COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 15 NOVEMBRE 2023

N° 2023/ 453

N° RG 20/08738

N° Portalis DBVB-V-B7E-BGIMW

[C] [S]

C/

Syndicat des copropriétaires

[Adresse 4]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Etienne BERARD

M^e Paul

GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal judiciaire (pôle de proximité) de NICE en date du 20 Août 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 19-000287.

APPELANTE

Madame [C] [S]

née le 21 Mai 1943 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Etienne BERARD, membre de la SCP BERARD & NICOLAS, avocat au barreau de NICE

INTIMEE

Syndicat des copropriétaires [Adresse 4] sis [Adresse 2]

représenté par son syndic en exercice le CABINET CROUZET & BREIL , lui-même poursuites et diligences de son représentant légal en exercice y domicilié [Adresse 1]

représentée par M^e Paul GUEDJ, membre de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 Septembre 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Novembre 2023.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Novembre 2023, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Mme [S] [C] est propriétaire d’un bien immobilier au sein de la copropriété de

l’immeuble [Adresse 4]. Contestant le décompte de charges de copropriété, par acte d’huissier du 14 janvier 2019, Mme [S] [C] a fait assigner devant le tribunal d’instance de NICE, le syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4].

Par jugement rendu le 20 août 2020, le Tribunal judiciaire a :

DEBOUTE Mme [S] [C] de sa demande tendant à expurger du décompte les sommes de 444,09 euros, de 276 euros, de 180 euros et de 186,05 euros;

CONDAMNE Mme [S] [C] à payer au syndicat de copropriétaires [Adresse 4] les sommes de 444,09 euros, de 276 euros, de 180 euros et de 186,05 euros;

CONDAMNE Mme [S] [C] à payer au syndicat de copropriétaires [Adresse 4] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Mme [S] [C] aux dépens;

Ordonne l’exécution provisoire du jugement.

Par déclaration au greffe en date du 10 septembre 2020, Mme [S] a interjeté appel de cette décision.

Elle sollicite :

Reformer le jugement du Tribunal d’Instance de NICE en date du 20.08.2020 en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 4], sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic d’avoir à expurger du décompte de la requérante les sommes suivantes :

—  449,09 € de procès-verbal de constat d’huissier nullement justifiés

—  276,00 € de frais d’avocat nullement justifiés

—  180,00 € pour vacation et déplacement, non justifiés.

Et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard passé un délai d’un mois après signification de la décision à intervenir et durant un délai de trois mois ;

Condamner le requis à payer la somme de 1 500 €, en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamner le même aux dépens en application de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

A l’appui de son recours, elle fait valoir:

— que le 30 octobre 2017 elle a été informée par la voisine du rez de chaussée d’une fuite sur la colonne d’alimentation générale,

— que le 31 octobre 2017 la société mandatée par le syndic accédait à première demande à son lot créant une trappe de visite dans le mur des toilettes, procédant à la pose d’un collier sur la colonne et constatant l’arrêt de tout écoulement,

— que le 3 novembre 2017 elle signalait la persistance de fuite visible au niveau du garage,

— que le 9 novembre 2017 malgré l’identification de l’origine des désordres sur la colonne passant par le lot du rez de chaussée, un plombier se présentait chez elle pour agrandir la trappe ce à quoi elle s’est opposée, faute de recherche de fuite dans le lot du rez de chaussée, dont la section de colonne, qui le traverse, a été diagnostiquée comme fuyante le 11 décembre 2017,

— que le 12 décembre 2017 la trappe créée dans son lot était rebouchée,

— qu’elle a été surprise de constater dans les appels de fonds des factures de constat d’huissier d’avocats, de vacation et déplacement… et s’est heurtée au refus de régularisation du syndic,

— que le coût d’un constat d’huissier ou encore le coût d’une mise en demeure n’ayant pas pour objet de solliciter le recouvrement d’une créance, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires imputables au copropriétaire au sein de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— qu’aucune décision de justice ni aucun titre ne lui impute ces frais,

— qu’elle conteste tout refus d’accès à son lot qui aurait justifié le recours à un huissier et à un avocat,

— qu’en contradiction avec l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, elle n’a reçu aucune notification préalable à l’intervention du 9 novembre 2017 dans un contexte non urgent sans menace sur la sécurité du bâti.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice le Cabinet CROUZET BREIL conclut:

Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu en date du 20 août 2020 par le pôle de proximité du Tribunal Judiciaire de Nice ayant condamné Mme [S] :

— au paiement du coût du constat d’huissier établi par Maître [Y]à hauteur d’une somme de 444,09 euros ;

— au paiement du coût de la lettre comminatoire du Conseil de l’immeuble à hauteur d’une somme de 276,00 euros ;

— du coût de la vacation facturée par le Syndic à hauteur d’une somme de 180,00 euros ;

— du solde de charges pour l’exercice du 1 er octobre 2016 au 30 septembre 2017 à hauteur d’une somme de 186,05 euros ;

Condamner Mme [C] [S] au paiement d’une somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens distraits au profit de la SCP COHEN ' GUEDJ ' MONTERO ' DAVAL-GUEDJ qui en a fait l’avance sous sa due affirmation.

Il soutient :

— que Mme [S] a refusé l’accès à son appartement aux fins d’effectuer des recherches de fuites les 9 et 10 novembre 2017 alors que les sous sols de l’immeuble étaient inondés comme en atteste le président du conseil syndical et l’entreprise intervenante,

— que de ce fait il a dû multiplier les déplacements sur site ce qu’il a facturé à Mme [S],

— qu’il a dû faire constater les infiltrations par huissier de justice le 14 novembre 2017 et procéder à une lettre comminatoire le 28 novembre 2017,

— que Mme [S] a laissé l’accès aux lieux le 11 décembre 2017 et l’entreprise a pu établir un devis de réparation,

— que le solde des charges est justifié,

— que les frais contestés sont inhérents à son obstruction réelle et non prétendue à laisser pénétrer en son appartement les entreprises dûment mandatées, n’étant pas juge de l’opportunité de l’intervention.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 septembre 2023.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de Mme [S]

Il résulte de l’article 9 de la loi de 1965 que si les circonstances l’exigent et à condition que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives comprises dans son lot n’en soient pas altérées de manière durable, aucun des copropriétaires ou de leurs ayant droits ne peut faire obstacle à l’exécution, même à l’intérieur de ses parties privatives, des travaux régulièrement et expressément décidés par l’assemblée générale.

Les travaux entraînant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens.

En l’espèce, il résulte d’un constat d’huissier en date du 14 novembre 2017 qu’une importante fuite d’eau affecte les garages de la copropriété au point de remplir une poubelle à déchet.

Par attestation du 10 novembre 2017, certes non régulière en la forme mais corroborée par la mise en demeure du 28 novembre 2017, le président du conseil syndical et les techniciens de plomberie indiquent s’être présentés le 9 novembre et le 10 novembre 2017 chez Mme [S] aux fins d’effectuer des réparations concernant la fuite d’eau, qui inonde le sous sol de la copropriété et s’être heurtés au refus d’accès par cette dernière de son appartement.

Mme [S] ne conteste d’ailleurs pas ce refus, considérant qu’elle aurait dû être avisée préalablement de leur visite, que l’origine de la fuite a déjà été identifiée et qu’aucune recherche de fuite n’a été réalisé au sein de l’appartement du rez de chaussée. Elle conteste le refus systématique qui lui est reproché.

Or, il importe peu qu’elle ait laissé accès à l’entreprise de plomberie le 31 octobre précédent, puisque force est de constater que cette précédente intervention n’a pas permis de mettre fin au désordre, comme l’a d’ailleurs dénoncé Mme [S], elle même, le 3 novembre 2017.

En outre, si l’article 9 de la loi de 1965 prévoit que les travaux entraînant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires au moins 8 jours avant le début de leur réalisation, cette obligation est écartée en cas d’impératif de sécurité ou de conservation du bien, ce qui est le cas en l’espèce du fait de l’importance de la fuite constatée par huissier de justice.

Ainsi, c’est à juste titre que le premier juge a retenu que Mme [S], qui s’est opposée sans motif légitime à l’accès à ses parties privatives, pour qu’y soit accompli des travaux urgents de conservation de l’immeuble, s’est exposée à devoir supporter les dépenses supplémentaires, qui en ont été la conséquence, non pas sur le fondement de l’article 10-1 de la loi de 1965 mais bien sur celui de l’article 9 de la même loi.

Le jugement est en conséquence confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de Mme [S] tendant à voir expurger de son décompte de charges les sommes de 444,09€, 276€ et 180€ liées à sa résistance fautive.

Mme [S] n’a pas fait appel du rejet par le tribunal de première instance de sa demande tendant à expurger de son décompte la somme de 186,05€, de sorte que le jugement est devenu définitif sur ce point.

Sur les autres demandes

Mme [S] est condamnée à 1500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens d’appel, avec distraction au profit de la SCP COHEN, GUEDJ, MONTERO, DAVAL-GUEDJ.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 20 août 2020 par le Tribunal Judiciaire de NICE,

Y ajoutant

CONDAMNE Mme [S] à régler au syndicat des copropriétaires [Adresse 4] pris en la personne de son syndic en exercice le CBT CROUZET ET BREIL la somme de 1500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile,

CONDAMNE Mme [S] aux entiers dépens de l’appel recouvrés au profit de la SCP COHEN, GUEDJ, MONTERO, DAVAL-GUEDJ, avocat.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT