COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 16 JUIN 2022

N° 2022/ 465

Rôle N° RG 21/12435 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BH7TR

[O] [I]

[Y] [D]

C/

[G] [E]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Romain CHERFILS

M^e Jocelyne PUVENEL

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal de proximité de FREJUS en date du 17 juin 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 12-20-0227.

APPELANTS

Monsieur [O] [I]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/10509 du 17/12/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

né le 01 novembre 1978 à [Localité 2] (LOIRET), demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Romain CHERFILS de la SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Madame [Y] [D]

née le 23 avril 1975 à [Localité 4] (ALPES-MARITIMES), demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Romain CHERFILS de la SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIME

Monsieur [G] [E]

né le 19 juin 1964 à [Localité 3], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Jocelyne PUVENEL, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 mai 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Catherine OUVREL, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Catherine OUVREL, Présidente

M^me Sylvie PEREZ, Conseillère

M^me Angélique NETO, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 juin 2022.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 juin 2022

Signé par M^me Catherine OUVREL, Présidente et M^me Julie DESHAYE, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon bail sous seing privé du 20 février 2015, monsieur [G] [E] a donné en location à monsieur [O] [I], un logement situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 2 100 €.

Monsieur [G] [E] a fait délivrer un commandement de payer daté du 11 mars 2020 visant la clause résolutoire du bail et a mis en demeure monsieur [O] [I] de lui régler la somme de 22 050 € au titre des loyers impayés au 20 février 2020, ainsi que de justifier d’une assurance garantissant les risques locatifs.

Par ordonnance de référé en date du 17 juin 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Fréjus a :

constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 23 juillet 2020,

'ordonné la restitution par monsieur [O] [I] et madame [Y] [D] la libération des lieux et les restitution des clefs dans les 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance, et à défaut, l’expulsion de monsieur [O] [I], madame [Y] [D] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

'dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

'condamné monsieur [O] [I] à payer à monsieur [G] [E] à titre provisionnel une indemnité d’occupation à compter du 1er août 2020 et jusqu’à libération complète et effective des lieux,

'fixé cette indemnité d’occupation à 2 100 euros par mois,

'condamné monsieur [O] [I] à payer à monsieur [G] [E] la somme de 32 550 € à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés selon décompte arrêté au mois de juillet 2020 inclus,

'condamné monsieur [O] [I] à payer à monsieur [G] [E] la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

'rejeté les autres demandes de monsieur [O] [I] et monsieur [G] [E],

'condamné monsieur [O] [I] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Selon déclaration reçue au greffe le 18 août 2021, monsieur [O] [I] et madame [Y] [D] a interjeté appel de la décision, l’appel portant sur toutes les dispositions de l’ordonnance déférée dûment reprises.

Par dernières conclusions transmises le 12 novembre 2021, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, monsieur [O] [I] et madame [Y] [D] demandent à la cour de :

réformer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,

À titre principal :

débouter monsieur [G] [E] de toutes ses demandes au vu des contestations sérieuses portant sur la qualification du bail, le montant du loyer, les travaux effectués par le locataire, leur réalisation partielle par le bailleur,

À titre subsidiaire :

requalifier le mail meublé en bail vide,

ordonner une expertise afin notamment d’évaluer le montant des travaux réalisés par le locataire et les engagements du bailleur dans ce domaine, outre la corrélation entre la diminution de loyer et les travaux,

En tout état de cause :

condamner monsieur [G] [E] à la somme provisionnelle de 10 000 € de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance,

suspendre les effet de la clause résolutoire au vu de l’expertise judiciaire,

condamner monsieur [G] [E] au paiement de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens avec distraction.

Par dernières conclusions transmises le 29 mars 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, monsieur [G] [E] sollicite de la cour qu’elle :

À titre principal :

'confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,

À titre subsidiaire, si le défaut d’assurance n’était pas caractérisé :

constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail sont réunies au 23 août 2020,

constate la résiliation du bail et ordonne l’expulsion des appelants,

condamne monsieur [O] [I] à lui verser à titre provisionnel la somme de 34 650 euros à valoir sur l’arriéré locatif, quittancement du mois d’août 2020 inclus,

condamne monsieur [O] [I] à verser à monsieur [G] [E] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er septembre 2020 et jusqu’à libération définitive des lieux, à la restitution des clefs,

fixe cette indemnité d’occupation à 2 100 euros par mois,

En tout état de cause :

déboute monsieur [O] [I] et madame [Y] [D] de leurs demandes,

condamne monsieur [O] [I] à lui payer la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

condamne monsieur [O] [I] au paiement des dépens dont le coût du commandement du 11 mars 2020.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 4 avril 2022.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences

En application des articles 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il est également tenu de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et doit en justifier, lors de la remise des clefs, puis chaque année, à la demande du bailleur.

En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d’un congé pour ce motif à l’initiative du bailleur.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l’espèce, tendant à améliorer les rapports locatifs dispose : I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.(…)

III.-A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic.

En l’occurrence, il résulte des pièces communiquées que monsieur [O] [I] et monsieur [G] [E] sont liés par un bail écrit en date du 20 février 2015 dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges dans le délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de payer, ainsi qu’une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de défaut d’assurance des risques locatifs dans le délai d’un mois à compter de la délivrance d’un commandement d’en justifier.

Par acte délivré le 11 mars 2020, monsieur [G] [E] a fait commandement à monsieur [O] [I] et madame [Y] [D], d’une part, de payer la somme de 22 050 € en principal au titre de la dette locative, et, d’autre part, de produire une attestation d’assurances. Monsieur [G] [E] a manifesté son intention de se prévaloir des clauses résolutoires précitées pour ces deux motifs.

Le premier juge a retenu la mise en oeuvre de la clause résolutoire pour défaut d’assurance. Or, en cause d’appel, les appelants justifient d’une attestation d’assurance habitation au titre du bien loué précisant à la fois une période de validité du 1er mars 2021 au 28 février 2022, mais mentionnant également que ce même contrat d’assurance habitation est entré en vigueur le 1er mars 2018. En conséquence, il convient de retenir que monsieur [O] [I] et madame [Y] [D] justifient d’une assurance des risques locatifs en vigueur au moment de la délivrance du commandement délivré, de sorte que la mise en oeuvre de la clause résolutoire ne peut être constatée au 23 juillet 2020, par l’effet du report des effets du commandement en application des dispositions des ordonnances n°2020-306 du 25 mars 2020, 2020-247 du 15 avril 2020 et 2020-560 du 13 mai 2020 prises au titre de la période juridiquement protégée fixée jusqu’au 24 juin 2020 dans le cadre de la pandémie de Covid-19. L’ordonnance entreprise sera réformée sur ce point.

En revanche, il convient d’observer, à la lecture des décomptes produits, et en l’absence de toute preuve de règlement postérieur au commandement de payer du 11 mars 2020 par les appelants, qui n’en font pas même état, que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance, avec report de ce délai en application des dispositions dérogatoires sus-visées, soit avant le 23 août 2020.

En effet, la qualification du contrat de bail, meublé tel que mentionné sur le document signé entre les parties, ou vide, comme le prétendent les appelants faute de preuve d’une liste d’équipements prévus dans le logement, est indifférente quant à l’obligation pour le locataire de régler son loyer. Il ne peut s’agir ici d’une contestation sérieuse empêchant la mise en oeuvre de la clause résolutoire insérée au bail.

En outre, le décompte joint au commandement n’est pas davantage sérieusement contestable quant au montant du loyer fixé dans le bail à la somme de 2 100 € par mois. Monsieur [O] [I] et madame [Y] [D] soutiennent qu’à raison de travaux à leur charge et à la charge du bailleur, une diminution du montant du loyer aurait été verbalement actée entre eux et le bailleur. Force est tout d’abord de constater qu’aucun écrit stipulant ceci n’est produit, ni n’existe. Si l’état des lieux d’entrée comprend une mention aux termes de laquelle le bailleur s’engage à casser des cloisons, à poser deux radiateurs, à remplacer des portes, et indiquant que le locataire s’engage à effectuer les finitions, ces observations ne sont en rien corrélées avec une baisse temporaire du montant du loyer. Le fait que, sur la période 2016 à 2017, des quittances aient été établies par le propriétaire pour des versements partiels en espèce, à hauteur de 1050 € par mois ou 1300 € par mois, ne fait naître aucun doute sur le montant du loyer, alors que pour les mêmes périodes, des virements complémentaires, respectivement de 1050 € ou 800 € étaient effectués, portant ainsi toujours le montant du loyer à 2 100 € par mois. De plus, il est précisé que deux adultes occupent le bien et ont pu payer chacun une part du loyer au propriétaire. En tout état de cause, aucun élément probant ne vient remettre en cause le contrat qui vaut loi des parties et qui fixe à 2 100 euros le loyer mensuel. Or, les appelants ne démontrent pas avoir procédé à d’autres paiements propres à remettre en cause ni le décompte joint au commandement de payer, ni arrêté en août 2020.

Par ailleurs, monsieur [O] [I] et madame [Y] [D] ne font état d’aucune inhabitabilité du bien loué, ni même d’aucune indécence de celui-ci. Ils font valoir qu’ils ont réalisé des travaux dans le bien dont ils entendent être dédommagés par le biais d’une demande de provision pour préjudice de jouissance. En aucun cas, la réalisation de travaux, dont il n’est pas démontré la teneur, les seules photographies produites attestant de travaux d’embellissement, choisi par le locataire, ni l’ampleur dans la mesure où les factures produites sont libellées à l’ordre d’une SCI Vadec, sans référence du lieu de livraison, ne peut justifier d’une diminution du loyer, en contradiction avec les stipulations claires du bail. De même, il n’est pas justifié de ce que le bailleur ne se serait pas acquitté des travaux auxquels ils s’étaient engagés, ces derniers n’étant pas non plus en lien avec une baisse convenue du loyer en cause.

En définitive, il y a lieu de constater que le bail est résilié par l’effet de la mise en oeuvre de la clause résolutoire dont les conditions ont été acquises le 23 août 2020 pour défaut de paiement du loyer. L’ordonnance entreprise sera réformée en ce sens. Elle sera en revanche confirmée en ce qu’elle a mis à la charge des appelants une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle de 2 100 €, faute de tout autre élément d’appréciation de la valeur du bien loué, néanmoins seulement à compter de septembre 2020. De même, elle sera confirmée en ce qu’elle a ordonné le départ de monsieur [O] [I] et madame [Y] [D], et leur expulsion à défaut de départ volontaire.

S’agissant de la provision pour dette locative, monsieur [O] [I] et madame [Y] [D] n’apportent aucun élément probant venant contredire le décompte dont se prévaut le demandeur, ces derniers ne justifiant d’aucun paiement qui n’aurait pas été déduit des sommes appelées. Ils ne justifient, ni même n’allèguent, d’un paiement depuis la délivrance du commandement de payer. Il a été démontré que n’existe aucune contestation sérieuse sur le montant du loyer fixé entre les parties.

Ainsi, l’ordonnance entreprise doit être réformée uniquement sur le montant de la provision pour dette locative du fait de la résiliation du bail au 23 août 2020, au lieu du 23 juillet 2020, de sorte que monsieur [O] [I] doit être condamné provisionnellement au paiement de la somme de 34 650 €, somme arrêtée au mois d’août 2020, inclus.

Sur la demande d’expertise

Monsieur [O] [I] et madame [Y] [D] sollicitent une expertise pour évaluer le montant des travaux réalisés par eux et les engagements du bailleur dans ce domaine, outre la corrélation entre la diminution du loyer et les travaux.

Or, il a été observé qu’à l’évidence aucune diminution du montant du loyer n’a été convenue entre les parties à raison de travaux à effectuer par le locataire, seul l’état des lieux envisageant des finitions à la charge du locataire.

De plus, une expertise n’a pas pour vocation de pallier la carence des parties, ni de permettre, par un effet dilatoire, d’obtenir une quelconque suspension des effets de la clause résolutoire, alors que les locataires ne payent aucun loyer depuis mars 2020, ni ne justifient de leur situation financière à ce sujet.

Dès lors, les appelants ne justifient d’aucun intérêt légitime à la réalisation d’une telle expertise, l’ordonnance entreprise étant confirmée de ce chef.

Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’occurrence, les appelants ne démontrent aucunement que monsieur [G] [E] ait failli dans son obligation de délivrance du bien loué, étant observé que pendant deux ans, monsieur [O] [I] et madame [Y] [D] ont réglé un loyer de 2 100 € par mois sans faire valoir une quelconque difficulté. Il n’est fait état d’aucune réclamation, ni même précision quant aux travaux à la charge du bailleur et prétendument non exécutés par lui.

La demande d’indemnisation d’un préjudice de jouissance se heurte donc manifestement à des contestations sérieuses, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé à ce titre, ce que le premier juge a justement retenu.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens

Monsieur [O] [I] et madame [Y] [D], qui succombent au litige, supporteront les dépens de première instance et d’appel. En outre, l’indemnité à laquelle monsieur [O] [I] a été condamné en première instance au titre des frais irrépétibles sera confirmée, et, une indemnité supplémentaire de 1 500 € sera mise à sa charge au bénéfice de monsieur [G] [E], sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en considération de l’équité et de la situation économique respectives des parties.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 23 juillet 2020, condamné monsieur [O] [I] à payer à monsieur [G] [E] à titre provisionnel une indemnité d’occupation à compter du 1er août 2020 et jusqu’à libération complète et effective des lieux, et, en ce qu’elle a condamné monsieur [O] [I] à payer à monsieur [G] [E] la somme de 32 550 € à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés selon décompte arrêté au mois de juillet 2020 inclus,

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses autres dispositions non contraires,

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Constate l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 23 août 2020,

Condamne monsieur [O] [I] à payer à monsieur [G] [E] à titre provisionnel une indemnité d’occupation à compter du 1er septembre 2020 et jusqu’à libération complète et effective des lieux,

Condamne condamné monsieur [O] [I] à payer à monsieur [G] [E] la somme de 34 650 € à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés selon décompte arrêté au mois d’août 2020 inclus,

Condamne monsieur [O] [I] à payer à monsieur [G] [E] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute monsieur [O] [I] et madame [Y] [D] de leur demande sur ce même fondement,

Condamne monsieur [O] [I] et madame [Y] [D] au paiement des dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La Greffière La Présidente