COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 20 MAI 2021

N° 2021/ 241

Rôle N° RG 20/09485 – N° Portalis DBVB-V-B7E-BGLE2

E X

C D épouse X

C/

S.A. SOPHIA ANTIPOLIS HABITAT

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Richard dixon PYNE

SCP BOURGOGNE – LATTY & ASSOCIES

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection d’ANTIBES en date du 31 Août 2020 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 11-20-60.

APPELANTS

Monsieur E X

né le […] à SOUSSE, demeurant […]

représenté par M^e Richard Dixon PYNE, avocat au barreau de NICE

Madame C D épouse X

née le […] à […], demeurant […]

représentée par M^e Richard Dixon PYNE, avocat au barreau de NICE

INTIMEE

S.A. SOPHIA ANTIPOLIS HABITAT, demeurant […]

représentée par M^e Véronique BOURGOGNE de la SCP BOURGOGNE – LATTY & ASSOCIES, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 03 Mars 2021 en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère,

Madame Laurence DEPARIS, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Mai 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Mai 2021,

Signé par Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du premier octobre 2008, la société SOPHIA ANTIPOLIS HABITAT a consenti à Monsieur E X et Madame C D épouse X un bail d’habitation portant sur un appartement situé […], […] à Antibes. Le 31 mai 2017, ils sont devenus locataires d’unparking couvert et d’une place de stationnement non couverte.

Se plaignant de la violation par leurs locataires de leur obligation de jouir paisiblement des lieux loués, la société SOPHIA ANTIPOLIS HABITAT les a assignés par acte d’huissier du 13 janvier 2020, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Antibes aux fins principalement de voir prononcer la résiliation du bail, l’expulsion de Monsieur et Madame X et leur condamnation au versement d’une indemnité d’occupation.

Par jugement contradictoire du 31 août 2020, le tribunal judiciaire d’Antibes (juge des contentieux de la protection) a :

— dit que l’issue du présent litige ne dépend pas de l’issue des procédures pénales en cours,

— rejeté la demande de sursis à statuer présentée par Monsieur et Madame X

— dit que la société SOPHIA ANTIPOLIS HABITAT a démontré les manquements graves de Monsieur et Madame X à leur obligation de jouissance paisible du logement loué,

— prononcé la résiliation du bail dont bénéficient Monsieur et Madame E X pour le logement sis […], […] à Antibes à effet au 31 août 2020, jour du jugement,

— dit qu’à compter du 1^er septembre 2020, Monsieur et Madame E X sont occupants sans droit ni titre de leur logement et des places de stationnement,

— ordonné l’expulsion de Monsieur et Madame E X et de tous occupants de leur chef, u besoin avec le concours de la force publique, faute pour eux d’avoir libéré les lieux sis […], […] a Antibes et des places de stationnement, dans le délai de deux mois après le commandement prévu par les articles L41 l-1 et L421-l du code des procédures civiles d’exécution,

— débouté la société SOPHIA ANTIPOLIS HABITAT de sa demande de voir réduit le délai légal de deux mois dont disposent Monsieur et Madame X pour quitter les lieux,

— débouté Monsieur et Madame X de leur demande de prolongation du délai de 2 mois à 3 ans pour quitter les lieux,

— condamné in solidum Monsieur et Madame E X à payer à la société SOPHIA ANTIPOLIS HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle de 600 euros à compter du 1^er septembre 2020 et jusqu’à libération effective des lieux,

— condamné in solidum Monsieur et Madame E X à payer à la société SOPHIA ANTIPOLIS HABITAT la somme do 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que le présent jugement est exécutoire de plein droit sans qu’il y ait lieu en l’espèce de déroger à ce principe,

— rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires,

— condamné in solidum Monsieur et Madame E X aux entiers dépens.

Le premier juge a prononcé la résiliation judiciaire du bail en indiquant que Monsieur et Madame X et leurs enfants adoptaient un mode de vie totalement contraire aux exigences de la loi du 06 juillet 1989, violant l’obligation d’user paisiblement de leur logement et créaient des troubles importants de voisinage.

Il a estimé qu’il n’appartenait pas au juge civil d’analyser si le comportement de la famille X caractérisait ou non une infraction pénale mais uniquement d’établir si les locataires répondaient à l’exigence d’une jouissance paisible des lieux loués. Il a dès lors écarté la demande de sursis à statuer en l’attente des procédure pénale en cours formée par Monsieur et Madame X.

Il a rejeté la demande de suppression de délai pour l’expulsion des locataires, indiquant que la situation, conflictuelle depuis plusieurs années, n’exigeait pas une réponse urgente et notant qu’il convenait qu’une solution de relogement satisfaisante soit trouvée pour cette famille.

Il a également rejeté la demande de délai de trois ans pour quitter les lieux formée par les locataires, soulignant que le maintien de ces derniers au sein de leur logement serait de nature à favoriser un climat anxiogène pouvant conduire à un drame humain.

Le 05 octobre 2020, Monsieur et Madame X ont relevé appel de cette décision.

La SA SOPHIA ANTIPOLIS a constitué avocat.

Par conclusions notifiées le 09 novembre 2020 sur le RPVA auxquelles il convient de se reporter, Monsieur et Madame X demandent à la cour :

— d’infirmer le jugement déféré sauf en ce qu’il a rejeté leur demande de sursis à statuer

* statuant à nouveau :

— de débouter la SA SOPHIA ANTIPOLIS HABITAT de ses demandes

— de condamner la SA SOPHIA ANTIPOLIS HABITAT à leur verser la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance

— de condamner la SA SOPHIA ANTIPOLIS HABITAT à leur verser la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel

— de condamner la SA SOPHIA ANTIPOLIS HABITAT aux dépens de première instance et d’appel.

Ils contestent toute violation de leurs obligations et note qu’en climat délétère s’est instauré au sein de la résidence depuis l’année 2010 et qu’ils en sont les victimes régulières, faits démontrés par des condamnations pénales prononcées à l’encontre de certains de leurs agresseurs.

Ils relèvent avoir quitté les lieux mais estiment que la résiliation du bail ne peut être prononcée en raison de prétendues fautes dont ils sont en réalité les victimes.

Ils soutiennent que les pièces produites par leur bailleur sont anciennes et dépourvues de toute force probante.

Par conclusions notifiées le 04 décembre 2020 auxquelles il convient de se reporter, la SA SOPHIA ANTIPOLIS HABITAT demande à la cour :

— de débouter les époux X de leurs demandes

— de confirmer le jugement en toutes ses dispositions

— de condamner Monsieur et Madame X à lui verser la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en appel, outre les dépens distraits au profit de Maître BOURGOGNE.

Elle soutient que ses locataires violent régulièrement, gravement et depuis l’année 2010 leur obligation de jouissance paisible des lieux loués. Elle indique que les enfants du couple se sont illustrés par des actes de violences et de dégradations au sein de la résidence, sans réaction de leurs parents, Monsieur X s’associant même à certains d’entre eux.

Elle relève qu’ils instaurent un climat délétère et qu’en sa qualité de bailleur, elle est régulièrement saisie de plaintes d’autres locataires à l’encontre de la famille X.

Elle souligne avoir dû reloger d’autres familles en raison des agissements de cette dernière.

Elle relève que le comportement inadapté de la famille X entraîne un cycle de représailles

préjudiciables aux locataires de la résidence.

Elle explique que la famille X a été relogée pendant le délibéré du premier juge et s’étonne d’un appel formulé après la signature du nouveau bail. Elle relève que ses locataires n’ont restitué les clés de leur ancien appartement que le 30 novembre 2020, bénéficiant pendant plusieurs mois de deux logements sociaux, en parfaite violation des dispositions légales relatives à ce type d’hébergement.

MOTIVATION

La société SOPHIA ANTIPOLIS HABITAT est propriétaire de l’ensemble immobilier où se trouve l’appartement dont Monsieur et Madame X sont locataires ; ces derniers y vivent avec leurs enfants.

L’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire 'd’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location'.

Cette disposition est la reprise de l’obligation imposée par l’article 1728 du code civil d’user de la chose louée en 'bon père de famille', mais son insertion dans la loi de 1989 lui confère un caractère d’ordre public.

Le locataire ne doit pas abuser de la chose louée. La notion d’usage paisible interdit au locataire tout comportement susceptible de causer un trouble ou une gêne excessive aux autres occupants de l’immeuble ou au voisinage, notamment par des nuisances auditives ou olfactives, des voies de fait ou encore des violences.

Un comportement du locataire et des personnes vivant sous son toit, préjudiciable à la tranquillité des autres, n’est pas obligatoirement circonscrit à l’intérieur des lieux loués : il peut concerner des parties communes ou des faits commis aux abords des lieux loués, s’ils troublent la jouissance paisible des autres locataires, dont est comptable le bailleur.

Le locataire répond du comportement des personnes qu’il héberge, fussent-ils ses enfants devenus majeurs.

Comme l’a indiqué avec pertinence le premier juge, il ne s’agit pas, pour le juge civil, d’évaluer si les comportements reprochés aux époux X et leurs enfants sont ou non constitutifs d’infractions pénales mais uniquement d’évaluer si leurs agissements constituent une violation à l’obligation de jouissance paisible des locaux loués.

Ainsi, l’absence de poursuite pénale face à des agissements dont se plaignent certains locataires du même ensemble immobilier ne veut pas dire qu’il n’existe aucune violation à la jouissance paisible des lieux imposés à Monsieur et Madame X.

Il est démontré par les multiples pièces produites au débat que depuis l’année 2010, plusieurs locataires du même ensemble immobilier se plaignent des agissements des différents membres de cette famille (Monsieur SUR, Madame Y).

En décembre 2015, Mesdames Z, A, Y écrivaient au procureur de la République pour se plaindre des agressions subis par leurs enfants commises par les enfants X et faisaient valoir qu’elles n’avaient pu être entendues au commissariat. Elles indiquaient 'la famille X habite dans notre quartier depuis maintenant six ans et depuis nous vivons un enfer (agressions, insultes, menaces..) et nous en passons (…)'.

Une pétition, signée par 25 personnes adressée au bailleur social en octobre 2015, mentionnait les

faits suivants : 'suite à plusieurs conflits avec la famille X (…), les habitants du quartier et leurs enfants en ont plus que marre. Surtout, ce n’est plus vivable pour personne. Menaces verbales, menaces physiques avec armes blanches (…) tapages nocturnes, des va et vient sans cesse avec son véhicule musique à fond à tout heure de la nuit, dérapages incessants. Il faut que cela cesse'.

Durant la même année, plusieurs plaintes et mains courantes ont été déposées contre cette famille, amenant le bailleur social à faire une mise en demeure à ses locataires d’avoir à respecter leur obligation de jouissance paisible.

Les manquements de la famille X à son obligation de jouissance paisible des lieux se sont poursuivis en dépit de cette mise en demeure, aux termes de laquelle il était pourtant indiqué que le bailleur serait amené, en cas de poursuite de tels agissements, à solliciter une résiliation judiciaire du bail.

Ainsi, le bailleur justifie d’une main courante déposée par Madame B en avril 2018 aux termes de laquelle cette dernière indique que depuis l’arrivée de la famille X dans le quartier des Semboules, ses fils n’ont cessé d’être insultés et menacés par l’un des fils du couple X. Elle évoque des faits récurrents, relève un incident datant du 26 avril 2018 impliquant les fils des époux X, ces derniers ayant insulté son fils et ses amis et les ayant menacés avec un morceau de bois. Elle indique que de nombreuses démarches ont été faites contre cette famille et qu’une pétition a même été établie pour dénoncer le comportement de celle-ci.

En juillet 2018, le bailleur a reçu un courriel émanant d’une des résidentes du quartier, qui avait déjà écrit, avec deux autres mères de famille, un courrier au Procureur de la République en 2015. Cette dernière se plaignait de scènes de violences durant deux week-end d’affilées et soulignait que la famille X avait 'tellement d’histoires avec tout le monde qu’un commando est venu leur brûler leurs véhicules et ils ont foncé délibérément sur un de nos petit voisin qui circulait en scooter et ont pris la fuite (….) un jour ils vont finir par nous tuer un de nos enfants. Quand allez vous nous prendre vraiment au sérieux (…)'.

Une nouvelle pétition était établie en juillet 2018 émanant des habitants du même quartier, suivie par une nouvelle mise en demeure du bailleur le 11 septembre 2018.

Les difficultés sont allées crescendo durant l’année 2019 avec l’instauration de représailles à l’encontre de la famille X, étant précisé que certains membres de cette famille avaient fait l’objet d’une condamnation pénale en janvier 2018 pour des faits de dégradation d’un bien par moyen dangereux et menaces de mort réitérées.

En mai 2019, le bailleur a dû déposer plainte pour des dégradations de parties communes et de la porte de l’appartement de la famille X ; en novembre 2019, la porte blindée de leur appartement a de nouveau été détruite avant la survenue d’un incendie dans l’appartement loué.

Comme l’indiquait l’une des résidentes de l’ensemble immobilier, cette famille, du fait de ses agissements, trouble depuis de nombreuses années la jouissance paisible des lieux et entraîne, de part son comportement, au sein de l’ensemble immobilier, une escalade de violence.

Il est établi par le bailleur que ses locataires ont gravement et de façon répétée manqué à leur obligation de jouissance paisible, sans que les quelques attestations produites au débat, toutes datées de l’année 2013, émanant de certains résidents affirmant n’avoir rencontré aucune difficulté avec la famille X, permettent d’écarter les pièces concordantes fournies par le bailleur.

Il convient en conséquence, en application de l’article 1184 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail, ordonné l’expulsion de Monsieur et Madame X et de tous occupants

de leur chef, statué sur les modalités de cette expulsion et condamné ces derniers in solidum à verser à la société SOPHIA ANTIPOLIS HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle de 600 euros à compter du premier septembre 2020 jusqu’à la libération des lieux, cette indemnité compensant la jouissance du bien occupé sans droit ni titre et réparant le préjudice du bailleur lié à la privation de son local.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur et Madame X sont succombants. Ils seront condamnés in solidum aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il les a condamnés in solidum aux entiers dépens.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge de la société SOPHIA ANTIPOLIS HABITAT les frais irrépétibles non compris dans les dépens qu’elle a exposés en première instance et en cause d’appel.

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a condamné in solidum Monsieur et Madame E X à verser à la société SOPHIA ANTIPOLIS HABITAT la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur et Madame E X seront condamnés in solidum à verser à cette société la somme de 1200 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

Monsieur et Madame E X seront déboutés de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe

CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y AJOUTANT,

CONDAMNE Monsieur E X et Madame C D épouse X à verser à la société SOPHIA ANTIPOLIS HABITAT la somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur E X et Madame C D épouse X aux entiers dépens de la présente instance.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,