/14306 – N° Portalis DBVB-V-B7B-BA63J

X Y

Z Y

X-H B

A B

C B

C/

SNC GEORGES V COTE D’AZUR

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Charles TOLLINCHI

M^e Pierre-yves IMPERATORE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 18 Juillet 2017 enregistré au répertoire général sous le n° 14/10128.

APPELANTS

Monsieur X Y

né le […] à , […]

représenté par M^e Charles TOLLINCHI de la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assisté par M^e Cyprien LEFEUVRE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant

Madame Z Y, demeurant […]

[…]

représentée par M^e Charles TOLLINCHI de la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assisté par M^e Cyprien LEFEUVRE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant

Monsieur X-H B, demeurant […]

représenté par M^e Charles TOLLINCHI de la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assisté par M^e Cyprien LEFEUVRE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant

Monsieur A B, demeurant […]

représenté par M^e Charles TOLLINCHI de la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assisté par M^e Cyprien LEFEUVRE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant

Monsieur C B, demeurant […]

représenté par M^e Charles TOLLINCHI de la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assisté par M^e Cyprien LEFEUVRE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant

INTIMEE

SNC NEXITY IMMOBILIER RESIDENTIEL REGION SUD , venant aux droits de la SNC GEORGES V COTE D’AZUR

prise en la personne de son représentant légal en exercice dont le siège social est […], […]

représentée par M^e Pierre-yves IMPERATORE de la SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée par M^e Bernard ROSSANINO, avocat au barreau de GRASSE substitué par M^e Pierre-laurent VIDAL, avocat au barreau de GRASSE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 26 Mars 2019 en audience publique. Conformément à l’article 785 du code de procédure civile, M^me DAMPFHOFFER, Conseiller a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Anne VIDAL, Présidente

Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller

M^me Danielle DEMONT, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame D E.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 21 Mai 2019.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 21 Mai 2019,

Signé par Madame Anne VIDAL, Présidente et Madame D E, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Exposé :

Par jugement contradictoire du 18 juillet 2017, le tribunal de grande instance de Draguignan a débouté les consorts Y B de leur demande en nullité de la clause insérée page 5 de la promesse de vente du 20 mai 2010 prévoyant que le règlement des indemnités d’immobilisation et compensatrice de loyers sera soumis à la remise par le bénéficiaire d’un cautionnement bancaire et de leur demande au titre du règlement de la somme de 300'000 € pour l’indemnité d’immobilisation, a condamné la société George-V Côte d’Azur à leur verser la somme de 45'000 € avec intérêts au taux légal à compter du 20 août 2014 pour l’indemnité compensatrice des loyers, la somme de 3000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, a ordonné l’exécution provisoire et a condamné la société George-V Côte d’Azur aux dépens.

Appel de cette décision a été relevé par les consorts Y B d’une part et par la société George-V Côte d’Azur d’autre part et les deux appels ont été joints.

Par conclusions du 12 février 2019, les consorts Y B demandent de :

— à titre principal sur l’indemnité de 45'000 €, constater que les conditions posées au paiement de cette indemnité sont remplies, dire que l’indemnité d’immobilisation et l’indemnité de loyer constituent deux indemnités distinctes, que l’indemnité de loyers est due dans tous les cas où la réitération de la promesse par acte authentique n’est pas intervenue et également dans le cas où le cautionnement bancaire n’a pas été fourni, soit que l’on considère que l’indemnité de loyers échappe à la caducité qui en résulte, soit que l’on considère que la défaillance de cette condition entraînait la conclusion de plein droit d’une nouvelle promesse aux mêmes termes et conditions que la précédente et notamment de son article « condition particulière » auquel il n’est pas dérogé, en conséquence, confirmer le jugement sur ce point,

— à titre principal sur l’indemnité de 300'000 €, dire que l’obligation de remise d’un cautionnement bancaire qui pèse sur la société est une condition potestative et prononcer la nullité de cette obligation en réformant le jugement,

