COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4

ARRÊT AU FOND

DU 30 AVRIL 2025

Rôle N° RG 21/07367 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHO6T

[V] [M]

[N] [M] épouse née [L]

S.A.S. BRASSERIE DU COURS

C/

S.C.I. DOME

Copie exécutoire délivrée

le : 30 Avril 2025

à :

M^e Charles TOLLINCHI

M^e Pascal AUBRY

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de GRASSE en date du 20 Avril 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 18/00327.

APPELANTS

Monsieur [V] [M]

né le 14 Janvier 1969 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Charles TOLLINCHI de la SCP SCP CHARLES TOLLINCHI – KARINE BUJOLI-TOLLINCHI AVOCATS ASSO CIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Karine TOLLINCHI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant M^e Chrystiane FENOUD de la SELAS STIFANI – FENOUD – BECHTOLD, avocat au barreau de GRASSE

Madame [N] [M] épouse née [L]

née le 18 Juin 1977 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Charles TOLLINCHI de la SCP SCP CHARLES TOLLINCHI – KARINE BUJOLI-TOLLINCHI AVOCATS ASSO CIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Karine TOLLINCHI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant M^e Chrystiane FENOUD de la SELAS STIFANI – FENOUD – BECHTOLD, avocat au barreau de GRASSE

S.A.S. BRASSERIE DU COURS

nouvellement dénommée LES DELICES DE THEOULE

, demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Charles TOLLINCHI de la SCP SCP CHARLES TOLLINCHI – KARINE BUJOLI-TOLLINCHI AVOCATS ASSO CIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Karine TOLLINCHI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant M^e Chrystiane FENOUD de la SELAS STIFANI – FENOUD – BECHTOLD, avocat au barreau de GRASSE

INTIMEE

S.C.I. DOME

, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Pascal AUBRY, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Février 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président Rapporteur,

et Madame Gaëlle MARTIN, conseiller- rapporteur,

chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente

Madame Laetitia VIGNON, Conseillère

Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère

Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 Avril 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Avril 2025.

Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

La SCI Dôme est propriétaire d’un local commercial situé [Adresse 1], dans un immeuble dénommé 'le carré du soleil', portant sur une boutique avec vitrine formant le lot n°155 du règlement de copropriété de l’immeuble, située au rez de chaussée sur rue de l’entrée D.

Par acte sous seing privé du 11 octobre 2014, la SCI Dôme a donné ce local à bail commercial à la société Brasserie du cours, présidée par M. [V] [M], moyennant un loyer de 14.000 euros annuel hors taxes et hors charges.

Par acte sous seing privé du 11 octobre 2014, les époux [N] [L] et [V] [M] se portaient caution solidaire, en faveur de la bailleresse, des sommes dues par le preneur y compris en cas de cas de cession du bail ou de fonds de commerce.

Le 22 mai 2017, la preneuse, la société Brasserie du cours, cédait le fonds de commerce à Mme [K] [E] [C], laquelle ne n’est jamais acquittée des loyers depuis son entré dans les lieux.

L’acte de cession du fonds de commerce stipulait en son article 6, intitulé 'engagement de solidarité', une garantie solidaire de la cédante avec la cessionnaire au titre du respect 'des clauses et conditions du bail et notamment du paiement des loyers et des charges'.

Par courriers recommandés des 22 septembre 2017, l’agence immobilière mandatée par la bailleresse mettait vainement en demeure les cautions solidaires de régler les loyers laissés impayés par la nouvelle preneuse cessionnaire du fonds de commerce, en leur rappelant leurs engagements de cautions solidaires.

Les cautions considéraient que leurs engagements ne couvraient pas certaines sommes et notamment les impayés imputables à la cessionnaire du bail commercial.

Une procédure opposait la bailleresse à la preneuse et, par ordonnance de référé du 16 janvier 2019, le juge des référés de Grasse se prononçait en particulier en ces termes :

— constatons la résiliation de plein droit du bail liant les parties (…)à compter du 17 novembre 2017,

— ordonnons, à défaut de libération volontaire, l’expulsion de Mme [C] des locaux commerciaux (…)

— condamnons Mme [O] [E] [C] à porter et payer à la SCI Dome une provision de 4186,50 euros à valoir sur les loyers et charges arrêtés au 13 juillet 2018 outre intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation

— fixons le montant de l’indemnité provisionnelle d’occupation au montant du loyer pratiqué, soit 4484,14 euros trimestriels, majorée de 20 %, à compter du 17 novembre 2018 jusqu’au départ effectif de Mme [C] et remise des clés, charges en sus sur justificatifs (…)

Le 18 mars 2019, la société bailleresse faisait délivrer à l’occupante sans droit ni titre un commandement de quitter les lieux.

Par acte d’huissier en date du 9 janvier 2018 la SCI Dôme faisait assigner la société Brasserie du cours et les époux [L] [M] en leurs qualités respectives de cédant garant de l’exécution du bail et de cautions solidaires pour demander leur condamnation au paiement d’une somme de 8 742,90 euros majorée de 20% conformément aux dispositions de l’article 12-10 du bail relatif à la clause pénale.

Par jugement contradictoire du 20 avril 2021, le tribunal judiciaire de Grasse s’est prononcé en ces termes :

— condamne la société Brasserie du cours à payer à la SCI Dôme la somme de l.748,58 euros en paiement des loyers échus et impayés avant la résiliation du bail commercial ;

— dit n’y avoir lieu au paiement d’intérêts sur cette somme,

— condamne in solidum Mme [N] [L] épouse [M] et M. [V] [M] à payer à la SCI Dôme la somme de 18.129,76 euros au titre des indemnités d’occupation impayées, outre les 1.000 euros mis à la charge de l’occupant des lieux par ordonnance de référé du 20 février 2019,

— dit n’y avoir lieu à majoration de 20% au titre de la clause pénale,

— dit n’y avoir lieu au paiement d’intérêts sur cette somme,

— déboute la société Brasserie du cours, Mme [N] [L] épouse [M] et M. [V] [M] de leur demande reconventionnelle visant à obtenir la déchéance de la garantie et la restitution du montant acquitté par la SAS Brasserie du cours au titre du paiement des loyers ;

— déboute la SCI Dôme de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— déboute la société Brasserie du cours, Mme [N] [L] épouse [M] et M. [V] [M] de leurs demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— déboute la SAS Brasserie Du cours, Mme [N] [L] épouse [M] et Monsieur [V] [M] de leur demande d’amende civile ;

— ordonne l’exécution provisoire de la présente décision,

— condamne in solidum la SAS Brasserie du cours, Mme [N] [L] épouse [M] et M.[V] [M] à payer à la SCI Dôme la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté la société Brasserie du cours, Mme [N] [L] épouse [M] et M. [V] [M] de leurs demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile;

— condamne in solidum-la SAS Brasserie du cours, Mme [N] [L] épouse [M] et M.[V] [M] aux entiers dépens, qui pourront être recouvrés conformément aux

dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le 17 mai 2021, Mme [N] [L] épouse [M], M. [V] [M], la société Brasserie du cours ont formé un appel en intimant la SCI Dôme en ces termes :' Objet/Portée de l’appel : L’appel tendant à la réformation du Jugement rendu le 20 avril 2021 par le tribunal judiciaire de Grasse ayant :

— condamné la SAS Brasserie du cours à payer à la SCI Dôme la somme de 1.748,58' en paiement des loyers échus et impayés avant la résiliation du bail commercial ;

— condamné in solidum Mme [N] [L] épouse [M] et M. [V] [M] à payer à la SCI Dôme la somme de 18 129,76 ' au titre des indemnités d’occupation impayées, outre les 1 000 ' mis à la charge de l’occupant des lieux par ordonnance de référé du 20 février 2019 ;

— débouté la SAS Brasserie du cours, Mme [N] [L] épouse [M] et M. [V] [M] de leur demande reconventionnelle visant à obtenir la déchéance de la garantie et la restitution du montant acquitté par la SAS Brasserie du cours au titre du paiement des loyers ;

— débouté la SAS Brasserie du cours, Mme [N] [L] épouse [M] et M. [V] [M] de leurs demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— débouté la SAS Brasserie du cours, Mme [N] [L] épouse [M] et M. [V] [M] de leur demande d’amende civile ;

— condamné in solidum la SAS Brasserie du cours, Mme [N] [L] épouse [M] et M. [V] [M] à payer à la SCI Dôme la somme de 2 000 ' en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté la SAS Brasserie du cours, Mme [N] [L] épouse [M] et M. [V] [M] de leurs demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile;

— condamné in solidum la SAS Brasserie du cours, Mme [N] [L] épouse [M] et M. [V] [M] aux entiers dépens.

L’instruction de la procédure a été clôturée par ordonnance prononcée le 28 janvier 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Par conclusions notifiées par voie électronique le 20 janvier 2022,la société Brasserie du cours nouvellement dénommée les délices de [Localité 7], les époux [L] [M] demandent à la cour de :

Vu les articles 1104, 1231-1, 1231-5, 2290, 2292 et 2313 du code civil, 32-1 et 64 du code de procédure civile L.145-16-1 du code du commerce,

— réformer le jugement en ce qu’il :

« – Condamne la SAS Brasserie du cours à payer à la SCI Dôme la somme de 1.748,58' en paiement des loyers échus et impayés avant la résiliation du bail commercial ;

— Condamne in solidum Mme [N] [L] épouse [M] et M. [V] [M] à payer à la SCI Dôme la somme de 18 129,76 ' au titre des indemnités d’occupation impayées, outre les 1 000 ' mis à la charge de l’occupant des lieux par ordonnance de référé du 20 février 2019 ;

— Déboute la SAS Brasserie Du cours, Mme [N] [L] épouse [M] et M. [V] [M] de leur demande reconventionnelle visant à obtenir la déchéance de la garantie et la restitution du montant acquitté par la SAS Brasserie du cours au titre du paiement des loyers ;

— Déboute la SAS Brasserie Du cours, Mme [N] [L] épouse [M] et M. [V] [M] de leurs demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision ;

— Condamne in solidum la SAS Brasserie du cours, Mme [N] [L] épouse [M] et M. [V] [M] à payer à la SCI Dôme la somme de 2 000 ' en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Déboute la SAS Brasserie du cours, Mme [N] [L] épouse [M] et M. [V] [M] de leurs demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne in solidum la SAS Brasserie Du cours, Mme [N] [L] épouse [M] et M. [V] [M] aux entiers dépens, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile » ;

et statuant à nouveau,

— débouter la SCI Dôme de toutes ses demandes, fins et conclusions,

reconventionnellement,

— condamner la SCI Dôme à restituer à la société Brasserie du cours, nouvellement dénommée les Délices de Théoule, la somme de 8 742,90 euros en réparation du préjudice subi,

— condamner la SCI Dôme au paiement 5.000 euros à titre de dommages-intérêts envers chacun des concluants, à savoir la SAS Brasserie du cours, nouvellement dénommée les Délices de Théoule, Monsieur [M] et Mme [M],

en tout état de cause,

— rejeter l’appel incident formé par la SCI Dôme ;

— confirmer le jugement en ce qu’il :

— dit n’y avoir lieu au paiement d’intérêts sur la somme de 1.748.58 euros ;

— dit n’y avoir lieu à majoration de 20% au titre de la clause pénale sur la somme de 18.129.76 euros ;

— dit n’y avoir lieu au paiement d’intérêts sur ces sommes ;

— déboute la SCI Dôme de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive;

— condamner la SCI Dôme à payer à la Brasserie du cours, nouvellement dénommée les Délices de [Localité 7], Monsieur [M] et Mme [M] la somme de 3.000 ' chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamner la SCI Dôme aux entiers dépens de l’instance dont ceux d’appel distraits au profit de la SCP Tollinchi Perret vigneron Bujoli Tollinchi.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 8février 2022, la société Dôme demande à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

condamné la société Brasserie du cours à payer à la SCI Dôme la somme de l.748,58 euros en paiement des loyers échus et impayés avant la résiliation du bail commercial,

— condamné in solidum Mme [N] [L] épouse [M] et M. [V] [M] à payer à la SCI Dôme la somme de 18.129,76 euros au titre des indemnités d’occupation impayées, outre les 1.000 euros mis à la charge de l’occupant des lieux par ordonnance de référé du 20 février 2019,

— débouté la société Brasserie du cours, Mme [N] [L] épouse [M] et M. [V] [M] de leur demande reconventionnelle visant à obtenir la décheance de la garantie et la restitution du montant acquitté par la SAS Brasserie du cours au titre du paiement des loyers

— débouté la société Brasserie du cours, Mme [N] [L] épouse [M] et M. [V] [M] de leurs demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— débouté la SAS Brasserie du cours, Mme [N] [L] épouse [M] et Monsieur [V] [M] de leur demande d’amende civile ;

— condamné in solidum la SAS Brasserie du cours, Mme [N] [L] épouse [M] et M. [V] [M] à payer à la SCI Dôme la somme de 2 000 ' en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté la SAS Brasserie du cours, Mme [N] [L] épouse [M] et M. [V] [M] de leurs demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum la SAS Brasserie du cours, Mme [N] [L] épouse [M] et M. [V] [M] aux entiers dépens

— infirmer le jugement en ce qu’il a :

— dit n’y avoir lieu au paiement d’intérêts sur cette somme,

— dit n’y avoir lieu a majoration de 20% au titre de la clause pénale,

— débouté la SCI Dôme de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive

et statuant à nouveau,

— condamner la société Brasserie du cours à lui payer une somme de 1748,58 euros outre intérêts au taux légaux à compter du 17 novembre 2017 et anatocisme, et ce en deniers ou quittance,

— condamner les époux [M] au paiement d’une somme de 22 755, 71 euros en ce compris la majoration de 20 % conformément aux dispositions de l’article 12-10 du bail relatif à la clause pénale, somme assortie des intérêts au taux légaux à compter du commandement de payer du 20 octobre 2016 et anatocisme,

— les condamner in solidum au paiement d’une somme de 5000 euros de dommages-intérêts au titre de la résistance abusive à honorer leurs engagements contractuels,

— débouter les appelants de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

— les condamner à payer in solidum à la SCI Dôme une somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Pascal Aubry, avocat.

MOTIFS

1-sur la demande reconventionnelle de la société Brasserie du cours, garante solidaire de la cessionnaire, de restitution de la somme de 8 742,90 euros versée par elle à la bailleresse

Selon l’article L145-16-1 du code de commerce, dans sa version en vigueur depuis le 20 juin 2014 : Si la cession du bail commercial est accompagnée d’une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, ce dernier informe le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans le délai d’un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par celui-ci.

Le bail commercial stipule :« La loi Pinel de juin 2014 stipule que le bailleur doit informer le cédant du retard de paiement du loyer dans le mois ou ledit retard est constaté ».

Vu l’article 7 du bail commercial, relatif à la garantie solidaire du cédant pour les engagements du cessionnaire énonçant: 'Le locataire ne pourra, en outre, céder son droit au présent bail, si ce n’est à un successeur dans son commerce, mais en totalité seulement. En cas de cession, il demeurera garant et répondra solidairement avec le cessionnaire et tous ses successeurs, du paiement des loyers et accessoires et de l’entière exécution des conditions du présent bail',

Vu l’article 6 de l’acte d’acquisition du fonds de commerce du 22 mai 2017 prévoyant : 'par les présentes et conformément aux clauses et conditions du bail, le cédant s’engage expressément à rester répondant solidaire du cessionnaire ainsi que de tous les acquéreurs successifs à l’égard du bailleur, solidairement avec le cessionnaire, du respect par celui-ci des clauses et conditions du bail et notamment du paiement du loyer et des charges, sauf au cédant à se retourner contre le cessionnaire (…)'

Il est de principe que la clause de garantie solidaire, à défaut de stipulation contraire, est limitée à la durée du bail et de sa prolongation tacite.

En outre, dès lors que, le cédant est tenu de garantir la bonne exécution du bail, cette obligation comprend aussi celle de restitution des lieux en bon état. Toutefois, en ce qui concerne les indemnités d’occupation,il faut qu’il y ait une clause précise du bail.

La cédante (preneuse initiale) sollicite la restitution de la somme de 8 742,90 euros,due par la cessionnaire (et preneuse en dernier lieu) qu’elle a payé spontanément à la bailleresse, par chèque.

Au soutien de sa demande en restitution, la société Brasserie du cours fait valoir que :

— en sa qualité de cédante, garante de l’exécution du bail, elle n’était pas tenue de régler la somme de 8 742,90 euros, la clause de garantie devant s’interpréter restrictivement et la résiliation du bail ayant mis fin à son engagement de garante,

— la bailleresse a manqué à son devoir d’information découlant de la loi et du bail, puisque la cessionnaire du bail commercial ne s’est jamais acquittée du paiement des loyers (réglables par trimestre et d’avance) depuis son entrée dans les lieux, soit le 22 mai 2017 et que le commandement de payer ne lui a été dénoncé par la bailleresse que le 20 octobre 2017.

En l’espèce, si le bail commercial litigieux et l’acte de cession du fonds de commerce stipulent tous deux que le cédant demeurera garant et répondra solidairement avec le cessionnaire et tous ses successeurs, du paiement des loyers et accessoires et de l’entière exécution des conditions du présent bail, aucun de ces deux actes ne comporte, effectivement, en revanche,de clauses expresses prévoyant que la cédante aurait contracté l’obligation de garantir le paiement d’indemnités d’occupation dues par la cessionnaire du fonds de commerce après la résiliation du bail.

Ainsi, la garante cédante, la société Brasserie du cours, n’est pas débitrice d’une obligation de paiement des indemnités d’occupation dues par Mme [C], cessionnaire du droit au bail, postérieurement à la résiliation du bail commercial le 17 novembre 2017, prononcée par l’ordonnance de référé du tribunal de grande de Grasse rendue le 20 février 2019.

Toutefois, en l’espèce, la somme de 8 742,90 euros, dont la cédante et preneuse initiale s’est acquittée spontanément par chèque, au bénéfice de la bailleresse, et dont elle entend obtenir la restitution, ne correspond pas à des indemnités d’occupation dues par la cessionnaire pour une période postérieure à la résiliation du bail commercial litigieux.

En effet, cette somme couvre en réalité des loyers, charges, et autres frais dus au 1er octobre 2017, par la cessionnaire du bail commercial, donc pour une période antérieure à la résiliation de ce dernier.

Eu égard à la nature de la somme dont la restitution est demandée par la cédante, celle-ci entrait bien dans le champ des obligations garanties par la cédante en application de ses engagements de garantie pris dans le bail commercial et dans l’acte de cession du fonds de commerce (soit une garantie due solidairement avec le cessionnaire et tous ses successeurs, du paiement des loyers et accessoires et de l’entière exécution des conditions du présent bail).

La société Brasserie du cours ne peut dénier, au bénéfice de la bailleresse, sa garantie solidaire de cédante pour la somme de 8 742,90 euros.

S’agissant du second moyen invoqué par la cédante au soutien de sa demande de restitution de la somme de 8 742,90 euros, dont elle s’est spontanément acquittée entre les mains de la bailleresse,la cour observe cependant que l’article L 145-16-1, précédemment reproduit et invoqué par la garante, n’est assorti d’aucune sanction spéciale.

En outre, la bailleresse produit la copie d’un courrier de son agence immobilière, adressé à M. [V] [M] le 22 septembre 2017, ledit courrier rappelant à ce dernier sa qualité de président de la cédante, et l’informant de l’existence d’un solde débiteur de la cessionnaire au 3ème trimestre 2017. La SCI Dome verse également aux débats une mise en demeure de paiement adressée à la société Brasserie du cours le 22 septembre 2017, en sa qualité de cédante garante, concernant le solde débiteur de la cessionnaire garantie.

Par ailleurs, la société Brasserie du cours n’établit pas en quoi ce retard d’information par la bailleresse, sur les impayés de la locataire, lui causerait un préjudice financier. Rien ne permet de dire que si la cédante avait été informée plus tôt par la bailleresse, des impayés de la locataire, sa dette de garante solidaire aurait été moins élevée.

Ce second moyen est inopérant.

La cour confirme le jugement en ce qu’il rejette la demande de la société Brasserie du cours de restitution de la somme de 8 742,90 euros.

2-sur la demande de la bailleresse en paiement contre la cédante au titre de la clause pénale

Vu les anciens articles 1315 et 1134 du code civil,

Selon l’article 1152 ancien du code civil :Lorsque la convention porte que celui qui manquera de l’exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte, ni moindre.Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite.

Vu l’article 10 du code bail commercial, relatif aux pénalités, selon lequel : à défaut de paiement de toutes sommes à son échéance,et dés mise en demeure délivrée par le bailleur oh son mandataire à son locataire, ou dès délivrance d’un commandement de payer, ou encore après tout début d’engagement d’instance, les sommes dues par le locataire seront automatiquement majorées de 20 % à titre d’indemnité forfaitaire (…)'

Vu l’article 7 du bail commercial, relatif à la garantie solidaire du cédant pour les

engagements du cessionnaire : 'Le locataire ne pourra, en outre, céder son droit au présent bail, si ce n’est à un successeur dans son commerce, mais en totalité seulement. En cas de cession, il demeurera garant et répondra solidairement avec le cessionnaire et tous ses successeurs, du paiement des loyers et accessoires et de l’entière exécution des conditions du présent bail .'

La bailleresse sollicite la condamnation de la preneuse initiale (la société Brasserie du cours) à lui payer la somme de 1748, 58 euros outre intérêts au taux légal à compter du 17 novembre 2017 et avec anatocisme.

Si la bailleresse ne s’explique pas sur l’origine et la nature de cette somme réclamée par elle, les appelants, pour leur part, indiquent qu’elle correspond à la majoration de 20 % (prévue par le bail commercial, en son article 10), laquelle a été appliquée sur le solde dû de 8 742,90 euros au 17 novembre 2017(solde précédemment évoqué et dont la garante était bien redevable).

Pour s’opposer au paiement par la société Brasserie du cours de ladite somme de 1748,58 euros, les appelants estiment que cette somme n’est pas due, la preneuse initiale s’étant acquittée de la somme principale de 8742,90 euros par chèque du 16 janvier 2018, sans résistance et ce alors même que la bailleresse s’est abstenue de toute information. Les appelants opposent encore le fait que le commandement de payer signifié à Mme [C] ne mentionne aucunement l’application de ladite clause pénale. Ils font enfin valoir qu’ils ont en tout état de cause d’ores et déjà procédé au paiement de ladite clause.

D’abord, la cour relève que le bail commercial prévoit bien, en son article 10, une pénalité de 20 % pour défaut de paiement de toute somme à son échéance, et ce dès mise en demeure ou délivrance d’un commandement de payer tandis que ce même bail précise qu’en cas de cession, le cédant (la société Brasserie du cours) garantit solidairement le cessionnaire de l’entière exécution des conditions du présent bail.

Ensuite, il a été précédemment jugé que la cédante garante était bien redevable, en principal, de la somme de 8 742,90 euros au titre du principal du par la cessionnaire garantie, la première ayant d’ailleurs établit un chèque, pour ce montant, à la bailleresse.

Par ailleurs, ce principal dû est constitutif d’une somme non payée à son échéance tandis que la bailleresse avait bien fait délivrer un commandement de payer à la cessionnaire le 16 octobre 2017 le concernant, étant observé qu’aucune clause du bail commercial ne subordonne l’exigibilité de la clause pénale de 20 % à la délivrance d’une mise en demeure ou d’un commandement concernant précisément le montant de ladite clause.

La société Brasserie du cours est donc bien redevable, sur le principe, du montant de la clause pénale, étant précisé qu’elle en sollicite la réduction au regard de son caractère manifestement excessif.

D’abord, concernant la recevabilité de cette demande de la garante de réduction de la clause pénale, eu égard à son caractère supposément nouveau, la cour observe qu’une telle demande est toutefois bien recevable, s’agissant de faire écarter la prétention adverse de l’intimée en paiement du montant de la clause pénale et ce sur le fondement de l’article 564 du code de procédure civile.

Ensuite, sur le fond, le montant de la clause pénale sera réduit à 100 euros au regard de son caractère manifestement excessif compte tenu des paiements déjà opérés par la cédante en faveur de la créancière.

Infirmant le jugement en ce qu’il met la totalité du montant de la clause pénale à la charge de la preneuse cédante, la cour condamne la société Brasserie du cours à payer à la SCI Dome la somme de 100 euros au titre de la clause pénale de 20 %, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

En application de l’article 1154 ancien du code civil, la cour ordonne la capitalisation des intérêts de la condamnation précédente.

3-sur la demande de la bailleresse en paiement contre les cautions solidaires(les époux [L]-[M])

Selon l’article 2292 du code civil : Le cautionnement ne se présume point ; il doit être exprès, et on ne peut pas l’étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

L’article 2288 du même code, dans sa version en vigueur du 24 mars 2006 au 01 janvier 2022, ajoute :Celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

L’article 2298 du code civil énonce :La caution n’est obligée envers le créancier à le payer qu’à défaut du débiteur, qui doit être préalablement discuté dans ses biens, à moins que la caution n’ait renoncé au bénéfice de discussion, ou à moins qu’elle ne se soit obligée solidairement avec le débiteur ; auquel cas l’effet de son engagement se règle par les principes qui ont été établis pour les dettes solidaires.

Vu l’article 4 des actes de cautionnement souscrits par les époux [L] [M] le 11 octobre 2014 stipulant : « Bon pour caution solidaire, sans bénéfice de division ni de discussion, du paiement des loyers (qui peut être modifié par indexation, révision, accord des parties, décision de justice'), indemnité d’occupation, charges, impôts, taxes, accessoires, intérêts et pénalités de retard, astreintes, dommages et intérêts, frais de réparation et d’entretien ou de remise en l’état des locaux loués et plus généralement de toutes les dettes que pourrait rester devoir la SAS « Brasserie du cours »(…). En renonçant au bénéfice de discussion défini à l’article 2298 du Code civil et en m’obligeant solidairement avec la SAS « Brasserie Du cours » je m’engage à rembourser le créancier sans pouvoir exiger qu’il poursuive préalablement le preneur. En me portant caution de la SAS « Brasserie du cours » dans la limite de la somme de 42.000 euros couvrant le paiement du principal, des intérêts ['.], je m’engage à rembourser au bailleur les sommes dues sur mes revenus et mes biens si la SAS « Brasserie du cours » n’y satisfait pas lui-même ».

Vu l’article 3 intitulé 'portée de l’engagement de caution’des actes de cautionnement souscrits par les époux [L] [M] le 11 octobre 2014 stipulant « le présent engagement a pour objet de garantir le paiement de toutes les sommes dues par le preneur [la SAS Brasserie Du cours] au bailleur au titre de l’occupation des locaux et notamment (…)l’indemnité d’occupation due par le preneur lorsqu’il se maintient dans les locaux, qu’il dispose d’un droit et /ou d’un titre ou qu’il soit sans droit ni titre'.

Vu l’article 5 c des actes de cautionnement énonçant : 'en cas de cession du bail ou du

fonds de commerce, sous quelque forme que ce soit, le présent engagement demeurera en vigueur, la caution devant garantir les dettes des cessionnaires successifs, dans les termes du présent contrat'.

La bailleresse réclame aux époux [L]-[M], en leur qualité de caution solidaire, le paiement de la somme de 22 755, 71 euros outre intérêts au taux légal avec anatocisme à compter du commandement de payer du 20 octobre 2017, en se fondant sur leurs engagements de cautions solidaires. La bailleresse produit un décompte arrêté au 1er avril 2019, intitulé 'compte locataire', récapitulant les échéances de loyers et divers frais dûs par les preneuses successives ainsi que les paiements enregistrés.

Pour justifier sa demande, la bailleresse fait valoir que nonobstant la résiliation du bail, intervenue le 17 novembre 2017,les cautions sont tenues des loyers impayés, des condamnations qui pourraient être prononcées contre le preneur et des indemnités d’occupation dues par ce dernier.

La bailleresse fait encore valoir que les cautions ne peuvent pas soutenir, qu’elles n’ont jamais entendu se porter cautions de la locataire cessionnaire, et que leur engagement de caution aurait pris fin à la date de cession du fonds de commerce par la cédante le 22 mai 2017.

Pour s’opposer à la demande en paiement de la bailleresse, les époux [L] [M] rétorquent que :

— la somme réclamée par la bailleresse, qui est de 22 755,71 euros outre intérêts, correspondant aux prétendues indemnités d’occupation suite au maintien dans les lieux de la cessionnaire,

— l’article 2292 du code civil dispose :« Le cautionnement ne se présume point ; il doit être exprès, et on ne peut pas l’étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté ». ,

— contrairement à ce qu’affirme la bailleresse, ils ne se sont jamais portés cautions de la locataire cessionnaire, Mme [C], mais uniquement de la SAS Brasserie du cours,

— or, la SAS Brasserie Du cours a cédé le fonds de commerce comprenant le droit au bail et a rendu les clefs le 22 mai 2017,

— il n’est pas contesté que, toutes les sommes dues antérieurement à cette date ont été réglées, et que les montants aujourd’hui réclamés par la SCI Dome sont relatifs à une occupation postérieure à cette date par Mme [C],

— abstraction faite de la portée de l’engagement de caution signée par eux, compte-tenu de la négligence fautive et la mauvaise foi dont a fait preuve la SCI Dome, ils doivent être intégralement déchargés en leur qualité de caution.

— sur le moyen tiré de la portée de l’engagement de caution

S’agissant du sort de la caution du cédant en cas de cession du bail, il est constant que pour que le cautionnement couvre les impayés du cessionnaire postérieurement à la cession du droit au bail, il faut que l’engagement de caution litigieux concerne les sommes dues en raison de la jouissance des lieux loués et qu’il résulte aussi expressément de cet acte que les cautions ont entendu garantir, envers le bailleur, l’engagement de tout cessionnaire du droit au bail.

Ainsi, il est constant qu’en cas de cession du droit au bail, la caution sera libérée de ses engagements sauf si une clause prévoit que son engagement se prolonge en cas de cession de bail.

En l’espèce, il résulte expressément et clairement des termes des actes de cautionnement litigieux de caution des époux [L] [M] du 11 octobre 2014 qu’ils avaient consenti à garantir l’engagement personnel et solidaire de tout cessionnaire du droit au bail, l’article 5 C énonçant : ' en cas de cession du bail ou du fonds de commerce, sous quelque forme que ce soit, le présent engagement demeurera en vigueur, la caution devant garantir les dettes des cessionnaires successifs, dans les termes du présent contrat'.

Au surplus, les actes de cautionnement solidaires couvrent les sommes dues par les preneurs en raison de la jouissance des lieux loués puisque l’article 3 des mêmes actes de cautionnement, intitulé 'portée de l’engagement de cautionnement’ se réfère à :'l’indemnité d’occupation due par le preneur lorsqu’il se maintient dans les locaux, qu’il dispose d’un droit et /ou d’un titre ou qu’il soit sans droit ni titre'.

La bailleresse est donc bien fondée, sur le principe, à rechercher la garantie des cautions solidaires, au titre des sommes dues par la cessionnaire du fonds de commerce, et en particulier au titre des indemnités d’occupation.

— sur le moyen tiré de la décharge de l’engagement de caution

Selon l’article 2314 du code civil, dans sa version en vigueur du 24 mars 2006 au 01 janvier 2022 : La caution est déchargée, lorsque la subrogation aux droits, hypothèques et privilèges du créancier, ne peut plus, par le fait de ce créancier, s’opérer en faveur de la caution. Toute clause contraire est réputée non écrite.

De plus, il est de principe qu’aux termes des articles 1134 et 1147 du code civil, chaque cocontractant a l’obligation de respecter le contrat auquel il a consenti tel qu’il a été conçu, outre celle de se montrer loyal dans la manière d’exécuter les obligations mises à sa charge et d’exercer son pouvoir contractuel.

En l’espèce, contrairement à ce que soutiennent à tort les cautions, la bailleresse n’a pas laissé la situation s’empirer malgré l’impécuniosité évidente de la cessionnaire.

En effet, alors que Mme [C] est la cessionnaire du droit au bail depuis le 22 mai 2017, la bailleresse lui a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire le 16 octobre 2017 après lui avoir adressé deux mises en demeure de paiement en septembre de la même année. En outre, la bailleresse lui a fait délivrer deux assignations successives en constat de la résiliation du bail en janvier et avril 2018. L’ordonnance de référé, constatant la résiliation du bail et ordonnant l’expulsion de la cessionnaire du droit au bail, a été prononcée le 20 février 2019 (étant précisé que la bailleresse n’est pas responsable des délais judiciaires), avant que la SCI Dome ne diligente un premier acte d’exécution forcée le 18 mars 2019, sous la forme d’un commandement de quitter les lieux.

Il n’est pas possible d’affirmer que la SCI Dome n’aurait pas tout fait pour tenter d’alléger

le poids de la dette garantie par les cautions et qu’elle aurait mis trop de temps pour expulser des lieux la débitrice principale garantie en laissant croître la dette de loyers et d’indemnités d’occupation.

Le moyen des cautions, relatifs à la décharge de leur engagement de caution du fait du créancier, est inopérant.

— sur le montant dû par les cautions

Les cautions sont donc tenues, sur le principe, de garantir la dette des loyers et d’indemnités d’occupation dues par la cessionnaire du droit au bail commercial, Mme [C], envers la bailleresse créancière.

S’agissant du montant de la dette garantie, la bailleresse produit un décompte détaillé, clair, précis, du 'compte locataire', commençant au 1er juillet 2017 (date du premier loyer dû par la cessionnaire du droit au bail) et se terminant le 1er avril 2019. Les cautions ne démontrent pas avoir réglé des sommes qui n’auraient pas été prises en considération par la bailleresse ou ne critiquent pas le détail des sommes qui leur sont réclamées.

Ainsi, le solde dû par les cautions s’élève à 18 129,76 euros, selon le décompte produit par la bailleresse, arrêté au 1er avril 2019, étant précisé que ce solde prend bien en considération le paiement par chèque à hauteur de 8 742,90 euros de la cessionnaire, lequel a été encaissé par la bailleresse le 18 janvier 2018.

De plus, l’ordonnance de référé condamne la cessionnaire du droit au bail à payer à la bailleresse une somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, alors même que les actes de cautionnement solidaires litigieux prévoient que les cautions doivent garantir toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à l’encontre du preneur, y compris les frais irrépétibles et les dépens.

La bailleresse sollicite enfin la condamnation des cautions à lui payer une majoration de 20 % conformément aux dispositions de l’article 12-10 du bail commercial relatif à la clause pénale, outre intérêts légaux à compter du commandement de payer du 20 octobre 2016 et avec anatocisme.

Selon l’article 10 du bail commercial,' à défaut de paiement de toute somme à son échéance, notamment du loyer et de ses accessoires (…) Et dès mise en demeure délivrée par le bailleur (…) Ou dès délivrance d’un commandement de payer (…) Les sommes dues par le locataire seront automatiquement majorées de 20 % à titre d’indemnité forfaitaire (…)'.

Les engagements de caution litigieux prévoient pour leur part qu’ils couvrent les pénalités de retard et ce 'à défaut de paiement de toute somme à son échéance'.

Par ailleurs, contrairement à ce que soutiennent les appelants, la demande de la bailleresse en paiement de la majoration de 20 % n’est pas nouvelle, ayant déjà été présentée en première instance. Enfin, la demande de réduction de la clause pénale, quant à elle, présentée par les cautions, n’est pas irrecevable, visant à faire écarter la prétention adverse, en application de l’article 564 du code de procédure civile.

Sur le principe, les cautions sont donc bien redevables du montant de la clause pénale de l’article 10 du bail commercial, laquelle, constitutive d’une clause pénale, sera toutefois réduite à 100 euros en application de l’article 1152 ancien du code civil, au regard de son caractère manifestement excessif en considération des paiements d’ores et déjà réalisés.

Le jugement est confirmé en ce qu’il condamne Mme [N] [L] épouse [M] et M.[V] [M] à payer in solidum à la SCI Dôme les sommes de 18.129,76 euros au titre des indemnités d’occupation impayées, outre1.000 euros au titre des frais exposés mis à la charge de la cessionnaire par ordonnance de référé du 20 fevrier 2019.

Infirmant le jugement en ce qu’il rejette la demande de la bailleresse en paiement au titre de la clause pénale, la cour condamne Mme [N] [L] épouse [M] et M.[V][M] à payer in solidum à la SCI Dôme une somme de 100 euros au titre de la clause pénale outre intérêts à compter de cet arrêt

En application de l’article 1154 ancien du code civil et compte tenu de la demande en ce sens de la créancière, la cour ordonne la capitalisation des intérêts de la condamnation précédente.

4-sur les demandes indemnitaires réciproques pour résistance et procédure abusive

Vu les articles 1231-3 et 1240 du code civil,

En l’espèce, le jugement est confirmé en ce qu’il rejette la demande de la bailleresse de dommages-intérêts pour résistance abusive, les appelants ayant pu se méprendre sur leurs droits.

La cour déboute également les appelantes de leurs demandes indemnitaires pour procédure abusive, la cour reconnaissant le bien-fondé des prétentions de l’intimée contre elles et aggravant même les condamnations prononcées contre ces dernières.

5-sur les frais du procès

Le jugement est confirmé du chef de l’article 700 et des dépens.

En application des dispositions des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la société Brasserie du cours, d’une part, et les époux [N] [L] et [V] [M], d’autre part, sont condamnés à payer in solidum une somme de 3000 euros à la société Brasserie du cours au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel (incluant ceux exposés par la SCI Dome) dont distraction au profit de M^e Pascal Aubry

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement :

— confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il rejette la demande de la société Brasserie du cours de réduction du montant de la clause pénale et la demande de la société Dome de condamnation des époux [L] [M] en paiement de la clause pénale,

statuant à nouveau et y ajoutant,

— condamne la société Brasserie du cours à payer à la SCI Dome la somme de 100 euros au titre de la clause pénale de 20 %, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— condamne Mme [N] [L] épouse [M] et M. PatrickBeltrando à payer in solidum à la SCI Dôme une somme de 100 euros au titre de la clause pénale de 20 %,avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— ordonne, en application de l’article 1154 ancien du code civil, la capitalisation des intérêts des condamnations précédentes,

— condamne la société Brasserie du cours, les époux [N] [L] et [V] [M] à payer in solidum une somme de 3000 euros à la société Brasserie du cours au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne la société Brasserie du cours, les époux [N] [L] et [V] [M] aux entiers dépens d’appel (incluant ceux exposés par la SCI Dome) dont distraction au profit de M^e Pascal Aubry).

Le Greffier, La Présidente,