COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 14 MAI 2025

N° 2025 / 140

N° RG 24/05185

N° Portalis DBVB-V-B7I-BM5LX

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble

LE FORUM

C/

S.C.I. LES AIRELLES

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Lionel CHARBONNEL

M^e Joël MARTINEZ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal judiciaire de MARSEILLE en date du 27 Mars 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/06765.

APPELANTE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé LE FORUM sis [Adresse 5]

représenté par son syndic en exercice, la SAS GESPAC IMMOBILIER, dont le siège social est situé [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Lionel CHARBONNEL, membre de la SELARL C.L.G., avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Cédric FERRIER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉE

S.C.I. LES AIRELLES

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 7]

représentée par M^e Joël MARTINEZ, membre de la SCP TERTIAN-BAGNOLI & ASSOCIÉS, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Mars 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 Mai 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 14 Mai 2025, signé par Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

La SCI LES AIRELLES est propriétaire de biens immobiliers correspondant aux lots 181, 72, 73, 71, 162, 163 au sein d’un immeuble situé [Adresse 1], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte d’huissier en date du 1er février 2023, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 6] sis [Adresse 10] représentée par son syndic en exercice a fait assigner la SCI LES AIRELLES devant le tribunal judiciaire de MARSEILLE, selon la procédure accélérée au fond, aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement notamment de charges de copropriété.

Par jugement rendu le 27 mars 2024, le Tribunal:

REJETTE la demande en paiement des charges de copropriété échues et à échoir,

REJETTE la demande en paiement des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 jui11et 1965,

REJETTE la demande de dommages et intérêts.

REJETTE les demandes reconventionnelles.

REJETTE les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 6] sis [Adresse 8]. [Adresse 2], représentée par son syndic en exercice aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de 1'exécution provisoire de droit.

Par déclaration au greffe en date du 19 avril 2024, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de cette décision.

Une ordonnance de fixation à bref délai à l’audience du 10 mars 2015 a été rendue le 25 avril 2024.

Le syndicat des copropriétaires sollicite:

A TITRE PRINCIPAL

REFORMER la décision dont appel, en ce qu’elle a :

— « REJETTE la demande en paiement des charges de copropriété échues et à échoir,

— REJETTE la demande en paiement des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— REJETTE la demande de dommages et intérêts

— REJETTE les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 6] sis [Adresse 10], représentée par son syndic en exercice aux dépens »

CONFIRMER la décision dont appel pour le surplus ;

DECLARER IRRECEVABLES les demandes reconventionnelles de la SCI LES AIRELLES ;

DECLARER IRRECEVABLES car nouvelles en appel, les prétentions de la SCI LES AIRELLES suivantes ;

— « 606,80 ' lié à l’appel de fonds exceptionnel non imputé au titre de l’exercice 2014 ;

—  347,95 ' lié aux appels de fonds exceptionnels non imputés au titre de l’exercice 2019 ;

—  367,92 ' lié à l’appel de fonds exceptionnel avec pour mention « 1er pourvoi en cassation » au titre de l’exercice 2020 pour lequel la SCI LES AIRELLES n’a reçu aucune information ;

—  3 368,67 ' liés aux appels de fonds exceptionnels des travaux privatifs de climatisation effectués par certains copropriétaires imputés à l’ensemble des copropriétaires sans modification de l’Etat Descriptif de Division et justification d’un seul recours à ce type de travaux par copropriétaire concerné au titre des exercices 2014 à 2021 » ;

REJETER en tout état de cause comme mal fondées toutes les demandes de la SCI LES AIRELLES;

STATUANT DE NOUVEAU ET ACTUALISANT LA CREANCE

CONDAMNER la SCI LES AIRELLES à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble dénommé le Forum sis [Adresse 9], comptes arrêtés au 17 mai 2024, et avec intérêts au taux légal à compter du 22 mai 2020, date de la première sommation de payer, les sommes suivantes :

—  11.168,14 ' au titre des charges échues au 17.05.24 ;

—  2.420,86 ' au titre des charges à échoir jusqu’au 31.12.24 :

—  990,73 ' au titre des frais nécessaires ;

CONDAMNER la SCI LES AIRELLES à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble dénommé le Forum sis [Adresse 9] la somme de 2.000 ' à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNER la SCI LES AIRELLES au paiement d’une somme de 3.000 ' au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance ;

A TITRE SUBSIDIAIRE ; S’IL DEVAIT ETRE JUGE QUE LA PROCEDURE NE POUVAIT PAS ETRE INTRODUITE SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND,

REFORMER la décision dont appel en ce qu’elle a rejeté les demandes du SDC ;

DECLARER IRRECEVABLES les demandes du syndicat des copropriétaires en son action selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, en lieu et place de les REJETER ;

A l’appui de son recours, il fait valoir:

— que les conclusions de l’intimé du 6 mars 2025 moins de deux jours ouvrés avant l’audience de plaidoirie, contenant des modifications suffisamment importantes nécessitant un délai de réplique, soient rejetées,

— qu’il ressort des relevés de compte qu’il produit que l’intimée reste débitrice au titre des charges afférentes à ses lots,

— que ces charges ont été votées pat les AGO au cours desquelles les comptes des exercices précédents ont été régulièrement approuvés et les budgets votés,

— que toutes les pièces justificatives sont versées aux débats,

— qu’il sollicite des dommages et intérêts,

— qu’il pouvait parfaitement introduire une procédure accélérée au fond, les règlements faits par l’intimée devant s’imputer sur les dettes les plus anciennes ce qui laissait impayé les provisions de l’exercice ouvrant ainsi droit à cette procédure,

— que cette procédure n’est pas conditionnée au défaut de paiement d’une somme ayant la nature d’une provision,

— qu’en tout état de cause ses demandes ne pouvaient être rejetées et étaient tout au plus irrecevables,

— que lorsque les comptes ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’AG ayant voté cette approbation ne sont plus en droit de refuser le paiement de leur quote part de charge, appel de fonds produits ou non,

— que sur le décompte du 16 septembre 2022 il n’y a pas de solde antérieur négatif à son débit non justifié mais un solde de 1086,02' à son profit, dont elle est créancière,

— que les demandes de l’intimée au titre de 2014 sont inopérantes, il sollicite les charges à compter du 1er juillet 2019 et le solde à cette date était créditeur de sorte que les sommes de 2014 ont été réglées, de sorte que si cela a été fait de manière indue il fallait en demander la répétition dans un délai de 5 ans,

— que quand bien même la climatisation fonctionnerait de manière non satisfaisante l’intimée a à payer les appels de fonds de travaux votés en AG non contestées,

— que les demandes reconventionnelles formulées dans le cadre d’une procédure accélérée au fond sont irrecevables,

— que les prétentions nouvelles en appel sont irrecevables,

— qu’en tout état de cause ces demandes se heurtent à la prescription.

La SCI LES AIRELLES conclut le 25 juin 2014:

CONFIRMER le jugement du 27 mars 2024 du tribunal judiciaire de MARSEILLE en ce qu’il :

« REJETTE la demande en paiement des charges de copropriété échues et à échoir,

REJETTE la demande en paiement des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

REJETTE la demande de dommages et intérêts,

REJETTE les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 6] sis [Adresse 10], représentée par son syndic en exercice aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit. ».

En conséquence,

DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé LE FORUM de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

Par ailleurs,

INFIRMER le jugement du 27 mars 2024 du tribunal judiciaire de MARSEILLE en ce qu’il a débouté la SCI LES AIRELLES de ses demandes indemnitaires formées à titre reconventionnel à l’encontre du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé LE FORUM ;

Statuant à nouveau, à titre reconventionnel,

ANNULER l’appel de fonds budgétaire du 1er trimestre 2023 d’un montant de 1 210,43 ' réglé le 02 janvier 2023 et l’appel de fonds non échus de 8 856,40 ' pour la période du 1er avril 2023 au 31 décembre 2024 ;

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé LE FORUM à porter au crédit du compte individuel de copropriété de la SCI les sommes suivantes :

—  1 226,84 ' lié au solde consécutif au changement de Syndic ;

—  2 446,82 ', somme afférente à la facture du 1er juillet 2014 pour dépenses de climatisation à titre individuel mise à la charge du syndicat des copropriétaires ;

—  606,80 ' lié à l’appel de fonds exceptionnel non imputé au titre de l’exercice 2014 ;

—  347,95 ' lié aux appels de fonds exceptionnels non imputés au titre de l’exercice 2019 ;

—  367,92 ' lié à l’appel de fonds exceptionnel avec pour mention « 1er pourvoi en cassation » au titre de l’exercice 2020 pour lequel la SCI LES AIRELLES n’a reçu aucune information ;

—  856,60 ' au titre des travaux résultant de l’AG du 30 juin 2021 imputée sans appel de fonds ;

—  3 368,67 ' liés aux appels de fonds exceptionnels des travaux privatifs de climatisation effectués par certains copropriétaires imputés à l’ensemble des copropriétaires sans modification de l’Etat Descriptif de Division et justification d’un seul recours à ce type de travaux par copropriétaire concerné au titre des exercices 2014 à 2021 ;

—  1 163,75 ' au titre des frais de relance et de procédures judiciaires manifestement abusives ;

—  1 314,00 ' versé initialement par la SCI LES AIRELLES à titre de fonds de roulement ;

—  1 314,48 ' versé initialement par la SCI LES AIRELLES sur la période des années 2017 à 2022 au titre des appels de fonds travaux dits Fonds ALUR ;

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé LE [Adresse 4] à verser à la SCI LES AIRELLES une somme de 6 500,00 ' au titre du préjudice subi ;

En cause d’appel,

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 6] à verser en cause d’appel à la SCI LES AIRELLES la somme de 5 000,00 ' en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 6] aux entiers dépens de l’instance d’appel ;

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Elle soutient:

— qu’il n’a jamais été répondu à ses correspondances contestant les sommes réclamées,

— que le tribunal n’a pas commis d’erreur de droit en jugeant que l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 n’était pas applicable dans la mesure où la somme réclamée en principal de 5 160,13 ' au titre des frais et d’appels de fonds exceptionnels ne constituait pas une provision au sens des dispositions des articles 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965,

— que l’appelante ne justifie nullement les sommes qu’elle réclame,

— qu’elle conteste les sommes réclamées manifestement erronées,

— que la dette sollicitée n’est pas constituée de charges afférentes à ses lots mais est une dette liée à des écritures comptables afférentes à l’existence d’un solde antérieur non justifié, à des appels de fonds exceptionnels sur travaux de climatisation faits sur des lots ne lui appartenant pas et à des frais de procédure abusivement imputés,

— que les appels de fonds exceptionnels pour dépenses privatives de climatisation affectées à l’ensemble des copropriétaires ont été mis sans justification, sans qu’ils soient rajoutés aux provisions à verser par elle au titre des années considérées et sans vérification de la légalité et des dispositions prises dans le cadre de la délibération 15 figurant sur le PV de l’assemblée générale du 7 mai 2014,

— que le décompte de charge mentionne des frais qui font double emploi avec ceux sollicités, qu’elle conteste d’ailleurs,

— que ses demandes reconventionnelles sont recevables et justifiées.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le rejet des conclusions de l’intimée

Dans cette procédure accélérée au fond une ordonnance de fixation à bref délai a été rendue le 25 avril 2024 pour une audience au 10 mars 2025.

Alors que le syndicat des copropriétaires a conclu pour la dernière fois le 12 juillet 2024, la SCI intimée a pris de nouvelles conclusions n°3 le jeudi 6 mars 2025 à 16h soit moins de deux jours ouvrés avant l’audience de plaidoirie, ne permettant pas, eu égard aux modifications importantes qu’elles contiennent, à son adversaire de répondre valablement, dans le respect du principe du contradictoire, de sorte que les conclusions de l’intimée n°3 et 4 sont rejetées.

Sur la demande principale

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose que la demande en justice est introduite selon la procédure accélérée au fond lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’i1 est statué selon cette procédure.

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que: « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 1 -1-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond après avoir constaté selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire. condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du

copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22''.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de 1'immeub1e, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, que les copropriétaires versent au syndicat des propositions égales au quart du budget voté, sauf à ce que l’assemblée générale fixe des modalités différente et que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale.

En application de l’article 1353 du code civil. il appartient à celui qui demande 1'exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

La mise en 'uvre de l’article 19-2 de la loi du 10juillet 1965 suppose qu’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du 1 de l’article 14-2 soit demeurée impayée passé un délai de 30 jours après mise en demeure.

En effet, ce n’est qu’en cas de non paiement après mise en demeure de payer une provision dans un délai de trente jours que le syndicat des copropriétaires est en droit de saisir le président du tribunal judiciaire aux fins d’obtenir la condamnation du copropriétaire défaillant au paiement de cette provision, des provisions non encore échues en application de l’article 14-1 et des sommes restant dues appelées au titre des exercice précédents après approbation des comptes.

De surcroît, dès lors que l’article 19-2 susvisé énonce que ce n’est qu’après mise en demeure restée infructueuse que la totalité des charges impayées restant dues, ainsi que les provisions non encore échues, deviennent immédiatement exigibles, la mise en demeure ne peut inclure les sommes restant dues puisque, aux termes de cet article, celles-ci ne sont pas encore exigibles à la date de son établissement.

Considérer que la procédure accélérée au fond prévue à l’article 19-2 pourrait valablement être mise en oeuvre, en l’absence de paiement par le copropriétaire défaillant de la totalité de sa créance après mise en demeure, reviendrait à faire perdre tout sens à la procédure de droit commun devant le tribunal judiciaire.

Celle-ci n’aurait en effet plus lieu d’être dès lors que le syndicat des copropriétaires se verrait offrir la possibilité d’assigner ledit copropriétaire devant le président de la juridiction, dans le cadre d’une procédure rapide et donc moins coûteuse, aux fins de recouvrir la totalité de sa créance.

Comme l’a relevé le premier juge, par courrier du 16 septembre 2022 réceptionné le 20 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure la SCI LES AIRELLES de payer la somme de 5160,13' au titre de l’arriéré de charges de copropriété.

Or, il résulte du décompte arrêté au 1er janvier 2023 que la dette de 5160,13' au 16 septembre 2022, soit à la date de mise en demeure visant l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, comprend la somme de 991,64' de frais, ainsi que la somme de 4149,22' au titre d’appels de fonds exceptionnels ne relevant pas des articles 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965.

La mise en demeure délivrée ne répondant pas aux exigences du texte, la demande du syndicat des copropriétaires fondée sur ces dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 est irrecevable.

Sur les demandes reconventionnelles formulées en première instance et complétées en appel

Retenant que si dans le cadre de la procédure accélérée au fond, le juge peut statuer sur une demande de recouvrement de charges de copropriété, les demandes reconventionnelles formulées ne relèvent pas de la procédure accélérée au fond, la juridiction étant tenue du mode de saisine initiale, c’est à juste titre que le premier juge a rejeté ses demandes comme irrecevables.

Sur les demandes de dommages et intérêts

La demande en paiement du syndicat des copropriétaires étant irrecevable, la demande de dommages et intérêts qui en découle ne l’est pas davantage.

Pas plus en appel, la SCI ne justifie de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont elle se prévaut, de sorte que le jugement est confirmé en ce qu’il l’en a déboutée.

Sur les autres demandes

Il n’y a pas lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires est condamné aux entiers dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

REJETTE les conclusions de l’intimée n°3 et 4,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 27 mars 2024 par le Tribunal judiciaire de MARSEILLE,

SAUF en ce qu’il a rejeté les demandes du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 6] sis [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice la SAS GESPAC IMMOBILIER

Statuant à nouveau

DECLARE irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 6] sis [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice la SAS GESPAC IMMOBILIER en son action selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,

Y ajoutant

DIT n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 6] sis [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice la SAS GESPAC IMMOBILIER aux entiers dépens de l’appel.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE