COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 23 JANVIER 2025

mm

N° 2025/ 15

N° RG 21/14751 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BIH3T

[V] [X] veuve [H]

C/

[K] [C]

Société LE [Adresse 5]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Clément DIAZ

M^e France CHAMPOUSSIN

SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal de Nice en date du 24 Septembre 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 13/04602.

APPELANTE

Madame [V] [X] veuve [H]

demeurant Le [Adresse 5]

représentée par M^e Clément DIAZ, avocat au barreau de NICE, plaidant

INTIMÉS

Madame [K] [C]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e France CHAMPOUSSIN, avocat au barreau de NICE

Syndicat des copropriétaires LE [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice le CABINET CLARUS lui-même poursuites et diligences de son représentant légal en exercice y domicilié, [Adresse 2]

représenté par la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Valérie BONAUD CUNHA, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 Novembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Marc MAGNON, Président, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Janvier 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Janvier 2025

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DES FAITS ET PROCEDURE :

Par acte reçu le 02 mai 1989, Mme [K] [C] a acquis la propriété d’un bien à usage d’habitation dénommé ancienne glacière et d’une cave, correspondant aux lots n°41 et n°98 du bloc III ou C de l’ ensemble immobilier, dénommé Le [Adresse 5] , situé [Adresse 4] à [Localité 3].

Par acte du 21 mai 2010, Mme [V] [X] veuve [H] a acquis la propriété d’un appartement composant le lot n°101 situé au 1er étage du bloc III ou C dans le même ensemble immobilier

Par acte d’huissier délivré le 23 août 2013, Mme [X] veuve [H] a fait assigner Mme [C], au visa de l’article 1382 du code civil, du cahier des charges de la copropriété et de l’arrêté du 22 octobre 1969 relatif aux conduits de fumée desservant des logements, devant le tribunal de grande instance de Nice , afin de voir :

A titre principal,

Dire et juger que les trois ouvrages présents sur les parties communes à usage privatif du lot de Mme [C] (pergola, cheminée et cabane de jardin) constituent un trouble de voisinage en ce qu’ils outrepassent les désagréments acceptables liés au voisinage.

Juger en conséquence que ces trois ouvrages devront être détruits.

Condamner en outre Mme [C] à verser à Mme [V] [H] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi et lié directement au trouble de voisinage manifeste.

A titre accessoire,

Dire et juger que l’accès à la partie supérieure du toit terrasse qui est une partie commune ne devra plus être accessible par Mme [C] qui devra en rendre la clef au Syndic en exercice et devra dorénavant être limité à l’entretien strictement nécessaire des parties communes et que toute présence de tiers (entreprises d’entretien) devra être communiquée, au préalable, à Mme [X] veuve [H] afin de préserver le droit à la vie privée de la demanderesse.

Prononcer une astreinte provisoire, compte tenu de l’intérêt du litige, d’un montant de 200 euros par jour de retard, passé le délai de huit jours de la signification de la décision à venir, pendant deux mois, à l’expiration desquels il pourra à nouveau être statué.

Condamner Mme [C] à payer à de Mme [X] veuve [H] la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens

Le 25 avril 2014, Mme [X] veuve [H] a fait assigner le Syndicat des copropriétaires Le [Adresse 5] , afin que le jugement à venir lui soit déclaré opposable. Les deux procédures ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état du 07 novembre 2014.

Par jugement du 24 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Nice s’est prononcé de la manière suivante :

déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Le [Adresse 5] de sa demande tendant à voir déclarer Mme [X] veuve [H] irrecevable à son égard ;

déboute Mme [X] veuve [H] de l’ensemble de ses demandes,

condamne Mme [X] veuve [H] à payer à Mme [C], ainsi qu’au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Le [Adresse 5], à chacun d’eux, la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

condamne Mme [X] veuve [H] aux dépens qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Pour statuer en ce sens, le tribunal a considéré, en substance, que les transformations intervenues sur le bien de Mme [C] sont antérieures ou concomitantes à l’achat du bien le 02 mai 1989. La prescription acquisitive abrégée de l’article 2272 est donc applicable puisque Mme [C] est de bonne foi, que les aménagements ont été faits en toute transparence et sur la base d’un juste titre que peut représenter l’acte de vente ; que Madame [H] est défaillante à établir l’existence d’un trouble anormal de voisinage causé par des installations déjà présentes lorsqu’ elle a acquis son bien.

Par déclaration du 18 octobre 2021, Mme [X] veuve [H] a relevé appel du jugement.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 22 octobre 2024.

Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, la cour entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessous.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:

Dans ses dernières conclusions, transmises et notifiées par RPVA le 16 janvier 2024, Mme [X] veuve [H] demande à la cour de :

Vu les moyens des conclusions faisant corps avec le dispositif,

Vu les pièces,

A titre principal, sur l’appel en annulation du jugement

Annuler le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nice du 24 septembre 2021,

Statuant à nouveau pour le tout,

Au titre de l’appropriation illicite des parties communes,

Dire et juger, que seul le cahier des charges de la copropriété de 1937 et ses additifs définissent les droits de Mme [C], régulièrement publiés, sur son lot, et qu’en conséquence elle ne peut prétendre à d’autre droits que ceux qu’ils mentionnent, à savoir un appartement en rez-de-chaussée, et une cave,

Dire et juger qu’en conséquence Mme [C], outre le trouble de jouissance qu’elle cause au lot de Mme [X] veuve [H], s’approprie des droits qui appartiennent à la copropriété,

Ordonner qu’en conséquence Mme [C] procède, à ses frais, à la remise en état des parties communes accaparées dans leur état d’origine dans un délai de trois mois, sous astreinte provisoire d’un montant de 300 euros par jour de retard, dans les huit jours de la signification de l’arrêt à venir ; qu’à l’expiration du délai de trois mois, il pourra à nouveau être statué sur le montant de l’astreinte à défaut de remise en état,

Ordonner en conséquence aussi, que les ouvrages réalisés par Mme [C] sur les parties communes accaparées (pergola, cheminée, cabane de jardin, balcons, verrière et tout élément en faisant saillie) devront être détruits par elle sous mêmes frais, délai et astreinte que ci-dessus,

Ordonner qu’en conséquence également, durant et après remise en état des lieux, que l’accès au toit terrasse ne devra plus être accessible par Mme [C] ; que la clef d’accès devra être entre les mains du Syndic en exercice, l’accès dorénavant limité à l’entretien strictement nécessaire des parties communes et que toute présence de tiers (entreprises de travaux et d’entretien notamment) devra être communiquée au préalable à Mme [X] veuve [H] afin de préserver le droit à sa vie privée,

Au titre des troubles de voisinage causés par Mme [C],

Condamner Mme [C] à payer à Mme [H] la somme de 5 000 euros, à titre de dommages-intérêts, en réparation des préjudices subis liés directement aux troubles de voisinage,

Au titre de la recevabilité de l’action de Mme [X] veuve [H] contre le Syndicat des copropriétaires du Bloc C de l’ensemble immobilier le [Adresse 5],

La déclarer recevable, en conséquence l’arrêt à intervenir sera opposable au Syndicat des copropriétaires du Bloc C de l’ensemble immobilier le [Adresse 5],

Au titre de l’article 700 du code civil et des dépens de première instance et appel

Condamner solidairement Mme [C] et le Syndicat de copropriétaires de l’immeuble le [Adresse 5] pris en la personne de son syndic en exercice, à payer à Mme [X] veuve [H] la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens, de première instance et d’appel,

A titre subsidiaire, sur l’appel en réformation du jugement,

Réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nice le 24 septembre 2021 en ce qu’il a :

débouté Mme [X] veuve [H] de l’ensemble de ses demandes,

condamné Mme [X] veuve [H] à payer à Mme [C], ainsi qu’au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Le [Adresse 5], à chacun d’eux, la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné Mme [X] veuve [H] aux dépens.

Statuant à nouveau,

Au titre de l’appropriation illicite des parties communes,

Dire et juger, que seul le cahier des charges de la copropriété de 1937 et ses additifs définissent les droits de Mme [C], régulièrement publiés, sur son lot, et qu’en conséquence elle ne peut prétendre à d’autre droits que ceux qu’ils mentionnent, à savoir un appartement en rez-de-chaussée, et une cave,

Dire et juger, qu’en conséquence Mme [C], outre le trouble de jouissance qu’elle cause au lot de Mme [X] veuve [H], s’approprie des droits qui appartiennent à la copropriété,

Ordonner qu’en conséquence Mme [C] procède, à ses frais, à la remise en état des parties communes accaparées dans leur état d’origine dans un délai de trois mois, sous astreinte provisoire d’un montant de 300 euros par jour de retard, dans les huit jours de la signification de l’arrêt à venir ; qu’à l’expiration du délai de trois mois, il pourra à nouveau être statué sur le montant de l’astreinte à défaut de remise en état,

Ordonner en conséquence aussi, que les ouvrages réalisés par Mme [C] sur les parties communes accaparées en toiture-terrasse et terrasse-jardin (pergola, cheminée, cabane de jardin, balcons, verrière, puits de lumières, et tout élément en faisant saillie) devront être détruits par elle sous mêmes frais, délai et astreinte que ci-dessus,

Ordonner qu’en conséquence également, durant et après remise en état des lieux, que l’accès au toit terrasse ne devra plus être accessible par Mme [C] ; que la clef d’accès devra être entre les mains du Syndic en exercice, l’accès dorénavant limité à l’entretien strictement nécessaire des parties communes et que toute présence de tiers (entreprises de travaux et d’entretien notamment) devra être communiquée au préalable à Mme [X] veuve [H] afin de préserver le droit à sa vie privée,

Au titre des troubles de voisinage causés par Mme [C]

Condamner Mme [C] à payer à Mme [X] veuve [H] la somme de 5 000 euros, à titre de dommages-intérêts, en réparation des préjudices subis liés directement aux troubles de voisinage,

Au titre de l’article 700 du code civil et des dépens de première instance et d’ appel

Condamner solidairement Mme [C] et le Syndicat de copropriétaires de l’immeuble le [Adresse 5] pris en la personne de son syndic en exercice, à payer à Mme [X] veuve [H] la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens, de première instance et d’appel,

Elle fait valoir en substance que :

' Le jugement du 24 septembre 2021, en ce qu’il a méconnu le principe de motivation, de non dénaturation, du droit à un procès équitable, doit être annulé, de sorte que par l’effet dévolutif de l’appel, il doit être de nouveau statué sur le fond du litige pour le tout.

' Le premier juge a notamment violé l’article 455 du code de procédure civile, en ne répondant pas à la demande portant sur l’appropriation des parties communes et en se basant seulement sur le trouble anormal du voisinage.

' Le règlement de copropriété et ses additifs visés par Mme [X] veuve [H], tels que régulièrement publiés, n’ont pas tous été étudiés par le tribunal

' Le tribunal a également dénaturé le contenu de l’acte de vente du 02 mai 1989 ; l’acte de vente ne mentionnant pas de terrasse à jouissance privative, en retenant l’inverse, le juge contredit et dénature ledit acte.

' Enfin le premier juge a fait une mauvaise application de l’article 2272 alinéa 2 du code civil sur la prescription acquisitive abrégée de 10 ans instaurée par la loi du 17 juin 2008 en faveur du possesseur de bonne foi, ce délai s’appliquant à compter du 19 juin 2008 et n’ayant pas d’effet rétroactif ; ce délai a été interrompu par l’assignation délivrée le 23 août 2013, qui a fait courir un nouveau délai de dix ans , dont le point de départ était suspendu durant l’instance ; la prescription immobilière antérieure étant uniquement et uniformément de 30 ans.

Sur le fond :

' Tous les travaux réalisés sur le lot de Mme [C], sont illégaux pour ceux relatifs à l’édification d’une pergola sur le toit de la glacière et d’ouvrages sur la terrasse-jardin, et ne lui donnent pas vocation à s’approprier des parties communes, ni à y implanter des ouvrages fût-ce même à titre d’abri de jardin. La prescription immobilière abrégée n’est pas applicable dans la situation actuelle puisque Mme [C] n’est pas de bonne foi et en tout état de cause la prescription en cas d’appropriation des parties communes est de 30 ans.

' La cheminée est de nature à enfumer l’appartement de Mme [X] veuve [H] dont les fenêtres se trouvent à quelques mètres de cette cheminée en violation des règles de l’art et des prescriptions légales en la matière ; de plus elle contient un moteur d’extraction des fumées qui constitue à lui seul une nuisance sonore.

' La cabane de jardin cause des troubles sonores importants de part son emplacement proche de la chambre de l’appelante et les jours de pluie le bruit de l’eau sur la toiture est important. De plus, elle porte atteinte à l’harmonie de la copropriété, elle n’a pas été agréée par le Syndicat du [Adresse 5], Mme [C] interdisant l’accès à « sa » terrasse et la construction semble être pérenne puisque rien ne démontre qu’elle est démontable et simplement posée au sol.

' La pergola est une construction irrégulière et l’action contre cette dernière se prescrit par 30 ans. Outre l’appropriation exclusive à son profit et la violation esthétique de l’immeuble, la pergola constitue un trouble de voisinage pour Mme [X] veuve [H], visuel en ce qu’elle dépasse la hauteur de ses fenêtres, et sonore en période de pluie qui rebondit sur ses fenêtres.

' Mme [C] s’est appropriée des parties communes ne lui appartenant pas, sans aucune contrepartie, sans autorisation et la suppression du puits de lumière s’est faite au détriment de la visibilité des lots de la copropriété qu’ils avaient pour objet d’éclairer ; le tout en causant des troubles anormaux du voisinage et en cela elle doit être condamnée.

Dans ses conclusions d’intimée, transmises et notifiées par RPVA le 16 mars 2022, Mme [C] demande à la cour de :

Vu la théorie jurisprudentielle selon laquelle nul ne doit causer un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage,

Vu l’article 2272 alinéa 2 du code civil,

Vu le titre de propriété de Mme [C],

Vu ensemble les articles 3 et 4 de la loi du 10 juillet 1965,

Débouter Mme [X] veuve [H] de sa demande d’annulation du jugement du 24 septembre 2021,

Confirmer le jugement du 24 septembre 2021 en toutes ses dispositions,

Condamner Mme [X] veuve [H] au paiement de la somme de 5 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

La condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Elle fait valoir que :

' L’assemblée générale n’a jamais été saisie par Mme [X] veuve [H] alors qu’elle invoque une question d’occupation des parties communes sans autorisation.

' Ni le cahier des charges du 04 mars 1937, ni l’additif du 02 mars 1950, ni l’état descriptif de 1960 ne permettent de remettre en cause la jouissance privative des parties communes attachées au lot de Mme [C] ; il n’est jamais fait mention du local dit « ancienne glacière ».

' Le tribunal de première instance a valablement retenu l’acte de vente immobilier dont il découle que les lots de copropriété sont nécessairement composés de parties privatives et de quote-part de parties communes. En l’occurrence ces parties communes sont à usage privatif, notamment la terrasse, et une partie des ouvrages litigieux étaient présents avant que Mme [C] ne fasse l’acquisition du bien.

' Concernant la cabane de jardin et la pergola : avant l’entrée en vigueur du nouvel article 2272 du code civil la prescription acquisitive pour un propriétaire de bonne foi était de 10 ans au sens de l’article 2265 du même code. Ainsi Mme [C] qui a acheté le bien le 02 mai 1989 peut se prévaloir de la prescription acquisitive depuis le 02 mai 1999.

' La seule présence de ces ouvrages ne suffit pas à caractériser un trouble anormal du voisinage

— La cabane de jardin n’est pas visible depuis la façade de l’immeuble, elle est entièrement amovible, il n’est pas démontré que la pluie cause une nuisance sonore dépassant les inconvénients normaux du voisinage et si Mme [X] veuve [H] peut la voir c’est uniquement en se penchant par la fenêtre ; chose qu’elle ne pouvait pas faire avant de supprimer, sans autorisation, les barreaux qui équipaient cette fenêtre et qui empêchaient de se pencher. Enfin celle-ci n’empiète pas sur une partie commune comme en atteste le procès-verbal d’assemblée générale du 12 juillet 2010.

— La cheminée est un élément d’équipement commun que Mme [C] n’a pas le pouvoir de supprimer sans autorisation, une voisine atteste que la cheminée est présente au moins depuis son arrivée en 1962 et en tout état de cause son fonctionnement de peut causer aucune nuisance puisque la sortie de la cheminée se trouve bien au-dessus des fenêtres et à hauteur du parc.

— La pergola a fait l’objet d’une autorisation de l’assemblée générale du 11 juillet 1989, un avis favorable avait été émis par les services de l’urbanisme et par un architecte des bâtiments de France et le bâtiment n’a été classé monument historique qu’en 1990 ; soit postérieurement à l’autorisation de construction. Enfin, l’appelante ne démontre aucun trouble directement lié à la pergola.

— Les photographies fournies sont toutes trop anciennes, décontextualisées ou prises depuis la fenêtre suivant une vue qui n’aurait pas été possible si Mme [X] veuve [H] n’avait pas enlevé les barreaux sans autorisation. Enfin, il existe d’autres pergolas sur l’immeuble qui, elles, ont été posées sans autorisation.

' A titre d’information sur les trois procédures contentieuses qui touchent la copropriété, deux concernent Mme [X] veuve [H]. La première concerne une procédure de saisie immobilière, la deuxième visant une demande d’autorisation du syndic à ester en justice pour la remise en état des parties communes sur lesquelles l’appelante a effectué des travaux sans autorisation.

Dans ses conclusions d’intimé, transmises et notifiées par RPVA le 30 mars 2022, le syndicat des copropriétaires Le [Adresse 5] demande à la cour de :

Vu la loi du 10 Juillet 1965 et son décret d’application

Vu la jurisprudence ;

Vu les pièces versées aux débats ;

Vu l’ordonnance du juge de la Mise en état du 25 Juin 2015 rejetant la demande d’expertise sollicitée par Mme [X] veuve [H]

Vu le Jugement du tribunal judiciaire de Nice du 24 Septembre 2021

Vu l’appel limité interjeté par Mme [X] Veuve [H]

Débouter Mme [V] Veuve [H] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

Confirmer le Jugement du tribunal judiciaire de Nice du 24 Septembre 2021 en l’ensemble de ses dispositions,

Condamner Mme [X] Veuve [H] à payer au SDC Le [Adresse 5] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel distraits au profit de la SCP Cohen Guedj – Montero ' Daval Guedj sur son offre de droit.

Il fait valoir que :

Aucune demande n’est formulée à l’encontre du SDC Le [Adresse 5], mis à part le fait que le jugement lui soit opposable et qu’il soit condamné solidairement au paiement d’un article 700 du code de procédure civile.

Les affirmations le concernant ont été abandonnées et celles visant le Syndic sont infondées et non démontrées. De plus, l’assemblée générale n’a jamais été saisie d’une quelconque question de trouble de voisinage ou d’emprise dommageable sur les parties communes, ni n’a jamais voté d’autorisation visant à engager une procédure en ce sens contre Mme [C].

Par ailleurs, ni le Syndic actuel, ni le précédent, n’ont été saisis d’un quelconque trouble et ils ne sont d’ailleurs pas dans la cause. Les courriers que Mme [X] veuve [H] a envoyé à Mme [C] et ne sont pas une saisine du Syndic et démontrent même qu’il s’agit d’un simple conflit de voisinage ne le concernant pas directement.

MOTIVATION :

A titre liminaire, il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 954 alinéas 1 à 3 du code de procédure civile, les conclusions d’appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée; que les prétentions sont récapitulées sous forme de dispositif et que la cour ne statue que sur celles qui y sont énoncées.

Les demandes de «constater» ou «dire et juger» ou même « juger» lorsqu’elles s’analysent en rappels de moyens ne constituent pas de telles prétentions et ne saisissent pas la cour qui examinera en revanche les seuls moyens invoqués dans la discussion au soutien des prétentions figurant au dispositif des conclusions

Sur l’annulation du jugement :

Aux termes de l’article 455 du code civil, « le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé.

Il énonce la décision sous forme de dispositif. »

En premier lieu , l’appelante reproche au premier juge de ne pas avoir ni énoncé, ni discuté le moyen tiré de l’appropriation par Madame [C] des parties communes, en particulier en ayant créé une pergola en toiture, ne reprenant que les moyens de Madame [C] tirés du caractère de partie commune à usage privatif du toit terrasse et, en tout état de cause, de la prescription acquisitive.

Cependant, force est de constater que le jugement énonce bien en page 3 les prétentions et moyens soutenus par Madame [H] devant le tribunal, repris dans le dispositif de ses conclusions sous forme de «  dire et juger » parmi lesquels figurent notamment les moyens suivants :

« … seul le cahier des charges de la copropriété de 1937 et ses additifs définissent les droits de Madame [C] , régulièrement publiés , sur son lot, et qu’en conséquence elle ne peut prétendre à d’autres droits que ceux qu’ils mentionnent, à savoir un appartement en rez-de-chaussée et une cave. »

« '. en conséquence, les ouvrages réalisés sur des parties communes( pergola, cheminée, cabane de jardin, balcons et tout élément en saillie du lot) constituent un trouble de voisinage en ce qu’ils outrepassent les désagréments acceptables liés au voisinage et qu’en outre ils constituent une appropriation des droits de la copropriété, en ce compris les surfaces de plancher construites. »

En second lieu, l’appelante reproche au tribunal, au travers des motifs du jugement, d’ avoir ignoré, en omettant de répondre à ce moyen, que seul le règlement de copropriété détermine les droits et obligations de Madame [C] et non son acte de vente. Cependant, en constatant que le titre de propriété de Mme [C] comprenait « la terrasse jardin se trouvant au dessus du local », en retenant que les réalisations dont la suppression est demandée se trouvent sur cette terrasse et qu’elles sont contemporaines sinon antérieures à l’acquisition du bien en 1989, pour en conclure que Mme [C] pouvait se prévaloir de la prescription abrégée de 10 ans de l’article 2272 du code civil, le jugement a nécessairement fait prévaloir la prescription acquisitive sur les énonciations du règlement de copropriété, rejetant par conséquent le moyen soulevé.

Ce grief n’est donc pas fondé.

En troisième lieu, Madame [H] fait valoir que le tribunal aurait dénaturé l’écrit que constitue le titre de propriété de l’ intimée en retenant que les ouvrages dont la suppression est demandée se trouvent sur la terrasse située en partie commune dont cette dernière a la jouissance privative, alors que l’acte ne mentionne pas de terrasse à jouissance privative.

L’ acte de vente du 2 mai 1989 qui constitue le titre de propriété de Madame [C] désigne le bien acquis de la façon suivante : «  Lot numéro 98 : un local composé d’une pièce à usage de cave et une entrée située au sous-sol du bloc III dit annexe… Lot numéro 41 : un local dit ancienne glacière, composé de deux pièces , cuisine , water closet, situé au rez de chaussée du bloc III dit annexe,

Le tout vétuste, ' Actuellement transformé en trois pièces, cuisine, salle d’eau, le tout composé d’un rez-de-chaussée et d’un premier niveau sur partie. Y compris la terrasse jardin se trouvant au sud dudit local d’une contenance de cent vingt cinq mètres carrés( 125m²)… ».

Or, il ressort du jugement que le tribunal a fait une lecture erronée de cet acte en retenant qu’ il décrivait la consistance du lot 41, comme suit : « ' le tout composé d’un rez-de-chaussée et d’un premier niveau sur partie, y compris la terrasse jardin se trouvant au-dessus dudit local d’une contenance de 125m².

Dès lors, le tribunal en a déduit, à tort, par une dénaturation de l’écrit qui lui était soumis, que Mme [C] bénéficiait d’un juste titre lui permettant de se prévaloir de la prescription acquisitive abrégée de 10 ans, ce qui est contraire à la lettre de l’acte , puisque le jardin terrasse auquel il est fait référence se situe au Sud du local et ne peut donc inclure le toit aujourd’hui aménagé en terrasse.

Ce constat justifie l’annulation du jugement, la cour restant saisie de l’entier litige par l’effet dévolutif de l’appel.

Sur l’existence d’une terrasse à usage privatif sur le toit de l’ancienne Glacière :

Il ressort de l’attestation établie par M [Y] [O], vendeur de Mme [C], que l’ appartement acquis par elle en 1989 qui se situe dans le local désigné comme étant l’ancienne glacière, disposait «d’une sortie sur la terrasse par un escalier en bois, style rustique , accolé à la façade Est de l’immeuble ». Cet escalier apparaît sur le plan annexé à l’acte de vente du 17 décembre 1957 passé entre le mandataire des liquidateurs de la société SA Immobilière [S] [W] et Mme [U] [I] séparée de biens de M [T]. Ce plan qui ne comporte qu’ un seul niveau ne fait pas apparaître cependant l’existence d’une terrasse en toiture.

Il résulte par ailleurs du cahier des charges du 4 mars 1937 contenant règlement de copropriété que le bâtiment de l’ancienne Glacière n’est pas décrit et n’ est pas rattaché au bâtiment n° 3 dit «  annexe ». Cet acte comporte au demeurant un article 29 «  réserve », par lequel, la société [S] [W] , le promoteur, se réservait « de la façon la plus expresse, pour la mise en valeur du surplus de sa propriété , tant pour les bâtisses restantes que pour les terrains non compris dans la copropriété , le droit de passage sur toutes les routes créées ou à créer, ainsi que la faculté de faire tous branchements sur les canalisations, poteaux-supports, égouts etc. »

Le règlement de copropriété de 1937 complété le 2 mars 1950 et le 18 janvier 1960 fait état de terrasses, parties communes à usage privatif , attachées à tel ou tel appartement, et d’une terrasse au dessus du cinquième étage faisant partie « des choses communes exclusivement ». A aucun moment il n’est indiqué que le toit terrasse de l’ ancienne Glacière serait à usage privatif, étant rappelé que de part sa nature et sa fonction, il s’agit d’une partie commune.

Selon l’article 25 de la loi 65 557 du 10 juillet 1965 sur la copropriété, dans sa rédaction en vigueur du 01 janvier 1986 au 16 juillet 1992,

« Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant:

b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;

'. »

Selon l’article 26 du même texte

« Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

a) Les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 d ;

b) La modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes ;

c) Les travaux comportant transformation, addition ou amélioration, à l’exception de ceux visés aux e, g, h et i de l’article 25.

L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

Elle ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble. »

En l’espèce, il ressort du procès verbal d’ assemblée générale du 11 juillet 1989 que l’assemblée générale des copropriétaires, à la majorité de l’article 25 précité, a autorisé la reprise d’étanchéité de la terrasse toiture de l’appartement de Mme [C] et les modifications diverses sur la façade, ces travaux, qui affectent l’aspect extérieur de l’immeuble et les parties communes que sont les murs périphériques et l’acrotère du toit terrasse par la pose notamment de balustres, étant conformes à la destination de l’immeuble, s’agissant d’embellissements de l’aspect extérieur de ce qui était une annexe sans harmonie avec le reste du bâtiment C, avant la réalisation de ces travaux.

En revanche, le toit terrasse de « l’ ancienne Glacière » constituant une partie commune, et les travaux de création d’une pergola et autre excroissance destinée à protéger un escalier d’accès à la terrasse, depuis l’intérieur de l’ habitation de Mme [C], ont manifestement pour objet l’appropriation de la jouissance exclusive de cette partie commune, en contradiction avec le règlement de copropriété qui ne prévoit aucune disposition de ce type.

Cette décision aurait donc dû être votée à la majorité des deux tiers des voix des copropriétaires, voire à l’unanimité si l’on considère que ce toit terrasse permet l’entretien des abords paysagers de l’immeuble situés en surplomb et est donc nécessaire au respect de la destination de l’immeuble.

Quoi qu’il en soit aucune autorisation n’a été donnée, non plus pour la couverture du vide sur porche, la majorité requise des deux tiers n’étant pas atteinte.

Chaque copropriétaire a le droit d’exiger le respect du règlement de copropriété ou la cessation d’une atteinte aux parties communes, sans avoir à démontrer qu’il subit un préjudice personnel et distinct de celui des autres copropriétaires (Cass. civ. 3, 26-11-2003, n° 02-14.184).

Dès lors, Madame [X] veuve [H] est parfaitement fondée à demander la suppression des ouvrages réalisés sur le toit terrasse sans autorisation. Mme [C] étant dépourvue de juste titre, la prescription acquisitive abrégée de 10 ans ne peut jouer, la prescription de l’action en contestation de l’empiétement sur une partie commune étant alors de 30 ans et ce délai n’étant pas acquis au cas d’espèce.

S’ agissant de la couverture en verre du vide sur porche, ouvrage destiné à la protection de ce vide, partie commune, sans appropriation démontrée du volume ainsi fermé, l’ atteinte au droit de propriété n’est pas établie et dès lors l’action visant à la remise en état des lieux est soumise au délai de prescription des actions personnelles de l’article 2224 du code civil ; Dès lors , la prescription est acquise depuis le 19 juin 2013, s’agissant de cette demande.

En ce qui concerne le conduit d’évacuation de fumée situé sur le toit terrasse, il est établi par les attestations versées aux débats que celui-ci existait déjà dans les années 1960, servant à l’évacuation des fumées d’un chauffage au fuel. Il s’agit au demeurant d’une partie commune dont Mme [X] veuve [H] ne peut demander la suppression et qui ne lui cause au demeurant aucune nuisance, puisque le chauffage au fuel a été remplacé par un chauffage au gaz.

En conséquence , Madame [C] est condamnée à supprimer uniquement les ouvrages créés sur le toit terrasse : pergola , cabane de jardin et tout édicule et accès au toit terrasse depuis l’intérieur de son appartement, à l’exclusion des balustres périphériques qui sont des modifications d’aspect des façades, régulièrement autorisées par la copropriété, et ce dans le délai de 8 mois à compter de la signification du présent arrêt, sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant six mois passé ce délai.

L’ accès au toit terrasse depuis l’ intérieur de l’appartement de Mme [C] étant à supprimer, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de Mme [X] veuve [H] tendant à 'voir ordonner que le toit terrasse ne devra plus être accessible par Mme [C] et que la clef d’accès devra être entre les mains du syndic, et l’accès strictement limité à l’entretien nécessaire des parties communes …'

Sur l’indemnisation du trouble anormal de voisinage :

Madame [H] ne justifie pas d’un préjudice de jouissance particulier au delà du seul aspect visuel sur le sommet de la pergola émergeant légèrement au dessus de l’appui de sa fenêtre, mais sans modification notable de la vue qu’elle aurait sur le toit terrasse et ses abords paysagers, sans cet ouvrage. Elle ne justifie pas, par ailleurs, des nuisances qu’elle allègue et qui dépasseraient les inconvénients normaux du voisinage. Il convient de la débouter de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes annexes :

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et compte tenu de la solution du litige, Mme [C] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, parties perdantes, sont condamnés aux dépens et frais irrépétibles de l’entière procédure.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Annule le jugement,

Statuant à nouveau,

Rejette la fin de non recevoir tirée de la prescription acquisitive abrégée,

Condamne Mme [K] [C] à supprimer tout ouvrage créé depuis 1989 sur le toit terrasse de son logement, partie commune générale, et notamment : la pergola, la cabane de jardin, tout édicule et accès au toit terrasse depuis l’intérieur de son appartement, à l’exclusion des balustrades périphériques, et ce dans le délai de 8 mois à compter de la signification du présent arrêt, sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant six mois passé ce délai.

Déboute Mme [X] Veuve [H] de ses demandes de remise en état ou de suppression visant les autres aménagements réalisés sur la façade de l’immeuble, le conduit de fumée et la verrière du vide sur porche,

La déboute de sa demande de dommages et intérêts et de sa demande visant à réglementer l’accès au toit terrasse, devenue sans objet

Condamne Mme [C] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le [Adresse 5] aux dépens de l’entière procédure,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [C] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le [Adresse 5] à payer à Madame [X] veuve [H] la somme de 3500 euros au titre des frais non compris dans les dépens.

LE GREFFIER LE PRESIDENT