COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 12 JUIN 2025

N° 2025/362

Rôle N° RG 24/09211 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BNNXN

[L] [E]

[P] [D] épouse [E]

C/

S.C.I. GRAM IMMO

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Hervé ANDREANI

M^e Carine LEXTRAIT

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Tribunal Judiciaire Pôle JCP de TOULON en date du 28 Mai 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/02432.

APPELANTS

Monsieur [L] [E]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro c-13001-2024-7826 du 19/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

né le 24 Novembre 1945 à [Localité 4] (VIETNAM),

demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Hervé ANDREANI de l’ASSOCIATION PIN ANDREANI, avocat au barreau de TOULON

Madame [P] [D] épouse [E]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro c-13001-2024-7825 du 19/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

née le 08 Novembre 1950

demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Hervé ANDREANI de l’ASSOCIATION PIN ANDREANI, avocat au barreau de TOULON

INTIMÉE

S.C.I. GRAM IMMO

dont le siège social est [Adresse 2]

représentée par M^e Carine LEXTRAIT, avocat au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 Mai 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Angélique NETO, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Angélique NETO, Présidente

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère

M. Laurent DESGOUIS, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Juin 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Juin 2025,

Signé par M^me Angélique NETO, Présidente et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat en date du 14 décembre 2011, la société civile immobilière (SCI) Gram Immo a consenti à M. [L] [E] et Mme [P] [D] épouse [E] un bail d’habitation, pour une durée initiale d’un an, renouvelable par tacite reconduction, portant sur un logement situé [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 454,82 euros, outre 25 euros au titre de la provision sur charges, payable le 1er ou 5 de chaque mois.

Par actes en date du 12 septembre 2023, la société Gram Immo a signifié à ses locataires un congé pour motif légitime et sérieux de leur bail meublé à usage de résidence principale, à effet au 13 décembre 2023 à minuit.

Contestant la validité de ce congé, Mme et M. [E] ont fait assigner la société Gram Immo, par actes de commissaire de justice en date du 6 novembre 2023 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulon, statuant en référé, aux fins de voir annuler le congé et, subsidiairement, d’en suspendre ses effets.

La société Gram Immo a formé des demandes reconventionnelles tendant à valider les congés, à ordonner l’expulsion de Mme et M. [E] des lieux pour occupation sans droit ni titre et à les voir condamner à lui verser diverses sommes.

Par ordonnance contradictoire en date du 28 mai 2024, ce magistrat :

— déclaré le bail liant les parties comme étant un bail meublé à usage de résidence principale ;

— constaté l’existence d’un motif légitime et sérieux ;

— déclaré valide le congé du 12 septembre 2023 ;

— dit que Mme et M. [E] sont devenus occupants sans droit ni titre du logement en question le 13 décembre 2023 à minuit ;

— débouté Mme et M. [E] de leurs demandes ;

— ordonné leur expulsion de leurs biens ainsi que celle de tout occupant de leur chef, avec si besoin est le concours de la force publique ;

— rejeté la demande de séquestre des objets et biens immobiliers ;

— condamné Mme et M. [E] à payer à la société Gram Immo la somme de 2 259,57 euros au titre des loyers et charges à titre de provision ;

— condamné Mme et M. [E] à payer à la société Gram Immo une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges dans les mêmes conditions que le loyer contractuel, non indexée, s’agissant de créances indemnitaires et non contractuelles, et ce, jusqu’à parfaite libération des lieux ;

— condamné Mme et M. [E] à payer à la société Gram Immo la somme de 700 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Suivant déclaration transmise au greffe le 17 juillet 2024, Mme et M. [E] ont interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises.

Aux termes de leurs dernières écritures transmises le 3 octobre 2024, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, ils sollicitent de la cour qu’elle réforme l’ordonnance entreprise et statuant à nouveau :

— prononce la nullité des congés délivrés le 12 septembre 2023 ;

— en suspende, à titre subsidiaire, les effets ;

— condamne l’intimée à leur verser la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Aux termes de ses dernières écritures transmises le 8 octobre 2024, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, la société Gram Immo demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance entreprise ;

— rejeter l’intégralité des prétentions de la partie adverse ;

— statuant à nouveau,

* ordonner la validation des congés délivrés le 12 septembre 2023 ;

* ordonner l’expulsion des appelants et de tous occupants de leur chef du logement qu’ils occupent en faisant, s’il y a lieu d’y procéder, à l’ouverture des portes, éventuellement avec le concours de la force publique ;

* juger que les appelants sont devenus occupants sans droit ni titre du logement le 13 décembre 2023 à minuit ;

* les condamner solidairement à lui verser la somme globale de 4 216,31 euros à titre de provision (soit 1 046,58 euros de loyers + 3 169,73 euros d’indemnités d’occupation) arrêtée à septembre 2024 ;

* les condamner solidairement à lui verser une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au loyer actualisé et augmenté des charges tel que réglé au titre du bail sur le local meublé à usage d’habitation, et ce, jusqu’à la parfaite libération des lieux matérialisée par la remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

— rejeter, à titre subsidiaire, l’intégralité des prétentions des appelants ;

— les condamner solidairement, en toute hypothèse, à lui verser la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 23 avril 2025.

Par soit-transmis en date du 15 mai 2025, la cour a indiqué aux parties s’interroger sur la confirmation de l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné les appelants à une provision de 2 259,57 euros à valoir sur un arriéré de loyers et charges :

— pour non-respect des appelants des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, faute pour le dispositif de ses dernières conclusions d’indiquer expressément sa prétention relativement à ce chef critiqué, et en l’occurrence de débouter l’intimée de sa demande de provision ;

— pour non-respect de l’intimée des dispositions des articles 542 et 954 du code de procédure civile, faute pour le dispositif de ses dernières conclusions de solliciter l’annulation, l’infirmation ou la réformation, avant le 'statuant à nouveau', de ce chef critiqué, et ce, alors même qu’une demande de réactualisation est faite afin de porter la provision en question à la somme de 4 216,31 euros.

Elle leur a imparti un délai expirant le jeudi 22 mai 2025 à midi pour lui transmettre leurs éventuelles observations sur ces points précis, par une note en délibéré (articles 444 et 445 du code de procédure civile).

Par note en délibéré transmise le 19 mai 2025, le conseil des appelants indique avoir initiée la présente procédure afin de contester la validité des congés qui ont été délivrés. Il expose toutefois que la dette de loyer, qui est en voie d’apurement, n’est pas contestée. Il considère que l’annulation des congés peut ainsi ne pas conduire à l’annulation de la condamnation pécuniaire qui en résulte, en première instance, d’une simple demande reconventionnelle.

Par note en délibéré transmise le 20 mai 2025, le conseil de l’intimée expose renoncer à sa demande de réactualisation, dès lors qu’il s’agit d’indemnités d’occupation non réglées auxquelles les appelants ont été condamnés par le premier juge jusqu’à la libération des lieux.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’action principale en contestation des congés et la demande reconventionnelle de leur validation et les demandes subséquentes

Il résulte en premier lieu de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’urgence est caractérisée chaque fois qu’un retard dans la prescription de la mesure sollicitée serait préjudiciable aux intérêts du demandeur.

En outre, une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Enfin, c’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier non seulement l’urgence mais également l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ces moyens.

En second lieu, il résulte de l’article 835 alinéa 1 que le président peut toujours, même en cas de contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Si l’existence de contestations sérieuses sur le fond du droit n’interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un trouble manifestement illicite, l’absence d’évidence de l’illicéité du trouble peut en revanche justifier qu’il refuse d’intervenir. En effet, même lorsque le juge est appelé à faire cesser un trouble manifestement illicite, le trouble illicite doit être évident, comme doit l’être la mesure que le juge des référés prononce en cas d’urgence.

La cour doit apprécier l’existence d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite au moment où le premier juge a statué, peu important le fait que ce dernier ait cessé, en raison de l’exécution de l’ordonnance déférée, exécutoire de plein droit.

L’occupation sans droit ni titre d’un immeuble est ainsi de nature à constituer un trouble manifestement illicite et, à tout le moins, l’obligation de quitter les lieux est non sérieusement contestable.

En l’espèce, Mme et M. [E] contestent la validité du congé pour motif légitime et sérieux, signifié le 12 septembre 2023, à effet au 13 décembre 2023, au motif que les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 applicables aux locations non meublées n’ont pas été respectées, et en particulier la durée qui est au moins de trois ans, et non d’un an.

A l’inverse, se prévalant d’une occupation sans droit ni titre de Mme et M. [E], en ce qu’ils se sont maintenus dans les lieux au-delà de l’expiration du délai de préavis du congé pour motif légitime et sérieux régulièrement délivré, la société Gram Immo entend obtenir leur expulsion.

Si les locataires affirment que le bail qui leur a été consenti est une location nue revelant du titre I de la loi du 6 juillet 1989, tandis que la bailleresse soutient qu’il s’agit d’une location meublée classique relevant du titre I Bis de la même loi, il n’en demeure pas moins qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés d’annuler, comme le demandent les appelants, ou de valider, comme le sollicite l’intimée, un congé.

Il lui appartient uniquement de rechercher si les contestations portant sur la validité d’un congé sont sérieuses, auquel cas il ne pourra être fait droit à la demande du bailleur d’ordonner l’expulsion du locataire de son bien pour occupation sans droit ni titre.

En l’occurrence, et indépendamment de la question de savoir si le bail en question porte sur un logement meublé ou non, comme l’a examiné le premier juge, il apparaît que les congés délivrés par la bailleresse au terme du dernier bail renouvelé par tacite reconduction pour une durée d’un an, se fondent sur le motif légitime et sérieux prévu par l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 qui autorise le bailleur à délivrer un congé à son locataire en cas d’inexécution de l’une des obligations lui incombant. Dans le cas présent, la société Gram Immo reproche à ses locataires un défaut répété de paiement du loyer à la date convenue.

Or, de la même manière qu’une demande de prononcé de la résiliation d’un bail excède les pouvoirs du juge des référés, la demande tendant à voir valider un congé pour motif légitime et sérieux relève de l’appréciation du juge du fond. En effet, le motif légitime et sérieux n’étant pas une raison péremptoire pour mettre fin au bail, cela suppose d’apprécier le sérieux du motif, soit la réalité des manquements contractuels reprochés aux locataires, mais également sa légitimé, soit la gravité des manquements ainsi reprochés justifiant de valider le congé.

Dès lors que l’appréciation de la validité du congé pour motif légitime et sérieux excède les pouvoirs du juge des référés, il n’y a pas lieu à référé sur la demande des appelants tendant à voir annuler les congés qui ont été délivrés le 12 septembre 2023.

Pour les mêmes raisons, la preuve d’un trouble manifestement illicite caractérisée par une occupation sans droit ni titre des appelants au-delà de l’expiration des congés qui ont été délivrés n’étant pas rapportée avec l’évidence requise en référé par l’intimée, le juge des référés ne pouvant se prononcer sur la validité des congés en question, il n’y a pas lieu à référé sur les demandes formées par l’intimée tendant à valider lesdits congés, constater l’occupation sans droit ni titre des appelants depuis le 13 décembre 2023 à minuit, ordonner leur expulsion et les condamner à lui verser, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle.

L’ordonnance entreprise sera donc infirmée en ce qu’elle a :

— déclaré le bail liant les parties comme étant un bail meublé à usage de résidence principale ;

— constaté l’existence d’un motif légitime et sérieux ;

— déclaré valide le congé du 12 septembre 2023 ;

— dit que Mme et M. [E] sont devenus occupants sans droit ni titre du logement en question le 13 décembre 2023 à minuit ;

— débouté Mme et M. [E] de leurs demandes ;

— ordonné leur expulsion de leurs biens ainsi que celle de tout occupant de leur chef, avec si besoin est le concours de la force publique ;

— rejeté la demande de séquestre des objets et biens immobiliers ;

— condamné Mme et M. [E] à payer à la société Gram Immo une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges dans les mêmes conditions que le loyer contractuel, non indexée, s’agissant de créances indemnitaires et non contractuelles, et ce, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur la demande reconventionnelle de provision à valoir sur l’arriéré locatif

Sur l’appel principal

En vertu de l’article 954 du code de procédure civile, les conclusions d’appel contiennent, en en-tête, les indications prévues à l’article 961. Elles doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau récapitulatif des pièces est annexé.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, l’énoncé des chefs de jugement critiqués, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes écritures sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte.

La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre, dans leurs dernières écritures, les prétentions et moyens précédemment présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et la cour ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

La partie qui conclut à l’infirmation du jugement doit expressément énoncer les moyens qu’elle invoque sans pouvoir procéder par voie de référence à ses conclusions de première instance.

La partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s’en approprier les motifs.

Il résulte de ces dispositions que si l’appelant se borne, dans le dispositif de ses conclusions, à conclure à l’infirmation ou la réformation d’une ordonnance, sans formuler de prétentions sur les demandes tranchées dans cette décision, la cour n’est pas saisie de prétentions relatives à ces demandes.

En l’espèce, si les appelants sollicitent, dans le dispositif de leurs conclusions, la réformation de l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, ils ne formulent aucune prétention tendant à voir débouter la société Gram Immo de sa demande tendant à les voir condamner à lui verser une provision à valoir sur l’arriéré locatif, et ce, alors même que le premier juge les a condamnés au paiement d’une provision de 2 259,57 euros au titre des loyers et charges. Ils ne développent pas plus de moyens sur ce point dans le corps de leurs écritures.

En conséquence, la cour, qui n’est saisie d’aucune prétention relative à la demande de provision à valoir sur l’arriéré locatif tranchée par l’ordonnance entreprise, ne peut que confirmer l’ordonnance entreprise de ce chef, étant relevé que l’appel incident formé par l’intimée sur ce point ne pourra pas plus être accueilli pour les raisons développées ci-dessous.

Sur l’appel incident

Aux termes de l’article 542 du code de procédure civile, l’appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d’appel.

Il résulte de cet article, combiné à l’article 954 du même code susvisé, que, lorsque l’appelant ne demande, dans le dispositif de ses conclusions, ni l’infirmation ni l’annulation du jugement, la cour d’appel ne peut que confirmer le jugement.

En l’espèce, si la société Gram Immo expose, dans le dispositif de ses conclusions, des prétentions au fond, après le 'statuant à nouveau', tenant notamment au montant de la provision qui a été allouée par le premier juge dont elle sollicite la réactualisation, elle ne demande ni l’annulation, ni l’infirmation, ni la réformation du chef de l’ordonnance entreprise ainsi critiquée.

Dans ces conditions, la cour ne peut que confirmer la décision déférée en ce qu’elle a condamné les appelants au paiement d’une provision de 2 259,57 euros au titre des loyers et charges.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Dès lors que les parties succombent partiellement en leurs prétentions principales portant sur la nullité ou non des congés qui ont été délivrés, il y a lieu d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a mis les dépens de première instance à la charge des appelants et les a condamnés à verser à l’intimée la somme de 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de condamner chaque partie à prendre en charge les frais de première instance et d’appel par elle exposés.

Il n’y a donc pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné M. [L] [E] et Mme [P] [D] épouse [E] à payer à la société Gram Immo la somme de 2 259,57 euros au titre des loyers et charges à titre de provision ;

L’infirme en toutes ses autres dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de M. [L] [E] et Mme [P] [D] épouse [E] tendant à voir annuler les congés délivrés le 12 septembre 2023 ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la SCI Gram Immo tendant à voir valider les congés délivrés le 12 septembre 2023, constater l’occupation sans droit ni titre de M. [L] [E] et Mme [P] [D] épouse [E] depuis le 13 décembre 2023 à minuit, ordonner leur expulsion et les condamner au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation  ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne chaque partie à prendre en charge les dépens de première instance et d’appel par elle exposés.

La greffière La présidente