Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-2, 21 novembre 2019, n° 18/17664

TGI Marseille 26 octobre 2018

CA Aix-en-Provence
Infirmation 21 novembre 2019

Arguments

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Accepté
Nécessité des travaux de ravalement
La cour a constaté que la dégradation de la façade privait l'OGEC de l'usage de la cour, constituant un trouble illicite. Elle a donc ordonné les travaux sous astreinte, mais a ajusté le montant et le délai de l'astreinte.
Rejeté
Droit à l'indemnité au titre de l'article 700
La cour a débouté le syndicat de sa demande d'indemnité, confirmant l'indemnité accordée à l'OGEC par le premier juge.
Accepté
Droit à l'indemnité au titre de l'article 700
La cour a confirmé l'indemnité allouée à l'OGEC par le premier juge et a accordé une indemnité complémentaire.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1-2, 21 nov. 2019, n° 18/17664
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	18/17664
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Marseille, 26 octobre 2018, N° 18/04016
Dispositif :	Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Sur les parties

Président :	Geneviève TOUVIER, président
Avocat(s) :	Olivier GIRAUDGuillaume BORDETLaurent GAY
Cabinet(s) :	GIRAUD GAY DEIRMENDJIAN ET ASSOCIESBORDET KEUSSEYAN- BONACINA MOUILLAC COLLET
Parties :	Syndicat des copropriétaires LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SAI NT GEORGES 13007 MARSEILLE, c/ Association OGEC SAINT GEORGES

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 21 NOVEMBRE 2019

N° 2019/870

N° RG 18/17664

N° Portalis DBVB-V-B7C-BDJ2M

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble SAINT GEORGES

[…]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e BORDET

M^e GIRAUD

DÉCISION DÉFÉRÉE À LA COUR :

Ordonnance de référé rendue par le président du tribunal de grande instance de MARSEILLE en date du 26 Octobre 2018 enregistrée au répertoire général sous le n° 18/04016.

APPELANT

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble SAINT GEORGES,

représenté par son syndic en exercice la SARL Cabinet D4 IMMOBILIER IMMOBILIER, dont le siège social est […]

représenté et assisté par M^e Guillaume BORDET de l’ASSOCIATION BORDET – KEUSSEYAN – BONACINA, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

INTIMÉE

[…]

dont le siège social est […]

représentée et assistée par M^e Olivier GIRAUD de la SELARL GIRAUD-GAY ET ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Laurent GAY, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 14 Octobre 2019 en audience publique. Conformément à l’article 785 du code de procédure civile, madame Geneviève TOUVIER, présidente, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La cour était composée de :

madame Geneviève TOUVIER, présidente,

madame Virginie BROT, conseillère,

madame Catherine OUVREL, conseillère,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : madame Caroline BURON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 21 Novembre 2019.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 21 Novembre 2019,

Signé par madame Geneviève TOUVIER, présidente, et madame Caroline BURON, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

L’association Organisme de gestion de l’école (OGEC) SAINT GEORGES gère une école dont la cour de récréation se situe au droit de l’immeuble en copropriété dénommé SAINT GEORGES dans le septième arrondissement de Marseille.

A la suite de chutes de morceaux de façade survenues à partir de 2012, la cour de récréation de l’école SAINT GEORGES a été interdite d’utilisation pour être rouverte après la mise en place de filets de protection. Mais des réserves étant faites sur l’efficacité de ces filets, l’association OGEC SAINT GEORGES a fait assigner en référé le syndicat des copropriétaires de l’immeuble SAINT GEORGES pour obtenir la mise en place de mesures de mise en sécurité de la façade donnant sur la cour de l’école.

Par ordonnance en date du 26 octobre 2018, le juge des référés du tribunal de grande instance de Marseille a :

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE SAINT GEORGES à prendre toutes mesures urgentes de mise en sécurité par la mise en place d’un échafaudage avec tunnel de protection ou le changement des filets de protection permettant la réouverture partielle de la cour aux élèves, sous astreinte de 5000 € par jour de retard passé trente jours à

compter de la signification de l’ordonnance ;

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE SAINT GEORGES à procéder aux travaux de ravalement de la façade donnant sur la cour de l’école gérée par l’association OGEC SAINT GEORGES, de manière à permettre l’utilisation de la totalité de la cour de récréation, sous astreinte de 1000 € par jour de retard passé sept mois à compter de la signification de l’ordonnance ;

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE SAINT GEORGES à verser à l’association OGEC SAINT GEORGES la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble SAINT GEORGES a interjeté appel partiel de cette ordonnance le 8 novembre 2018.

Par dernières conclusions du 9 octobre 2019, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble SAINT GEORGES demande à la cour :

— de réformer l’ordonnance déférée sur sa condamnation sous astreinte à procéder aux travaux de ravalement de la façade de l’immeuble donnant sur la cour de l’école et sur sa condamnation au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

— de débouter l’OGEC SAINT GEORGES de l’ensemble de ses demandes ;

— de condamner l’intimée au paiement de la somme de 5000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par dernières conclusions du 27 septembre 2019, l’OGEC SAINT GEORGES sollicite :

— la confirmation de l’ordonnance déférée ;

— le débouté du syndicat des copropriétaires de l’immeuble SAINT GEORGES de sa demande de suppression du délai pour réaliser les travaux de ravalement de façade et plus généralement de l’intégralité de ses prétentions ;

— la condamnation de l’appelant au paiement de la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Il est renvoyé aux écritures susvisées des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient de relever que l’appel est limmité à la condamnation du syndicat des copropriétaires à procéder aux travaux de ravalement de l’immeuble SAINT GEORGES sous astreinte et à sa condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

1- sur les travaux de ravalement

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble SAINT GEORGES ne disconvient pas de la nécessité de procéder aux travaux de ravalement de son immeuble en raison des risques de chutes de matériau résultant de la dégradation des façades. Il conteste la nécessité d’ordonner ces travaux sous astreinte et le délai qui lui a été imparti en faisant valoir qu’il a tout mis en oeuvre pour procéder aux travaux mais que l’importance de ceux-ci et la lourdeur des

procédures administratives ne permettent pas une réalisation complète avant la fin 2020.

Il est constant que la dégradation de la façade de l’immeuble SAINT GEORGES prive l’OGEC SAINT GEORGES de l’usage de la cour de son école soit partiellement soit totalement en fonction des protections mises en place et ce depuis plusieurs années. Or cette privation de jouissance constitue en soi un trouble manifestement illicite qu’il appartient au syndicat des copropriétaires de l’immeuble SAINT GEORGES, responsable de l’entretien des parties communes de l’immeuble, de faire cesser. Et la seule façon de faire cesser le trouble est de procéder à la réfection de la façade de l’immeuble.

Le premier juge a justement retenu l’ancienneté des désordres, l’importance des inconvénients subis par les élèves de l’école SAINT GEORGES et l’inertie de la copropriété en raison de plusieurs procédures judiciaires ayant abouti à l’annulation de deux assemblées générales s’étant prononcé sur les travaux à réaliser, pour ordonner les travaux de ravalement sous astreinte.

Depuis l’ordonnance déférée, le syndicat des copropriétaires justifie des démarches suivantes :

— la mise en place des mesures de protection imposées par le premier juge pour permettre un usage partiel de la cour de l’école, ce qui a abouti, par arrêté du maire de la commune de Marseille en date du 10 mai 2019, à la réouverture de la cour avec maintien d’un périmètre de sécurité et accès par des passages sécurisés ;

— l’obtention d’une autorisation de travaux par arrêté du préfet des Bouches du Rhône en date du 26 août 2019 sur demande présentée le 4 juillet 2019 et après avis favorable de la sous commission départemenatale de sécurité incendie émis le 14 août 2019 ;

— l’établissement du marché de travaux pour un montant de 1 269 755,93 € HT, le démarrage de la phase de préparation devant intervenir le 9 cotobre 2019, la fin des travaux étant prévue pour la fin de l’année 2020.

Il est indéniable que le syndicat des copropriétaires a enfin fait des démarches utiles pour préserver la sécurité de la cour de l’école tout en permettant son usage partiel et pour entreprendre le gros des travaux de ravalement. L’OGEC n’apporte aucun élément pour contester la durée prévisible des travaux lesquels ont été validés par l’autorité administrative et prévoient le maintien de l’échafaudage mis en place pour protéger la cour de l’école pendant toute la durée des travaux de ravalement des façades de l’immeuble.

Dans ces conditions, et compte tenu de la complexité des travaux à réaliser en raison des problèmes de sécurité qu’ils posent, il y a lieu de fixer le point de départ de l’astreinte à l’expiration d’un délai d’un an à compter de la signification du présent arrêt et de réduire son montant à 500 € par jour de retard au regard du coût des travaux à entreprendre, l’astreinte courant pendant une durée limitée à six mois. L’ordonnance déférée sera en conséquence reformée sur les modalités de l’astreinte assortissant l’obligation des travaux de ravalement.

2- sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Le syndicat des copropriétaires qui succombe en grande partie au litige sera débouté de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Il convient en revanche de confirmer l’indemnité allouée à ce titre à l’OGEC SAINT GEORGES par le premier juge et de lui accorder une indemnité complémentaire de 1800 € en cause d’appel.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble SAINT GEORGES supportera les dépens

d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l’ordonnance déférée dans les limites de l’appel en ce qu’elle a condamné sous astreinte le syndicat des copropriétaires de l’immeuble SAINT GEORGES à procéder aux travaux de ravalement de la façade de l’immeuble SAINT GEORGES donnant sur la cour de l’école gérée par l’OGEC SAINT GEORGES et l’a condamné au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens;

Réforme l’ordonnance déférée sur le montant et les modalités de l’astreinte assortissant l’obligation de travaux ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Fixe à 500 € par jour de retard l’astreinte assortissant l’obligation de procéder aux travaux de ravalement de la façade de l’immeuble SAINT GEORGES et dit qu’elle courra passé un délai d’un an à compter de la signification du présent arrêt et pendant une durée limitée à six mois ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble SAINT GEORGES à payer à l’OGEC SAINT GEORGES la somme de 1800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble SAINT GEORGES de sa demande sur ce même fondement ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble SAINT GEORGES aux dépens.

Le greffier, La présidente,