COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 23 NOVEMBRE 2023

mm

N°2023/388

Rôle N° RG 22/16718 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BKPSH

Syndicat des copropriétaires HOTEL & CLUB HOUSE

C/

Syndicat des copropriétaires [Adresse 7]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ

SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du Tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN en date du 21 Novembre 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/07175.

APPELANT

Syndicat des copropriétaires HOTEL & CLUB HOUSE représenté par son syndic en exercice la SARL FIDUCIMO lui-même poursuites et diligences de son représentant légal en exercice y domicilié, [Adresse 8]

représenté par la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIME

Syndicat des copropriétaires [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice SARL FLOLO à l’enseigne Jaures IMMOBILIER domicilié en cette qualité audit siège sis SARL FLOLO – [Adresse 3]

représenté par la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Octobre 2023 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Marc MAGNON, Président, et Madame Patricia HOARAU, Conseiller, chargés du rapport.

Monsieur Marc MAGNON, Président, a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Pascale POCHIC, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Novembre 2023.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Novembre 2023.

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

****

EXPOSÉ DES FAITS ET PROCÉDURE :

L’ ensemble immobilier HOTEL & CLUB HOUSE occupe une parcelle de terrain située sur la commune de [Localité 6]( 83), [Adresse 7], le long de l’ancienne route nationale 98.

Le terrain figurait initialement au cadastre rénové section B parcelles numéros :

' 2237 pour 30 ares 77 centiares

' 2238 pour 3 ha 55 centiares

' 2111 pour 90 ares 40 centiares.

L’assiette foncière de cette copropriété est désormais cadastrée section BH n° [Cadastre 2], d’une contenance de 43 676 m².

L’ensemble immobilier est accessible par la route RD 55, ancienne route nationale RN 98, et par le [Adresse 7] sur la commune de [Localité 6].

Sur sa partie nord, le long du [Adresse 7], l’ensemble immobilier HOTEL & CLUB HOUSE confronte la copropriété voisine dénommée [Adresse 7], ayant pour assiette la parcelle actuellement cadastrée BH n° [Cadastre 1], toujours sur la commune de [Localité 6].

Depuis plusieurs années, un litige oppose le syndicat des copropriétaires HOTEL & CLUB HOUSE à son voisin le syndicat des copropriétaires [Adresse 7], concernant l’édification par ce dernier de 2 portails, ainsi que des piliers maçonnés et des clôtures, sur le terrain que le syndicat HOTEL ET CLUB HOUSE considère comme étant sa propriété et ce, sans son autorisation.

Un premier portail a été implanté sur l’allée dite « des palmiers, » voie piétonne permettant d’accéder à la route départementale D 559 dite route du littoral, et un deuxième portail permet d’accéder à la voie publique au droit du [Adresse 7] depuis la copropriété du même nom. Ce second portail, édifié en retrait de la voie publique, serait implanté sur le terrain d’assiette de la copropriété HOTEL & CLUB HOUSE .

Le syndicat des copropriétaires HOTEL & CLUB HOUSE a sollicité par la voix de son syndic, la dépose des ouvrages irrégulièrement édifiés. Un premier rapprochement est intervenu dans le courant de l’année 2016 entre les deux copropriétés, le syndic de l’ensemble immobilier [Adresse 7] ayant proposé une cession au profit du syndicat du même nom du terrain litigieux.

Le 28 juin 2016, le cabinet VINDICIS, syndic de copropriété de l’ensemble immobilier HOTEL & CLUB HOUSE a pris attache avec la société SOGIRE, syndic de la copropriété [Adresse 7], afin de lui confirmer le refus de la proposition d’accord initiale, exprimé par l’assemblée générale du 19 avril 2016 des copropriétaires du syndicat HÔTEL ET CLUB HOUSE et, en conséquence, la nécessité de remettre en état les terrains dans l’attente d’un éventuel accord futur.

Sans réponse satisfaisante de la part du syndic de la copropriété [Adresse 7], le syndicat des copropriétaires HOTEL & CLUB HOUSE a fait délivrer une assignation devant le juge des référés, afin d’obtenir une condamnation sous astreinte à retirer les deux portails et les piliers maçonnés les soutenant, édifiées sans autorisation, passé le délai de huit jours à compter de la signification de la décision à intervenir.

Par ordonnance du 27 novembre 2019, le juge des référés a dit n’y avoir lieu à référé du fait qu’il existait une contestation sérieuse quant à l’implantation litigieuse des deux portails, en l’absence de plan représentant clairement la consistance des parcelles et l’implantation des portails litigieux.

