COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 06 NOVEMBRE 2024

N° 2024/ 454

N° RG 23/00280

N° Portalis DBVB-V-B7H-BKSQD

[W] [R]

C/

S.A.R.L. MAJESTAS

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Philippe-Laurent SIDER

M^e Pasquale CAMINITI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire (Pôle de proximité) de MENTON en date du 08 Novembre 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/000265.

APPELANT

Monsieur [W] [R]

né le 27 Septembre 1945 à [Localité 5] (81), demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Philippe-Laurent SIDER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Philippe CRUON, membre de l’association BIGAND – CRUON, avocat au barreau de GRASSE substituée et plaidant par M^e Jean-Philippe DEBRUGE-ESCOBAR, avocat au barreau de NICE

INTIMÉE

S.A.R.L. MAJESTAS

prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités au siège social sis [Adresse 2]

représentée et plaidant par M^e Pasquale CAMINITI, avocat au barreau de NICE, ayant pour avocat plaidant M^e Sarah CAMINITI-ROLLAND, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Septembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Novembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Novembre 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant contrat ayant pris effet le 31 mai 2019, Monsieur [W] [R] a donné à bail d’habitation à la société BILLIONAIRE LIFESTYLE une villa meublée située [Adresse 3] à [Localité 4] (département des Alpes Maritimes), moyennant un loyer mensuel de 4.500 euros.

Les parties ont expressément exclu l’application de la loi du 6 juillet 1989 pour se placer sous les articles 1714 et suivants du code civil.

Après la libération des lieux intervenue le 24 septembre 2021, la société MAJESTAS, venant aux droits de la société BILLIONAIRE LIFESTYLE, a réclamé la restitution du dépôt de garantie s’élevant à 13.500 euros.

Le bailleur a entendu cependant conserver la totalité de cette somme en invoquant l’existence de dégradations locatives.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 8 novembre 2022, le tribunal de proximité de Menton a condamné Monsieur [W] [R] à restituer à la société MAJESTAS la somme de 12.000 euros, après déduction du seul devis de nettoyage de la villa, outre les dépens et une indemnité de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [W] [R] a interjeté appel de cette décision le 5 janvier 2023. Suivant conclusions notifiées le 4 avril 2023, il fait valoir :

— que la société MAJESTAS reste lui devoir la somme de 13.500 euros à titre d’indemnité compensatrice de l’absence de préavis dans les formes prévues par le contrat,

— que la comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie fait apparaître de nombreuses dégradations locatives dont le coût de réparation s’élève à 12.094,65 euros,

— et que la locataire sortante est également débitrice de la moitié du coût des constats susvisés, soit la somme de 1.824,08 euros.

Il demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris, et statuant à nouveau :

— de débouter la société MAJESTAS des fins de son action,

— de la condamner à payer la somme de 13.918,65 euros en sus du dépôt de garantie,

— et de mettre à sa charge les entiers dépens, outre une indemnité de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées le 30 juin 2023, la société MAJESTAS soutient pour sa part:

— que le congé a été donné par courriel le 6 juillet 2021 pour le 30 septembre suivant,

— que la demande en paiement d’une indemnité compensatrice du défaut de préavis est irrecevable comme nouvelle en cause d’appel,

— que les états des lieux d’entrée et de sortie n’ont pas été réalisés de manière contradictoire et lui sont donc inopposables,

— qu’en outre ces constats n’ont pas été établis selon la même méthode, de sorte que leur comparaison ne met pas en évidence l’existence de dégradations locatives,

— et qu’elle n’a pas à supporter le coût d’une rénovation complète de la villa.

Elle conclut au rejet des prétentions de l’appelant, à la confirmation du jugement déféré, et au paiement d’une somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre ses dépens comprenant le coût de la sommation de payer du 18 février 2022.

Le 5 septembre 2024, l’appelant a notifié de nouvelles conclusions au fond contenant une demande de révocation de l’ordonnance de clôture prononcée le 3 septembre précédent, à laquelle l’intimée s’est opposée par conclusions du 16 septembre.

DISCUSSION

Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture :

En vertu de l’article 803 du code de procédure civile, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.

En l’espèce, la cession de la clientèle de Maître Philippe CRUON au profit de la société ERGC AVOCATS, intervenue courant juillet 2024, ne constitue pas une cause de révocation de l’ordonnance de clôture, de sorte que les conclusions notifiées postérieurement à son prononcé doivent être écartées des débats.

Sur l’indemnité compensatrice de l’absence de préavis :

Cette demande, formée pour la première fois en cause d’appel, est néanmoins recevable en ce qu’elle tend à opposer une compensation aux demandes de la partie adverse au sens de l’article 564 du code de procédure civile.

Le bail conclu entre les parties stipule que le congé devra respecter un délai de préavis de trois mois et revêtir la forme soit d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception, soit d’un acte d’huissier de justice. Toutefois, ce formalisme vise uniquement à établir que le bailleur a bien été averti du congé et n’est pas édicté à peine de nullité.

Il résulte des pièces produites au dossier que le congé a été donné par courrier électronique adressé le 6 juillet 2021 pour l’échéance du 30 septembre suivant, auquel le bailleur a répondu le 17 juillet en des termes traduisant à la fois sa bonne réception et la renonciation à se prévaloir d’un motif de nullité. En revanche, l’acceptation de la remise des clés avant l’expiration du délai de préavis ne caractérise pas la renonciation du bailleur à percevoir la part de loyer restant due, de sorte que la société MAJESTAS demeure débitrice d’une somme de 900 euros au titre d’un reliquat de loyer correspondant aux six premiers jours du mois d’octobre.

Sur les dégradations locatives :

Le bail stipule qu’un état des lieux sera établi par huissier de justice et à frais partagés à l’entrée et à la sortie du locataire, et qu’à défaut la présomption de l’article 1731 du code civil pourra être invoquée. Si le locataire ne réalise pas, préalablement à son départ, les réparations nécessaires à une restitution en bon état, le bailleur les chiffrera ou les fera chiffrer sous le contrôle du locataire ou d’un homme de l’art.

Contrairement à ce que soutient l’appelant, cette clause ne vaut pas renonciation du preneur au principe du contradictoire, qui demeure la règle en matière d’état des lieux, nonobstant le fait que le bail ne soit pas soumis à la loi du 6 juillet 1989. Or, tant l’état des lieux d’entrée que celui de sortie ont été dressés en l’absence du preneur, sans que ce dernier ait été invité à s’y faire représenter. En outre, un exemplaire de l’état des lieux d’entrée n’a été communiqué au locataire qu’après la résiliation du bail, de sorte qu’il n’a pas été en mesure de faire valoir ses observations en temps utile.

En conséquence, c’est à bon droit que la société MAJESTAS soutient que les constats produits aux débats lui sont inopposables, et la présomption édictée par l’article 1731 du code civil ne peut être utilement invoquée.

En outre, le devis d’un montant de 9.868,65 euros produit par Monsieur [W] [R] concerne des travaux de rénovation de la villa sans commune mesure avec les dégradations mentionnées dans le constat du 24 septembre 2021.

Seul le devis de nettoyage d’un montant de 1.500 euros peut donc être imputé au locataire sortant, comme l’a retenu le premier juge.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Rejette la demande de révocation de l’ordonnance de clôture,

Réforme le jugement entrepris, et statuant à nouveau :

Juge que Monsieur [W] [R] est fondé à retenir la somme de 900 euros au titre d’un reliquat de loyer et celle de 1.500 euros au titre des dégradations locatives,

Déboute l’appelant du surplus de ses prétentions,

Le condamne en conséquence à restituer à la société MAJESTAS le solde du dépôt de garantie, s’élevant à la somme de 11.100 euros,

Condamne Monsieur [W] [R] aux entiers dépens de première instance et d’appel, comprenant le coût de la sommation de payer du 18 février 2022,

Le condamne en outre à payer à la partie intimée la somme de 3.000 euros au titre de l’ensemble de ses frais irrépétibles.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT