Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-2, 8 avril 2021, n° 20/02837

TGI Nice 28 janvier 2020

CA Aix-en-Provence
Confirmation 8 avril 2021

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Rejeté
Absence d'urgence et de trouble manifestement illicite
La cour a estimé que la construction de la véranda sans autorisation constitue un trouble manifestement illicite, justifiant la demande de dépose.
Rejeté
Conformité de la véranda à l'harmonie de l'immeuble
La cour a jugé que toute modification de l'harmonie de l'immeuble nécessite l'autorisation de l'assemblée des copropriétaires, ce qui n'a pas été respecté dans ce cas.
Accepté
Non-exécution de l'ordonnance de référé
La cour a constaté que Monsieur X n'a pas respecté l'ordonnance de référé, justifiant l'imposition d'une astreinte.
Accepté
Droit aux dépens
La cour a jugé que le Syndicat a droit au remboursement des frais en raison de la décision favorable rendue.

Résumé par Doctrine IA

La cour d'appel confirme l'ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice, qui a condamné Monsieur X à déposer la véranda construite dans son jardin à jouissance privative dans l'immeuble "Le Panorama". La cour considère que la construction de la véranda est contraire au règlement de copropriété et porte atteinte à la structure du bâtiment. Elle rappelle que toute modification de l'harmonie de l'immeuble nécessite l'autorisation de l'assemblée des copropriétaires. La cour rejette l'argument de l'appelant selon lequel d'autres copropriétaires ont également construit des vérandas, en soulignant que ces constructions ont été autorisées par l'assemblée générale. La cour ordonne également à Monsieur X de payer une astreinte de 150 euros par jour de retard pour non-exécution de la condamnation, ainsi que la somme de 2 500 euros au Syndicat des copropriétaires "Le Panorama" au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1-2, 8 avr. 2021, n° 20/02837
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	20/02837
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Nice, 28 janvier 2020, N° 19/02022
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Gilles PACAUD, président
Avocat(s) :	Juliette HURLUSSabria MOSBAHSébastien BADIE
Cabinet(s) :	SELARL LESTRADE CAPIABADIE SIMON-THIBAUD ET JUSTON
Parties :	Syndic. de copro. LE PANORAMA

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 08 AVRIL 2021

N° 2021/225

N° RG 20/02837

N° Portalis DBVB-V-B7E-BFUYC

Z X

Syndicat des copropriétaires de la résidence LE PANORAMA

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e BADIE

M^e HURLUS

DÉCISION DÉFÉRÉE À LA COUR :

Ordonnance de référé rendue par le président du tribunal judiciaire de Nice en date du 28 Janvier 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 19/02022.

APPELANT

Monsieur Z X

né le […] à […]

demeurant […]

représenté par M^e Sébastien BADIE de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Sandra JUSTON de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

assisté par M^e Sabria MOSBAH, avocat au barreau de NICE

INTIME

Syndicat des copropriétaires de la résidence LE PANORAMA

sise […]

représenté par son syndic la REGIE IMMOBILIERE GESTION ' RIG ayant son siège social […]

représenté et assisté par M^e Juliette HURLUS de la SELARL GHM, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 02 Mars 2021 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, M^me Sylvie PEREZ, conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

M^me Sylvie PEREZ, Conseillère

M^me Catherine OUVREL, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Caroline BURON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 08 Avril 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 08 Avril 2021,

Signé par monsieur Gilles PACAUD, président, et madame Caroline BURON, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE :

M. X est propriétaire des lots 57, 28 et 11, à savoir un appartement situé au premier étage de la résidence en copropriété « Le Panorama », située […], logement avec jouissance exclusive du jardin en rez-de-chaussée, dans lequel une structure de type véranda a été construite.

Mis vainement en demeure d’avoir à procéder à la dépose de cette structure, le Syndicat des copropriétaires «Le Panorama» a, par exploit d’huissier du 2 décembre 2019, fait assigner en référé M. X à cette fin.

Par ordonnance réputée contradictoire en date du 28 janvier 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice a :

— condamné Monsieur Z X à la dépose de la véranda construite dans son

jardin à jouissance privative dans l’immeuble « Le Panorama » 25, boulevard Maréchal Joffre à Beaulieu-sur-Mer (06 300), et ce dans un délai maximum de 45 jours à compter de la signification de l’ordonnance,

— débouté le Syndicat des copropriétaires «Le Panorama» du surplus des demandes,

— condamné Monsieur X à payer au Syndicat des copropriétaires «Le Panorama» la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l’instance.

Par déclaration au greffe en date du 24 février 2020, M. X a relevé appel de cette ordonnance.

Par conclusions déposées et signifiées le 23 juillet 2020, M. X a conclu comme suit :

— réformer l’ordonnance rendue le 28 janvier 2020,

— faire droit à sa demande en laissant l’ouvrage construit en avril 2019 aux fins de préserver l’harmonie de l’immeuble,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens.

L’appelant fait valoir qu’il n’existe aucune urgence particulière à ce qu’il soit fait droit à la demande à laquelle il oppose également l’existence de contestations sérieuses tenant à l’absence de trouble manifestement illicite.

Monsieur X expose qu’alors que la mise en demeure qui lui a été adressée date d’avril 2019, le juge n’a été saisi que huit mois après.

Il fait par ailleurs valoir que la construction de la véranda par son auteur est conforme et par son esthétique, préserve l’harmonie de l’immeuble.

L’appelant rappelle qu’il a acheté son bien le 25 juillet 2019, bien qui donne sur l’intérieur de l’immeuble et non pas sur la route, que seuls les occupants de l’immeuble peuvent voir le rez-de-jardin et qu’afin de préserver son intimité, son vendeur, Monsieur Y, a posé une véranda en 2007, tout comme les consorts B C, indiquant qu’à l’époque une autorisation de travaux aurait été donnée à ces derniers, relevant toutefois que force est de constater que les documents obligatoires (plan et descriptif) n’ont jamais été remis de sorte que personne n’a vérifié si les travaux réalisés étaient conformes au règlement de copropriété.

Il observe que d’autres copropriétaires ont procédé à la pose d’une véranda.

L’appelant ajoute que si la cour devait confirmer l’ordonnance ordonnant la dépose la véranda, ceci aurait pour conséquence de transformer l’ouvrage en une pergola, ouverte aux quatre vents, inesthétique, de sorte qu’il est de l’intérêt du syndicat des copropriétaires et de l’harmonie de l’immeuble de laisser l’ouvrage tel quel.

Par conclusions déposées et notifiées le 17 août 2020, le Syndicat des copropriétaires «Le Panorama» a conclu comme suit :

— confirmer l’ordonnance dont appel sauf à prononcer une astreinte à hauteur de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

— condamner Monsieur X à lui payer la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

Rappelant que la saisine du juge des référés n’est pas motivée par l’urgence mais le trouble manifestement illicite, le Syndicat des copropriétaires fait valoir que la construction de la véranda est contraire au règlement de copropriété et porte atteinte à la structure du bâtiment, outre que son installation n’a pas fait l’objet d’une autorisation préalable de l’assemblée des copropriétaires.

Il rappelle que si les jardins sont des parties communes à jouissance privative, les copropriétaires ne peuvent en jouir et en disposer comme bon leur semble, d’autant que ces jardins se situent au-dessus des garages, partant sur la structure du bâtiment du rez-de-chaussée, toute construction au niveau des jardins pouvant endommager le complexe d’étanchéité mais également la structure du bâtiment.

L’intimé rappelle qu’aux termes de l’article 9 du règlement de copropriété prévoit que chacun des propriétaires a l’obligation « de ne pas nuire aux droits des copropriétaires des autres locaux, et de ne rien faire qui puisse compromettre la solidité de l’immeuble ou porter atteinte à sa destination » et que tout ce qui contribue à l’harmonie de l’immeuble comme prévu à l’article 6, ne pourra être modifié bien que constituant une propriété exclusive, sans le consentement de la majorité des propriétaires.

Il relève qu’il est expressément stipulé à l’acte de vente de M. X que son auteur a construit la véranda sans autorisation et que la copropriété lui a demandé de la démonter, que l’acquéreur se déclare parfaitement informé de cette situation et de l’obligation pour lui de retirer la véranda, déclarant vouloir en faire son affaire personnelle.

Concernant le principe d’égalité de traitement, l’intimé réplique que M. B C a eu l’autorisation de l’assemblée générale en 2007 et que ce vote n’a pas été contesté dans le délai de deux mois, de sorte que la construction de sa véranda est licite. L’intimé fait valoir en outre qu’il n’appartient pas à l’appelant de juger si la véranda installée au droit de l’appartement de ces copropriétaires est plus ou moins esthétique que la sienne alors que c’est à l’ensemble des copropriétaires de se prononcer sur le projet de construction envisagé par un copropriétaire afin de vérifier notamment si le projet respecte la structure et la solidité de l’immeuble ainsi que son harmonie.

L’intimé fait valoir qu’à ce jour, l’appelant n’a pas exécuté sa condamnation tendant à la dépose de la véranda de sorte qu’il y a lieu de prévoir une astreinte.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 février 2021.

MOTIFS DE LA DECISION :

L’article 835 du code de procédure civile prévoit que le juge des référés peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats un procès-verbal de constat daté du 28 mai 2019, auquel sont annexées plusieurs photographies, qui permet de constater que l’appartement dont s’agit, en rez-de-chaussée de l’immeuble, comporte du côté sud-est, une véranda d’une surface d’environ 20 à 25 m², équipée d’une toiture sensiblement plate avec dispositif d’étanchéité goudronnée, d’une gouttière côté Sud dépourvue de descente de gouttière, d’une série de baies vitrées coulissantes et d’une porte du côté Ouest sud-ouest ainsi

que d’une baie vitrée à deux vantaux coulissants de ce même côté, habillée d’une structure en bois laqué ou lazuré blanc.

Il est constant que par lettre recommandée avec accusé de réception adressée à M. X le 22 mai 2019, le syndic de copropriété lui a rappelé que la véranda dont disposait son appartement avait été construite sans autorisation préalable de l’assemblée des copropriétaires ni même du service de l’urbanisme de la mairie de Beaulieu-sur-Mer et le mettait en demeure de procéder à la dépose de la construction illicite.

L’illicéité de cette construction est rappelée dans l’acte authentique d’acquisition de l’appartement daté du 25 juillet 2019 puisqu’il y est annexé la copie d’un courrier adressé par le syndic le 29 avril 2019 relativement à l’installation d’une véranda en infraction avec le règlement de copropriété et le code de l’urbanisme, le vendeur déclarant ne pas avoir procédé au retrait de la véranda et l’acquéreur se déclarant parfaitement informé de cette situation et de l’obligation pour lui de retirer la véranda dans les plus brefs délais, déclarant en faire son affaire personnelle sans recours contre le vendeur et le notaire.

Le règlement de copropriété comporte une clause libellée « Harmonie » qui prévoit que les portes d’entrée des appartements, les fenêtres, persiennes ou stores, les garde-corps, balustrades, rampes et barres d’appui des balcons, fenêtres et terrasses, même la peinture et de façon générale tout ce qui contribue à l’harmonie de l’immeuble, ne pourront être modifiés, bien que constituant une propriété exclusive, sans le consentement de la majorité des propriétaires' ».

L’article 9 du règlement prévoit que chacun des propriétaires a l’obligation de ne pas nuire aux droits des copropriétaires des autres locaux et ne rien faire qui puisse compromettre la solidité de l’immeuble et porter atteinte à sa destination.

Il résulte de ces éléments que toute modification de l’harmonie d’ensemble nécessite l’autorisation de l’assemblée des copropriétaires.

M. X, averti de ce que son vendeur a effectué les travaux d’installation d’une véranda sans requérir ladite autorisation, lui-même ayant été mis en demeure d’avoir à procéder à la dépose de l’installation, ne saurait soutenir dans le cadre de la présente procédure de référé, l’existence d’une rupture d’égalité entre copropriétaires en ce que d’autres copropriétaires, en l’occurrence Monsieur et Madame B C, ont été autorisés par une délibération de l’assemblée générale du 10 avril 2007, à créer une véranda.

Invoquant à bon droit un trouble manifestement illicite tenant à l’absence d’autorisation de l’installation d’une véranda dans le jardin affecté en jouissance exclusive à l’appartement de l’appelant situé au premier étage de l’immeuble, aucune contestation sérieuse ne s’oppose par conséquent à la demande du syndicat des copropriétaires, de sorte que l’ordonnance déférée à la cour est confirmée en ce qu’elle a ordonné à M. X la dépose de la véranda.

Nonobstant le caractère exécutoire de l’ordonnance de référé, M. X n’a pas exécuté sa condamnation dans le délai maximum imparti par le premier juge de 45 jours à compter de la signification de l’ordonnance, de sorte que l’astreinte désormais sollicitée dans le cadre de son appel incident par le syndicat des copropriétaires est justifiée et doit être fixée conformément au dispositif ci-après.

Enfin, Monsieur X doit être condamné à payer au Syndicat des copropriétaires «Le Panorama» la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Confirme l’ordonnance du 28 janvier 2020 prononcée par le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice ;

Y ajoutant :

Dit que la condamnation de M. X aux fins de dépose de la véranda est assortie d’une astreinte de 150 euros par jour de retard, courant à compter du premier jour du troisième mois suivant la signification du présent arrêt, ce pendant un délai de deux mois, passé lequel il sera à nouveau statué sur l’astreinte ;

Condamne M. X à payer au Syndicat des copropriétaires «Le Panorama» la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne M. X aux dépens d’appel.

Le greffier Le président