Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-5, 24 juin 2021, n° 18/16123

TGI Grasse 21 septembre 2018

CA Aix-en-Provence
Confirmation 24 juin 2021

Arguments

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Rejeté
Accord écrit du syndic pour les travaux
La cour a estimé que l'accord du syndic ne pouvait pas remplacer l'autorisation nécessaire de l'assemblée générale, conformément aux règles de la copropriété.
Rejeté
Rupture d'égalité entre copropriétaires
La cour a jugé que les travaux des époux X diffèrent substantiellement de ceux des autres copropriétaires et qu'aucune autorisation n'a été accordée pour leurs travaux.
Rejeté
Absence d'autorisation pour les travaux
La cour a confirmé que les époux X n'avaient pas respecté les règles de la copropriété, rendant leur demande de dispense de charges infondée.
Rejeté
Droit à des frais sur le fondement de l'article 700
La cour a jugé que les époux X, ayant été déboutés de leurs demandes, ne pouvaient pas prétendre à des frais à la charge du syndicat.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, M. D X et Mme B C épouse X ont interjeté appel d'un jugement du Tribunal de Grande Instance de Grasse qui les condamnait à remettre en état d'origine leurs terrasses, modifiées sans autorisation. La cour d'appel a examiné la légalité des travaux effectués et la question de l'autorisation nécessaire de l'assemblée générale des copropriétaires. Le tribunal de première instance avait conclu que les époux X n'avaient pas obtenu cette autorisation, ce que la cour d'appel a confirmé, en soulignant que le syndic ne pouvait pas accorder une telle autorisation unilatéralement. La cour d'appel a donc infirmé les arguments des appelants concernant une prétendue rupture d'égalité et a confirmé le jugement en toutes ses dispositions, condamnant les époux X à payer des frais supplémentaires.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1-5, 24 juin 2021, n° 18/16123
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	18/16123
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Grasse, 21 septembre 2018, N° 15/00444
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Marie-Florence BRENGARD, président
Avocat(s) :	Laurence PARENT-MUSARRAThibault POZZO DI BORGOSébastien BADIE
Cabinet(s) :	SCP INTERBARREAUX DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIESBADIE SIMON-THIBAUD ET JUSTON
Parties :	Société RESIDENCE PORT MANDELIEU

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 24 JUIN 2021

N° 2021/ 333

Rôle N° RG 18/16123 – N° Portalis DBVB-V-B7C-BDFNF

D X

B C épouse X

Société RESIDENCE PORT MANDELIEU

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Laurence PARENT-MUSARRA

SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 21 Septembre 2018 enregistrée au répertoire général sous le n° 15/00444.

APPELANTS

Monsieur D X

demeurant 3 Rue Palachevsky-Appartement 39 – 123104 MOSCOU – RUSSIE

représenté par M^e Laurence PARENT-MUSARRA, avocat au barreau de GRASSE

Madame B C épouse X

demeurant 3 Rue Palachevsky-Appartement 39 – 123104 MOSCOU – RUSSIE

représentée par M^e Laurence PARENT-MUSARRA, avocat au barreau de GRASSE

INTIME

Syndicat des copropriétaires de la résidence RESIDENCE PORT MANDELIEU I, sis 795

[…],

agissant par son sydic en exercice, le SAS AGENCE TRIAM-IMMO […], – […], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représenté par M^e Sébastien BADIE de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Thibault POZZO DI BORGO de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 11 Mai 2021 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Laetitia VIGNON, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Marie-Florence BRENGARD, Président

Madame Hélène GIAMI, Conseiller

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 24 Juin 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 Juin 2021,

Signé par Madame Marie-Florence BRENGARD, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

M. D X et M^me B C épouse X sont copropriétaires, dans la RESIDENCE PORT MANDELIEU I, au 5^e et dernier étage du bâtiment EOLE, des lots n° 183 et 185, correspondant à deux appartements en duplex.

Reprochant aux époux X d’avoir, sans autorisation, modifié l’état des terrasses découvertes d’origine et des loggias, le syndicat des copropriétaires RESIDENCE PORT MANDELIEU I les a fait assigner, par acte d’huissier en date du 29 décembre 2014, devant le tribunal de grande instance de Grasse aux fins de les voir condamner, sous astreinte, à remettre en l’état d’origine les terrasses de

leurs appartements par la dépose de tous les aménagements litigieux.

Par jugement contradictoire en date du 21 septembre 2018, le tribunal de grande instance de Grasse a :

— condamné M. D X et M^me B C épouse X à procéder à la remise en état d’origine des terrasses découvertes et des loggias des appartements lots 183 et 185 dont ils sont propriétaires, sous astreinte provisoire de la somme de 150 € par jour de retard à l’issue d’un délai de trois mois courant à compter de la signification de la présente décision,

— condamné M. D X et M^me B C épouse X à payer au syndicat des copropriétaires RESIDENCE PORT MANDELIEU I la somme de 1.500€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre des dépens,

— rejeté le surplus des demandes,

— ordonné l’exécution provisoire.

Par déclaration en date du 09 octobre 2018, M. D X et M^me B C épouse X ont interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées par RPVA le 19 février 2021, M. D X et M^me B C épouse X demandent à la cour de:

— voir réformer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 21 septembre 2018 par le tribunal de grande instance de Grasse,

En conséquence,

— débouter le syndicat des copropriétaires RESIDENCE PORT MANDELIEU I de l’intégralité de ses demandes,

En tout état de cause,

— voir dispenser M. et M^me X du paiement de la quote-part de charges relative à la présente procédure conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— voir condamner le syndicat des copropriétaires RESIDENCE PORT MANDELIEU I à payer à M. et M^me X la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Ils E en premier lieu qu’ils ont obtenu un accord écrit du syndic, mandataire du syndicat copropriétaires et détenteur d’un mandat apparent de représentation et de décision au nom et pour sce dernier, d’autant qu’étant de nationalité russe, ils n’ont pas connaissance des dispositions de la loi française régissant plus particulièrement le droit de la copropriété. Ils rappellent que conformément aux instructions du syndic, ils lui ont fait part de leur projet de pergola, en joignant à son attention les plans de réalisations ainsi que le détail des matériaux utilisés, que par courrier du 27 août 2010, le cabinet SIRGI, syndic en exercice, a répondu favorablement à leur demande et que fort de cette accord écrit donné sans réserve, ils ont, en toute bonne foi, fait procéder aux travaux litigieux.

Ils ajoutent que suite au courrier du syndic du mois de février 2011 revenant sur sa position, ils se sont néanmoins pliés à ses exigences en procédant aux aménagements demandés, comme l’a constaté l’architecte de la copropriété. Ils précisent avoir toujours estimé avoir été dûment autorisés par une autorité légitime.

Ils ne partagent pas l’analyse du syndicat des copropriétaires qui prétend que les ouvrages édifiés ne respectent pas l’harmonie de l’immeuble, qu’ils s’appuient notamment sur un constat d’huissier démontrant l’existence de nombreuses pergolas installées dans la résidence, de aménagements sur les terrasses ayant été effectuées par les différents copropriétaires. Ils relèvent qu’il existe toutes sortes de pergolas au sein des immeubles RESIDENCE PORT MANDELIEU I et RESIDENCE PORT MANDELIEU II, qui forment en réalité un seul et même ensemble immobilier.

Ils déplorent enfin une rupture d’égalité entre les différents copropriétaires, dénonçant un véritable acharnement à leur encontre par l’introduction de la présente procédure, qu’ils ont toujours accepté de réaliser les travaux modificatifs réclamés par la partie adverse, que cependant différentes résolutions mises à l’ordre du jour des assemblées générales pour valider les travaux ainsi effectués ont toujours été repoussées, faute d’obtenir la majorité requise par l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 alors que par ailleurs, les copropriétaires lors de ces mêmes assemblées générales ont donné leur accord à la réalisation de pergolas bioclimatiques semblables à la leur à d’autres copropriétaires ( M. Y).

Ils font également observer que:

— un protocole d’accord a été régularisé avec le syndicat intimé en mars 2015 en vertu duquel ils acceptaient de réaliser certains aménagements, le syndic étant régulièrement habilité par l’assemblée générale du 31 décembre 2015 à signer cet accord transactionnel,

— lors de l’assemblée générale suivante, le 19 juillet 2016, les copropriétaires ont cependant rejeté ce protocole,

— ces différentes assemblées générales démontrent à l’évidence la différence de traitement dont ils font l’objet alors que pour d’autres, les travaux d’édification de pergolas sont ratifiés a posteriori ( M^me Z, M. A), alors qu’ils ont toujours accepté les modifications qui leur étaient réclamées,

— lors de l’assemblée générale du 24 septembre 2018, le syndic a été une nouvelle fois habilité à agir en justice à leur encontre pour obtenir la remise en état du palier alors qu’ils avaient pourtant été autorisés à effectuer des travaux par l’assemblée de 2014,

— une nouvelle autorisation a été donnée par l’assemblée générale du 24 juillet 2020 pour liquider l’astreinte prononcer à leur encontre par le jugement déféré tout en rejetant les demandes de remise en état des paliers annexés et des constructions réalisés sur les terrasses par certains copropriétaires.

Ils en concluent qu’ils subissent manifestement une rupture d’égalité et sont également victimes depuis de nombreuses années d’une intention de nuire.

Le syndicat des copropriétaires RESIDENCE PORT MANDELIEU I, pris en la personne de son syndic en exercice la SAS BILLON LONGCHAMP, suivant ses dernières conclusions déposées et notifiées le 27 avril 2021, demande à la cour de:

— juger que les époux X n’ont pas obtenu d’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pour la réalisation des travaux litigieux,

— juger que les travaux litigieux entrepris par les X rompent l’harmonie et l’aspect extérieur de l’immeuble,

— juger que les époux X ne démontrent pas de rupture d’égalité,

— confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Grasse en date du 21 septembre 2018 en toutes ses dispositions,

— condamner les époux X à remettre en l’état d’origine les terrasses découvertes et les loggias des appartements lots 183 et 185 dont ils sont propriétaires, sous astreinte de 150 € par jour de retard,

— débouter les époux X de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner les époux X au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au visa des articles 8 et 25 de la loi du 10 juillet 1965 et des dispositions du règlement de copropriété, il rappelle que les époux X n’ont jamais obtenu l’autorisation de l’assemblée générale, pourtant nécessaire, d’effectuer les travaux querellés, qu’ils ne peuvent se prévaloir d’un prétendu accord écrit du syndic du 27 août 2010, une telle autorisation étant parfaitement inopérante, d’autant que la lecture dudit courrier ne permet nullement de déduire l’existence d’une telle autorisation. Il relève que les documents techniques assortis de commentaires en langue étrangère n’ont d’ailleurs pas permis au syndic de se prononcer en toute connaissance de cause.

Il souligne que les installations litigieuses portent incontestablement atteinte à l’harmonie et l’aspect extérieur de l’immeuble, que si la copropriété MANDELIEU II a accepté le principe de l’installation des pergolas dites ' biosun’ tel n’est pas le cas de la copropriété MANDELIEU I, qui l’a refusée, étant précisé que les ouvrages installés par les appelants ne sont pas des pergolas au sens traditionnel du terme ( à savoir en bois) mais il s’agit de véritables toits avec bandeau couvrant 100% de la surface des terrasses. Il s’appuie sur les photographies produites qui attestent que les pergolas au sein de la Résidence MANDELIEU II sont des pergolas traditionnelles en bois, au contraire de celle des époux X qui est en outre la seule à recouvrir toute la surface et a ceinturé tout un étage.

Il expose que les appelants opèrent manifestement une confusion entre leurs appartements situés au dernier étage avec des terrasses par nature non couvertes et les loggias situées aux étages inférieurs, qui par définition, sont couvertes par le balcon de l’étage supérieur, expliquant que des autorisations aient pu être données à certains copropriétaires pour qu’ils ferment leur balcon.

Il conteste toute rupture d’égalité entre les copropriétaires, que si une tentative de rapprochement a effectivement eu lieu avec les appelants et le syndic, il ne peut être fait grief à l’assemblée générale d’avoir refusé de valider un quelconque accord, le choix des copropriétaires étant libre et les constructions réalisées par les époux X étant totalement différentes de celles qu’ils dénoncent comme ayant été acceptées.

Il expose que les appelants n’ont pas respecté les termes du protocole , ni le cahier des charges voté par l’assemblée générale du 11 juillet 2014 pour l’installation des pergolas bioclimatiques, expliquant le refus des copropriétaires de valider le protocole dont le principe avait été approuvé sous réserve de la réalisation par les époux X avant le 31 décembre 2015 des travaux modificatifs, ce qu’ils se sont abstenus de faire.

Il ajoute que ces derniers ne démontrent aucunement en quoi la rupture d’égalité qu’ils alléguent serait susceptible de régulariser des travaux effectués sans autorisation de l’assemblée générale, au mépris des dispositions de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 11 mai 2021.

MOTIFS

En application de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de celui-ci.

Il ressort par ailleurs des dispositions du règlement de copropriété de l’ensemble immobilier RESIDENCE PORT MANDELIEU I que s’agissant plus précisément de l’harmonie de l’immeuble que ' Tout ce qui concerne l’harmonie extérieure ou celle des parties communes, même s’il s’agit de choses privatives comme les fenêtres ou balcons, ne pourra être modifié sans l’autorisation de l’assemblée générale'.

Il ressort par ailleurs des pièces produites que cet ensemble immobilier comprend des appartements en étages avec loggias dont certains disposent de pergolas ( armature bois ou métallique ajourée non fermée) ainsi que des appartements avec balcon, situés au dernier niveau, sans toiture.

Il n’est pas contesté que les époux X, propriétaires de deux appartements en duplex, au dernier étage du bâtiment EOLE de la résidence et disposant ainsi de terrasses découvertes, ont couvert toute la surface de ces terrasses d’une pergola pourvue d’une couverture mobile soutenue par des piliers en métal, édifié des cloisons séparatives opaques et remplacé des barreaux des garde-corps par des panneaux.

La réalité de tels ouvrages est d’ailleurs attestée par les constats d’huissier en date des 04 novembre 2011 et 10 février 2015.

Les appelants, qui ont fait édifier les structures litigieuses sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, prétendent en premier lieu avoir initialement autorisés par une autorité légitime, à savoir le syndic.

Ils se prévalent d’un courrier du 27 août 2010 par lequel le syndic CRGI, en réponse à leur demande d’installer une terrasse comme aménagement de protection, conformément aux règles de la copropriété, leur a indiqué que le matériel présenté et les plans étaient conformes aux travaux déjà réalisés dans l’immeuble, tout en prenant acte de leur engagement de ne pas procéder à la fermeture de la terrasse et donnant son accord pour procéder à la commande de matériel.

Un tel courrier ne peut s’analyser en une autorisation de travaux conférée au profit des époux X en ce que:

— l’autorisation donnée par le seul syndic est parfaitement inopérante comme contraire aux termes du règlement de copropriété qui doit recevoir application mais aussi aux dispositions d’ordre public de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, le fait que les appelants soient de nationalité de russe n’étant pas de nature à les dispenser d’obtenir l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires pour effectuer les travaux querellés,

— il ne ressort pas de la lecture de ce courrier, une quelconque autorisation du syndic, qu’il ne pouvait d’ailleurs pas donner, mais plutôt un accord de principe, ne les dispensant aucunement de la nécessité de solliciter l’accord des copropriétaires.

M. et M^me X E, qu’en toute hypothèse, l’harmonie de l’immeuble n’est nullement affectée par les travaux réalisés par eux dès lors que de telles installations existent au sein de les deux résidences PORT MANDLIEU I et PORT MANDELIEU II, de nombreux copropriétaires ayant fait réaliser des pergolas de différentes sortes.

Outre le fait que les résidences PORT MANDELIEU I et PORT MANDELIEU II sont deux copropriétés distinctes, chacune régies par un règlement de copropriété qui lui est propre, de sorte que les constatations relatives à l’ensemble immobilier dit PORT MANDELIEU II sont inopérantes dans le cadre du présent litige, les photographies qui sont versées au dossier démontrent que les pergolas installées sont des pergolas traditionnelles en bois ou à armature métallique destinées à supporter un vélium repliable dans les différents étages.

En revanche, seuls les époux X ont procédé à une installation de type ' pergolame’ qui recouvre entièrement la surface de la terrasse tout ceinturant entièrement le dernier étage.

L’atteinte à l’harmonie de l’immeuble et à son aspect extérieur résulte extérieur résulte du caractère très particulier des travaux entrepris par les appelants au sein de la copropriété qui ont consisté à modifier des balcons non couverts comme situés au dernier étage par l’installation d’une couverture sur toute leur surface ceinte d’un bandeau soutenue par des piliers en métal, outre l’édification de cloisons séparatives opaques et le remplacement des barreaux des garde-corps par des panneaux.

Or ce tels ouvrages altèrent la conception architecturale d’origine, l’aspect général de la pergola ressemblant à une toiture fermée en dur alors que précisément il n’en pas été conçu au dernier étage des différents bâtiments.

Dans ces conditions, une autorisation de l’assemblée générale s’imposait.

Enfin, les époux X invoquent une rupture d’égalité avec les autres copropriétaires.

Or comme l’a relevé à juste titre le premier juge:

— s’il n’est pas contesté que la copropriété a toléré l’installation de pergolas, il s’agit uniquement de structures légères, rétractables et non fermées,

— si un autre copropriétaire, M. Y, a fait installer une véranda bioclimatique, il a sollicité l’autorisation préalable générale, laquelle lui a été accordée mais soumise à des conditions strictes,

— les époux X sont les seuls à avoir fait édifier une telle pergola sur leurs terrasses découvertes , à savoir un ouvrage nouveau par rapport à l’existant en tout se dispensant d’une quelconque autorisation de l’assemblée générale.

Force est de constater qu’ils ne produisent aucune délibération d’assemblée générale ayant autorisé un copropriétaire à effectuer de tels travaux.

Si effectivement lors de l’assemblée générale du 04 juillet 2015, a été soumis à l’approbation des copropriétaires, un protocole transactionnel en vertu duquel les appelants acceptaient de faire réaliser les travaux préconisés par la commission d’agrément sur plusieurs points précis, lesdits travaux modificatifs devant intervenir pour le 31 décembre 2015 au plus tard, rien ne démontre que les appelants se sont exécutés, ni même que ce protocole ait été signé, les exemplaires produits par les consorts X étant vierges de toute signature.

Dès lors, c’est vainement qu’ils se prévalent du refus de l’assemblée générale du 19 juillet 2016 de valider la transaction comme étant la manifestation de l’inégalité de traitement sont ils seraient victimes, la position adoptée par les copropriétaires étant au contraire conforme à l’intérêt collectif puisqu’il n’est justifié d’aucun précédent équivalent à la situation des appelants.

Quant aux procédures actuellement pendantes devant les tribunaux entre les parties et afférentes à d’infractions au sein de la copropriété qui sont reprochées aux époux X par l’intimé, celles-ci ne sont pas de nature à caractériser une quelconque intention de nuire du syndicat des copropriétaires, qui dans le cadre du présent litige, est parfaitement fondé à solliciter le respect par les appelants des dispositions du règlement de copropriété et de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

En conséquence, les époux X seront déboutés des fins de leur recours et le jugement entrepris sera confirmé en toutes ses dispositions.

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu l’article 696 du code de procédure civile,

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Grasse déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne M. D X et M^me B C épouse X à payer au syndicat des copropriétaires RESIDENCE PORT MANDELIEU I la somme de 3.000€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. D X et M^me B C épouse X aux entiers dépens de la procédure d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT