COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 26 OCTOBRE 2021

[…]

N° 2021/

Rôle N° RG 19/05773 – N° Portalis DBVB-V-B7D-BEC2D

[…]

C/

Z X

B Y

S.A.S. BRUNO CASTERAN B CENACLAURENT HOSANA

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Charles TOLLINCHI

M^e Paul GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 04 Avril 2019 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 16/03539.

APPELANTE

[…] Prise en la personne de son Directeur en exercice domicilié en cette qualité audit siège […]

représentée par M^e Charles TOLLINCHI de la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

plaidant par M^e Philippe TEBOUL de la SELARL TEBOUL PHILIPPE, avocat au barreau de NICE,

INTIMES

Monsieur Z X

né le […] à […], demeurant […]

représenté par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Annabelle BOUSQUET, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

assisté par M^e Geneviève SROUSSI de la SELARL ALIENCE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

Maître B Y es qualité de séquestre

demeurant […]

représenté par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Annabelle BOUSQUET, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

assisté par M^e Geneviève SROUSSI de la SELARL ALIENCE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

S.A.S. BRUNO CASTERAN B Y LAURENT HOSANA Notaires Associés poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié ès qualité au siège social sis […]

représenté par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Annabelle BOUSQUET, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

assisté par M^e Geneviève SROUSSI de la SELARL ALIENCE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 21 Septembre 2021 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Olivier BRUE, Président

Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller

M^me Danielle DEMONT, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Agnès SOULIER.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 26 Octobre 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Octobre 2021,

Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et M^me Agnès SOULIER, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE :

Vu le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Nice le 4 avril 2019, ayant statué ainsi qu’il suit :

— déclare la société Constructeur promoteur azuréen responsable de la non réalisation des conditions suspensives de la promesse unilatérale de vente du 25 septembre 2015 et rejette toutes ses demandes,

— la condamne à payer la somme de 197'500 ' avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement au titre de l’indemnité d’immobilisation,

— dit que sur la notification de la décision, M^e Y, notaire en sa qualité de séquestre devra remettre à M. X le montant de l’indemnité d’immobilisation séquestrée en son étude, 98'500' et que cette somme viendra en déduction de la somme de 197'500 ',

— rejette la demande de M. X au titre des frais annexes,

— ordonne l’exécution provisoire,

— condamne la société Constructeur promoteur azuréen à verser à M. X la somme de 2500 ' et la même somme à M Y ainsi qu’à la société civile professionnelle de notaires par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne la société Constructeur promoteur azuréen aux dépens.

Vu l’appel interjeté par la société Constructeur promoteur azuréen.

Vu les dernières conclusions du 17 août 2021 de la société appelante, demandant de :

— réformer le jugement,

— rejeter les demandes de Monsieur X,

— constater que les conditions suspensives de l’obtention d’un permis de construire et du transfert du permis de construire du 5 août 2014 ne pouvaient être réalisées en raison du dol et de l’inexécution de ses obligations contractuelles par M. X,

— prononcer la nullité et à défaut la résolution de la promesse du 25 septembre 2015 aux torts vendeur,

— condamner celui-ci à lui restituer la somme de 197'500 ' avec intérêts au taux légal à compter du jugement et la somme de 2500 ' par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— condamner celui-ci à lui payer la somme de 47'442' au titre des frais engagés, la somme de 90'000 ' pour résistance abusive, la somme de 5000 ' par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens,

— subsidiairement, dire que la clause qualifiée improprement indemnité d’immobilisation est une clause pénale et la réduire à un euro en raison de son caractère manifestement disproportionné,

— en conséquence, condamner le vendeur à lui restituer 197'500 ' et 2500 ' et à lui payer 47'442', outre 90'000 ', outre 5000 ' par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu les conclusions de M. X du 10 juin 2021, demandant de :

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a rejeté ses demandes en remboursement des frais accessoires et en réparation de ses préjudices financiers,

— condamner l’appelante à lui régler 4177,63 euros au titre de ses frais, la somme de 5000 ' par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à supporter les dépens.

Vu les conclusions de M^e Y et de la SCP Casteran Cenacet Hosana du 28 septembre 2019, demandant de :

— leur donner acte de ce qu’ils s’en rapportent à justice sur les demandes de l’appelant,

— condamner tout succombant à leur payer la somme de 3500' par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux dépens.

L’ordonnance de clôture a été prise le 7 septembre 2021.

Motifs

M X a signé, en qualité de promettant, le 25 septembre 2015 avec la société Constructeur promoteur azuréen, en qualité de bénéficiaire, une promesse unilatérale de vente relativement à un bien immobilier situé à Eze au prix de 1'975'000 '.

Au titre des conditions suspensives, il était prévu l’obtention d’un permis de construire pour l’édification d’un immeuble comprenant un logement à usage d’habitation de 160 m2 de superficie de planchers élevé sur deux niveaux et le transfert d’un permis déjà délivré en date du 5 août 2014, relatif à une piscine et à une extension sur constructions existantes.

Il y était stipulé après avenant comme dates :

— que le permis de construire devait être obtenu au plus tard le 7 mars 2016, avec un dépôt d’un dossier complet, au plus tard le 6 novembre 2015, le bénéficiaire de la vente, pour se prévaloir de la condition suspensive, devant justifier auprès du promettant du dépôt d’un dossier complet au plus tard le 6 novembre 2015, au moyen d’un récépissé délivré par l’autorité compétente, étant stipulé que si le bénéficiaire ne respectait pas son engagement et huit jours après mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, il était réputé avoir renoncé à cette condition

— que le transfert du permis de construire devait intervenir avant le 29 février 2016, le bénéficiaire s’engageant à déposer sa demande de transfert au plus tard le 29 janvier à ses frais et à en justifier,

— et que la promesse expirait le 15 avril 2016 à 16h.

Il prévoyait une indemnité d’immobilisation de 197'500 ', une somme de 98'750 ' étant consignée

chez le notaire.

La clause relative à l’indemnité d’immobilisation précisait que la somme versée sera restituée au bénéficiaire dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives et au promettant en lui restant acquise à titre d’indemnité forfaitaire non réductible, faute par le bénéficiaire d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.

L’acte stipulait enfin que le promettant déclarait que la consistance du bien n’avait pas été modifiée de son fait par des travaux non autorisés.

Dans le cadre du présent litige, les parties s’opposent essentiellement sur l’imputabilité de la non réalisation des conditions suspensives relatives à l’obtention du permis de construire et au transfert du permis de construire et par suite, sur la détermination du bénéficiaire de l’indemnité d’immobilisation.

Le jugement a retenu que la copie du permis de construire du 5 août 2014 était annexée à la promesse, de sorte que son contenu était connu, que le bénéficiaire s’engageait à faire diligence pour le transfert et à déposer sa demande au plus tard le 29 janvier 2016 et que la société Constructeur promoteur azuréen ne justifiait pas de cette démarche, les seuls documents produits évoquant une demande en date du 19 mai 2016, à laquelle la commune avait répondu le 30 mai 2016, donc après l’expiration du délai convenu pour la demande de transfert.

Que par ailleurs, il n’était pas démontré que le vendeur avait manqué à son obligation d’apporter son concours le plus large pour favoriser le transfert du permis et que la société bénéficiaire ne pouvait se prévaloir du grief fait au vendeur de n’avoir pas respecté les dispositions du plan local d’urbanisme, dès lors qu’elle n’avait pas effectué les démarches de transfert et qu’elle ne rapportait pas la preuve d’un dol du vendeur.

Sur la condition d’obtention du permis de construire, le tribunal a retenu que le promettant ne pouvait pas se prévaloir d’un défaut de diligence du bénéficiaire au 6 février 2016, compte tenu de l’avenant signé reportant cette date au 7 mars 2016; qu’il n’était pas possible de vérifier que la demande de permis de construire était conforme au contrat; que la division parcellaire à laquelle le bénéficiaire avait dès le 30 octobre 2015 procédé n’était pas prévue au contrat; que la demande de permis de construire était incomplète, la commune ayant sollicité des pièces complémentaires le 21 décembre 2015 et que le bénéficiaire ne démontrait pas avoir satisfait aux exigences de la commune; qu’il n’était pas possible de déterminer si la demande était conforme à la condition suspensive;

La société Constructeur promoteur azuréen affirme qu’elle a déposé le 7 décembre 2015 un dossier auprès de la mairie pour obtenir le permis de construire, que la mairie l’a informée de ce que le projet exigeait une autorisation préalable de défrichement; que par avenant, le délai d’obtention du permis de construire était fixé au 7 mars 2016 ; que le promettant ne lui a jamais fourni l’autorisation de défrichement; que compte tenu des exigences d’urbanisme prévoyant que l’emprise au sol des constructions ne doit pas excéder 15 % de la superficie du total du terrain et que la surface des espaces verts doit être supérieure à 80 % de l’unité foncière, ce qui en l’espèce, limite à 874,40 m² la surface de plancher autorisée, et compte tenu également du certificat du géomètre qu’elle a sollicité ayant chiffré les espaces verts et les surfaces minéralisées et dont il résulte un dépassement de 560,60 m², il s’avérait que les droits à batir étaient déjà dépassés, ce qui remettait en question la légalité du permis de construire du 5 août 2014 concernant la création d’une piscine et l’extension d’un bâtiment et ce qui rendait également impossible l’obtention d’un nouveau permis de construire pour 160 m², le coefficient d’emprise au sol étant déjà épuisé; qu’il y a donc une fraude car le plan local d’urbanisme ne permettait pas à l’acquéreur d’obtenir le permis escompté et qu’il résulte de l’attestation établie par le géomètre du 10 mars 2016 un dépassement de la surface autorisée à construire et une fausse déclaration du promettant à la mairie pour l’obtention du permis du 5 août 2014.

La société appelante invoque ainsi le dol et sollicite l’allocation de dommages et intérêts.

La société fait par ailleurs valoir que le propriétaire n’a signé la demande d’autorisation de défrichement que le 24 février 2016 et que l’autorisation n’a toujours pas été délivrée par le préfet alors qu’il résulte du code forestier que la demande est présentée, soit par le propriétaire des terrains ou son mandataire, soit par une personne morale ayant qualité pour bénéficier sur ses terrains de l’expropriation, ou servitude particulière, soit par une personne susceptible de bénéficier l’autorisation d’exploiter une carrière ; que le dépôt de la demande à la date du 7 décembre 2015 pour le permis de construire n’a aucune incidence, le propriétaire n’ayant pas satisfait à la clause contractuelle prévoyant qu’il fallait mettre en demeure de produire le récépissé du dépôt de la demande de permis; que dans la mesure où le permis du 5 août 2014 était illicite, il ne pouvait être transféré et enfin, que le bénéficiaire était dans l’impossibilité d’obtenir un permis de construire pour une maison de 160 m² puisque les droits à construire étaient déjà épuisés ; qu’il ne peut être soutenu que le permis de construire du 5 août 2014 était définitif dans la mesure où le retrait d’un acte obtenu par fraude peut être abrogé ou retiré à tout moment; que les documents du promettant tendant à démontrer qu’il restait un coefficient de construction sont inopérants car il convient de se placer au plan de la surface des espaces verts, étant relevé que le promettant avait déclaré au dossier du permis du 5 août 2014, sans y adjoindre de plans de géomètre certifiés, 87 % d’espaces verts; que si l’on considère la seule surface du lot numéro 2 qui est de 1210 m², les espaces verts devraient représenter 968 m² et les constructions 242 m carrées ; qu’en réalité, les constructions existantes totalisent déjà 242 m², ce qui rendait impossible toute construction supplémentaire, que l’architecte avait couvert la construction envisagée d’un toit végétal mais qu’il n’est pas possible d’assimiler cette construction à un espace vert compte tenu des dispositions d’urbanisme sur le calcul des espaces verts.

La société demande, en toute hypothèse, la requalification de la clause 'indemnité d’immobilisation’ en clause pénale.