— à titre subsidiaire s’agissant des deux indemnités, constater que la société George-V Côte d’Azur, tenue par la condition résolutoire de remise d’un cautionnement bancaire n’a accompli aucune démarche pour en permettre la délivrance dans le délai de deux mois de la promesse et réputer cette condition accomplie,

— à titre plus subsidiaire s’agissant de l’indemnité de 45'000 € et à titre principal s’agissant de l’indemnité de 300'000 €, constater que la défaillance des autres conditions suspensives est également due à l’inertie de la société George-V Côte d’Azur qui n’a pas accompli les démarches lui incombant dans les délais prescrits et les réputer accomplies,

— en tout état de cause, condamner la société George-V Côte d’Azur au paiement des sommes de 45'000 € et 300'000 € avec intérêts au taux légal à compter du 20 août 2014, date du courrier recommandé valant mise en demeure, au paiement de la somme de 6000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions du 4 février 2019, la société George-V Côte d’Azur, comparaissant désormais par la société Nexity immobilier résidentiel région Sud, demande de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande en paiement de la somme de 300'000 €,

— confirmer le jugement en ce qu’il a jugé que la condition de remise par le bénéficiaire d’un cautionnement bancaire au plus tard dans les deux mois de la signature de la promesse du 20 mai 2010 n’est pas purement potestative et qu’elle a vocation à s’appliquer entre les parties qui l’ont stipulée,

— confirmer le jugement en ce qu’il a jugé que cette condition est défaillie, dire en outre que l’obligation de délivrance d’une caution bancaire est une condition résolutoire accomplie sans faute du bénéficiaire, dire que la défaillance de la condition et / ou l’accomplissement de la condition résolutoire par le défaut de remise de la caution bancaire a entraîné la caducité de plein droit de la promesse du 20 mai 2010 sans indemnité de part ni d’autre et que par suite, toute discussion relative aux autres conditions suspensives est sans objet,

— réformer le jugement en ce qu’il l’a condamnée à verser la somme de 45'000 € aux consorts Y B et dire que de la volonté commune des parties, l’indemnité compensatrice de la perte de loyers doit suivre le même sort que l’indemnité d’immobilisation et qu’elle n’est donc pas due en l’état de la non obtention de la caution bancaire dans les délais requis,

— rejeter toutes les demandes des consorts Y B,

— les condamner au paiement de la somme de 5000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en première instance, de la même somme en cause d’appel, ainsi qu’à supporter les dépens.

L’ordonnance de clôture a été prise le 26 février 2019.

Motifs

Attendu que suivant acte du 20 mai 2010, les consorts Y B se sont engagés à vendre à la société George-V Côte d’Azur un bien immobilier à Fréjus, l’acte devant être régularisé avant le 20 août 2011.

Que prétendant que l’acte n’avait pas été régularisé en raison de la carence de l’acquéreur, les consorts Y B l’on fait assigner en paiement de l’indemnité compensatrice de loyers ainsi que de l’indemnité d’immobilisation pour les sommes respectives de 45'000 € et 300'000 €.

Attendu que le compromis de vente signé par les parties est ainsi rédigé au titre du paragraphe intitulé 'indemnité d’immobilisation’ en pages 5 et 6 du contrat :

« Pour le cas où l’ensemble des conditions suspensives étant par ailleurs réalisé, le bénéficiaire a décidé de ne pas donner suite à la promesse et de ne pas lever l’option dans le délai imparti, il s’engage à verser au promettant à titre d’indemnité d’immobilisation la somme de 300'000 € en réparation du préjudice subi par le promettant du fait d’une immobilisation de l’immeuble pendant la durée de la présente promesse.

En outre, le bénéficiaire s’engage à verser au promettant une indemnité de 45'000 € destinée à compenser les loyers non perçus par le promettant pendant cette période comme indiqué ci-après.

Le paiement de l’indemnité d’immobilisation visée ci-dessus et de l’indemnité compensant la perte des loyers est garanti par la remise au plus tard dans les deux mois des présentes par le bénéficiaire d’une caution bancaire entre les mains du notaire du promettant pour un montant de 345'000 €.

Ce versement devra intervenir dans les 30 jours suivant l’expiration de la promesse contre restitution par le promettant de la caution.

À défaut de la remise de l’acte de cautionnement dans le délai ci-dessus visé, la présente promesse sera caduque de plein droit sans indemnité de part ni d’autre, ce qui est expressément accepté par le promettant qui consent de ce fait au bénéficiaire une promesse unilatérale de vente gratuite sans indemnité d’immobilisation dans le délai ci-dessus énoncé.

Si au moins une des conditions suspensives prévues n’était pas réalisée dans le délai ci-dessus, sauf au bénéficiaire de renoncer à s’en prévaloir, la présente promesse serait caduque sans indemnité de part ni d’autre, le cautionnement serait alors immédiatement caduc, et le promettant restituera sans délai au bénéficiaire cet acte de cautionnement, le tout sauf ce qui figure au paragraphe condition particulière ».

Attendu qu’en page 13 la condition particulière stipule en son paragraphe 2, indépendant de son paragraphe 1 :

« En outre, si la réitération des présentes par acte authentique n’intervenait pas dans le délai ci-dessus pour quelque cause que ce soit, une indemnité de 45'000 € sera versée au promettant par le bénéficiaire pour compenser la perte de loyers qu’il aura subie pendant la durée de la promesse. »

Attendu qu’il n’est pas contesté que la société George-V Côte d’Azur, comparaissant désormais par la société Nexity immobilier résidentiel région Sud, n’a pas fourni le cautionnement bancaire dans le délai imparti.

Attendu qu’il résulte de la lecture des clauses sus-citées que le bénéficiaire devait remettre au promettant, dans les deux mois de la signature de la promesse, une caution bancaire d’un montant de 345'000 € destinée à assurer la garantie des sommes dues au titre de l’indemnité d’immobilisation et de l’indemnité compensatrice des loyers non perçus.

Attendu qu’il était par ailleurs prévu que l’inexécution par le bénéficiaire de la remise de l’acte de cautionnement entraînait la caducité de plein droit de la promesse ' sans indemnité de part ni d’autre', ce qui a pour conséquence de rendre gratuite, ainsi qu’il y est dit, la promesse consentie, ce paragraphe ne pouvant en revanche aucunement être entendu comme prévoyant de ce chef la possibilité pour le bénéficiaire de se voir consentir une seconde promesse unilatérale.

Attendu que la clause relative à la caution bancaire telle qu’elle est rédigée concerne sa remise et non son obtention et qu’elle s’analyse en une condition purement potestative de la part de celui qui

s’oblige, son exécution dépendant, en effet, de la seule démarche du bénéficiaire de la remettre ou non au promettant sans par ailleurs qu’il soit prévu que le premier ait à justifier de l’exécution quelconque de formalités et/ou initiatives préalables en vue de l’obtenir, de sorte que consistant donc en la seule remise du cautionnement par le bénéficiaire, elle se trouve subordonnée à la seule volonté du débiteur qui ne se voit de ce chef imposer aucune contrainte;

Que par suite, d’une part, le moyen tiré de ce que son octroi aurait dépendu de personnes extérieures au bénéficiaire est inopérant et d’autre part, il ne peut être pertinemment invoqué ni que le bénéficiaire n’avait précisément pas d’obligation contractuelle en ce qui concerne la justification de l’accomplissement de ses démarches, ni que le promettant n’avait pas à le solliciter ou à le mettre en demeure, le bénéficiaire devant, en effet, de lui-même et spontanément satisfaire à l’obligation lui incombant de ce chef dans le délai requis, ce qu’il ne démontre donc pas avoir fait .

Attendu qu’en application des dispositions de l’article 1174 du Code Civil , toute obligation est nulle lorsqu’elle est contractée sous une condition potestative de la part de celui qui s’oblige.

Qu’il sera, en conséquence, prononcé la nullité de ladite obligation de remise du cautionnement avec toutes les conséquences y attachées dans la partie de la clause traitant de cette remise , à savoir, les paragraphes 3 et 5 figurant en page 6 du contrat dans la clause intitulée 'indemnité d’immobilisation’ .

Attendu que le jugement sera donc réformé en ce qu’il a rejeté la demande de nullité de cette obligation, tous autres débats sur le caractère résolutoire de cette condition étant dès lors sans objet.

Attendu qu’il en résulte, en application des dispositions conventionnelles liant les parties, qu’aucune demande ne peut donc plus être valablement formée sur le fondement des dispositions relatives à la remise de ce cautionnement et que la promesse qui ne peut être arguée de caducité a vocation à s’appliquer pour le reste de ses stipulations, de sorte que les consorts Y B sont bien fondés en leur demande en paiement tant de l’indemnité d’immobilisation que de celle compensatrice de loyers, les dispositions subsistantes du contrat qui seules intéressent désormais le litige et qui sont celles des deux premiers paragraphes de la clause 'indemnité d’immobilisation’ figurant en page 5 de l’acte étant claires en ce qu’elles prévoient que dans le cas où l’ensemble des conditions suspensives est réalisé le bénéficiaire qui ne lève pas l’option doit s’acquitter du paiement de l’indemnité d’immobilisation et de celle compensatrice de loyers.

Attendu par ailleurs que la société intimée ne conclut, en ce qui concerne la réalisation des conditions suspensives, que sur le fait que la question serait 'sans objet', alors que contrairement à ce qui est avancé , il ne peut, à cet égard, être utilement soutenu que leur réalisation ne devant intervenir qu’après obtention de la caution, la question de leur réalisation ne se poserait pas; qu’en effet, ce n’est pas parce que leur date butoir de réalisation est contractuellement prévue comme postérieure à celle de la remise du cautionnement que leur réalisation ne devrait être envisagée que s’il a été satisfait à la remise dudit cautionnement;

Qu’en effet, l’analyse des stipulations ci-dessus rapportées permet de considérer qu’elles y sont stipulées comme étant parfaitement autonomes et sans aucun lien de subordination par rapport à l’effectivité de la réalisation de l’obligation de remise du cautionnement, laquelle n’est au demeurant convenue que comme une modalité de garantie des indemnités;

Qu’il en résulte, à la fois par rapport aux demandes telles qu’elles sont à bon droit soutenues par les appelants et par rapport aux stipulations conventionnelles liant les parties, que la démonstration de ce que les conditions suspensives prévues ne sont pas réalisées en dehors de son fait n’étant pas rapportée par la société intimée qui ne justifie d’aucune démarche, celles-ci sont donc réputées accomplies et qu’ il y a lieu, en conséquence, de faire droit aux demandes en paiement des consorts Y B quant aux sommes de 45 000€ et 300 000€.

Attendu que le jugement sera donc infirmé .

Vu les articles 696 et suivants du code de procédure civile.

Par ces motifs

La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,

Infirme le jugement et statuant à nouveau :

Dit que la clause constituant l’obligation de remise du cautionnement en une condition de caducité de la promesse est une condition purement potestative et la déclare nulle avec les conséquences qui y sont attachées, à savoir les paragraphes 3 et 5 figurant en page 6 du contrat dans la clause 'indemnité d’immobilisation',

Condamne la société George-V Côte d’Azur, désormais société Nexity immobilier résidentiel région Sud, à payer aux consorts Y B, appelants, la somme de 45 000 € au titre de l’indemnité compensatrice des loyers et celle de 300 000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation avec intérêts au taux légal à compter du 20 août 2014

Condamne la société George-V Côte d’Azur, désormais société Nexity immobilier résidentiel région Sud, à verser aux consorts Y B la somme de 5000€ par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Rejette le surplus des demandes,

Condamne la société George-V Côte d’Azur, désormais société Nexity immobilier résidentiel région Sud, à supporter les entiers dépens de la procédure de première instance et d’appel et en ordonne la distraction conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT