Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-8, 7 octobre 2021, n° 18/12968

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Chronologie de l’affaire

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Sur la décision

Sur les parties

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 07 OCTOBRE 2021

N° 2021/ 455

N° RG 18/12968

N° Portalis DBVB-V-B7C-BC4EV

Z Y

A Y

C/

B X

C D épouse X

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Aurélie VINCENT

Me Elie MUSACCHIA

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal d’Instance de FREJUS en date du 08 Juin 2018 enregistrée au répertoire général sous le n° 1117000832.

APPELANTS

Monsieur Z Y

né le […] à […], demeurant […]

Madame A Y

née le […] à […], demeurant […]

représentés et plaidant par Me Aurélie VINCENT, avocat au barreau de NICE substituée par Me Clara OLLIVIER, avocat au barreau de NICE

INTIMES

Monsieur B X

né le […] à […], demeurant […]

Madame C D épouse X

née le […] à […], demeurant […]

représentée par Me Elie MUSACCHIA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

et plaidant par Me Hélène AUBERT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 08 Juin 2021 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Monsieur Pascal GUICHARD, Conseiller

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 octobre 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 octobre 2021,

Signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

M.et Mme Y sont propriétaires d’une maison comprenant deux logements, située à […], […].

Ils ont donné à bail d’habitation à M.et Mme X selon acte sous-seing privé du 17 mai 2013

prenant effet au ler juin 2013, un des logements composant leur villa.

Cette location a été souscrite moyennant un loyer, charges comprises d’un montant de 1 400' par mois, réduit à 700 ' par mois pour une durée d’un an sous réserve de la réalisation par les locataires, les époux X de travaux de 'peinture, cuisine, garage extérieur en bois, volets roulants, électricité et finitions'.

M.et Mme X ont continué à verser un loyer de 700 ' à compter du ler juin 2014.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à M.et Mme X à la requête des bailleurs par acte d’huissier en date du 17 mai 2017 visant un arriéré locatif principal de 23 187,50 ' et le coût de l’acte pour 233,64 '. Cet acte est accompagné d’un décompte des sommes dues à compter de juin 2014 jusqu’ à octobre 2016.

Par acte d’huissier en date des 20 et 21 juin 2017, M.et Mme X ont fait assigner M.et Mme Y devant le tribunal d’instance de FREJUS.

Parallèlement, le 10 août 2017, M.et Mme Y assignaient leurs locataires en expulsion.

Les deux procédures étaient jointes.

Par jugement rendu le 8 juin 2018, le tribunal a :

— Dit que M.et Mme Y ont manqué à leur obligation de délivrance d’un logement doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ;

— Dit que la créance de travaux de M.et Mme X à l’égard de M.et Mme Y est fixée à 25 893,11';

— Dit que la créance de loyers de M.et Mme Y à l’égard de M.et Mme X est fixée à 20300';

— Condamné M.et Mme Y à payer à M.et Mme X la somme de 5 593,11 ' avec intérêts légaux à compter du présent jugement ;

— Dit n’y avoir lieu à constater la résiliation du contrat de bail du 17 mai 2013 ;

— Débouté M.et Mme Y de leurs prétentions liées à la demande de résiliation du bail du 17 mai 2013 ;

— Fixé le montant du loyer révisé à 1 137,50 ' par mois à compter de la demande de M.et Mme X selon assignation du 20 et 21 juin 2017 ;

— Condamné M.et Mme X solidairement en vertu de la clause X111 du bail à payer aux bailleurs cette somme mensuelle de 437,50' par mois avec intérêts légaux à compter du 20 juin 2017 jusqu’à la date de règlement de la somme de 1 137,50 ' correspondant au montant complet du loyer révisé;

— Débouté M.et Mme Y de toutes autres demandes, dont l’exécution provisoire ;

— Condamné M.et Mme Y à payer à M.et Mme X la somme de 1 200 ' au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— Débouté M.et Mme X du surplus de leurs prétentions ;

— Condamné M.et Mme Y aux entiers dépens de l’instance.

Par déclaration au greffe en date du 31 juillet 2018, M.et Mme Y ont interjeté appel de cette décision. Ils demandent à la Cour de réformer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— Dit que M.et Mme Y ont manqué à leur obligation de délivrance d’un logement doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ;

— Dit que la créance de travaux de M.et Mme X à l’égard de M.et Mme Y est fixée à 25893,11';

— Dit que la créance de loyers de M.et Mme Y à l’égard de M.et Mme X est fixée à 20300';

— Condamné M.et Mme Y à payer à M.et Mme X la somme de 5 593,11 ' avec intérêts légaux à compter du présent jugement ;

— Dit n’y avoir lieu à constater la résiliation du contrat de bail du 17 mai 2013 ;

— Débouté M.et Mme Y de leurs prétentions liées à la demande de résiliation du bail du 17 mai 2013 ;

— Débouté M.et Mme Y de toutes autres demandes, dont l’exécution provisoire ;

— Condamné M.et Mme Y à payer à M.et Mme X la somme de 1 200 ' au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— Condamné M.et Mme Y aux entiers dépens de l’instance.

Ils sollicitent:

— qu’il soit dit et jugé que le logement délivré par eux aux époux X était décent et parfaitement conforme à leur obligation de délivrance, seuls quelques travaux de rafraîchissement préalablement listés au sein du contrat de bail ayant été nécessaires ;

— qu’il soit dit et jugé que les époux X ont réalisés des travaux supplémentaires dans le bien loué, allant au-delà des stipulations contractuelles, sans jamais obtenir leur accord ;

Par conséquent,

— la réformation du Jugement du Tribunal d’Instance de Fréjus intervenu le 08 juin 2018 en ce qu’il a dit qu’ils avaient manqué à leur obligation de délivrance d’un logement doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ;

Ce faisant,

— qu’il soit dit et jugé que les époux X n’ont pas respecté leurs obligations en tant que locataires en transformant les locaux loués sans leur accord écrit;

Par conséquent,

— la réformation du Jugement du Tribunal d’Instance de Fréjus intervenu le 08 juin 2018 en ce qu’il a dit que la créance de travaux de M.et Mme X à leur égard s’élevait à un montant de 25.893,11' ;

— qu’il soit dit et jugé qu’ils ne sont redevables d’aucune créance de travaux envers les époux X;

Par conséquent,

— la réformation du Jugement du Tribunal d’Instance de Fréjus intervenu le 08 juin 2018 en ce qu’il a dit qu’ils étaient titulaires d’une créance de loyer à l’égard de M.et Mme X pour un montant de 20.300 ' ;

— la réformation du Jugement du Tribunal d’Instance de Fréjus intervenu le 08 juin 2018 en ce qu’il les a condamnés à régler aux époux X la somme de 5.593,11 ' avec intérêts légaux ;

— la confirmation du Jugement du Tribunal d’Instance de Fréjus intervenu le 08 juin 2018 en ce qu’il a fixé le montant du loyer révisé à 1.137,50 ' par mois à compter de la demande de M.et Mme X selon assignation du 20 et 21 juin 2017 ;

— la réformation du Jugement du Tribunal d’Instance de Fréjus intervenu le 08 juin 2018 en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à constater la résiliation du contrat de bail du 17 mai 2013 ;

— qu’il soit dit et jugé que les époux X ayant cessé de régler les loyers dus, le commandement de payer visant la clause résolutoire était parfaitement valide ;

Ce faisant,

— qu’il soit dit et jugé que les époux X sont redevables envers eux de la somme de 31.150' au titre des loyers et des indemnités d’occupation impayés ;

— la condamnation de M.et Mme X à leur payer les intérêts au taux légal produits par chacune des échéances impayées

— le débouté des consorts X de toutes leurs autres demandes, fins et conclusions

— la condamnation de M.et Mme X au paiement de la somme de 4.500' sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— la condamnation des mêmes aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer délivré le 17 mai 2017 distraits au profit de Maître Aurélie VINCENT, Avocat au Barreau de Nice.

A l’appui de leur recours, ils font valoir :

— que compte tenu de l’erreur de surface du logement en question ils ont accepté une baisse de loyer à 1138,08' par mois,

— qu’ils n’ont jamais consenti à d’autres travaux que ceux prévus au bail,

— qu’il n’a été signé aucun état des lieux d’entrée, aussi la présomption de l’article 1731 du code civil s’applique, le preneur est présumé avoir reçu le logement en bon état,

— que le logement répondait à tous les critères de décence,

— que la cuisine n’était certes pas complètement équipée mais qu’elle disposait d’un évier raccordé, d’un plan de travail et d’une table de cuisson,

— que quelques petits travaux électriques étaient à faire, et que le bien disposait d’un équipement de

chauffage,

— que l’accès à la maison était en bon état et solide,

— qu’il était prévu un garage en bois à monter soi même, que les locataires ont fait couler une dalle de béton sans leur accord sur un terrain non constructible,

— que des travaux ont été réalisés sans leur accord écrit est constituent des améliorations mais ne sont pas relatifs à la décence du logement,

— que les locataires ne peuvent obtenir le remboursement de travaux réalisés sans leur accord, qui plus est pour un montant en aucun cas en conformité avec celui prévu au contrat,

— que ces travaux ont été réalisés dans l’intérêt des locataires et pas pour leur compte et dans leur intérêt, qu’il ne peut être retenu une gestion d’affaire,

— qu’ils ne doivent aucun travaux alors que les locataires n’ont pas payé l’intégralité du loyer,

— que le commandement de payer visant la clause résolutoire du 17 mai 2017 était valide et le bail résilié au 17 juillet 2017,

— que les locataires ont quitté le bien le 15 octobre 2018.

M.et Mme X concluent :

— qu’il soit dit et jugé que les époux Y ont manqué à leur obligation de délivrer un logement décent,

— qu’il soit dit et jugé qu’ils ont géré l’affaire des époux Y au vu et au su de ces derniers,

Au surplus,

— qu’il soit dit et jugé que le commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré de mauvaise foi,

En conséquence quel que soit le fondement retenu,

— qu’il soit dit et jugé qu’ils sont créanciers des époux Y

— qu’il soit dit et jugé que le commandement de payer visant la clause résolutoire est devenu sans objet en l’état de leur déménagement,

— au débouté des époux Y de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions

— à la confirmation du jugement dont appel en toutes ses dispositions

A titre subsidiaire,

— à la désignation de tel expert qu’il plaira au Tribunal de désigner avec pour mission de donner tous éléments au Tribunal pour lui permettre de fixer le montant des travaux réalisés par les époux X et le montant du loyer du bail renouvelé

A titre infiniment subsidiaire,

— à l’octroi un délai de 24 mois à compter de la décision à intervenir afin de se libérer de la dette locative ;

En tout état de cause,

— à la condamnation de M.et Mme Y à leur verser la somme de 2 000 ' sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— à la condamnation des mêmes aux dépens de la présente instance.

Ils soutiennent :

— que le logement loué était à l’état brut ce qui a justifié une réduction de moitié du loyer durant un an en contrepartie de la réalisation des travaux,

— que les travaux étant plus importants la réduction de loyer a été maintenue pour toute la durée du bail,

— que c’est lors du renouvellement en juin 2016 qu’un litige est né,

— que les bailleurs ont contrevenu à leur obligation de délivrance d’un logement décent (cuisine brute avec arrivées d’eau et d’électricité en attente, pas de chauffage, murs bruts, pas de VMC, électricité non conforme, entrée impraticable, pas de diagnostique technique),

— qu’ainsi, ils sont fondés à demander la réparation de leur préjudice correspondant aux sommes avancées pour effectuer les travaux nécessaires,

— que les travaux réalisés en toute connaissance des propriétaires ont rendu non seulement le logement habitable mais en ont fait un appartement moderne et soigné dont il résulte une plus value considérable,

— qu’il s’agit d’une gestion d’affaire utile aux appelants et connue par eux,

— que les propriétaires tirent un double bénéfice de la situation ils profitent des travaux faits par eux et ont pu louer leur bien grâce à ces travaux,

— que les bailleurs sont de mauvaise foi et que leur demande en résiliation du bail est sans objet,

— qu’il s’est avéré que le logement n’avait pas la superficie indiquée au bail.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 mai 2021.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’obligation de délivrance conforme

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 met à la charge du bailleur l’obligation de remettre au locataire un logement décent ne laissant apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Il doit en outre délivrer au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les

équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

Toutefois les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer.

Cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées.

Une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas.

En l’espèce, une clause du contrat de bail stipule que le locataire exécutera les travaux suivants 'peinture, cuisine, garage extérieur en bois, volets roulants, électricité, finitions’ et qu’en contrepartie le loyer fixé à 1400' par mois sera minoré de 700' par mois sur 12 mois.

Si aucun état des lieux d’entrée n’a été dressé par les parties et que la présomption de l’article 1731 du code civil (le preneur est présumé avoir reçu le logement en bon état) peut avoir vocation à

s’appliquer, les photos des lieux avant les travaux, en cours de travaux et après leur achèvement, les attestations diverses versées aux débats et le constat d’huissier du 15 février 2017 établissent la nature, la consistance et l’ampleur des travaux réalisés par les locataires.

L’installation d’une cuisine avec ses éléments d’équipement permettant au locataire de préparer ses repas tout comme la réalisation d’importants travaux d’électricité lui permettant de s’éclairer, d’utiliser les appareils électriques domestiques ou multimédias ressortent des critères d’habitabilité et ne sont pas des travaux de rafraîchissement.

Aussi, c’est à juste titre que le premier juge a retenu que les bailleurs n’ont pas respecté leur obligation de délivrance d’un logement doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation au sens de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la créance au titre des travaux

Il résulte d’une lettre recommandé avec accusé de réception du 1er décembre 2016 adressée par les locataires aux bailleurs la liste des travaux réalisés courant 2013 et 2014.

Cette liste couvre des travaux prévus à la clause du bail, mais également des travaux réalisés à l’extérieur (le garage, l’accès au logement, le volet roulant sur une fenêtre du logement des bailleurs), dont les bailleurs ne peuvent arguer ne pas les avoir autorisés, alors qu’ils ont été réalisés au vu et au su de ces derniers, habitant dans le même immeuble.

Les locataires invoquent une créance de 40 894,86 '.

C’est valablement que le premier juge n’a pas retenu les postes détaillés de travaux ou prestations qui auraient été réglés en espèce non vérifiables, ni la facture établie à l’ordre de la SARL X BTP.

Il sera confirmé en ce qu’il a retenu un montant de 34 293,11' duquel il convient de déduire 8400' (réduction conventionnelle annuelle de loyer) soit un total de la créance à 25 893,11'.

Sur la dette locative et la résiliation du bail

Le premier juge a parfaitement retenu que le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré aux locataires en date du 17 mai 2017 faisant état d’un arriéré locatif de 23 187,50' de juin 2014 à octobre 2016 est erroné, puisque sur la période visée la créance locative est de 20 300'.

Faisant application de la compensation entre les créances réciproques, certaines et liquides existant entre les parties, il a retenu que les bailleurs sont débiteurs de la somme de 5 593,11'.

Constatant, ainsi, qu’au jour où il a statué, comme au jour du commandement (la créance de travaux des locataires existant lors de sa délivrance et se compensant avec la dette locative) les causes de ce dernier avaient disparu, il en a bon droit déduit qu’il n’y avait pas lieu de constater la résiliation du contrat de bail.

Sur le montant du loyer révisé

Aucune des parties ne sollicite la réformation du jugement entrepris sur ce point.

Sur les autres demandes

M.et Mme Y sont condamnés à 1500 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 8 juin 2018 par le Tribunal d’Instance de FREJUS

Y ajoutant,

CONDAMNE M.et Mme Y à payer à M.et Mme X la somme de 1500 ' sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

CONDAMNE M.et Mme Y aux dépens de l’appel.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT



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