COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4

ARRÊT AU FOND

DU 12 DECEMBRE 2024

N°2024/

Rôle N° RG 20/11103 – N° Portalis DBVB-V-B7E-BGQQK

[D] [Z]

C/

[I] [W]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Hakim IKHLEF

M^e Philippe CORNET

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire d’AIX-EN-PROVENCE en date du 05 Octobre 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 19/03723.

APPELANTE

Madame [D] [Z]

née le 23 Juillet 1955 à [Localité 7] (13), demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Hakim IKHLEF, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMEE

Madame [I] [W]

née le 29 Août 1948 à [Localité 6] (13), demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 Octobre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller-Rapporteur, président suppléant

et Madame Gaëlle MARTIN, conseiller- rapporteur,

chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller

Madame Gaëlle MARTIN, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Valérie VIOLET.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Décembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Décembre 2024.

Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 25 septembre 1992, M. et Mme [J] aux droits desquels vient Mme [I] [W], donnaient à bail un local commercial situé [Adresse 5] à Mme [D] [Z].

Concernant sa destination contractuelle, ledit bail prévoit que les locaux loués devront exclusivement servir à l’exploitation d’un commerce de 'restaurant pizzéria motel'.

Concernant la désignation précise des lieux donnés à bail, le bail commercial évoquait, outre deux bâtiments, un parking, lequel parking était seulement localisé, par le bail, comme étant situé 'au sud des deux établissements'.

Mme [D] [Z] a confié son fonds de commerce en location-gérance à la société l’Instant, qui y exploite une activité d’hôtellerie-restauration.

Concernant l’utilisation du parking, la bailleresse a laissé la preneuse utiliser, jusqu’au mois d’octobre 2016, un parking situé au nord des deux bâtiments et non le parking désigné par le bail, situé au sud.

Par courrier en date du 06 octobre 2016, Mme [I] [W] avertissait sa locataire qu’elle allait fermer l’accès au parking situé au nord, précisant que le parking dont elle avait la jouissance était situé côté sud du bâtiment.

L’accès au parking nord était fermé en octobre 2016 par une clôture et un portail.

Par acte d’huissier délivre le 12 juillet 2019, Mme [D] [Z] a fait assigner Mme [I] [W] devant le tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence, pour voir juger que la bailleresse,en supprimant, sans contrepartie financière, l’usage d’un parking avait méconnu les termes du bail commercial. La requérante sollicitait également une réduction de 30 % du loyer commercial pour tenir compte de la suppression du parking, outre un remboursement des loyers à hauteur de la réduction sollicitée et ce pour la période d’octobre 2016 à juillet 2019.

Par jugement prononcé le 5 octobre 2020, le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence s’est prononcé en ces termes :

— déboute Mme [D] [Z] de l’ensemble de ses prétentions,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

— condamne Mme [D] [Z] à payer à Madame [I] [W] la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne Mme [D] [Z] aux dépens.

Pour rejeter toutes les demandes de Mme [D] [Z], le tribunal indiquait en particulier que le bail commercial évoque bien un parking au sud du bâtiment sur lequel donnent les chambres et aucune document ne prouve que le parking au sud, devant les chambres dépend de la voirie publique. Le tribunal mentionnait encore qu’il n’est pas interdit de ne pas clôturer des places de parking et qu’il n’est pas établi que le bail commercial et le bon fonctionnement du commerce aient été altérés par une action de la bailleresse.

Mme [D] [Z] a formé un appel le 16 novembre 2020.

La déclaration d’appel est ainsi rédigée :'Appel limité aux chefs de jugement expressément critiqués Mme [D] [Z] sollicite l’infirmation du jugement (…)en ce qu’il a :

— débouté Mme [D] [Z] de l’ensemble de ses prétentions tenant à :

dire qu’en supprimant, sans contrepartie financière, l’usage d’un parking à Mme [D] [Z], la bailleresse a méconnu les termes du bail commercial en date du 25 septembre 1992

dire que le loyer commercial versé par Mme [D] [Z] à Mme [I] [W] sera réduit de 30% soit de 964 euros tous les mois, pour tenir compte de la suppression du parking contractuellement mis à sa disposition, à compter du 1er octobre 2016

condamner Mme [I] [W] à rembourser à Mme [D] [Z] la somme de 32 776 euros en remboursement des loyers diminués de 30 % pour la période d’octobre 2016à juillet 2019 (soit 34 mois x 964 euros)

condamner Mme [I] [W] au paiement d’une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts au profit de Mme [D] [Z], pour résistance abusive

condamner la requise au paiement de la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à supporter la charge des entiers dépens,

— condamné Madame [D] [Z] à payer à Madame [I] [W] la somme 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Madame [D] [Z] aux dépens.

L’ordonnance de clôture de l’instruction a été prononcée le 8 octobre 2024.

PRÉTENTIONS Et MOYENS

Par conclusions notifiées par voie électronique le 8 février 2021, Mme [D] [Z] demande à la cour de :

— infirmer le jugement en toutes ses dispositions.

statuant à nouveau,

— dire Mme [D] [Z] recevable en son action,

— la déclarer bien fondée,

— dire qu’en supprimant à Mme [D] [Z], sans la moindre compensation financière ou en nature, l’usage du parking privatif nord après une occupation continue de vingt quatre années et interdisant tout accès à un autre parking privatif, la bailleresse, Mme [I] [W], a modifié unilatéralement la chose louée et commis un manquement aux stipulations du bail commercial signé le 25 septembre 1992.

en conséquence,

— dire qu’à titre de sanction financière, le loyer commercial versé par Mme [D] [Z] à Mme [I] [W] sera réduit de 30 % soit de 964 euros tous les mois, pour tenir compte de la suppression du parking contractuellement mis à sa disposition, rétroactivement à compter du 1er octobre 2016

— condamner Mme [I] [W] à payer à Mme [D] [Z] la somme de 50 128 euros en remboursement des loyers diminués de 30 % pour la période d’octobre 2016 à février 2021 (soit 52 mois x 964 euros)

— condamner Mme [I] [W] au paiement d’une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts au profit de Mme [D] [Z], pour résistance abusive

— condamner la requise au paiement de la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à supporter la charge des entiers dépens de première instance et d’appel.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 5 mai 2021, Mme [I] [W] demande à la cour de :

vu les articles 1134 (actuel 1103) et 1723 du code civil,

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— débouter purement et simplement Mme [D] [Z] de toutes ses demandes, fins et prétentions,

— condamner Mme [D] [Z] à payer à Mme [I] [W] la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

MOTIFS

1-sur les demandes de la preneuse au titre des manquements de la bailleresse

Selon l’article 1719 du code civil :Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’article 1723 du code civil ajoute :Le bailleur ne peut, pendant la durée du bail, changer la forme de la chose louée.

Il est de principe que la délivrance doit s’opérer sur la chose louée définie au bail et également sur les accessoires de cette chose louée qui sont nécessaires à son exploitation normale. Enfin, le bailleur doit remettre au preneur un local conforme à sa destination contractuelle.

Concernant la question du parking loué à Mme [D] [Z], le bail commercial initial stipule que le bien loué est un ensemble immobilier comprenant en particulier 'le parking situé au sud des deux établissements'.

L’appelante estime que la bailleresse a manqué à plusieurs des ses obligations contractuelles en lui supprimant la jouissance du parking, sous-entendue privative, et ce à compter du mois d’octobre 2016.

Elle sollicite , à titre de sanction financière en lien avec la suppression d’un parking sous-entendu privatif, la réduction du loyer à hauteur de 30 % soit de 964 euros tous les mois, pour tenir compte de la suppression du parking contractuellement mis à sa disposition, rétroactivement à compter du 1 er octobre 2016.

En conséquence de cette sanction financière de réduction du loyer à hauteur de 30 %, la preneuse sollicite également la condamnation de la bailleresse à lui payer la somme de 50 128 euros en remboursement des loyers diminués de 30 % pour la période d’octobre 2016 à février 2021 (soit 52 mois x 964 euros).

— sur les manquements de la bailleresse

Au soutien de sa demande de sanction financière et en remboursement d’une partie es loyers (à hauteur de la réduction sollicitée), l’appelante invoque les fondements suivants :

— l’article 1723 du code civil stipulant que : « Le bailleur ne peut, pendant la durée du bail, changer la forme de la chose louée »,

— l’obligation de délivrance du bailleur,

— l’obligation du bailleur d’assurer à son preneur une jouissance paisible des lieux loués.

Concernant les faits invoqués au soutien de son action, la preneuse précise d’abord que la jouissance du parking sous-entendue privative stipulée dans l’acte a été purement et simplement supprimée par la bailleresse. En outre, selon elle, elle a été doublement trompée sur la consistance des lieux loués :

— d’abord, le bailleur lui a laissé croire qu’elle disposait d’un parking nécessairement privé alors qu’il s’agissait d’un parking qui ne lui appartenait pas,

— ensuite, le bailleur a substitué au parking sud, qui en réalité n’existait pas lors de la signature du bail et ne lui appartenait pas, son parking nord, avant d’en supprimer définitivement l’accès par l’installation d’une clôture avec portail verrouillé,

— le parking sud n’a jamais appartenu à la bailleresse et de surcroît celui-ci est souvent occupé par

les clients du centre médical et du salon de coiffure situés à quelques mètres en face.

Pour ce qui est du respect par la bailleresse de ses obligations de délivrance et d’assurer une jouissance paisible du parking nord, dont l’accès a été fermé en octobre 2016 par la bailleresse, aucun manquement ne saurait lui être reproché, ledit parking ne faisant pas partie de l’ensemble immobilier loué. En outre, même si ledit parking nord a été remis à la locataire pendant 20 ans, cette situation n’est pas de nature à modifier la chose loué et le fait que le bail stipule que seul le parking sud fait partie de l’assiette de la chose louée.

En revanche, il est exact qu’il appartient à la bailleresse de démontrer qu’elle a bien respecté son obligation de délivrer le parking sud, le seul parking loué prévu au bail. Cette preuve doit porter sur la mise disposition du parking dés les premiers instants de l’exécution du bail.

Sur l’inexécution par la bailleresse de son obligation de délivrance, la preneuse fait valoir que le parking sud, au moment du bail litigieux, n’existait pas car il s’agissait d’un terrain vague non aménagé appartenant à un tiers, membre de la famille des bailleurs.

Tout d’abord, concernant les caractéristiques du parking loué par Mme [I] [W], la cour observe aussi que le bail ne prévoit aucunement que la preneuse devra partager la location dudit parking avec d’autres personnes. Telle que la stipulation contractuelle concernant le parking est rédigée, la preneuse pouvait légitimement penser que le parking sud serait réservé aux seuls clients de l’hôtel.

De plus, Mme [I] [W] ne démontre pas avoir mis à disposition de la preneuse le parking sud désigné au bail et ce dés les premiers instants, en 1992.D’ailleurs, elle ne conteste pas avoir mis à disposition de la preneuse un autre parking, à savoir le parking nord , et ce durant une période de plus de vingt quatre années (entre 1992 et 2016).

Toujours sur cette absence de démonstration du respect de son obligation de délivrance du parking sud, Mme [I] [W] n’établit pas davantage qu’elle était la propriétaire dudit parking sud au moment où elle a consenti sa location, à Mme [D] [Z], le 25 septembre 1992. En effet, si la bailleresse produit aux débats une attestation notariée d’un acte de donation, censée démontrer son droit de propriété sur le parking sud désigné par le bail et mis à la disposition de la preneuse, cet acte est cependant insuffisant pour établir la preuve d’un tel droit avant le 26 novembre 2020. Non seulement ladite attestation notariée porte sur un acte de donation consenti le 26 novembre 2020 seulement, mais, en outre, elle évoque, seulement sans plus de précisions, une donation des parcelles AE [Cadastre 2] et [Cadastre 3]. Les autres pièces, censées corroborer l’attestation notariée de donation, quant à la preuve du droit de propriété de la bailleresse sur le parking sud, ne permettent pas d’avoir de certitudes sur ce dernier point.

Toujours concernant la défaillance de la bailleresse dans le respect de son obligation de délivrance du parking sud, Mme [D] [Z] verse aussi aux débats une attestation du maire du [Localité 8] datée du 5 février 2021, dans laquelle ce dernier affirme que :'il n’existait pas de parking au sud du restaurant-motel (…). Il y avait à cet endroit un terrain vague appartenant à un particulier.Un parking y a été aménagé par les services de la communauté urbaine quelques années plus tard.'

S’agissant ensuite de l’obligation qui pesait sur Mme [I] [W], d’assurer à sa locataire une jouissance paisible du parking sud, les éléments versés ne caractérisent pas non plus suffisamment le fait que la bailleresse se serait libérée pleinement de ladite obligation.

En effet, d’une part, Mme [I] [W] ne verse aucun élément caractérisant le fait qu’elle a fait jouir paisiblement Mme [D] [Z], du parking sud, pendant la durée du bail . Or, la preneuse prétend que le parking sud n’est pas pratique pour les occupants de son hôtel, étant souvent occupé par les clients d’un centre médical et d’un salon de coiffure.

Ensuite, la preneuse produit au contraire des pièces précises établissant un défaut de jouissance paisible du parking sud, dont un procès-verbal de constat d’huissier de justice du 17 avril 2019, rédigé par Me [U] [B], huissier de justice. Ce dernier constate notamment, concernant le parking sud, qu’il :'n’est pas exclusivement réservé à l’hôtel ou à sa clientèle'.

Ainsi, la bailleresse a manqué à ses obligations de délivrance du parking sud désigné au bail et d’assurer la jouissance paisible dudit parking.

— sur les sanctions en lien avec les manquements du bailleur

Compte tenu des manquements de la bailleresse à ses obligations de délivrance d’un parking sud, conforme à sa destination contractuelle et d’assurer la jouissance paisible dudit parking, Mme [D] [Z] est fondée à obtenir des dommages-intérêts, fut-ce sous la forme d’une réduction de loyers, ainsi qu’elle le demande.

Concernant l’indemnité pouvant être accordée à la preneuse, en lien avec le défaut de délivrance du parking sud durant une certaine période, celle-ci est indépendante du préjudice subi par la preneuse.

S’agissant manquements de la bailleresse en lien avec son obligation d’assurer la jouissance paisible du parking sud, cette indemnité doit couvrir le préjudice subi par la preneuse tant qu’elle n’a pas pu bénéficier du parking sud et tant qu’elle a dû partager ledit parking sud avec des tiers, qui ne sont pas des clients de l’établissement mis en location-gérance.

Par ailleurs, l’indemnisation ne peut avoir lieu que dans les limites de la demande de l’appelante, étant précisé que cette demande porte exclusivement sur une période ayant couru d’octobre 2016 à février 2021.

Sur l’étendue de son préjudice, Mme [D] [Z] verse aux débats quelques attestations de clients, lesquels indiquent ne plus se rendre à l’hôtel depuis la fermeture de l’accès au parking nord, par peur des vols et du vandalisme. Cependant, elle ne verse pas aux débats de pièces financières sur ses éventuelles difficultés financières, notamment en lien avec des défauts de paiement des redevances par la société locataire-gérante.

Eu égard au préjudice subi par Mme [D] [Z] il lui sera accordé des dommages-intérêts sous la forme d’une réduction de 20 % des loyers chaque mois (soit une réduction de 642, 66 euros chaque mois) sur la période d’octobre 2016 à février 2021. Le montant total des dommages-intérêts à accorder à Mme [D] [Z] s’élève donc à 33 418,32 euros sur la période pour laquelle elle sollicite une indemnité (52x 642,66 euros).

Infirmant le jugement en ce qu’il rejette la demande de Mme [D] [Z] de dommages-intérêts, la cour condamne Mme [D] [Z] à payer à Mme [I] [W] la somme de 33 418, 32 euros de dommages-intérêts pour la période d’octobre 2016 à février 2021.

2-sur la demande de la preneuse de dommages-intérêts pour résistance abusive

Vu les articles 1382 anciens et 1240 du code civil,

La cour confirme le jugement en ce qu’il déboute la preneuse de sa demande de dommages-intérêts, Mme [D] [Z] ne démontrant pas souffrir d’autres préjudices que ceux déjà réparés par la cour et l’abus de résistance de la bailleresse n’étant en tout état de cause pas établi.

3-Sur les frais du procès

Dès lors qu’il est partiellement fait droit aux demandes indemnitaires de Mme [D] [Z] à hauteur d’appel et que cette dernière est désormais la créancière de Mme [I] [W], le jugement doit être infirmé en ce qu’il a condamné la première aux dépens et à payer une indemnité de procédure à Mme [I] [W].

En application des dispositions des articles 696 et 700 du code de procédure civile, Mme [I] [W] sera condamnée aux entiers dépens de première instance et d’appel et à payer une somme de 3500 euros à Mme [D] [Z] concernant ses frais de procédure exposés tant en première instance qu’en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement

— infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu’il a rejeté la demande de Mme [D] [Z] de dommages-intérêts pour résistance abusive,

statuant à nouveau et y ajoutant,

— condamne Mme [I] [W] à payer à Mme [D] [Z] la somme de 33 418, 32 euros de dommages-intérêts pour la période d’octobre 2016 à février 2021,

— condamne Mme [I] [W] à payer à Mme [D] [Z] la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne Mme [I] [W] aux entiers dépens exposés par les parties tant en première instance qu’en appel.

Le Greffier, La Présidente,