COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 21 SEPTEMBRE 2023

N° 2023/ 283

Rôle N° RG 21/17843 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BIR44

S.C.I. SUZANNE ET MARGUERITE

C/

[I] [L] épouse [R]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Caroline DE FORESTA

M^e Eric TARLET

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de proximité de MARTIGUES en date du 16 Novembre 2021 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 20-002052.

APPELANTE

S.C.I. SUZANNE ET MARGUERITE au capital de 326 379.00 euros inscrite au RCS d’AIX EN PROVENCE sous le numéro 422032987prise en la personne de son représentant légal en exercice, demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Caroline DE FORESTA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

INTIMEE

Madame [I] [L] épouse [R]

née le [Date naissance 1] 1970 à [Localité 4] (TUNISIE), demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Eric TARLET de la SCP LIZEE- PETIT-TARLET, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Julien BRILLET, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 14 Juin 2023 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Carole MENDOZA, conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 21 Septembre 2023.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 21 Septembre 2023,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 novembre 2000 à effet au premier janvier 2000, Madame [U] [G] et Madame [F] [W] ont donné à bail à Madame [I] [L] épouse [R] un bien pour une durée initiale de six ans, moyennant un loyer mensuel de 1800 francs.

Par acte d’huissier du 26 février 2020, la SCI SUZANNE ET MARGUERITE, faisant état de la modicité du loyer, a signifié à Madame [L] épouse [R] un renouvellement de bail, en application des dispositions de l’article 17-2 de la loi du 06 juillet 1989.

La locataire n’a pas fait connaître sa position.

Par acte d’huissier du 19 novembre 2020, la SCI SUZANNE ET MARGUERITE a fait assigner Madame [L] épouse [R] aux fins de voir fixer judiciairement le loyer à la somme mensuelle de 1060 euros, outre 12 euros de provisions sur charges et de dire que le contrat de bail a été renouvelé pour trois ans à compter du premier janvier 2021.

Par acte d’huissier du 06 janvier 2021, la SCI ET MARGUERITE a fait signifier à la locataire un commandement de payer la somme de 1589,39 euros, visant la clause résolutoire.

Par acte d’huissier des 3 et 5 février 2021, Madame [I] [L] épouse [R] a fait assigner la SCI SUZANNE ET MARGUERITE aux fins de voir prononcer la nullité du commandement de payer du 06 janvier 2021.

Par jugement contradictoire du 16 novembre 2021, le juge des contentieux de la protection de Martigues a :

— ordonné la jonction entre les instances

— débouté Madame [I] [L] épouse [R] de sa demande d’annulation de l’offre de renouvellement du bail d’habitation signifiée par acte d’huissier du 26 février 2020 ;

— débouté la SCI SUZANNE ET MARGUERITE de sa demande de fixation judiciaire du loyer du contrat de bail conclu le 30 novembre 2000 ;

— débouté la SCI SUZANNE ET MARGUERITE de sa demande de fixation judiciaire de la durée du bail conclu le 30 novembre 2000 ;

— annulé le commandement de payer délivré par la SCI SUZANNE ET MARGUERITE à Madame [I] [L] épouse [R] par acte d’huissier du 6 janvier 2021 ;

— condamné la SCI SUZANNE ET MARGUERITE à payer à Madame [I] [L] épouse [R] la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SCI SUZANNE ET MARGUERITE aux dépens de l’instance ;

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Le premier juge a estimé que le bail avait été tacitement reconduit pour des durées de trois ans à l’issue du 31 décembre 2005. Il en a conclu que l’offre de renouvellement du bail, formée par acte d’huissier du 26 février 2020, avait bien état faite six mois au moins avant son échéance.

Il a noté qu’au visa de l’article 17-2 de la loi du 06 juillet 1989, il incombait à la SCI SUZANNE ET MARGUERITE de fournir trois références de prix pour des logements comparables, et non six, comme le prétendait la locataire. Il a ainsi rejeté la demande de nullité de l’offre de renouvellement.

Il a rejeté la demande de fixation du loyer sollicitée par le bailleur en notant que ce dernier ne démontrait pas la manifeste sous-évaluation de celui-ci. Il a ainsi relevé que les références produites par la SCI ne permettaient pas de connaître l’état d’entretien des logements et précisé que la locataire démontrait l’existence de désordres passés, ayant donné lieu à une condamnation de son bailleur à réaliser des travaux de remise en état et à lui verser des dommages et intérêts et de désordres relevés en 2020.

Il a annulé le commandement de payer au motif que le bailleur ne démontrait pas l’existence d’une dette locative. Il a souligné qu’aucune provision sur charges n’était prévue au contrat et relevé qu’il appartenait au bailleur, qui sollicitait notamment des provisions sur charges, de démontrer la réalité des charges sollicitées.

Le 17 décembre 2021, la SCI SUZANNE ET MARGUERITE a relevé appel de cette décision en ce qu’elle l’a déboutée de sa demande de fixation judiciaire du loyer, en ce qu’elle a annulé le commandement de payer, en ce qu’elle l’a condamnée à une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Madame [L] épouse [R] a constitué avocat.

Par conclusions notifiées le 28 mai 2023 sur le RPVA auxquelles il convient de se reporter, la SCI SUZANNE ET MARGUERITE demande à la cour :

— de débouter Madame [I] [L] veuve [R] de toutes ses demandes fins et conclusions contraires.

— de confirmer le jugement du Tribunal de Proximité de MARTIGUES du 16 novembre 2021 et juger que l’offre de renouvellement de bail d’habitation signifiée par acte d’huissier du 26 février 2020 est valable et a été notifiée dans les délais légaux.

— de dire et juger que le contrat est réputé renouvelé pour une durée de 3 ou 6 ans à compter du

1er janvier 2021.

— de réformer le jugement et juger que la SCI SUZANNE ET MARGUERITE est recevable et

fondée en sa demande de fixation judiciaire du loyer du contrat de bail conclu le 30 novembre 2000.

— de réformer le jugement et juger que le commandement de payer délivré par la SCI SUZANNE

ET MARGUERITE à Madame [I] [L] veuve [R] par acte d’huissier

en date du 6 janvier 2021, est valable.

— de fixer judiciairement le loyer à la somme mensuelle de 1 060 euros hors charges outre 12 euros de provision sur charges locatives établie sur une base de 14,73 € par mètre carré actuellement pratiquée à [Adresse 6] et dire que la hausse s’appliquera par sixième conformément à la loi.

— de juger recevable sa demande en paiement des loyers et charges dus de 1539, 39 euros selon le commandement et ses suites (1616,42 euros comprenant les frais du comandement du 06 janvier 2021)

— de réformer le jugement et condamner Madame [R] à lui verser la somme de 7983, 24 euros arrêtée au 22 mai 2023,

— de réserver ses droits de parfaite et d’actualiser les sommes dont il est demandé condamnation,

— de réformer le jugement et dire n’y avoir lieu à la condamner au versement de la somme de 2000 euros à Madame [R] en application de l’article 700 du code de procédure civile

— de condamner Madame [I] [L] veuve [R] à payer à la SCI SUZANNE et MARGUERITE la somme de 4. 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 6 janvier 2021 de 126,71 euros de première instance et d’appel distraits au profit de Maître de FORESTA avocat.

Elle expose être une SCI familiale.

Elle soutient que le loyer actuel est manifestement sous-évalué et produit au débat plusieurs références. Elle indique que son offre de renouvellement n’encourt aucune nullité en l’absence de tout grief démontré par la locataire. Elle relève y avoir fait mention de trois biens immobiliers avec l’adresse, le montant du loyer hors taxe, la date de conclusion du bail et la superficie des biens. Elle indique produire d’autres références. Elle note que ces références permettent d’avoir une idée des prix habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.

Elle souligne avoir effectué les travaux auxquels elle avait été condamnée par l’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 21 avril 2016. Elle conteste le mauvais état d’entretien du logement pour ce qui est de sa responsabilité et reproche à sa locataire de ne pas lui faire part des éventuelles difficultés rencontrées et de se retourner vers la mairie. Elle ajoute que sa locataire refuse que soit installée une VMC dans les lieux loués. Elle relève que l’entretien des filtres pour l’eau incombe à la locataire.

Elle conteste toute nullité du commandement de payer. Elle note que sa locataire est redevable de la taxe d’enlèvement sur les ordures ménagères ainsi que d’une quote part des frais d’une entreprise chargée du jardinage.