Le 11 décembre 2019, le syndicat des copropriétaires HOTEL & CLUB HOUSE a interjeté appel de l’ordonnance rendue par le juge des référés près le tribunal judiciaire de Draguignan. Par arrêt du 25 mars 2021, la cour d’appel d’Aix en Provence, chambre 1-2, a prononcé la radiation de l’affaire au motif que l’instance avait été interrompue par l’absence de représentation du syndicat appelant consécutive à la cessation des fonctions de son syndic.

Par assignation devant le tribunal judiciaire de Draguignan, le syndicat des copropriétaires HOTEL & CLUB HOUSE a, dans le cadre d’une procédure au fond, sollicité la condamnation du syndicat des copropriétaires [Adresse 7] à faire enlever les ouvrages litigieux, demandant , à titre subsidiaire, la désignation d’un expert.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] a conclu au rejet de la demande en contestant l’empiétement et en faisant état d’une prescription trentenaire, s’associant, à titre subsidiaire, à la demande de désignation d’expert.

C’est en l’état de cette procédure que le syndicat des copropriétaires HOTEL & CLUB HOUSE a saisi le juge de la mise en état dans le cadre d’un incident en vue de la désignation d’un expert au visa de l’article 789 du Code de Procédure Civile.

Par ordonnance en date du 21 novembre 2022, le juge de la mise en état a rejeté cette demande d’expertise, renvoyé la cause et les parties à l’audience de mise en état du 9 janvier 2023 à 9h00 pour un dernier renvoi avant clôture et fixation à plaider ; condamné le syndicat des copropriétaires HOTEL & CLUB HOUSE à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 7] la somme de 1.500 € (MILLE CINQ CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et dit que les dépens suivront le cours de l’instance principale.

Par déclaration du 15 décembre 2022, le Syndicat des copropriétaires HOTEL & CLUB HOUSE a relevé appel de cette décision.

L’affaire a été fixée à bref délai par avis de fixation du 22 décembre 2022, pour être plaidée le 10 octobre 2023. L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 septembre 2023.

Au delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, la cour entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessous.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:

Vu les conclusions notifiées le 16 janvier 2023 par le Syndicat des copropriétaires HÔTEL & CLUB HOUSE qui demande à la cour de :

Vu l’article 789 du Code de Procédure Civile

Vu les articles 444, 445 et suivants du Code civil,

Vu l’article 1240 du Code Civil,

Vu les pièces versées aux débats,

Vu la jurisprudence citée

Tous droits et moyens des parties réservés quant au fond,

Réformer l’ordonnance rendue par le juge de la mise en état prés le Tribunal Judiciaire de Draguignan en ce qu’elle a :

Rejeté la demande d’expertise formée par le syndicat des copropriétaires HOTEL & CLUB HOUSE représenté par son syndic en exercice la SARL FIDUCIMO ;

Renvoyé la cause et les parties à l’audience de mise en état du 9 janvier 2023 à 9h00 pour un dernier renvoi avant clôture et fixation à plaider ;

Condamné le syndicat des copropriétaires HOTEL & CLUB HOUSE représenté par son syndic en exercice, la SARL FIDUCIMO, à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice la SARL FLOLO la somme de 1.500 € (MILLE CINQ CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Statuant à nouveau :

Déclarer l’action du syndicat des copropriétaires HOTEL & CLUB HOUSE recevable et bien fondée,

Désigner un expert judiciaire avec pour mission :

Se rendre sur les lieux,

Entendre tous sachants,

Se faire remettre tous documents,

Procéder à toutes constatations,

Déterminer les limites des parcelles des fonds contiguës appartenant au syndicat des copropriétaires HOTEL & CLUB HOUSE et au syndicat des copropriétaires [Adresse 7],

Déterminer en conséquence sur quel fonds sont édifiés les deux portails litigieux,

Constater l’empiétement,

Donner au Tribunal tous éléments permettant de déterminer si les conditions matérielles de la prescription trentenaire sont réunies.

Rassembler tous les éléments techniques de fait et de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues,

Décrire et chiffrer les travaux nécessaires pour remédier à l’empiétement,

Décrire et chiffrer les préjudices matériels et immatériels en résultant,

S’attacher les services de tout sapiteur de son choix,

Déposer un pré-rapport permettant aux parties de formuler leurs observations sous forme de dire,

Du tout déposer un rapport.

Dire que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et suivants du Code de Procédure Civile, en particulier, il pourra recueillir les déclarations de toute personne informée et s’adjoindre tout spécialiste de son choix.

Dire qu’en cas de difficulté, l’expert saisira le Président qui aura ordonné l’expertise ou le juge désigné par lui.

En tout état de cause :

Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] à payer la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du CPC pour la première instance et 2000 € au titre de l’article 700 pour la procédure d’appel.

Réserver la décision sur les dépens.

Vu les conclusions notifiées le 16 février 2023 par le Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] qui demande à la cour de :

A titre principal

Confirmer l’ordonnance entreprise et rendue par le juge de la mise en état près le Tribunal Judiciaire de Draguignan le 21 novembre 2022 en toutes ses dispositions.

Débouter le syndicat des copropriétaires HOTEL ET CLUB HOUSE de toutes ses demandes, 'ns et prétentions.

Déclarer que les installations et portails du syndicat des copropriétaires LES MURES DA GRIMAUD sont conformes au titre, à leur propriété et prescrite par usucapion.

Condamner le syndicat des copropriétaires HOTEL ET CLUB HOUSE à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 7] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A titre subsidiaire et si par extraordinaire, « le Tribunal judiciaire de Céans » (SIC) considérait comme recevable les demandes présentées par le syndicat des copropriétaires HOTEL ET CLUB HOUSE

Désigner tel expert judiciaire qu’il plaira avec la mission décrite dans le corps des présentes.

Condamner le syndicat des copropriétaires HOTEL ET CLUB HOUSE à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 7] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens

MOTIVATION :

Au soutien de sa demande d’expertise, le syndicat des copropriétaires HOTEL & CLUB HOUSE fait valoir les moyens et arguments suivants :

Les deux ouvrages litigieux constitués par deux portails, l’un permettant d’accéder à la voie principale desservant l’ensemble immobilier [Adresse 7], l’autre situé sur la voie piétonne dite « allée des palmiers, » permettant d’accéder au littoral, sont bien situés sur l’assiette de la copropriété HOTEL & CLUB HOUSE.

Comme l’a noté le juge de la mise en état, le syndicat des copropriétaires HOTEL &

CLUB HOUSE a missionné un géomètre expert en la personne de Monsieur [K] [Y], afin de faire procéder à un relevé de la partie de terrain sur laquelle sont édifiés les ouvrages litigieux entraînant une occupation irrégulière de sa propriété.

Le relevé ainsi réalisé permet d’identifier et positionner les deux ouvrages litigieux ainsi que leurs accessoires :

Comme l’a aussi parfaitement relevé le juge de la mise en état, les correspondances échangées entre les deux copropriétés, notamment en 2016, et versées aux débats par le concluant, évoquent l’existence de ces deux portails ainsi que leur localisation sur la propriété de la copropriété HOTEL CLUB HOUSE.

Il en est de même du projet de protocole qui a bien été signé par les représentants des deux syndicats des copropriétaires qui font état de l’édification de deux portails.

On voit donc mal comment le juge de la mise en état a pu décider que ces documents

étaient insuffisants à confirmer les affirmations du demandeur sur la nature et l’emplacement des ouvrages litigieux entre les deux fonds.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, n’avait jusqu’ici jamais contesté le positionnement irrégulier des deux portails, se contentant de solliciter la cession des terrains irrégulièrement clôturés du fait de ces deux ouvrages.

Ce n’est que dans le cadre de la procédure devant le Tribunal Judiciaire de Draguignan qu’il a fait état de contestations sur la localisation des deux ouvrages sur l’assiette du terrain de la copropriété HOTEL & CLUB HOUSE.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] réplique, en substance, que la mesure d’expertise est inappropriée au vu de l’absence d’atteinte portée à la propriété du syndicat des copropriétaires HOTEL & CLUB HOUSE.

Il fait valoir que la propriété a été créée en 1987 avec les portails existants implantés depuis plus de 30 ans. Il existe une servitude de passage et il y a eu par ailleurs un acte d’ échange de parcelles entre les propriétaires des deux fonds en 1987.

SUR CE :

Le premier juge a considéré que « le demandeur produit un plan dressé le 29 septembre 2020 par un géomètre-expert qui ne permet pas d’identifier précisément l’emplacement des ouvrages dénoncés, alors même que les correspondances émises en 2016 évoquent leur existence. Ce document est insuffisant à confirmer les affirmations du demandeur sur la nature et l’emplacement des ouvrages litigieux entre les deux fonds ».

Comme l’a rappelé le juge de la mise en état, en aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence d’ une partie dans l’administration de la preuve, la partie requérante devant établir l’existence d’une base factuelle suffisante pour justifier la mesure d’instruction sollicitée.

Cependant, à hauteur d’appel, le syndicat des copropriétaires HOTEL & CLUB HOUSE verse aux débats un nouveau relevé, plus complet, de Monsieur [Y], géomètre expert, complété par le procès-verbal de constat d’un commissaire de justice.

Il ressort de ces deux documents que les deux portails positionnés aux extrémités de la zone étudiée, sont bien identifiés sur le haut de la parcelle BH n° [Cadastre 2], assiette de la

copropriété HOTEL & CLUB HOUSE.

Un premier portail est positionné sur la parcelle qui est la propriété de la copropriété HOTEL CLUB HOUSE, à la jonction avec la voie publique dénommée [Adresse 7]. Le deuxième portail est positionné sur l’allée des palmiers, chemin piétonnier qui traverse le terrain de la copropriété HOTEL CLUB HOUSE.

Les deux portails sont positionnés sur l’assiette de la propriété du requérant sont en outre complétés par une clôture de facture récente, elle aussi positionnée sur le terrain de la copropriété HOTEL CLUB HOUSE qui isole la partie Nord du terrain en la rattachant de fait à la copropriété voisine.

Ces éléments nouveaux justifient l’infirmation de la décision déférée.

La cour fera droit, en conséquence, à la mesure d’instruction sollicitée, dans les termes prévus au dispositif du présent arrêt. Le contrôle de la mesure d’expertise sera assuré par le juge chargé du contrôle des mesures d’expertise du tribunal judiciaire de Draguignan et la consignation pour frais d’expertise sera effectuée auprès du régisseur du tribunal judiciaire de Draguignan.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 7], partie perdante, est condamné aux dépens de l’entière procédure d’incident.

L’équité justifie de condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] à payer au syndicat des copropriétaires HOTEL CLUB HOUSE une somme de 3000,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens de l’entière procédure.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Infirme la décision déférée,

Statuant à nouveau,

Ordonne une expertise,

Désigne pour y procéder Monsieur [G] [F], [I], [N] [L] [R] AMAYENC [Adresse 4]

[Localité 5]

avec pour mission de :

Se rendre sur les lieux,

Entendre tous sachants,

Se faire remettre tous documents,

Procéder à toutes constatations,

Rechercher l’origine des fonds et des parcelles concernées, à travers les actes,

Déterminer les limites des parcelles des fonds contiguës appartenant au syndicat des copropriétaires HOTEL & CLUB HOUSE et au syndicat des copropriétaires [Adresse 7],

Vérifier l’implantation des deux portails et en fixer la date d’ implantation,

Déterminer en conséquence sur quel fonds sont édifiés les deux portails litigieux

Dire s’il y a empiétement,

Donner au Tribunal tous éléments permettant de déterminer si les conditions matérielles de la prescription trentenaire sont réunies.

Rassembler tous les éléments techniques de fait et de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues,

Décrire et chiffrer les travaux nécessaires pour remédier à l’empiétement éventuel,

Décrire au besoin les préjudices matériels et immatériels en résultant et fournir les éléments permettant au tribunal de les évaluer.

Dit que l’expert pourra s’adjoindre tout sapiteur de son choix dans une spécialité autre que la sienne, après y avoir été autorisé par le juge chargé du contrôle des expertises.

Dit qu’au terme de ses investigations, il notifiera aux parties un pré-rapport en leur impartissant un délai pour faire valoir leurs observations sous forme de dires, auxquels il répondra avant de déposer son rapport définitif au greffe du tribunal judiciaire de Draguignan.

Dit que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et suivants du Code de Procédure Civile, en particulier, il pourra recueillir les déclarations de toute personne informée et s’adjoindre tout spécialiste de son choix.

Dit qu’en cas de difficulté, l’expert saisira le juge chargé du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Draguignan, désigné pour suivre la mesure d’instruction.

Fixe à la somme de 3000 € la provision destinée à garantir le paiement des frais et honoraires de l’expert que le syndicat des copropriétaires HOTEL ET CLUB HOUSE devra consigner auprès du régisseur du tribunal judiciaire de Draguignan dans le délai d’un mois à compter du présent arrêt,

Dit qu’à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque, à moins que le magistrat chargé du contrôle de l’expertise, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide un relevé de caducité et une prorogation de délai,

Dit que l’expert procédera à sa mission dès qu’il sera avisé du versement de la consignation,

Dit que l’expert devra déposer son rapport auprès du tribunal judiciaire de Draguignan, saisi de l’instance principale, dans un délai de 6 mois à compter de la date de la consignation, sauf prorogation accordée par le magistrat chargé du contrôle de l’expertise, et qu’il en délivrera lui-même copie à chacune des parties en cause,

Dit qu’au cas où les parties viendraient à se concilier, l’expert constatera que sa mission est devenue sans objet et fera un rapport au magistrat chargé du contrôle de l’expertise,

Dit qu’en cas d’empêchement, refus ou négligence, l’expert commis pourra être remplacé par ordonnance rendue sur simple requête présentée par la partie la plus diligente au magistrat chargé du contrôle des expertises,

Condamne le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] aux dépens de l’entière procédure d’incident,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] à payer au syndicat des copropriétaires HOTEL CLUB HOUSE une somme de 3000,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens de l’entière procédure d’incident.

Le greffier Le président