M X lui oppose que le permis de construire n’a pas été délivré à la date prévue du 7 mars 2016 en raison de la carence de l’acquéreur; que le dossier de permis de construire a été déposé le 7 décembre 2015 ainsi que cela résulte du récépissé de dépôt de demande délivré par la mairie, qu’il y a donc déjà un retard de 30 jours pour lequel aucune explication n’est donnée ; que par ailleurs, il était incomplet, la mairie ayant, ensuite, demandé le PC M 100, M102 présentant les plans de masse des constructions dans les trois dimensions, M 104 décrivant le terrain et présentant le projet, outre divers autres documents techniques et notamment l’autorisation de défrichement; que le bénéficiaire prétend avoir communiqué les pièces manquantes, mais qu’il n’en justifie nullement, ne versant aucune lettre d’envoi, ni aucun récépissé de la commune attestant du dépôt; que le bénéficiaire a pris l’initiative de demander une division de lots alors qu’il n’était pas propriétaire; que le récépissé de dépôt de la demande de permis de construire fait état d’une demande relative à un bâtiment à usage d’habitation, mais également d’une piscine et d’un garage, ce qui n’était pas prévu dans le compromis, ni d’ailleurs, la division en trois unités foncières ; que ces seuls éléments justifient une décision de confirmation du jugement.

Monsieur X réfute, ensuite, les moyens avancés par la société appelante relativement au non-respect du plan local d’urbanisme et à la fraude du promettant, affirme que la société Constructeur promoteur azuréen ne peut se substituer à la mairie et anticiper un refus de permis qui n’a jamais existé; que le projet du 5 août 2014 ne prévoyait pas de dépassement ; qu’en toute hypothèse, il démontre que le projet était parfaitement possible en envisageant la superficie du lot numéro 2 à bâtir, ce que permettait le plan local d’urbanisme; que le bénéficiaire a commis une faute en prenant la décision unilatérale de notifier à la commune sa décision de retirer sa demande de permis de construire par un courrier du 19 mai 2016 puisqu’il ne démontre dans ces conditions pas que le permis lui aurait été refusé.

Il conteste la fausse déclaration qui lui est imputée relativement au permis du 5 août 2014.

*************

Le contrat signé par les parties a force de loi.

Il en résulte, en l’espèce, un certain nombre d’obligations pour le bénéficiaire et pour le promettant, notamment celles relatives à la réalisation des conditions suspensives ci-dessus évoquées.

À cet égard, l’examen des pièces versées permet de retenir :

— d’une part, que le bénéficiaire n’a pas respecté l’obligation qui lui incombait de déposer un dossier complet de permis de construire dans le délai y fixé, notamment en ce qui concerne la fourniture des pièces lui incombant et particulièrement :

— le PCMI 00 précisant le numéro de la parcelle cadastrale objet du projet, étant de ce chef observé que le projet ne concernait qu’une partie de la parcelle vendue après qu’il ait été procédé à sa division par la société Constructeur promoteur azuréen, ce qui n’était pas prévu à la promesse,

— également le PCMI 02 ( plan de masse en revoyant le calcul des espaces verts),

— le PCMI 04, PCMI 12-2, le PCMI 4-1 et le PCMI 17 ( relatif à l’autorisation de défrichement auprès du Préfet),

— d’autre part, que la production de la pièce 9 contenant certains des documents manquants ne suffit pas à démontrer qu’ils ont été effectivement remis en mairie, aucun justificatif de leur envoi ou dépot n’étant, en effet, versé et ce grief lui ayant au demeurant été fait par le conseil de M X dès sa lettre du 12 avril 2016, grief auquel la société n’a pas répondu autrement qu’en évoquant le seul problème de l’étendue des espaces verts;

— de troisième part, qu’il ne démontre avoir, à aucun moment, transmis à M X la demande d’autorisation de défrichement incombant à ce dernier, de sorte qu’il ne peut lui faire le grief d’un manque de diligence de ce chef;

— de quatrième part, que le seul document que l’appelante produit relativement à sa demande de permis de construire est le récépissé de la mairie qui fait état de ce que la demande ne concerne pas le projet visé à la promesse, à savoir, un seul bâtiment à usage d’habitation d’une superficie de plancher de 160m2 environ sur deux niveaux élevés sur un sous sol en fonction des possibilités offertes par le PLU, mais qui précise que le projet ayant 'fait l’objet de la demande du permis de construire PC 06059 15 S0032" a 'pour objet : construction d’un bâtiment à usage d’habitation, d’une piscine et d’un garage';

— enfin, que le bénéficiaire a pris la décision unilatérale de retirer, le 19 mai 2016, sa demande de permis de construire sans donc permettre à la mairie d’aller au bout de l’instruction et de prendre une décision sur la possibilité ou non d’y faire droit; que les parties sont, en outre, contraires sur l’issue de la procédure d’instruction de ce permis, les documents produits de ce chef par la société appelante sur une question technique notamment de mesurage des différents éléments à prendre en compte ne permettant de démontrer ni que le ratio construction espaces verts n’était pas respecté avant même la signature de la promesse, ni que la mairie aurait effectivement considéré que les exigences de ce chef du PLU n’étaient pas respectées alors, en outre, qu’elle avait accordé le permis du 5 août 2014 à M X sans émettre de réserve de ce chef; que ce grief ne résulte donc que de l’affirmation unilatérale de la société au soutien de sa lettre de retrait de sa demande aux fins de ' retirer l’arrêté du PC N° 06059 15 S 0032"; que dès lors, en l’absence de certitude sur le refus allégué par la mairie d’octroyer le permis de construire, objet de la condition suspensive, et sur ses éventuels motifs de refus, il n’est nullement démontré par le bénéficiaire, qui réclame le versement de l’indemnité d’immobilisation à son profit, et auquel incombe la charge de la preuve la réalité de l’échec du projet, ainsi que de son

imputabilité au promettant, les conditions nécessaires au succès de ses prétentions, y compris celles relativement au dol du promettant.

Les demandes en paiement de la société appelante seront donc toutes rejetées comme non fondées.

Sur la demande subsidiaire de requalification de la clause d’indemnité d’immobilisation en clause pénale, la cour retiendra, compte tenu de la rédaction de celle-ci et de son insertion dans un acte qui s’analyse en une promesse unilatérale de vente où seul le promettant est tenu, que la demande ne peut qu’entrer en voie de rejet.

Sur la demande incidente de Monsieur X relativement à l’indemnisation de ses frais accessoires pour la somme de 4177,63 euros, il est produit aux débats une facture d’honoraires du notaire du 16 mai 2016, à concurrence de 3600 ' qui ne vise pas la rédaction du procès verbal de carence, mais des 'honoraires Art R 444-16 du code du commerce pour suivi de dossier contentieux, sommation et conseils', ainsi que le décompte des frais de la promesse pour 577,63 euros qui pour sa part, mentionne clairement qu’il s’agit d’un décompte relatif à la vente en cause .

Ces éléments ne justifient le bien-fondé de la demande en paiement de M X que pour cette dernière somme, les énonciations figurant au document du 16 mai 2016 n’étant, en effet, pas suffisantes pour le mettre en relation avec des débours propres au projet en cause.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a déclaré la société Constructeur promoteur azuréen responsable de la non réalisation des conditions suspensives et a rejeté toutes ses demandes en la condamnant à verser la somme de 197'500 ' ainsi qu’en ses dispositions subséquentes , mais réformé en ce qu’il a rejeté la demande d’indemnisation de Monsieur X.

Vu les articles 696 et suivants du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,

Rejette les demandes de la société Constructeur promoteur azuréen et confirme le jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a rejeté la demande de M X au titre des frais annexes et statuant à nouveau :

Condamne la société Constructeur promoteur azuréen à verser à M. X la somme de 577,63 euros,

y ajoutant :

Rejette la demande de requalification de la clause indemnité d’immobilisation en clause pénale,

Rejette les demandes plus amples des parties,

Condamne la société Constructeur promoteur azuréen à verser à M X la somme de 2500 ' par application de l’article 700 du code de procédure civile et celle de 1200' à M^e Y et la SCP Casteran Y Hosana ensemble,

Condamne la société Constructeur promoteur azuréen à supporter les dépens dont distraction en application de l’article 699 du code de procédure civile.

LE PRESIDENT LE GREFFIER