Elle conteste l’irrecevabilité de sa demande au titre des charges et des loyers. Elle souligne qu’il ne s’agit pas d’une demande nouvelle en cause d’appel puisqu’elle concerne la suite et le complément de ce qu’elle avait réclamé dans son commandement de payer. Elle conteste toute prescription en relevant n’avoir demandé que l’arriéré dus après le 25 mai 2020.

Par conclusions notifiées le 25 mai 2023 sur le RPVA auxquelles il convient de se reporter, Madame [L] épouse [R] demande à la cour :

— d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté Madame [I] [L] veuve [R] de sa demande de nullité de l’offre de renouvellement et de fixation judiciaire de loyer signifiée le 26 février 2020 ;

— de déclarer nul l’acte signifié le 26 février 2020 à la requête la SCI SUZANNE et MARGUERITE à son attention;

— de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté la SCI SUZANNE et MARGUERITE de sa demande de fixation judiciaire du loyer ;

— de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a annulé le commandement de payer qui lui a été délivré par la SCI SUZANNE et MARGUERITE le 6 janvier 2021 ;

— de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné la SCI SUZANNE et MARGUERITE à verser à Madame [L] veuve [R] la somme de 2.000€ au titre des frais

irrépétibles.

— de déclarer irrecevable la demande tendant à la voir condamner à verser à la SCI SUZANNE ET MARGUERITE la somme de 10.997,39 euros,

*subsidiairement

— de déclarer prescrites les demandes en paiement de loyers et accessoires de loyers,

— de débouter la SCI SUZANNE ET MARGUERITE de ses demandes,

*en tout état de cause

— de condamner la SCI SUZANNE ET MARGUERITE à lui verser la somme de 5000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle soulève la nullité de l’offre de renouvellement en raison de son caractère prématuré. Elle note qu’il n’est pas démontré que le bailleur serait une SCI familiale. Elle en conclut que le bail s’est reconduit par périodes de six ans, si bien que le renouvellement doit être fixé au premier janvier 2024.

Subsidiairement, elle s’oppose à la demande de fixation judiciaire du loyer en indiquant que son bailleur ne démontre pas que le loyer serait manifestement sous-évalué. Elle soutient que le bailleur, sous peine de nullité de son offre, devait fournir six références puisque la localité est incluse dans une agglomération de plus d’un million d’habitants et qu’elle fait partie des 'zones tendues'. Elle note que les précisions à apporter concernant les éléments de références sont également à délivrer sous peine de nullité et qu’elles doivent se trouver dans l’acte lui-même.

Elle ajoute que la demande est en tout état de cause infondée. Elle fait état d’un bien en mauvais état de réparations locatives. Elle note que le bailleur ne démontre pas l’existence de travaux d’amélioration.

Elle indique que le commandement de payer est nul, au motif qu’il vise des provisions sur charges qui ne sont pas mentionnées au bail et que le bailleur ne démontre pas avoir engagé des charges récupérables.

Elle soulève l’irrecevabilité de la demande au titre de l’arriéré locatif au motif qu’elle est nouvelle en cause d’appel. Elle fait également état de la prescription des demandes pour les sommes sollicitées exigibles antérieurement au 25 mai 2020.

Elle explique que son bailleur lui doit des dommages et intérêts au trouble de son préjudice de jouissance, des intérêts, des frais de justice et des frais irrépétibles issus de précédentes procédures pour un montant d’environ 25.000 euros.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 31 mai 2023.

MOTIVATION

Sur la durée du bail tacitement renouvelé

Selon l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989, le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l’article 13 et à six ans pour les bailleurs personnes morales.

L’article 13 renvoie ainsi aux sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus.

La SCI SUZANNE ET MARGUERITE démontre que le gérant et les associés (pièce 17) ont tous le même nom '[W] [D]' ce qui n’est toutefois pas suffisant pour démontrer que les associés seraient parents ou alliés jusqu’au quatrième degré inclus, en l’absence de tout justificatif sur les liens unissant les associés, alors même que le locataire conteste à la SCI SUZANNE ET MARGUERITE le caractère de SCI familiale.

Dès lors, le bail est tacitement renouvelé par période de six ans.

Sur la nullité de l’offre de renouvellement avec proposition d’un nouveau loyer

L’article 17-2 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version applicable, énonce que lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s’il est manifestement sous-évalué.

Dans ce cas, le bailleur peut proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat et dans les conditions de forme prévues à l’article 15, un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.

Les loyers servant de références doivent être représentatifs de l’ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, situés soit dans le même groupe d’immeubles, soit dans tout autre groupe d’immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique. Un décret en Conseil d’Etat définit les éléments constitutifs de ces références.

Le nombre minimal de références à fournir est de trois. Toutefois, il est de six dans les communes, dont la liste est fixée par décret, faisant partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants.

Lorsque le bailleur fait application des dispositions du présent article, il ne peut donner congé au locataire pour la même échéance du contrat.

La notification reproduit intégralement, à peine de nullité, les dispositions du présent article et mentionne le montant du loyer ainsi que la liste des références ayant servi à le déterminer.

En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire quatre mois avant le terme du contrat, l’une ou l’autre des parties saisit la commission départementale de conciliation.

A défaut d’accord constaté par la commission, le juge est saisi avant le terme du contrat. A défaut de saisine, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé. Le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour la durée définie à l’article 10 à compter de la date d’expiration du contrat. La décision du juge est exécutoire par provision.

La hausse convenue entre les parties ou fixée judiciairement s’applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat.

Toutefois, cette hausse s’applique par sixième annuel au contrat renouvelé, puis lors du renouvellement ultérieur, dès lors qu’elle est supérieure à 10 % si le premier renouvellement avait une durée inférieure à six ans.

La révision éventuelle résultant de l’article 17-1 s’applique à chaque valeur ainsi définie.

L’offre de renouvellement du bail avec la proposition d’un nouveau loyer, effectuée par acte d’huissier du 19 novembre 2020 pour le premier janvier 2021 a été donnée pour une date qui est en réalité prématurée, puisqu’en absence de démonstration par la SCI SUZANNE ET MARGUERITE du caractère familial de la SCI au sens de l’article 13 de la loi du 06 juillet 1989, l’échéance du bail est fixée au au premier janvier 2024. La sanction de la délivrance de cet acte n’est pas sa nullité. L’offre de renouvellement prendra effet pour la date à laquelle elle aurait dû être formulée, soit le premier janvier 2024.

Le bailleur a saisi la commission de conciliation par lettre recommandée reçue le 29 juillet 2020.

L’offre de renouvellement faite à Madame [R] avec proposition d’un nouveau loyer reproduit les dispositions de l’article 17-2 de la loi du 06 juillet 1989 et mentionne le montant du loyer ainsi que trois références ayant servi à le déterminer. La commune de [Localité 2] ne fait pas partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants; en effet, elle n’est pas visée dans la liste des communes du décret 87-818 du 02 octobre 1987, modifié par le décret n° 2015-733, si bien que le nombre minimal de références à fournir par le bailleur est bien de trois et non de six. Par ailleurs, l’offre de renouvellement n’a pas à contenir sous peine de nullité les précisions concernant les références mentionnées dans l’acte de renouvellement. Aucune disposition légale ou réglementaire n’impose au bailleur de produire dans l’acte de renouvellement les contrats de location servant de référence. Dès lors, cet acte n’encourt aucune nullité. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Selon le décret n° 90-780 du 31 août 1990, les références à fournir par le bailleur en application de l’article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 (…) mentionnent au moins pour chaque logement loué:

a) Le nom de la rue et la dizaine de numéros où se situe l’immeuble ;

b) Le type d’habitat, individuel ou collectif, et l’époque de construction de l’immeuble ;

c) L’étage du logement et la présence éventuelle d’un ascenseur ;

d) La surface habitable du logement et le nombre de ses pièces principales ;

e) L’existence éventuelle d’annexes prises en compte pour le loyer ;

f) L’état d’équipement du logement : notamment, w.-c. intérieur, salle d’eau, chauffage central ;

g) L’indication selon laquelle le locataire est dans les lieux depuis plus ou moins de trois ans ;

h) Le montant du loyer mensuel hors charges effectivement exigé ;

i) L’année de constatation des éléments constitutifs de la référence.

Dans son offre de renouvellement, le bailleur faisait état des éléments de référence libellés de la manière suivante:

Date de bail

montant du loyer HT

adresse du bien

superficie

04/11/2019

989,21

[Adresse 7]

[Adresse 7]

[Localité 2]

69 m3 + terrain 700 m3

28/12/2016

1100,00

[Adresse 7]

[Adresse 7]

[Localité 2]

100 m3 + terrain 800 m3

01/09/2016

850,00

[Adresse 7]

[Adresse 7]

[Localité 2]

80 m3 + terrain

A titre préliminaire, il convient de lire m² au lieu de m3.

Le bail conclu entre la SI SUZANNE ET MARGUERITE et Madame [R] porte, selon les dispositions contractuelles, sur une villa d’une surface de 72 m² environ située [Adresse 6] avec un jardin, comportant 3 pièces principales, une entrée, un séjour, une cuisine, deux chambre, une grande buanderie, une salle de salle et un WC. Le bail ne mentionne pas la date de construction du logement ni l’existence d’un terrain ou d’un jardin. Devant la commission départementale de conciliation qui avait été saisie en septembre 2005, il était noté que le logement avait été construit en 1900.

Le loyer s’élevait à la somme mensuelle 537, 99 euros hors charges en janvier 2021.

Un arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 21 avril 2016 avait constaté l’indécence et la vétusté des lieux loués en évoquant un problème d’isolation, l’existence d’une toiture fuyarde, des menuiseries vétustes, un système électrique de nature à présenter un danger pour les locataires, un défaut d’alimentation en eau potable, l’absence de vide sanitaire générant des remontées d’humidité par capillarité et la présence de nombreuses fissures. La cour avait alors condamné la SCI à réaliser, dans un délai de six mois à compter de la signification de sa décision:

*les travaux mentionnés dans les deux devis du 30 octobre 2013 de l’entreprise PRTB (changement des menuiseries avec pose de nouvelles fermetures; réfection de l’étanchéité des façades, de la toiture et de l’installation électrique),

— la pose d’un trottoir à la périphérie de la maison et la pose d’une gouttière (pour empêcher le ruissellement des eaux au pied des murs et les remontées d’humidité par capillarité)

— l’accomplissement des formalités administratives de déclaration de forage et d’analyse des eaux pour mettre en place un système de filtrage permettant d’obtenir de l’eau potable

Le bailleur démontre avoir effectué les travaux sollicités par la cour. Dans un procès-verbal d’huissier de justice du 04 avril 2017, il apparaît que si certains murs sont réparés, des reprises sont visibles (dans la cuisine, dans la chambre). Ce même procès-verbal fait état de lézardes en façades sud et nord du bâtiment.

Le 23 juillet 2020, la ville de [Localité 2] notait, dans une correspondance adressée la locataire, qu’une visite effectuée l’architecte de [Localité 2] Rénovation, permettait de constater notamment : un système de renouvellement de l’air insuffisant et occasionnant des moisissures; une absence de mise en sécurité de l’arrivée électrique; une isolation médiocre des mur; un appareillage sanitaire vétuste; un système d’assainissement ne répondant pas aux normes avec le rejet d’eau usagée de la cuisine non reliée à la fosse septique; des revêtements des sols, murs et plafonds très vétustes. Il était conclu à une contravention au règlement sanitaire départementale.

Il convient de relever que le bailleur, qui a effectué divers travaux à la suite de l’arrêt de la cour d’appel du 21 octobre 2016, connaissait l’état de vétusté des locaux. Le bailleur doit délivrer, pendant le cours du bail, un logement décent et en bon état de réparations locatives.

Une nouvelle visite est intervenue le 13 décembre 2022, effectuée par le pôle départemental de lutte contre l’habitat indigne qui a établi un rapport du 20 décembre 2022. Ce rapport a fait état de murs fissurés, de dégradations des chêneaux ou des gouttières, du mauvais état de la menuiserie avec une infiltration au niveau de la toiture de la chambre, de murs de façade qui ne sont plus étanches à l’eau sur certains côté, de l’absence de prise dans certaines pièces avec des surcharges de prise et d’une installation électrique non sécurisée. Cet organisme, qui relevait l’absence de VMC et la présence de quelques moisissures en haut et bas des murs, essentiellement dans les chambres, concluait à l’absence de décence des lieux loués.

Les références mentionnées dans l’offre de renouvellement portent sur des immeubles situés dans la même zone géographique.

A la première référence visée dans l’offre (69 m² et terrain de 700 m², pour un loyer de 989,21 euros), sont annexés, dans le cadre de la présente procédure, le contrat de bail (pièce 4) et l’état des lieux d’entrée du 04 novembre 2019. Outre le fait que la date de construction n’est pas mentionnée, il apparaît que le bien est situé sur un terrain de 700m², bénéficie d’une VMC et n’a pas de menuiseries vétustes (à l’exception de volets dégradés). Il n’est pas relevé de problèmes ni en matière d’infiltration ni concernant les façades extérieures. Ainsi, cette référence n’est pas probante puisqu’il ne s’agit pas d’un bien similaire et ne permet pas au bailleur de démontrer que le loyer de Madame [R] serait sous-évalué.

A la deuxième référence visée dans l’offre (100m² et terrain de 800 m², pour un loyer de 110 euros), sont annexés, dans le cadre de la présente procédure, le contrat de bail (pièce 2) et l’état des lieux d’entrée du 28 décembre 2016. La date de construction visée est la période '1990 à 2005"; le bien est plus grand que celui loué à Madame [R]; il est situé sur un terrain de 800m² et bénéficie d’un petit garage. Il est noté qu’il est en bon état de réparations locatives; il n’est pas relevé de problèmes ni en matière d’infiltration ni concernant les façades extérieures; au paragraphe 'état général', il est mentionné 'pas d’observation particulière; remis en l’état'; aucun élément n’est visé comme étant vétuste. Ainsi, cette référence n’est pas probante puisqu’il ne s’agit pas d’un bien similaire et ne permet pas au bailleur de démontrer que le loyer de Madame [R] serait sous-évalué.

Le bailleur ne produit pas le contrat de bail de la troisième référence (80 m² + terrain, avec une date de bail du premier septembre 2016). Cette référence n’est pas suffisamment étayée et n’est donc pas probante; elle ne permet pas de démontrer l’existence d’un loyer manifestement sous-évalué au préjudice du bailleur, dans sa relation contractuelle avec Madame [R].

Un autre contrat de bail (pièce 20) est produit, avec l’état des lieux de sortie au 03 janvier 2023, portant une sur villa située dans la même zone géographique, pour une période de construction '1990-2005", d’une surface de 104 m² sur un terrain privatif et clos de 700 m², moyennant un loyer de 980, 15 euros hors charges, à effet au 20 décembre 2019. Ce bien est bon état général; il n’est évoqué aucun élément de vétusté; il bénéficie d’une VMC; il n’est pas relevé de problèmes en matière d’infiltration; il n’est relevé aucune difficulté concernant les façades extérieures. Ainsi, cette référence n’est pas probante puisqu’elle n’est pas similaire au bien loué à Madame [R] et ne permet pas au bailleur de démontrer que le loyer de Madame [R] serait sous-évalué.

Enfin, la dernière référence produite, qui n’est pas visée dans l’offre de renouvellement, porte sur une maison dans la même zone géographique (pièces 3 et 21). Il s’agit d’une maison dont l’année de construction est mentionnée '1990-2005" de 50 m² sur 150 m² de jardin. Le bail est à effet au 15 septembre 2016, moyennant un loyer mensuel hors charges de 630 euros. Le bien est mentionné globalement en assez bon état; il bénéficie d’une VMC et n’a pas de menuiseries vétustes. Il n’est pas relevé de problèmes ni en matière d’infiltration ni concernant les façades extérieures. L’état des lieux relève que le logement a fait l’objet d’une remise en état après des dégradations significatives laissées par les locataires précédents mais qu’il reste à le nettoyer. Ainsi, cette référence n’est pas probante puisque le logement n’est pas similaire à celui loué à Madame [R] et ne permet pas au bailleur de démontrer que le loyer de Madame [R] serait sous-évalué.

S’agissant du refus qu’aurait opposé Madame [R] à la pose d’une VMC à son domicile, il convient de relever que le bailleur ne justifie pas que sa locataire locataire aurait été informée par ses soins, conformément à l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, des modalités d’exécution de la pose de la VMC par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception si bien que la seule mention par un artisan, sans autre explication, du refus de Madame [R], de le laisser entrer pour poser une VMC, n’est pas suffisante pour démontrer la mauvaise foi de la locataire.

En conséquence, le bailleur ne démontre pas que le loyer du logement loué à Madame [R] serait sous-évalué. Il sera débouté de sa demande et le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire

Un commandement de payer est valable pour sa partie non contestable.

Le commandement de payer fait état de loyer impayés suivant un décompte annexé qui vise -des provisions sur charges à hauteur de 20 euros par mois pour l’année 2017 et les six premiers mois de l’année 2018,

— un écart de loyer de 3 euros pour les six premiers mois de l’année 2018,

— une provision sur charges de 12 euros pour le mois de juillet 2018,

— un solde de charges pour l’année 2016 d’un montant de 173, 55 euros et une taxe d’enlèvement sur les ordures ménagères pour l’année 2017 d’un montant de 156, 19 euros.

Le bail ne fait état d’aucune provision sur charge. Dès lors, c’est à tort que le bailleur en sollicite.

Le bailleur ne justifie pas de la taxe d’enlèvement sur les ordures ménagères de l’année 2017; il ne s’explique pas sur l’écart de loyer de 3 euros ni ne justifie le solde pour charges de l’année 2016.

En conséquence de quoi, il convient d’annuler le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 06 janvier 2021. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur la demande de la SCI SUZANNE ET MARGUERITE au titre d’un arriéré locatif de 7983, 24 euros

Cette demande n’est pas nouvelle en cause d’appel puisqu’elle tend aux mêmes fins que ce qui était demandé en première instance (paiement d’un arriéré locatif) et que la période n’étant plus la même, il s’agit du complément de ce qui était sollicité.

Elle n’est pas non plus prescrite pour la période débutant à compter du 25 mai 2020, alors que la demande en paiement a été faite par conclusions notifiées le 25 mai 2023.

L’article 23 de la loi du 06 juillet 1989 énonce que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement (…)

La taxe d’enlèvement sur les ordures ménagères est une charge récupérable. Il incombe au bailleur qui la sollicite, alors que le locataire conteste être redevable d’un arriéré locatif, d’en justifier.

Il appartient à Madame [R] de justifier de ce qu’elle s’est acquittée de son loyer pour la période non prescrite débutant au 25 mai 2020 (en application de l’article 7-1 de la loi du 06 juillet 1989), ce qu’elle ne fait pas.

Il convient de s’appuyer sur le décompte produit par le bailleur, pour la période postérieure au 25 mai 2020, d’en déduire le montant des provisions sur charges (qui ne sont pas contractuelles), et d’en déduire le coût des actes d’huissier. Il en ressort que l’arriéré de loyer s’élève, hors taxe l’enlèvement sur les ordures ménagères, à la somme de 7372, 72 euros (période de juin 2020 à mai 2023 inclus, après déduction des versements et notamment versements de la CAF).

Le bailleur (pièce 32) justifie de la taxe d’enlèvement sur les ordures ménagères pour les années 2020, 2021 et 2022, respectivement d’un montant de 121 euros, 170 euros et 176 euros. Compte tenu de la prescription triennale, seule la somme de 121x7/12 (70,58 euros) peut être réclamée pour l’année 2020. Madame [R] est redevable, au titre de cette taxe, pour les années 2020, 2021 et 2022 de la somme totale de 416, 58 euros.

Ainsi, elle sera condamnée à verser à la SCI SUZANNE ET MARGUERITE, la somme de 7789,30 euros au titre de l’arriéré locatif.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

La SCI SUZANNE ET MARGUERITE est essentiellement succombante. Elle sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel. Elle sera déboutée de ses demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge de Madame [R] les frais irrépétibles qu’elle a exposés en première instance et en appel. Le jugement déféré qui a condamné la SCI SUZANNE ET MARGUERITE aux dépens et à verser la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera confirmé. La SCI SUZANNE ET MARGUERITE sera en outre condamnée à verser à Madame [R] la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe

CONFIRME le jugement déféré ;

Y AJOUTANT,

CONDAMNE Madame [I] [L] épouse [R] à verser à la SCI SUZANNE ET MARGUERITE la somme de 7789, 30 euros au titre de l’arriéré locatif pour la période du 25 mai 2020 au 25 mai 2023 ;

CONDAMNE la SCI SUZANNE ET MARGUERITE à verser la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ;

REJETTE les demandes de la SCI SUZANNE ET MARGUERITE faites sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI SUZANNE ET MARGUERITE aux dépens de la présente instance.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,