COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 27 MAI 2021

N° 2021/ 272

Rôle N° RG 19/08348 – N° Portalis DBVB-V-B7D-BEKDO

X-C Z

C/

A Y

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal d’Instance de FREJUS en date du 05 Avril 2019 enregistrée au répertoire général sous le n° 1117000414.

APPELANT

Monsieur X-C Z, demeurant […]

représenté par M^e Magali MONTRICHARD, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

INTIME

Monsieur A Y

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2019-010419 du 27/09/2019 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE), demeurant […]

représenté par M^e Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assisté de M^e Angélique FERNANDES-THOMANN de la SCP DRAP HESTIN NARDINI FERNANDES- THOMANN, avocat au barreau de DRAGUIGNAN,

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 Mars 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Laurence DEPARIS, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Laurence DEPARIS, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Mai 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Mai 2021

Signé par Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte en date du 3 mars 2004, M. Z X C a consenti un bail non meublé à usage d’habitation comprenant une clause résolutoire, pour une durée de trois ans à M. Y A, le montant du loyer mensuel s’élevant à 110 euros.

Monsieur Z X C a fait signifier le 19 août 2015 à ce dernier un congé pour motif légitime et sérieux pour le 29 février 2016 motivé par :

— l’absence de paiement régulier des loyers,

— la nécessité de procéder à des travaux de rénovation et d’amélioration du bien suite aux inondations intervenues en 2010 et 2011 et également au regard de la vétusté de l’ensemble immobilier nécessitant l’intervention de plusieurs corps de métiers et dont l’ampleur rend impossible le maintien dans les lieux de l’occupant.

Monsieur Y A s’est maintenu dans les lieux au-delà du 29 février 2016.

Par exploit d’huissier signifié le 12 mai 2017 par remise en l’étude, M. Z X C a assigné monsieur Y A devant le tribunal d’instance de FRÉJUS.

Par jugement en date du 5 avril 2019, le tribunal d’instance de FRÉJUS a statué ainsi :

— PRONONCE la nullité du congé signifié le 19 août 2015 à M. Y A en l’absence de motif

légitime et sérieux,

— DIT n’y avoir lieu à ordonner l’expulsion du défendeur et de tous occupants de son chef du bien objet du litige,

— DIT n’y avoir lieu de condamner monsieur Y au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation,

— REJETTE l’intégralité des prétentions de monsieur Z X C,

— LE CONDAMNE à verser à M. Y B la somme de huit cents euros (800 euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Le CONDAMNE aux entiers dépens de la procédure.

Par déclaration en date du 22 mai 2019, M. X-C Z a relevé appel de la décision en ce qu’elle a dit :

— PRONONCE la nullité du congé signifié le 19 août 2015 à M. Y A en l’absence de motif légitime et sérieux,

— DIT n’y avoir lieu à ordonner l’expulsion du défendeur et de tous occupants de son chef du bien objet du litige,

— DIT n’y avoir lieu de condamner monsieur Y au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation,

— REJETTE l’intégralité des prétentions de monsieur Z X C,

— LE CONDAMNE à verser à M. Y B la somme de huit cents euros (800 euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Le CONDAMNE aux entiers dépens de la procédure.

Par conclusions notifiées sur le RPVA le 24 juillet 2019 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de leurs prétentions et de leurs moyens, M. X-C Z demande de :

— réformer le jugement en toutes ses dispositions,

— ordonner l’expulsion de M. Y ainsi que de tout occupant de son chef, si nécessaire avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— condamner M. Y au paiement d’une astreinte de 500 euros par mois jusqu’à libération totale des lieux par lui-même ou par tout occupant de son chef,

— condamner M. Y au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer ( 137,97 euros) révisable et majoré des charges jusqu’au départ effectif,

— condamner M. Y au paiement d’une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir la validité du congé délivré sur le fondement de l’article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989 en raison des impayé de loyers et de la nécessité d’effectuer des travaux dans le logement.

Par conclusions notifiées sur le RPVA le 19 février 2021 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de leurs prétentions et de leurs moyens, M. Y demande de :

- Confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,

- débouter Monsieur Z de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- Le condamner au paiement de la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

- Le condamner aux entiers dépens par application de l’article 696 du même code.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que les incidents de paiement ont été régularisés et que M. Z ne l’a jamais mis en demeure de payer ses loyers car il a eu pour interlocuteur direct la MSA puis la CAF du VAR. Il ajoute qu’aucun élément justifiant le caractère légitime et sérieux des travaux n’a été produit avec le congé mais après le congé pour le légitimer a posteriori ce qui n’est pas valable au regard des exigences de la loi et que le bien-fondé du congé n’est pas démontré.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 25 février 2021.

L’affaire a été plaidée le 11 mars 2021 et mise en délibéré au 27 mai 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validité du congé

En application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

En vertu de l’obligation de paiement des loyers prévue par les articles 1728 et 1134 du code civil, les dispositions de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu d’une obligation essentielle de paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Le congé délivré le 19 août 2015 par M. Z à son locataire visait en premier lieu le paiement des loyers avec des retards réguliers en 2005, 2006, 2009 et 2011, de janvier à mars 2012, de janvier 2014 à mai 2015. Dans ses écritures, le bailleur n’évoque plus que les loyers de 2014 à mars 2015.

En l’espèce, il résulte des pièces produites par les parties et des décomptes du bailleur que la situation d’impayés de loyers de M. Y a été régularisée en avril ou mai 2015 par le paiement d’une somme de 1 541,88 euros directement au bailleur par la caisse d’allocations familiales et que ce retard était dû à une mutation des droits de M. Y de la MSA à la CAF ; que par ailleurs, avant la délivrance du congé portant notamment sur des années anciennes, M. Z n’a jamais mis en demeure M. Y de procéder au paiement de loyers impayés.

Ces faits ne constituent pas par conséquent un motif légitime et sérieux justifiant le congé.

Le congé a également été délivré pour 'la réalisation de travaux de rénovation et d’amélioration à réaliser suite aux inondations de 2010 et 2011 mais également au regard de la vétusté de l’ensemble immobilier nécessitant l’intervention de plusieurs corps de métier et dont l’ampleur rend impossible le maintien dans les lieux de l’occupant'.

Le projet de travaux doit être attesté par des démarches précises et le bailleur doit être en mesure de prouver son intention réelle d’exécuter ces travaux et de permettre au tribunal d’en apprécier l’ampleur et la portée.

En l’espèce, aucune pièce relative à ces travaux n’étaient jointes au congé délivré le 19 août 2015 pour le 29 février 2016. Ce n’est qu’en décembre 2016 qu’un artisan a attesté d’un problème d’humidité dans le logement et de la nécessité d’une réhabilitation durable, ces travaux n’étant chiffrés que suivant devis en date du 15 octobre 2018, soit près de deux ans après.

Si un problème d’humidité dans le logement est effectivement établi par le procès-verbal de constat d’huissier en date du 14 mars 2017 et qui atteste de la nécessité de travaux pour y remédier, l’absence de toute pièce jointe au congé, les dates des pièces produites bien postérieures à la date de délivrance et à la date d’effet du congé, l’absence de devis signé alors que l’origine des désordres est datée de 2010 et 2011 dans le congé n’attestent pas de l’intention réelle du bailleur de faire ces travaux. Il importe d’ajouter que la délivrance du congé pour un motif régularisé au moment de sa délivrance, à savoir des impayés de loyers, permet également de s’interroger sur cette intention réelle qui ressemble plus à une volonté de faire partir le locataire.

Dans ces conditions, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a prononcé la nullité du congé dénué de motif légitime et sérieux et a débouté le bailleur de ses demandes en expulsion et paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur les demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile

En équité, M. Z sera tenu au paiement de la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et débouté de sa demande formée de ce chef.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, ils seront supportés par M. Z.

PAR CES MOTIFS,

Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort, et par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions.

Y AJOUTANT,

CONDAMNE M. X-C Z à payer la somme de 2 000 euros à M. A Y en application de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE M. X-C Z aux dépens.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,