COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 31 AOUT 2021

O.B. A.S.

N°2021/290

N° RG 19/00993

N° Portalis DBVB-V-B7D-BDURS

I J veuve X

F X

C/

K E épouse Y

Z-O X

F X

M X épouse A

S.C.P. MALAFOSSE BORDOLOTTI AB

S.C.P. GERACI U V

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Agnès ALBOU

M^e O LAUGA

M^e U GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 08 Janvier 2019 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 15/05849.

APPELANTS

Madame I J veuve X

née le […] à […],

demeurant […]

et

Monsieur F X

né le […] à […],

demeurant […]

ensemble représentés par M^e Agnès ALBOU, avocat au barreau de GRASSE substituée par M^e Emilie DAUTZENBERG, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMES

Madame K E épouse Y

née le […] à […],

demeurant […]

représentée par M^e O LAUGA de la SELARL SELARL INTER-BARREAUX O LAUGA ET ASSOCIES, avocat au barreau de GRASSE substitué par M^e Myriam LAZREUG, avocat au barreau de GRASSE

Monsieur Z-O X

Assignation le 04 Avril 2019 (PV 659)

né le […] à […],

demeurant 44 rue Z Jaures – 60550 VERNEUIL EN HALATTE

Monsieur F X

né le […] à […], demeurant […]

représenté par M^e Agnès ALBOU, avocat au barreau de GRASSE substitué par M^e Emilie DAUTZENBERG, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Madame M X épouse A

Assignation à étude le 21 Mars 2019

née le […] à […],

demeurant […]

S.C.P. MALAFOSSE BORDOLOTTI AB

poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié ès qualité au siège social sis

demeurant […]

représentée par M^e U GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

et assistée de M^e Z-Luc FORNO de la SCP LOUSTAUNAU-FORNO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

S.C.P. GERACI U V

poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié ès qualité au siège social sis

demeurant […]

a s s i s t é e d e M e H é l è n e B E R L I N E R d e l a S C P D ' A V O C A T S BERLINER-DUTERTRE-LACROUTS, avocat au barreau de NICE,

et représentée par M^e U GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 Juin 2021 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Olivier BRUE, Président, et Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller, chargés du rapport.

Monsieur Olivier BRUE, Président, a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Olivier BRUE, Président

Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller

M^me Danielle DEMONT, Conseiller

Greffier lors des débats : M. Rudy LESSI

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 31 Août 2021.

ARRÊT

Par défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 31 Août 2021.

Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et M. Rudy LESSI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Vu les assignations des 21,23 et 27 septembre 2015 et 27 octobre 2015, par lesquelles Madame K E épouse Y a fait citer, la SCP W W AA-Polges, la SCP AC-U-V, Madame I J veuve X, Monsieur Z-O X, Monsieur F X et Madame M X épouse A devant le tribunal de grande instance de Grasse.

Vu le jugement rendu le 8 janvier 2019, par cette juridiction, ayant:

— Dit que Messieurs Z-O et F X ont commis une faute engageant leur responsabilité lors de la vente immobilière d’un bien successoral, consentie le 2 septembre 2008, en dissimulant volontairement l’action en recherche de paternité engagée par M^me M A.

— Dit que M^me I J veuve X est solidairement tenue en qualité de vendeur, avec Messieurs Z-O et F X, de réparer les préjudices causés à Madame K E épouse Y par la faute de ces derniers.

— Condamné solidairement Madame I J veuve X et Messieurs Z- O et F X à payer à Madame K E épouse Y, à titre de dommages-intérêts, les sommes de :

360 euros en réparation du préjudice matériel de location d’un garage.

11430,48 euros en réparation du préjudice financier lié au paiement d’intérêts bancaires.

9031 euros en réparation du préjudice lié au frais de procédure engagés.

12000 euros en réparation du préjudice moral.

Dit que la condamnation de Messieurs Z-O et F X, au titre du préjudice financier lié au paiement d’intérêts bancaires est limitée à la somme de 7777,90 euros.

Dit que les sommes mentionnées supra sont assorties des intérêts légaux, à compter du présent jugement.

Ordonné la capitalisation annuelle des intérêts échus de ces mêmes sommes.

Ordonné l’exécution provisoire du jugement.

Condamné solidairement Madame I J veuve X, Messieurs Z-O et F X au paiement de la somme de 3000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Vu la déclaration d’appel du 15 janvier 2019, par Madame I J veuve X.

Vu la déclaration d’appel du 22 février 2019,par Monsieur F X.

Vu l’ordonnance de jonction rendue le 24 octobre 2019, par le conseiller de la mise en état.

Vu les conclusions transmises le 15 mars 2019, par Madame I J veuve X, sollicitant de la cour de :

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamnée à réparer le préjudice subi par Madame E du fait

de l’obligation de solidarité inscrite dans le titre de propriété.

— constater qu’elle n’a commis aucun manquement à l’obligation de loyauté et d’information précontractuelle et aucune faute sur le fondement de l’article 1382 du Code Civil

— confirmer le jugement querellé en ce qu’il a écarté certains chefs de préjudice

— l’infirmer en ce qu’il a alloué des sommes injustifiées

— faire droit à sa demande reconventionnelle et lui accorder la somme de 10.000 ' à titre de dommages et intérêts et la somme de 8000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens

Madame I J veuve X estime que l’existence d’un dol de sa part n’est pas prouvé, en l’absence de faute intentionnelle, alors qu’il n’est pas établi qu’elle avait connaissance de la procédure engagée par Madame M X épouse A.

Elle précise que l’acte de notoriété établi le 23 mai 2008 par le notaire chargé de la succession de P X son époux ne mentionne aucun autre héritier, pas plus que l’attestation immobilière du 2 septembre 2008 mentionnant qu’elle était légataire de 1/3 en pleine propriété des biens et droits immobiliers de la succession de feu P X.

Madame I J veuve X considère que la clause de solidarité incluse dans l’acte de vente au regard du devoir d’information ne doit pas lui être appliquée dès lors qu’elle concerne les informations légales sur l’immeuble lui même et non la question du droit de propriété des vendeurs et en l’absence de faute de sa part.

Elle estime que le préjudice allégué par Madame K E épouse Y n’est pas établi, alors que Madame A a rédigé une attestation établissant qu’elle ne contestera pas le titre de propriété, et que, par conséquent, rien n’interdit à Madame E de revendre le bien.

Vu les conclusions transmises le 5 juin 2019 par Madame K E épouse Y, sollicitant de la cour de :

1/ Confirmer le jugement en date du 8 janvier 2019 rendu par le Tribunal de Grande Instance de Grasse, en ce qu’il a :

— Dit que Messieurs Z-O et F X ont commis une faute engageant leur responsabilité lors de la vente immobilière d’un bien successoral consentie le 2 septembre 2008 en dissimulant volontairement l’action en recherche de paternité engagée par M^me M A.

— Condamné solidairement M^me I J veuve X, en qualité de vendeur, avec Messieurs Z-O X et F X à réparer les préjudices lui ayant été causés, par la faute de ces derniers.

— Assorti les sommes allouées des intérêts légaux à compter du 8 janvier 2019.

— Ordonné la capitalisation annuelle des intérêts échus de ces mêmes sommes.

— Constaté l’engagement de M^me M A à ne jamais contester son titre de propriété contenu dans le courrier officiel de son Conseil, Maître Salmon, avocat au Barreau des Hauts de Seine, à Maître Lauga, en date du 29 novembre 2016.

— Dit que M^me K E épouse Y, tiers de bonne foi, investie par l’effet de la loi de son

droit de propriété sur le bien sis à […], figurant au cadastre Section DH 251 lot […], d’un appartement de trois pièces principales, cuisine, salle de bains, WC, balcon (anciennement lot 379 et 380) d’une cave (lot 316) dans le bâtiment C ayant appartenu à la succession de feu P X.

— Condamné solidairement M^me I J veuve X et Messieurs Z-O X et F X à lui payer, la somme de 10 000 euros, au titre des frais irrépétibles de première instance , ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

2/ Reformer le jugement entrepris et :

— Dire et juger que Madame I J veuve X a également commis une faute engageant sa responsabilité lors de la vente immobilière en date du 2 septembre 2008, en dissimulant volontairement l’action en recherche de paternité engagée par M^me Q A.

— Dire et juger que Madame I J veuve X, M. F X et M. Z-O X sont tenus de l’indemniser des différents préjudices subis par elle, en application de la garantie d’éviction prévue aux articles 1625 et suivants du Code Civil.

— Dire et juger que les préjudices lui ayant été causés sont des préjudices certains et non une simple perte de chance donnant lieu à une réduction des sommes octroyées.

En conséquence :

— Condamner solidairement Madame I J veuve X et Messieurs F X et Z-O X à lui payer , à titre de dommages-intérêts, les sommes suivantes :

120 000 euros au titre du préjudice économique subi du fait de l’annulation de la promesse synallagmatique de vente en date du 30/05/2011.

A titre subsidiaire, la somme de 80.000 euros, au titre de la perte de chance de vendre l’appartement.

720 euros au titre de l’indemnisation du préjudice matériel de location d’un garage.

20 144,90 euros au titre du préjudice financier lié au paiement des intérêts bancaires payés au 10/05/2019, somme à parfaire.

31 718,34 euros au titre du préjudice financier lié aux frais de procédures engagés.

50 000 euros en réparation du préjudice moral .

— Condamner solidairement Madame I J veuve X, Messieurs F et Z-O X au paiement de la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles en cause d’appel ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance d’appel.

Madame K E épouse Y fait valoir que les consorts X ont omis de signaler, lors de la vente du 2 septembre 2008, qu’il existait une procédure judiciaire en reconnaissance de filiation engagée par Madame S-A depuis le 15 juin 2006, dont ils avaient connaissance et dont l’issue ne pouvait qu’indéniablement impacter le nombre d’héritiers de P X.

Selon elle, le silence des consorts X constitue une réticence dolosive fautive lui ayant causé un préjudice indiscutable, puisque la Cour d’appel d’Aix en Provence a jugé le 21 novembre 2013 que son titre de propriété est susceptible d’être attaqué, tous les ayants droit indivisaires de feu P X n’étant pas intervenus à l’acte de vente.

Madame E affirme que Madame I J veuve X ne pouvait ignorer l’existence de la procédure dès lors qu’elle avait bénéficié d’un testament de P X dès 1999.

Elle invoque la clause de solidarité des vendeurs incluse dans l’acte de vente.

Madame K E épouse Y fait valoir que l’engagement de M^me A de « ne jamais contester son titre de propriété », contenu dans son courrier officiel du 29 novembre 2016, n’atténuent en rien la responsabilité des consorts X, puisque le préjudice de la concluante est d’ores et déjà subi.

Elle se fonde sur la garantie d’éviction pour trouble de droit résultant de l’article 1625 du code civil.

Madame E précise que son préjudice est constitué par :

— l’impossibilité de vendre l’appartement au prix qui avait été convenu ;

— la perte d’une chance de le revendre à ce prix ;

— les désagréments d’un déménagement finalement annulé

— la continuation du paiement d’intérêts bancaires

— les pertes financières du fait des procédures qui ont dû être engagées.

Vu les conclusions transmises le 27 avril 2021 par, la SCP AC-U-V, sollicitant le constat qu’aucune demande n’est plus formée à son encontre et la confirmation du jugement ainsi que la condamnation de tout succombant à lui payer la somme de 3 000 ' en application de l’article 700 du code de procédure civile .

Vu les conclusions transmises, le 16 mai 2019, par la SCP W AA-AB, sollicitant la confirmation du jugement ainsi que la condamnation de tout succombant à lui payer la somme de 3 000 ', en application de l’article 700 du code de procédure civile pour la première instance et celle de 2 000 ' en cause d’appel.

Monsieur F X a constitué avocat, mais n’a pas conclu.

Vu l’ordonnance de clôture rendue le 18 mai 2021.

SUR CE

Citée par acte remis en l’étude de l’huissier de justice , Madame M X épouse A n’a pas constitué avocat, ni conclu, ni comparu à l’audience. Le mode de citation de Monsieur Z-O X n’est pas établi. Il sera statué par défaut, en application des dispositions de l’article 474 du code de procédure civile.

La rubrique conclusions du dossier électronique du greffe comporte à la date du 15 mars 2019, deux envois de Maître Albou, avocat au barreau de Grasse, contenant les conclusions prises au nom de Madame I J veuve X, mais aucune transmission de conclusions de Monsieur F X.

Il convient de constater l’absence d’appel incident de Madame K E épouse Y en ce qui concerne la responsabilité des notaires et l’absence de demande formées à leur encontre.

Par acte notarié du 2 septembre 2008 dressé par la SCP Geraci, U, V assistée de la SCP

W, W-Malafosse, Polge, notaire des vendeurs, Madame I J veuve X et Messieurs Z O X et F X ont vendu à Madame K E épouse Y un appartement sis à Cannes.

Cette dernière a signé le 30 mai 2011un compromis de vente avec Monsieur R G, avec versement d’un acompte de 20 000 ', dont le notaire a constaté l’existence d’une procédure en recherche de paternité engagée par Madame M S épouse A à l’égard de H X, père de Monsieur F X, pouvant remettre en cause le droit de propriété des vendeurs.

Par acte d’huissier de justice du15 juin 2006, Madame A a en effet engagé une action en recherche de paternité.

La filiation a été établie par jugement dutribunal de grande instance de Nanterre du 11 juin 2010, confirmé par la cour d’appel Versailles le 14 mars 2016.

Par arrêt rendu le 21 novembre 2013, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a annulé le compromis de vente conclu avec Monsieur G , ordonné la restitution à celui-ci de la somme de 20 000 ', rejeté la demande en dommages et intérêts formée à l’encontre de Madame K E épouse Y, rejeté les demandes de l’agence immobilière et condamné Madame E à payer à Monsieur G la somme de 8 000 ', en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Se fondant à titre principal sur la responsabilité contractuelle, Madame K E épouse Y réclame la condamnation des vendeurs à l’indemniser de son préjudice.

Elle invoque un manquement aux obligations légales d’information et de loyauté vis à vis de l’acquéreur portant sur les conséquences de la procédure en cours sur la propriété du bien vendu et évoque des manoeuvres dolosives.

Il apparaît cependant que seul Monsieur F X, fils de H X a été attrait dans la procédure de recherche de paternité au cours de laquelle il a accepté de participer à une expertise génétique. Tel n’est pas le cas de Z-O X, frère de T X.

Il résulte des mentions figurant dans le jugement rendu le 11 juin 2010, par le tribunal de grande instance de Nanterre que Monsieur F X ne pouvait ignorer l’existence de la procédure en recherche de paternité en cours, alors que l’expertise génétique a été ordonnée le 13 juin 2008.

Il lui incombait donc, dans le cadre de son obligation de prudence d’informer les autres vendeurs et l’acquéreur de cette procédure, alors en cours, susceptible d’ajouter un indivisaire sur la propriété de l’appartement vendu.

Sa responsabilité contractuelle est donc engagée.

Le fait que les deux décisions judiciaires rendues par le tribunal de grande instance de Nanterre et la cour d’appel de Versailles mentionnent que selon la demanderesse, H X se serait toujours comporté comme son père et aurait été considéré comme tel au sein de sa famille, ne sufffit pas à démontrer que cette situation est intervenue en qualité de père biologique.

Il n’est ainsi pas formellement démontré que Monsieur Z-O X avait connaissance de la procédure de recherche de paternité concernant son frère H, décédé en 1978, ni que P X, décédé en 2006, deux mois après la délivrance de l’assignation avait été informé de l’action engagée concernant son fils.

Si Madame I J veuve X, vivait avec P X depuis 1998 au moins et l’a

épousé en 2004, il n’est pas prouvé qu’elle avait connaissance de la filiation biologique de Madame M X épouse A vis à vis de H X.

Madame M X épouse A invoque à son encontre la clause de solidarité incluse dans l’acte de vente.

L’acte notarié de vente du 2 septembre 2008 stipule que les vendeurs contractent les obligations mises à leur charge solidairement entre eux, sans que cette solidarité soit rappelée à chaque fois.

Cette clause ne s’applique qu’aux obligations strictement contractuelles, notamment sur les caractéristiques de l’immeuble lui même.

En matière d’indivision la solidarité ne s’attache pas de plein droit à la qualité d’indivisaire. Il en résulte que la réticence fautive de l’un d’eux sur la délivrance d’une information capitale qu’il était seul à connaître ne peut engager la responsabilité des autres.

Madame I J veuve X ne peut donc en l’espèce être déclarée responsable sur le fondement de l’obligation d’information, en application de la clause de solidarité figurant dans l’acte de vente de l’appartement.

Madame K E épouse Y invoque subsidiairement la garantie d’éviction prévue par les articles 1625 et suivants du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance 2016-131 du 10 février 2016 applicable au présent litige.

Elle est due par le vendeur pour tout trouble de droit ayant sa cause antérieurement à la vente, alors même que celui-ci n’avait pas encore été judiciairement consacré et sans considération de sa bonne ou mauvaise foi, de sorte que le fait qu’il en ait connu la cause est indifférent pour la mise en jeu de la garantie.

Tel est le cas de l’action en recherche de paternité susceptible d’affecter le droit de propriété des vendeurs.

Dans l’arrêt rendu dans le cadre du litige entre Monsieur G et Madame E, le 21 novembre 2013, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a relevé que le titre de propriété de cette dernière était suceptible d’être remis en cause par Madame M X épouse A.

A ce titre, les trois vendeurs dont Madame I J veuve X et Monsieur Z- O X doivent indemniser Madame K E épouse Y des préjudices subis de ce chef.

Il ne peut lui être reproché aucune turpitude dans le cadre de sa défense à l’action engagée par Monsieur G à son encontre dès lors que les demandes de ce dernier ont été dans un premier temps rejetées par le tribunal.

Le préjudice lié à l’impossibilité de disposer du prix de vente de 410000 ', dès le mois de septembre 2011, la vente devant être réitérée avant le 20 août 2011, jusqu’à la renonciation par Madame M X épouse A à toute contestation du titre de propriété intervenue par courrier de son conseil du 29 novembre 2016 doit être indemnisé, compte tenu des circonstances de l’affaire par la somme de 82 000 ', correspondant aux intérêts qui auraient pu être perçus.

La demande subsidiaire d’indemnisation de la perte de chance de vendre au prix convenu en 2011, n’a donc pas lieu d’être examinée.

Madame K E épouse Y justifie par un constat d’huissier de justice avoir commencé à vider l’appartement au cours de l’été 2011 en vue de le libérer pour le 20 août 2011 et avoir dû louer

un garage pour y entreposer ses meubles, pendant les pourparlers avec Monsieur G, ce pour un montant de 720 '.

En revanche, les tableaux d’ammortissement produits ne permettent pas de vérifier que le prêt souscrit au Crédit Agricole était affecté à l’acquisition de l’appartement litigieux, alors que l’acte de vente mentionne un paiement comptant sans aucune allusion à un crédit immobilier.

Le paiement des intérêts du prêt est par ailleurs déjà indemnisé par le préjudice lié à la privation temporaire des fonds.

La demande formée à ce titre est, en conséquense, rejetée.

Madame K E épouse Y qui justifie des honoraires versés à son conseil et des condamnations au paiement de frais irrépétibles est fondée à réclamer la somme de 31 718,34 ' à ce titre, alors qu’il ne peut lui être reproché d’avoir assuré sé défense dans le cadre de procédures dont elle n’a pas eu l’initiative.

Les nombreux tracas liés à cette affaire ont causé comme le démontrent les certificats médicaux et les attestations versés aux débats un préjudice moral certain et direct à Madame K E épouse Y qui doit être indemnisé par l’allocation à son profit de la somme de 7 000 ', à titre de dommages et intérêts.

Madame I J veuve X ne démontre pas que l’action en justice a été engagée de mauvaise foi à son encontre, ni fondée sur une une erreur grossière équivalente au dol, avec l’intention de nuire au défendeur. Sa demande en dommages et intérêts formée de ce chef est donc rejetée.

Le jugement est confirmé, sauf en ce qui concerne l’indemnisation.

Il y a lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les parties perdantes sont condamnées aux dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, par arrêt de défaut et en dernier ressort,

Confirme le jugement déféré, sauf en ce qui concerne l’indemnisation.

Statuant à nouveau de ce chef,

Condamne Madame I J veuve X, Monsieur F X et Monsieur Z-O X à payer à Madame K E épouse Y les sommes de:

—  82 000 ', à titre de dommages et intérêts pour préjudice économique lié à l’annulation du compromis de vente du 30 mai 2011,

—  720 ', en remboursement des frais de location d’un garage.

—  31 718,34 ', représentant le coût des procédures judiciaires.

—  7 000 ', à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral.

Rejette la demande relative au paiements des intérêts d’un prêt.

Y ajoutant,

Condamne Madame I J veuve X, Monsieur F X et Monsieur Z-O X à payer à Madame K E épouse Y, la somme de 2 000 ', en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne Madame I J veuve X, Monsieur F X et Monsieur Z-O X à payer à la SCP AC-U-V, la somme de 1 000 ', en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne Madame I J veuve X, Monsieur F X et Monsieur Z-O X à payer à la SCP W AA-AB, la somme de 1 000 ', en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne Madame I J veuve X, Monsieur F X et Monsieur Z-O X aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE PRESIDENT LE GREFFIER