COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4

ARRÊT AU FOND

DU 05 DECEMBRE 2024

N° 2024/

Rôle N° RG 21/00261 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BGX32

S.A.S. LUNADIS

S.C.I. VAL MUR

C/

S.A.R.L. MVF

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Jonathan TURRILLO

M^e Franck BANERE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 07 Janvier 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 18/00951.

APPELANTES

S.A.S. LUNADIS, prise en la personne de son représentant légal en exercice, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Jonathan TURRILLO, avocat au barreau de GRASSE

S.C.I. VAL MUR, prise en la personne de son représentant légal en exercice, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Jonathan TURRILLO, avocat au barreau de GRASSE

INTIMÉE

S.A.R.L. MVF

, demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Franck BANERE de la SELARL CABINET FRANCK BANERE, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Octobre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président, et Madame Gaëlle MARTIN, Conseiller, chargés du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller

Madame Gaëlle MARTIN, Conseiller

Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Décembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Décembre 2024

Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente et ,M. Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 25 février 2016, la société Val murs a donné à bail principal à la société Lunadis un centre commercial avec galerie marchande, parkings, commerces et restaurant sis [Adresse 3] à [Adresse 5] ([Adresse 1]).

Les deux sociétés sont dirigées par la même personne.

Par acte notarié du 2 mars 2016, la SAS Lunadis a donné à bail commercial de sous-location à la SARL MVF un local de restaurant brut de béton à aménager situé au rez-de-chaussée du centre commercial pour 104, 21 m² environ outre une mezzanine, deux réserves et terrasse.

La SARL MVF a réalisé les travaux d’aménagements du local, notamment l’installation d’une cheminée d’évacuation et des travaux de plomberie, et exploite son fonds de commerce depuis l’achèvement des travaux.

Par courrier du 14 février 2018 adressé à la SAS Lunadis et la SCI Val murs, le conseil de la SARL MVF indiquait différents motifs de contestation de clauses du bail et sollicitait le règlement d’une indemnité liée aux travaux réalisés.

En l’absence de réponse de son bailleur, la SARL MVF a par un acte d’huissier du 27 février 2018, fait assigner la SAS Lunadis et la SCI Val murs devant le tribunal de grande instance de Grasse en nullité de la clause de mobilité du local, de la clause d’indexation et en indemnisation des travaux de gaine d’extraction et de plomberie.

Par jugement du 7 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Grasse a statué comme suit :

— déboute la SARL MVF de sa demande de nullité de la clause de mobilité incluse dans le contrat de sous-location du 2 mars 2016,

— dit que la clause d’indexation des loyers incluse dans le contrat de sous-location du 2 mars 2016 sera réputée non écrite dans son intégralité,

— condamne solidairement la SAS Lunadis et la SCI Val murs à rembourser à la SARL MVF la somme de 5 739 euros HT, soit 6 886, 80 euros TTC, en remboursement des travaux d’extraction et de raccordement à un système d’évacuation des eaux usées, à la charge du bailleur,

— condamne la SAS Lunadis et la SCI Val murs in solidum à payer à la SARL MVF la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne la SAS Lunadis et la SCI Val murs in solidum aux entiers dépens de l’instance, distraits au profit des avocats de la clause en application de l’article 699 du code de procédure civile,

— rejette toute autre demande plus ample ou contraire,

— ordonne l’exécution provisoire de la présente décision.

Pour statuer ainsi le tribunal a retenu que la clause de mobilité contestée était claire, licite et précise, imposant au locataire principal des conditions précises de modification du local, et qu’elle ne pouvait être considérée comme potestative, sa mise en 'uvre ne dépendant pas de la seule volonté du locataire principal, le déplacement de l’emplacement loué ne pouvant intervenir qu’en cas d’agrandissement, modification ou restructuration de la galerie marchande; qu’en outre, cette clause n’emportait aucune modification substantielle de la chose louée, le locataire principal ayant pour obligation de mettre à disposition du sous-locataire un local d’une surface équivalente et présentant des caractéristiques de commercialité au moins identiques au local objet du contrat, lui permettant ainsi de continuer son activité dans des conditions au moins similaires.

Concernant la clause d’indexation, le tribunal a jugé que l’ensemble de la clause devait être réputé non écrit au motif que la hausse des loyers n’était pas contrebalancée par une diminution équivalente en cas d’indexation à la baisse.

Quant au remboursement des travaux de l’installation d’une gaine d’extraction et des frais de travaux d’évacuation des eaux usées, le tribunal a estimé, au visa de l’article 1719 du code civil, que la mise aux normes du dispositif d’extraction de l’air extérieur au local et jusqu’au toit de l’immeuble ne devait pas rester à la charge de la SARL MVF, et qu’il résultait du cahier des clauses techniques générales, paragraphe 5.5, que le bailleur s’était engagé à fournir certaines installations relatives au réseau d’eau potable et d’assainissement.

Par déclaration du 8 janvier 2021, les sociétés Lunadis et Val murs ont interjeté appel de ce jugement.

Par ordonnance du 2 avril 2021, le magistrat délégué par le premier président a écarté les demandes des appelantes tendant à l’arrêt ou à l’aménagement de l’exécution provisoire de la décision déférée.

Aux termes de leurs conclusions déposées et notifiées le 4 mai 2021, les sociétés Lunadis et Val murs demandent à la cour de :

Vu l’article 1719 du code civil,

— réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Grasse le 7 janvier 2021,

— débouter la société MVF de ses demandes en remboursement des travaux d’extraction et de raccordement à un système d’évacuation des eaux usées à hauteur de la somme TTC de 6 886,80 euros.

— débouter la société MVF de ses demandes en nullité de la clause de mobilité,

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Grasse le 7 janvier 2021 sur ce point,

— condamner la société au paiement d’une somme de 4 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens de l’instance.

Aux termes de ses conclusions déposées et notifiées le 20 mai 2021, la SARL MVF demande à la cour de :

Vu l’article 1304-2 du code civil,

Vu l’article 1719 du code civil,

Vu les articles L.145-1 et suivants du code de commerce,

— confirmer le jugement du 7 janvier 2021 en ce qu’il a :

— dit que la clause d’indexation des loyers incluse dans le contrat de sous-location du 2 mars 2016 sera réputée non écrite dans son intégralité,

— condamné solidairement la SAS Lunadis et la SCI Val murs à rembourser à la SARL MVF la somme de 5 739 euros HT, soit 6 886, 80 euros TTC, en remboursement des travaux d’extraction et de raccordement à un système d’évacuation des eaux usées, à la charge du bailleur,

— condamné la SAS Lunadis et la SCI Val murs in solidum à payer à la SARL MVF la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SAS Lunadis et la SCI Val murs in solidum aux entiers dépens de l’instance, distraits au profit des avocats de la clause en application de l’article 699 du code de procédure civile,

— infirmer le jugement du 7 janvier 2021 en ce qu’il a :

— débouté la SARL MVF de sa demande de nullité de la clause de mobilité incluse dans le contrat de sous-location du 2 mars 2016,

Statuant à nouveau,

— prononcer la nullité de la clause de mobilité du local loué page 9 5.2 du bail de sous-location,

— condamner solidairement les requises à régler la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance, au titre de l’appel.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est fait renvoi aux dernières écritures déposées pour l’exposé des moyens et prétentions des parties.

La clôture a été prononcée le 1er octobre 2024.

MOTIFS

La cour n’est saisie d’aucune demande d’infirmation de la disposition du jugement ayant dit que la clause d’indexation des loyers incluse dans le contrat de sous-location du 2 mars 2016 sera réputée non écrite dans son intégralité.

Sur le remboursement des travaux

Les société Lunadis et Val murs sollicitent la réformation du jugement en ce qu’il a ordonné le remboursement des travaux effectués dans le local sous-loué en vue de l’installation d’une gaine d’extraction.

Elles font valoir que le contrat de sous-location du 2 mars 2016 stipule en page 9 que 'le locataire aura à sa charge tous travaux exigés par l’administration pour mettre les lieux loués en conformité avec les normes de sécurité, d’hygiène et d’accès, normes tant nationales que communautaires, liées à l’activité qu’il se propose d’exercer, à l’exception des travaux relevant des grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil'.

Elles précisent que cette clause ainsi que le détail des obligations prévues au cahier des charges techniques figurant en annexe du bail, imposent que le réseau ainsi que la cheminée d’extraction et la souche posée en toiture soient à la charge de la société MVF.

La société MVF soutient, s’appuyant sur la jurisprudence de la Cour de cassation, que la société Lunadis a violé son obligation de délivrance d’un local conforme en ne faisant pas procéder à l’installation d’un système d’extraction de l’air pollué dans le local loué s’agissant d’un local à usage unique de restaurant.

Il est inscrit dans l’acte de sous-location en page 5 que 'ledit local a été livré, le 29 février 2016, brut de béton, tous les aménagements intérieurs demeureront à la charge et aux frais du sous-locataire, en ce compris la réalisation de la mezzanine ['].

L’état du local à la prise de possession par le sous-locataire résulte plus précisément du descriptif dénommé 'galerie marchande cahier des charges techniques’ ci-annexé (annexe n°2) et du procès-verbal de livraison ci-annexé (annexe n°3)'.

Le contrat de sous-location prévoit également en page 8 que le sous-locataire 'aura à sa charge exclusive toutes les transformations et réparations nécessitées pour l’exercice de son activité'.

Il résulte de l’état des lieux mentionné au paragraphe 2.1 en page 7 de l’acte de sous-location que la livraison du local est en l’état brut de béton, confirmé dans le paragraphe 5.2 relatif aux travaux en page 9.

Enfin, le cahier des charges techniques précise en page 3 que 'les locaux sont livrés brut de maçonnerie'.

Aux termes des dispositions de l’article 1719 du code civil, il est compris dans l’obligation de délivrance du bailleur ou du sous-locataire la mise en conformité du local avec la destination envisagée. En ce sens, le bailleur est tenu de délivrer un local en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué, ce qui n’est pas contesté par les sociétés Lunadis et Val murs.

Il est admis par la jurisprudence qu’un système d’extraction de l’air pollué est considéré comme indispensable dans un local ayant pour destination une activité de restauration, ou toute activité imposant l’utilisation de moyens de cuisson entraînant des troubles olfactifs.

L’obligation de mise en conformité du local incombant au bailleur ne peut être transférée au locataire que si une stipulation expresse du contrat de bail indique que le dispositif d’extraction sera réalisé par le preneur et que ce dernier a été bien alerté des difficultés techniques attachées à la conduite de tels travaux.

Il est stipulé dans l’acte de sous-location en page 6 que la destination des lieux loués est l’exploitation d’une activité de ' café-restaurant-brasserie', conformément à l’activité renseignée dans l’extrait Kbis de la société MVF du 17 juin 2016.

Les sociétés Lunadis et Val murs se prévalent des dispositions du paragraphe 5.10 du cahier des charges techniques dans lequel est prévu que 'dans l’hypothèse d’aménagement d’un local sanitaire, le preneur sera tenu de réaliser à ses frais une installation VMC avec rejet en toiture. La réservation en toiture sera réalisée par les entreprises mandatées par le bailleur à la charge du preneur'.

Ces dispositions contractuelles ne peuvent décharger la société Lunadis de son obligation de délivrance d’un local conforme à l’activité de restauration et du remboursement des travaux de mise aux normes, s’agissant en l’espèce d’une installation d’un système d’extraction d’air pollué et non d’un VMC avec rejet toiture.

La société MVF produit les factures d’installation de la cuisine et du système d’extraction d’air, établies par la société Azur tec’hotel afin de justifier les dépenses entreprises.

En complément des factures, il est fourni une attestation de M. [T] [M], président de la société Azur tec’hotel du 14 février 2018, précisant 'nous avons effectué la réalisation complète d’un système d’extraction pour un montant de 16 395 euros hors taxes’ et attestant 'que le passage des réseaux allant du local jusqu’en toiture ainsi que la cheminée d’extraction et la souche posée en toiture ont coûté la somme de 4 605 euros hors taxes et que la réalisation d’une gaine sur mesure a dû être faite par notre société Azur tec’hotel du fait de l’impossibilité d’utiliser une gaine traditionnelle car la réservation pour le passage de la gaine ne le permettait pas'.

La réalité des travaux a été retranscrite sur le procès-verbal de constat établi par Me [Y] [B], huissier de justice, le 18 mars 2019.

Les sociétés Lunadis et Val murs sollicitent également la réformation du jugement du tribunal judiciaire de Grasse portant sur le remboursement des frais des travaux d’évacuation des eaux usées.

Elles font valoir que les stipulations relatives aux réseaux eau potable et assainissement mettent à la charge du bailleur l’alimentation d’eau froide et sanitaire à l’intérieur du local en vanne d’arrêt et pose d’un compte placé en partie haute, une évacuation en attente au fond du local et des regards de visite pouvant se trouver à la surface du preneur.

La société MVF soutient qu’il est prévu au cahier des charges techniques un tuyau d’évacuation des eaux usées au fond du local loué et que celui-ci n’était pas installé.

Il résulte en effet du cahier des charges techniques, au paragraphe 5-5 relatif au 'au réseau, eau potable et assainissement', que le bailleur s’est engagé à fournir 'une alimentation d’eau froide sanitaire à l’intérieure du local avec vanne d’arrêt et pose d’un décompteur placé en partie haute, une évacuation en attente en fond de local, des regards de visite pouvant se trouver dans la surface du preneur'.

C’est à juste titre que le tribunal de judiciaire de Grasse a constaté qu’un tuyau d’évacuation des eaux usées aurait dû être relié au fond du local permettant d’y relier ses installations.

La société MVF justifie avoir entrepris des travaux de mises en place d’un collecteur des eaux usées pour un montant de 1134 euros HT, soit 1360, 80 euros TTC, réalisés par la société Sodi sud installations.

La réalité des travaux a été retranscrite sur le procès-verbal de constat établi par Me [Y] [B], huissier de justice, le 18 mars 2019.

Enfin, les sociétés Lunadis et Val murs invoquent l’existence d’un accord sur la réduction de loyer, acceptée par les sociétés concluantes de l’acte de sous-location en contrepartie du transfert au preneur des travaux de mise aux normes et des travaux d’évacuation des eaux usées, cette réduction de loyer ayant été renforcée, afin d’accompagner le début d’activité de la société MVF, de la manière suivante :

Au titre de la première année, de juin 2016 à mai 2017, le montant du loyer est ramené à 80 000 euros HT au lieu de 92 580 euros HT,

Au titre de la deuxième année soit de juin 2017 à juin 2018, le loyer a été fixé à 70 000 euros HT au lieu de 92 580 euros HT.

Au soutien de leurs prétentions, elles versent aux débats deux courriers des 14 avril 2017 et 26 mai 2017.

Aux termes d’un premier courrier du 14 avril 2017 ayant pour objet la 'prolongation du loyer exceptionnel 1 an supplémentaire', la société Lunadis écrivait à la société MVF : 'suite à nos derniers entretiens, nous vous confirmons notre accord pour prolonger d’une année supplémentaire le loyer réduit pour le local 'brasserie’ du centre commercial E.Leclerc de [Localité 6].

À titre exceptionnel et afin de vous aider à asseoir l’activité de la brasserie 'le café des potiers’ le loyer de la deuxième année du bail sera donc ramené à 80 000 euros hors taxes et hors charges, soit 96 000 euros TTC'.

Par un second courrier du 26 mai 2017 dont l’objet est une 'proposition de loyer exceptionnel 01/06/2017 au 31/05/2018', la société Lunadis énonçait qu’à titre exceptionnel et afin d’aider la société MVF à asseoir l’activité de la brasserie 'le café des potiers', le loyer de la deuxième année du bail serait ramené à 70 000 euros hors taxes et hors charges, soit 84 000 euros TTC.

En outre, il est indiqué à la page 13 de l’acte de sous-location qu’ 'à titre exceptionnel et pour tenir compte du fait que le preneur débute son activité, les parties conviennent que par exception à ce qui est indiqué ci-dessus, le loyer de la première année (à compter du premier loyer payable) sera ramené à 80 000 euros hors taxes et hors charges soit 96 000 euros TTC'.

Il convient de relever qu’aucun de ces éléments n’établit que les réductions auraient été accordées en contrepartie des travaux réalisés.

Au vu des pièces produites et des explications des parties il y a lieu de confirmer la décision du tribunal judiciaire de Grasse en ce qu’il a condamné solidairement les sociétés Val murs et Lunadis au remboursement des travaux d’extraction et de raccordement à un système d’évacuation des eaux usées.

Sur l’annulation de la clause de mobilité du local loué

Aux termes des dispositions de l’article 145-5 du code de commerce, sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre et aux dispositions des articles L145-4, L145-37 à L145-41, du premier alinéa de l’article L145-42 et des articles L145-47 à L145-54.

L’article L145-16 du code de commerce précise que sont également réputées non écrites, quelle qu’en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail ou les droits qu’il tient du présent chapitre à l’acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise.

Ces dispositions sont d’ordre public, il ne peut donc y être dérogé.

L’article 1723 du code civil prévoit que le bailleur ne peut, pendant la durée du bail, changer la forme de la chose louée.

Ce texte n’étant pas d’ordre public, les parties peuvent y déroger par une clause du bail.

Aux termes de l’article 1304-2 du code civil, est nulle l’obligation contractée sous une condition dont la réalisation dépend de la seule volonté du débiteur. Cette nullité ne peut être invoquée lorsque l’obligation a été exécutée en connaissance de cause.

Le bail de sous location du 2 mars 2016 comporte en page 9 une clause de mobilité stipulée comme suit :

'5.2 En outre, le locataire principal se réserve la faculté de déplacer l’emplacement loué dans un lieu différent à l’intérieur de la galerie marchande, notamment pour les besoins de la réorganisation du centre commercial et uniquement en cas d’agrandissement, modification ou restructuration de la galerie marchande.

Toutefois, il s’engage à mettre à disposition du sous-locataire un local d’une surface équivalente et présentant des caractéristiques de commercialité au moins identiques au local objet des présentes lui permettant ainsi de continuer son activité dans des conditions au moins similaires.

Ce nouveau local sera mis à disposition du sous-locataire, dans le même état que celui objet des présentes, c’est-à-dire brut de béton, et dans l’état défini dans le document descriptif intitulé 'galerie marchande cahier des charges techniques’ précité et ci-annexé, tous les aménagements intérieurs demeureront à la charge et aux frais du sous-locataire.

Le locataire devra être prévenu du transfert d’emplacement au moins six mois à l’avance afin qu’il puisse prendre les dispositions nécessaires.

Les frais de déplacement et de réinstallation du sous-locataire seront à la charge du sous-locataire'.

La SARL MVF soutient que cette clause de mobilité est une clause potestative, que sa mise en oeuvre peut entraîner une modification substantielle de la chose louée excédant le simple changement de forme.

Les sociétés Lunadis et Val murs soutiennent que cette clause ne peut être considérée comme potestative dans la mesure où sa mise en 'uvre ne dépend pas de la seule volonté du locataire principal, le déplacement de l’emplacement loué ne pouvant intervenir qu’en cas d’agrandissement, modification ou restructuration de la galerie marchande.

La SARL MVF fait valoir à juste titre que les sociétés Lunadis et Val murs ont le même dirigeant et font partie du même groupe.

Le bail principal versé aux débats est effectivement signé par une seule personne, M. [V] [C], qui intervient en qualité de représentant légal, à la fois de la société Val murs et de la société Lunadis.

Cette communauté d’intérêts et de dirigeant ne permet pas de considérer que la réalisation de la condition d’agrandissement, modification ou restructuration de la galerie marchande, permettant au locataire principal d’imposer unilatéralement au sous-locataire un déplacement de l’emplacement loué dans un lieu différent à l’intérieur de la galerie marchande, serait extérieure à la volonté de la société Lunadis.

La clause de mobilité encourt en conséquence la nullité du fait du caractère potestatif de la condition stipulée.

D’autre part, s’il peut être dérogé aux dispositions de l’article 1723 du code civil par une clause de mobilité, cette clause ne peut avoir pour effet d’entraîner une modification substantielle de la chose louée.

La société MVF établit par la production d’un constat d’huissier qu’ elle exploite un local à usage de restaurant-brasserie dans un local indépendant sans accès dans la galerie marchande, avec enseigne indépendante extérieure, terrasse extérieure et accès direct au parking.

Elle fait valoir à juste titre que cette configuration est déterminante s’agissant de l’enseigne, la clientèle et la chalandise et que sa réaffectation dans un autre local de la galerie ne peut être considéré comme un simple changement de forme.

Si la clause litigieuse garantit la mise à disposition d’un local d’une surface équivalente, 'les caractéristiques de commercialité’ sont laissées à l’appréciation du locataire principal de même que la localisation précise du nouveau local 'à l’intérieur de la galerie marchande'.

Compte tenu des caractéristiques actuelles des locaux loués, le déplacement de l’emplacement loué vers un lieu différent est susceptible d’entraîner des conséquences significatives sur l’activité de la sous-locataire et constituer une modification substantielle du contrat de sous-location.

En conséquence, la cour infirmera le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la SARL MVF de sa demande de nullité de la clause de mobilité incluse dans le contrat de sous-location du 2 mars 2016, et statuant à nouveau, prononcera la nullité de cette clause.

Sur les frais du procès

Les prétentions des sociétés Lunadis et Val murs étant rejetées, le jugement sera confirmé en ce qu’il les condamne au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

En application des dispositions des articles 696 et 700 du code de procédure civile, les sociétés Lunadis et Val murs seront condamnées aux entiers dépens d’appel ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 3000 euros au profit de la société MVF.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

— confirme le jugement du tribunal judiciaire de Grasse du 7 janvier 2021 sauf en ce qu’il a :

— débouté la SARL MVF de sa demande de nullité de la clause de mobilité incluse dans le contrat de sous-location du 2 mars 2016,

Statuant à nouveau,

— prononce la nullité de la clause de mobilité incluse dans le contrat de sous-location du 2 mars 2016,

— condamne les sociétés Val murs et Lunadis à régler à la société MVF la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’appel.

Le Greffier, La Présidente,