COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 13 NOVEMBRE 2024

N° 2024/ 458

N° RG 21/08577

N° Portalis DBVB-V-B7F-BHTI3

Syndicat des copropriétaires de [4]

C/

[S] [F] [E] [G] épouse [Z]

[Y] [Z]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Thierry TROIN

M^e Jérôme LACROUTS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de NICE en date du 10 Mai 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 16/04929.

APPELANTE

Syndicat des copropriétaires de [4] sis à [Adresse 5]

pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS RIVIERA COPRO, dont le siège social est [Adresse 3] à [Localité 1], elle-même prise en la personne de son représentant légal en eexercice domicilié es qualité audit siège

représentée par M^e Thierry TROIN, membre de la SELARL BENSA & TROIN AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de NICE substituée et plaidant par M^e Carla STARACE, avocat au barreau de NICE

INTIMÉS

Madame [S] [F] [E] [G] épouse [Z]

née le 16 Mars 1955 à [Localité 1] (06), demeurant [Adresse 5]

Monsieur [Y] [Z]

né le 20 Décembre 1957 à [Localité 1] (06), demeurant [Adresse 2]

représentés et plaidant par M^e Jérôme LACROUTS, membre de la SELARL JEROME LACROUTS AVOCATS, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Septembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Alice BISIOU, adjoint administratif faisant fonction

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Novembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Novembre 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

M.et Mme [Z] sont propriétaires d’un bien immobilier acquis le 14 septembre 1984, au sein de la copropriété [4] sise [Adresse 5] à [Localité 1] (06).

Le 5 juillet 2016, l’assemblée générale des copropriétaire a adopté une résolution VII refusant d’autoriser le syndic à signer un protocole d’accord au nom du syndicat des copropriétaires avec les époux [Z] « dans l 'affaire judiciaire qui les oppose dans la construction de la véranda ».

Suivant exploit d’huissier en date du 14 septembre 2016 , M.et Mme [Z] ont attrait le syndicat des copropriétaires de [4] devant la présente juridiction pour entendre annuler ladite résolution.

Considérant que le syndicat des copropriétaires n’a pas été autorisé à ester en justice et que les époux [Z] n’établissent pas l’abus de majorité qu’ils invoquent, par jugement rendu le 10 mai 2021, le Tribunal:

DEBOUTE Mme [S] [Z] née [G] et M.[Y] [Z] de leur demande d’annulation de la résolution VII de l’assemblée générale des copropriétaires du 5 juillet 2016 de l’immeuble [4] ;

DECLARE irrecevable la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires de [4] visant à supprimer la véranda litigieuse et à remettre en état les parties communes dans leur état d’origine, en ce compris les étanchéités des sols et murs auxquelles cette véranda est arrimée, et ce sous astreintes de 500 € par jour de retard à compter de 1'expiration d’un délai de 15 jours suivant la signification du jugement à intervenir;

CONDAMNE solidairement Mme [S] [Z] née [G] et M.[Y] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de [4] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Mme [S] [Z] née [G] et M. [Y] [Z] aux entiers dépens ;

ORDONNE l’exécution provisoire ;

DEBOUTE les parties de toutes autres demandes plus amples ou contraires.

Par déclaration au greffe en date du 9 juin 2021, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de cette décision.

Il sollicite:

REFORMER le jugement du Tribunal Judiciaire de NICE du 10 mai 2021 sous numéro RG 16/04929 en ce qu’il a déclaré irrecevable la demande de démolition de la copropriété et en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires [4] de toute autre demande plus ample et contraire.

DIRE ET JUGER que la terrasse des époux [Z] située au 6 ème étage est une partie commune à usage privatif.

DIRE ET JUGER que la véranda litigieuse construite sur la terrasse susvisée constitue une véritable annexion des parties communes et a été construite il y a moins de 30 ans.

DIRE ET JUGER que la véranda litigieuse modifie l’aspect extérieur de l’immeuble.

DIRE ET JUGER que la véranda litigieuse a été construite sans aucune autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

DEBOUTER M.et Mme [Z] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions notamment concernant l’irrecevabilité de la copropriété.

CONDAMNER in solidum M.et Mme [Z] à supprimer la véranda litigieuse et à remettre en état les parties communes dans leur état d’origine, en ce compris les étanchéités des sols et murs auxquels cette véranda est arrimée ce sous astreinte de 500 € par de jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de 15 jours suivant la signification du jugement à intervenir.

CONFIRMER le jugement dont appel pour le surplus.

CONDAMNER M.et Mme [Z] à verser au SDC DE [4] la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en application de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

A l’appui de son recours, il fait valoir:

— que contrairement à ce que prétendent les intimés la terrasse n’est pas privative mais commune à usage privatif,

— que pour autant ils y ont construit une véranda sans autorisation dont les éléments porteurs ont modifié l’étanchéité de la terrasse et provoqué des désordres à d’autres copropriétaires,

— qu’il a obtenu l’autorisation d’ester en justice lors de l’AG du 25 juin 2013, sans distinction du référé ou du fond,

— que quoiqu’il en soit la copropriété s’est réunie en AGE le 13 juin 2021 et a autorisé expressément la présente action,

— que la réalisation de cette véranda change l’aspect extérieur de l’immeuble et la destination de la terrasse pour constituer une véritable accaparation de parties communes, ce qui justifie la démolition et la remise en état,

— que la prescription applicable est de 30 ans, en effet il s’agit d’une action réelle, sans que les intimés ne prouvent que la construction date de plus de trente ans,

— que quoiqu’il en soit il ne s’est pas passé 10 ans entre le PV de l’huissier qui constate la réalisation de la structure du 4 octobre 2012 et l’autorisation d’ester du 25 juin 2013 et du 13 juillet 2021, ainsi que les assignations en référé ou au fond interruptives de prescription,

— que les intimés avaient initialement installé un auvent dans les années 1990, la construction actuelle étant plus récente,

— que le refus d’autoriser le syndic à signer le protocole de régularisation des travaux est protecteur des intérêts collectifs et ne constitue nullement un abus de majorité, sans que ce refus n’ait à être motivé,

Les époux [Z] concluent :

A titre principal

CONFIRMER le Jugement du 10 mai 2021 en ce qu’il a débouté le Syndicat des copropriétaires [4] de sa demande reconventionnelle de démolition et remise en état;

Et ce faisant,

DECLARER irrecevable la demande reconventionnelle du Syndicat des copropriétaires [4] formée par le Syndic en exercice au nom du Syndicat des copropriétaires sans autorisation régulière de l’assemblée générale ;

A titre subsidiaire,

JUGER que la véranda ne constitue pas une annexion de partie commune et existe depuis plus de trente ans ;

DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires [4] de sa demande de condamnation de M. et Mme [Z] à supprimer la véranda litigieuse et à remettre en état les parties communes dans leur état d’origine, en ce compris les étanchéités des sols et murs auxquels cette véranda est arrimée ce sous astreinte de 500 € par de jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de 15 jours suivant la signification du jugement à intervenir.

En tout état de cause,

DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires [4] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

JUGER que M.et Mme [Z] seront déchargés, dans les conditions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, d’avoir à payer les frais de procédure exposés par le syndicat des copropriétaires.

CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [4], sis [Adresse 5] à [Localité 1] à verser à M.et Mme [Z] la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le CONDAMNER aux entiers dépens distraits au profit de Maître Jérôme LACROUTS, membre de la SCP BERLINER DUTERTRE LACROUTS, Avocat au Barreau de NICE, qui en a fait l’avance sous sa due affirmation de droit.

Ils soutiennent:

— qu’ils sont propriétaires depuis le 14 septembre 1984,

— que leur terrasse n’est pas une partie commune,

— que si c’est le cas, les travaux entrepris n’ont fait que rénover une véranda qui existe depuis plus de trente ans et qu’il n’y a pas atteinte à l’aspect extérieur de l’immeuble,

— que pour mettre fin à une procédure de référé, il a été décidé de soumettre à l’AG du 5 juillet 2016 la signature d’un protocole d’accord prévoyant des concessions réciproques qui a été refusé sans motivation,

— que la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires n’a pas fait l’objet d’une autorisation par l’Ag de sorte qu’elle est irrecevable,

— qu’en effet l’autorisation donnée par l’Ag du 20 octobre 2016 est rédigée en termes généraux alors que l’article 55 du décret du 17 mars 1967 exige que soit précisé:

— la nature de la procédure autorisée,

— les personnes concernées,

— l’objet de la demande,

— que l’autorisation donnée lors de l’AG du 25 juin 2013 a donné lieu à la procédure en référé et ne saurait justifier la demande reconventionnelle de la présente procédure,

— que si lors de l’AG du 13 juillet 2021 l’autorisation a été donnée au syndic concernant sa demande reconventionnelle, cette ratification ne peut intervenir après l’expiration du délai de prescription de l’action,

— que si l’action tend à la simple démolition de travaux ou d’ouvrages, elle a un caractère personnel et se prescrit par 5 ans, que l’autorisation d’ester en justice étant intervenue plus de 5 ans après les travaux litigieux, elle n’est pas valable,

— qu’il résulte de leur titre de propriété comme de l’état descriptif de division que la terrasse fait expressément partie des parties privatives,

— que la véranda est là depuis plus de trente ans et qu’un permis de construire a bien été accordé par la mairie le 18 mars 2015, les travaux ayant simplement consisté à rénover cette véranda, dont la structure existe depuis 1985,

— que la véranda n’est pas visible de la rue de sorte qu’il n’y a aucune atteinte à l’aspect extérieur de l’immeuble.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 août 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’annulation de la résolution VII pour abus de majorité

Retenant que l’assemblée générale est souveraine dans ses prises de décisions dont l’obligation de motivation ne résulte d’aucun texte, que le seul refus d’avantages financiers par l’assemblée est insuffisant à caractériser une atteinte aux intérêts collectifs ou un désir de nuire comme de favoriser l’intérêt personnel des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires, c’est à bon droit que le jugement entrepris a dit que l’abus de majorité pouvant conduire à l’annulation de la résolution VII de refus de signer un protocole d’accord de l’assemblée générale du 5 juillet 2016 n’est pas caractérisé et a débouté M.et Mme [Z] de leur demande d’annulation de cette résolution.

Sur la demande reconventionnelle de suppression de la véranda et de remise en état des parties communes sous astreinte

Aux termes de l’article 55 du décret du 17 mars 1967 le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Aux termes d’une résolution VII de l’assemblée générale du 25 juin 2013, il a été décidé d’une mise en demeure des époux [Z] de démolir la véranda et faute d’y satisfaire le syndic a été mandaté pour ester en justice contre les époux [Z] afin d’obtenir la démolition de la construction litigieuse, la remise en état des parties communes éventuellement endommagées ou transformées, au besoin sous astreinte.

Cette résolution a donné lieu à la délivrance par le syndicat des copropriétaires d’une assignation en référé à l’encontre des époux [Z] le 30 octobre 2014. Cette procédure a fait l’objet d’un retrait du rôle, les parties ayant préféré se rapprocher pour un protocole d’accord de nature à mettre fin au litige, dont il a été vu ci-dessus qu’il a fait l’objet d’un refus de signature, de sorte que comme l’a retenu le premier juge cette autorisation ne saurait concerner la présente procédure au fond.

Par ailleurs, la résolution IV de l’assemblée générale des copropriétaires du 20 octobre 2016 a autorisé 'le syndic à ester en justice au fond dans l’affaire [Z]'.

Le jugement est confirmé en ce qu’il a retenu que les termes généraux de cette résolution sont insuffisants pour caractériser une habilitation valable donnée au syndic pour solliciter la suppression de la véranda litigieuse et la remise en état des parties communes, en ce compris les étanchéités des sols et murs auxquels cette véranda est arrimée, sous astreinte.

Enfin, si l’habilitation peut intervenir a posteriori, conformément à l’article 121 du code de procédure civile, la régularisation des pouvoirs du syndic, qui a agi en justice au nom du syndicat sans mandat, ne peut plus intervenir après l’expiration du délai d’appel.

Il faut donc que le syndic soit valablement mandaté au moment où il interjette appel et au plus tard avant l’expiration du délai d’appel.

Si l’assemblée générale du 13 juillet 2021 a autorisé le syndic à ester en justice conformément aux dispositifs des conclusions faites pour le syndicat, ce dernier a interjeté appel le 9 juin 2021 du jugement en date du 10 mai 2021, soit antérieurement à l’assemblée générale du 13 juillet, de sorte que cette autorisation n’a pu régulariser le pouvoir du syndic et les demandes reconventionnelles du syndicat sont irrecevables.

Sur les autres demandes

Il n’y a pas lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Chacune des parties conservera la charge de ses dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 10 mai 2021 par le Tribunal judiciaire de NICE

Y ajoutant,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

DIT n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile,

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses dépens d’appel.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT