Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 8, 6 novembre 2024, n° 23/14597

TGI Marseille 10 novembre 2023

CA Aix-en-Provence
Infirmation 6 novembre 2024

Arguments

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Accepté
Justification de la créance
La cour a estimé que le Syndicat a produit suffisamment de preuves pour justifier la créance des charges impayées.
Accepté
Frais de recouvrement
La cour a jugé que les frais de recouvrement sont à la charge des copropriétaires débiteurs selon la loi.
Accepté
Préjudice causé par le retard de paiement
La cour a reconnu que le retard de paiement a entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété, justifiant l'allocation de dommages et intérêts.
Accepté
Comportement des débiteurs
La cour a considéré que l'octroi d'un délai de paiement compromettrait l'équilibre financier de la copropriété.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a jugé que le Syndicat a engagé des frais irrépétibles pour sa défense en justice.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 8, 6 nov. 2024, n° 23/14597
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	23/14597
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Marseille, 10 novembre 2023, N° 22/03523
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	14 mars 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Anne Cécile NAUDIN
Cabinet(s) :	CABINET NAUDIN
Parties :	Syndicat des copropriétaires KLEBER CRIMEE

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 06 NOVEMBRE 2024

N° 2024/ 448

N° RG 23/14597

N° Portalis DBVB-V-B7H-BMGUC

Syndicat des copropriétaires KLEBER CRIMEE

[R] [C] épouse [T]

[S] [T]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Anne Cécile NAUDIN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 10 Novembre 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/03523.

APPELANTE

Syndicat des copropriétaires KLEBER CRIMEE sis à [Localité 6]

[Adresse 2]

agissant par son syndic en exercice le Cabinet STEIN, SAS dont le siège social est [Adresse 3] poursuites et diligences de son représentant légal en exercice audit siège domicilié

représentée par M^e Anne Cécile NAUDIN, membre de l’association CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMES

Madame [R] [C] épouse [T]

née le 27 Janvier 1973 à [Localité 5] (13), demeurant [Adresse 4]

signification de la DA le 18/12/2023 à étude

défaillante

Monsieur [S] [T]

né le 20 Août 1964 à [Localité 7] (GUINEE BISSAU), demeurant [Adresse 4]

signification de la DA le 18/12/2023 à étude

défaillant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 03 Septembre 2024 en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Alice BISIOU, adjoint administratif faisant fonction

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Novembre 2024.

ARRÊT

rendu par défaut, prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Novembre 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Monsieur [S] [T] et Madame [R] [C] épouse [T] sont propriétaires des lots n° 42, 54, 93, acquis par acte authentique du 23 janvier 2015, au sein de l’ensemble immobilier en copropriété dénommé « KLEBER CRIMEE » sis [Localité 1], [Adresse 2].

Débiteurs d’un arriéré de charges de copropriété, un commandement de payer leur a été délivré le 19 avril 2022, sans effet. Une mise en demeure leur a donc été expédiée par lettre recommandée avec accusé de réception le 25 avril 2022, demeurée infructueuse.

Par acte de commissaire de justice du 30 août 2022, le Syndicat des copropriétaires (SDC) de l’ensemble immobilier KLEBER CRIMEE, pris en la personne de son syndic le Cabinet STEIN, a fait assigner les époux [T] aux fins de les voir condamnés à lui payer les sommes de 12.536,83 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 12 juin 2022, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer sur les sommes commandées et l’intégralité de la réclamation à compter de l’assignation, de 367,87 euros au titre du budget prévisionnel et 21,40 euros au titre des fonds travaux correspondant aux provisions non encore échues de l’exercice budgétaire 2022, de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts et de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

A l’audience du 29 septembre 2023, le SDC KLEBER CRIMEE a actualisé ses demandes et a sollicité la condamnation des époux [T] à lui payer les sommes de 9.547,61 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 27 septembre 2023 avec intérêts de droit à compter du commandement de payer sur les sommes commandées et l’intégralité de la réclamation à compter du 29 septembre 2023, de 1.350 euros au titre des frais nécessaires, de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts et de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

Par jugement rendu le 10 novembre 2023, le Tribunal Judiciaire de MARSEILLE a condamné les époux [T] à payer au SDC KLEBER CRIMEE les sommes de 4.962,18 euros au titre des charges échues impayées arrêtées au 31 août 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 25 avril 2022, de 382,43 euros au titre des provisions pour charges et fonds travaux arrêtés à l’appel de fonds du 1er septembre 2023 au 30 novembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter de cette décision, a accordé aux copropriétaires un délai de 24 mois pour se libérer du paiement de leur dette, a débouté le demandeur de sa demande en dommages et intérêts, a condamné les époux [T] à payer au SDC KLEBER CRIMEE la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 19 avril 2022 avec distraction au profit de l’avocat de la cause qui en a fait la demande.

Dans sa décision, le premier juge a ramené la créance du SDC KLEBER CRIMEE de la somme de 9.547,61 euros à la somme de 4.962,18 euros au titre des impayés et à la somme de 382,43 euros au titre des provisions sur charges au motif que le décompte de charges produit ne prenait pas en compte de nombreux virements effectués par les époux [T] par l’intermédiaire de la financière des paiements électroniques NICKEL au profit dudit SDC.

Par déclaration au greffe en date du 28 novembre 2023, le SDC KLEBER CRIMEE a interjeté appel de cette décision. Il demande à la cour de réformer le jugement dont appel en ce qu’il a réduit à la somme de 4.962,18 euros la demande formulée au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 27 septembre 2023, ainsi qu’à celle de 382,43 euros au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965, en ce qu’il a débouté le SDC de sa demande au titre de dommages et intérêts ainsi que sa demande d’application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 et en ce qu’il a accordé des délais de paiement.

Il demande en conséquence à la cour de :

condamner solidairement les époux [T] à lui payer la somme de 9.547,61 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 27 septembre 2023, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer sur les sommes commandées et l’intégralité de la réclamation à compter de ses écritures ;

condamner solidairement les époux [T] à lui payer une somme de 1.350 euros au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 tels que résultant de l’extrait de compte actualisé du 10 mai 2023 ;

condamner solidairement les époux [T] au paiement d’une somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

rejeter toute demande de délai éventuel de paiement ;

condamner solidairement les époux [T] à payer la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, pour les frais exposés en appel, et aux dépens d’appel ;

condamner solidairement les époux [T] à supporter les frais d’exécution et dans l’hypothèse ou à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans le jugement à intervenir, l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier, et le montant des sommes retenues par ce dernier par application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001, devra être supporté par les débiteurs en sus de l’article 700 du Code de procédure civile.

A l’appui de son recours, le SDC KLEBER CRIMEE fait valoir :

que la justification de la créance est suffisante du fait de la production des procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvé les comptes et voté les budgets des exercices pour lesquels les charges sont réclamées, des décomptes et situations de comptes individuels de charge établis lot par lot ;

que l’absence de production d’appels de fonds ne peut remettre en cause la réalité de la créance du syndicat des copropriétaires ;

que tous les règlements ont déjà été convenablement imputés sur le décompte ;

que les frais exposés postérieurement à la mise en demeure ont été rendus nécessaires par le comportement des copropriétaires débiteurs et ne sauraient être imputables au syndicat des copropriétaires requérant ;

que la dette demeure extrêmement importante ;

qu’au regard de la présente situation, de cette somme particulièrement importante due par les débiteurs, et de leur comportement, il ne leur sera accordé aucun délai ;

que de tels délais seraient de nature à compromettre le fragile équilibre financier de la copropriété ayant déjà contraint les autres copropriétaires, malgré l’absence de solidarité entre copropriétaires, à faire l’avance des charges en leur lieu et place.

Les époux [T], assignés en l’étude le 08 janvier 2024, n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 03 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Attendu qu’en application de l’article 10 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;

Que le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges ;

Que les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi selon les dispositions de l’article 24 de cette même loi ;

Que l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du SDC relative à chaque quote-part de charges ;

Que les époux [T] n’ayant pas contesté, dans les délais impartis par l’article 42 de la même loi, la décision des assemblées générales ayant approuvé les comptes de la copropriété, ne sont ainsi pas fondés à refuser de payer les sommes qui leur sont réclamées ;

Qu’il appartient au SDC KLEBER CRIMEE de prouver que les époux [T] sont redevables de la somme réclamée dans sa totalité ;

Que réciproquement, il appartient à ces derniers de prouver s’en être acquittée ;

Qu’en cause d’appel, le SDC KLEBER CRIMEE sollicite le paiement des charges de copropriété, décompté arrêté au 27 septembre 2023 ;

Que le SDC produit les procès-verbaux des assemblées générales approuvant aux majorités légalement requises les comptes de 2015 à 2020 et le budget prévisionnel jusqu’au 30 novembre 2022, deux décomptes arrêtés au 10 mai et au 27 septembre 2023, et les appels de fonds des charges pour la période allant du 1er décembre 2016 au 31 mai 2022 ;

Qu’il apparaît qu’en première instance, les époux [T], comparants, ont justifié avoir effectué des virements au profit du SDC KLEBER CRIMEE les 19 avril, 09 mai, 15 mai, 05 juin, 02 août et 1er septembre 2023 pour la somme globale de 4.203 euros ;

Que le SDC KLEBER CRIMEE n’évoque au soutien de ses prétentions avoir comptabilisé que les versements effectués par le époux [T] les 02 décembre 2017, 08 janvier et 1er février 2018 mais s’abstient de tout commentaire sur les versements effectués en 2023 ;

Que le décompte arrêté au 10 mai 2023 fait apparaître un solde débiteur de 11.910,88 euros tenant compte du virement effectué par Madame [T] de 393 euros le 20 avril 2023 ;

Qu’il convient alors de déduire du solde débiteur de 11.910,88 euros la somme de 3.810 euros (4.203 euros ' 393 euros) et d’ajouter les charges et provisions dues depuis le 10 mai 2023 telles que figurant au décompte arrêté au 27 septembre 2023, soit la somme de 764,76 euros ;

Que la somme de 8.865,64 euros qu’il convient de retenir comme étant un arriéré de charges de copropriété imputable aux époux [T] apparaît dûment justifiée ;

Qu’il y a donc lieu, par voie de réformation du jugement dont appel, de condamner les époux [T] à payer au SDC KLEBER CRIMEE la somme de 8.865,64 euros au titre des charges de copropriété impayées selon décompte arrêté au 27 septembre 2023,assortie des intérêts aux taux légal à compter du présent arrêt ;

Attendu que l’article 10-1 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

Que le décret n°2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières prévoit une rémunération complémentaire pour des prestations particulières dont les frais de contentieux ;

Que selon l’annexe 1 du décret du 17 mars 1967, le coût des frais de recouvrement visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 est imputable au seul copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d’aucune somme à ce titre ;

Que les frais de mise en demeure, de relance, de constitution de dossier, de constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice et de prise d’hypothèque doivent ainsi être mis à la charge du seul copropriétaire, non du syndicat des copropriétaires ;

Qu’ils doivent par ailleurs être mis à la charge du copropriétaire au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat de copropriétaires pour le recouvrement de sa créance ;

Qu’ils ne constituent donc pas des charges de copropriété au sens de l’article 10 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;

Qu’il ressort du décompte arrêté au 27 septembre 2023 que les époux [T] sont redevables de la somme de 1.350 euros au titre des frais de recouvrement engagés par le SDC KLEBER CRIMEE, frais prévus au contrat de syndic ;

Qu’il y a donc lieu, par voie de réformation du jugement dont appel, de condamner les époux [T] à payer au SDC KLEBER CRIMEE la somme de 1.350 euros au titre des frais nécessaires exposés par le SDC pour recouvrer sa créance ;

Attendu que l’article 1231-6 du Code civil prévoit que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et que ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte ;

Que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ;

Qu’il n’est possible d’allouer des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires sans constater l’existence, pour le créancier, d’un préjudice indépendant du retard apporté au paiement par le débiteur et causé par sa mauvaise foi ;

Que constitue un préjudice distinct le retard dans le paiement des charges de copropriété ayant accompagné une obstruction systématique au fonctionnement de celle-ci ;

Que les manquements des époux [T] à leurs obligations essentielles à l’égard du SDC KLEBER CRIMEE de régler les charges de copropriété génèrent nécessairement la désorganisation des comptes de la copropriété, faisant peser une charge supplémentaire sur les autres copropriétaires et constituant un préjudice distinct du simple retard de paiement ;

Qu’il convient, par voie d’infirmation du jugement déféré, de condamner les époux [T] à verser au SDC KLEBER CRIMEE la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts;

Attendu qu’aux termes de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ;

Que le premier juge a relevé que les débiteurs étaient en situation de surendettement ;

Que les écritures de l’appelant font également mention de cette situation ;

Que le SDC KLEBER CRIMEE indique que des délais seraient de nature à compromettre le fragile équilibre financier de la copropriété empêchant pour l’exemple le vote des travaux pourtant rendus nécessaires, sans pour autant justifier l’urgence et la nécessité de faire procéder à ces travaux ;

Qu’il convient ainsi de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a octroyé aux époux [T] un délai de 24 mois pour se libérer du paiement de leur dette et en ce qu’il a dit que les époux [T] devront rembourser au SDC KLEBER CRIMEE les sommes dues en 24 mensualités d’un égal montant, la dernière échéance s’établissant au solde dû en principal auxquels s’ajouteront les intérêts, le premier versement devant intervenir dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent arrêt et ensuite le 10 de chaque mois, et que le solde dû sera immédiatement exigible sans mise en demeure préalable de payer à défaut de versement d’une seule mensualité à son échéance ;

Attendu qu’il sera alloué au SDC KLEBER CRIMEE, qui a dû engager des frais irrépétibles pour défendre ses intérêts en justice en cause d’appel, la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Attendu que les époux [T], qui succombent, supporteront les dépens d’appel ;

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt rendu par défaut et par mise à disposition au greffe en dernier ressort,

REFORME le jugement rendu le 10 novembre 2023 par le Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en ce qu’il a :

Condamné solidairement Monsieur et Madame [T] à payer au SDC KLEBER CRIMEE, pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet STEIN ;

4.962,18 euros au titre des charges échues impayées arrêtées au 31 août 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 25 avril 2022 ;

382,43 euros au titre des provisions pour charges et fonds travaux arrêtés à l’appel de fonds du 1er septembre 2023 au 30 novembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter de cette décision ;

Dit n’y avoir lieu de faire droit à la demande de dommages et intérêts ;

CONFIRME le jugement déféré pour le surplus ;

Statuant à nouveau sur les chefs de jugement réformés et y ajoutant,

CONDAMNE solidairement Monsieur et Madame [T] à payer au SDC KLEBER CRIMEE, pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet STEIN, la somme de 8.865,64 euros au titre des charges de copropriété impayées selon décompte arrêté au 27 septembre 2023, assortie des intérêts aux taux légal à compter du présent arrêt ;

CONDAMNE solidairement Monsieur et Madame [T] à payer au SDC KLEBER CRIMEE, pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet STEIN, la somme de 1.350 euros au titre des frais nécessaires prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur et Madame [T] à payer au SDC KLEBER CRIMEE, pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet STEIN, la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de l’article 1231-6 du Code civil ;

ACCORDE à Monsieur et Madame [T] un délai de 24 mois pour se libérer du paiement de leur dette conformément à l’article 1343-5 du Code civil ;

DIT que Monsieur et Madame [T] devront rembourser au SDC KLEBER CRIMEE, pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet STEIN, la somme de 13.215,64 euros en 24 mensualités d’un égal montant, la dernière échéance s’établissant au solde dû en principal auxquels s’ajouteront les intérêts, le premier versement devant intervenir dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent arrêt et ensuite le 10 de chaque mois ;

DIT que le solde dû sera immédiatement exigible sans mise en demeure préalable de payer à défaut de versement d’une seule mensualité à son échéance ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE solidairement Monsieur et Madame [T] à payer au SDC KLEBER CRIMEE, pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet STEIN, la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur et Madame [T] aux dépens d’appel ;

CONDAMNE solidairement Monsieur et Madame [T] à supporter les frais d’exécution et, dans l’hypothèse où à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans le présent arrêt, l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un commissaire de justice, le montant des sommes retenues par ce dernier par application de l’article 10 du décret du 08 mars 2001, devra être porté par les débiteurs en sus de l’article 700 du Code de procédure civile.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT