COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-4

ARRÊT AU FOND

DU 27 MARS 2025

N° 2025 / 080

Rôle N° RG 21/00429

N° Portalis DBVB-V-B7F-BGYMI

[U] [Z]

C/

SNC [I] & BROAD PROMOTION 1

S.A.R.L. AIR TREATMENT SYSTEME ( ATS CLIMATISATION )

Compagnie d’assurance AREAS DOMMAGES

SARLU [Adresse 8]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Philippe SILVE

M^e Agnès ERMENEUX

M^e Hervé BOULARD

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 14 Décembre 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 18/05273.

APPELANT

Monsieur [U] [Z]

demeurant [Adresse 7] (ETATS UNIS)

représenté par M^e Philippe SILVE de la SELARL CABINET SILVE, avocat au barreau de NICE

INTIMÉES

SNC [I] & BROAD PROMOTION 1

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Agnès ERMENEUX de la SCP SCP ERMENEUX – CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, avocat postulant et ayant pour avocat plaidait M^e Stéphane ENGELHARD de la SELARL BLUM-ENGELHARD-DE CAZALET, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Bastien BOUILLON, avocat au barreau de MARSEILLE,

S.A.R.L. AIR TREATMENT SYSTEME ( ATS CLIMATISATION ), demeurant [Adresse 3]

défaillante

Compagnie d’assurance AREAS DOMMAGES

demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Hervé BOULARD de la SCP SCP PETIT-BOULARD-VERGER, avocat au barreau de NICE

SARLU [Adresse 8]

demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Agnès ERMENEUX de la SCP SCP ERMENEUX – CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, avocat postulant et ayant pour avocat plaidant, M^e Stéphane ENGELHARD de la SELARL BLUM-ENGELHARD-DE CAZALET, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Bastien BOUILLON, avocat au barreau de MARSEILLE,

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 Janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Véronique MÖLLER, conseillère-rapporteur, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Inès BONAFOS, Présidente

Madame Véronique MÖLLER, Conseillère

Monsieur Adrian CANDAU, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Patricia CARTHIEUX.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Mars 2025.

ARRÊT

FAITS, PROCEDURES, PRETENTIONS DES PARTIES :

La société [I] & Broad a entrepris la réalisation d’un ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Adresse 9] », [Adresse 4], vendu en l’état futur d’achèvement.

Sont notamment intervenus à la construction : la société [Adresse 8] pour la maîtrise d''uvre d’exécution et la société Air Treatment System (ATS Climatisation) assurée par la société Areas Dommages, pour les lots n°8 plomberie ' VMC et 11 chauffage ECS.

La réception des travaux est intervenue le 05 septembre 2014 avec des réserves.

Se plaignant d’infiltrations en provenance de la douche, Monsieur [U] [Z], acquéreur d’un studio au premier étage de l’immeuble, a obtenu, par ordonnance de référé du 22 novembre 2016, la désignation d’un expert judiciaire au contradictoire de la société [I] & Broad Promotion et de la société AXA France, assureur dommages-ouvrage.

Les opérations d’expertise ont ensuite été étendues à d’autres intervenants et à leurs assureurs, dont la société ATS Climatisation et la société Areas Dommages (ordonnance de référé en date du 24 octobre 2017).

Le rapport d’expertise judiciaire a été déposé le 12 avril 2018.

Par actes du 16 octobre 2018, Monsieur [U] [Z] a assigné la Snc [I] & Broad Promotion 1, la sarl Air Treatment System (ATS Climatisation), son assureur la société Areas Dommages devant le tribunal de grande instance de Nice, devenu tribunal judiciaire, aux fins d’obtenir leur condamnation in solidum à lui payer, avec le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes de 11.269,48 euros, 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que le remboursement des frais de l’expertise judiciaire.

Par jugement en date du 14 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Nice a :

Déclaré recevable l’intervention volontaire de la sarl [Adresse 8],

Constaté que Monsieur [U] [Z] a produit les pièces suivantes au tribunal : l’acte notarié du 20 décembre 2012, quelques courriers, quelques photocopies de photographies,

Constaté que les pièces annoncées dans son bordereau joint à l’assignation (rapport d’expertise [F], le bail, congé et état des lieux de sortie, le tableau d’amortissement du prêt souscrit, facture EDF annuelle 2018, devis Sasu La Plomberie du 24 septembre 2017 et devis Sasu La Plomberie du 28 décembre 2017) n’ont pas été produites au tribunal,

Débouté Monsieur [U] [Z] de l’ensemble de ses demandes, y compris de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déclaré sans objet les demandes respectives de la snc [I] & Broad Promotion 1, de la sarl [I] [Adresse 1] et de la société Areas,

Débouté la snc [I] & Broad Promotion 1, de la sarl [I] [Adresse 1] de leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamné Monsieur [U] [Z] aux entiers dépens.

Par déclaration d’appel enregistrée au greffe le 12 janvier 2021, Monsieur [U] [Z] a interjeté appel de ce jugement et a intimé l’ensemble des parties au procès.

L’affaire était enregistrée au répertoire général sous le n°RG 21/00429.

Les parties ont exposé leur demande ainsi qu’il suit, étant rappelé qu’au visa de l’article 455 du code de procédure civile, l’arrêt doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens :

Monsieur [U] [Z] (conclusions notifiées par RPVA le 04 septembre 2023) demande à la cour d’appel de :

Vu les articles 1792 et suivants du Code civil,

Constater que l’origine des désordres est une fuite dans la douche, en raison d’un défaut d’étanchéité du raccord entre le bac a douche et la colonne principale,

Constater que ces désordres proviennent d’une malfaçon dans la mise en 'uvre,

Constater qu’une réserve a été émise au procès-verbal de réception des travaux du 5 septembre 2014 concernant cette fuite sur les travaux réalisés par l’entreprise ATS CLIMATISATION,

Constater que les désordres rendent l’immeuble impropre à sa destination,

Constater que le montant des préjudices s’élève à la somme de :

— les loyers du 15.12.2017 au 31.12.2018 (soit 12 mois et demi)

555,75 ' x 12, 5 = 6.946,87 '

— les frais financiers : 2.604,48 '

— les frais d’agence pour la relocation : 555,75 '

— les frais de diagnostic ESRIS pour 35 '

— les frais d’abonnement électricité – eau : 150 '

— les charges locatives de copropriété : 720 '

En conséquence, condamner in solidum la société [I] & BROAD PROMOTION 1, la société ATS PLOMBERIE, constructeur, et la compagnie d’assurance AREAS DOMMAGES, assureur de la société ATS, au paiement de la somme de 11.012,10 ',

Condamner tout succombant à payer à Monsieur [Z] 5.000 ' au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner tout succombant aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire dont Monsieur [U] [Z] a fait l’avance.

Monsieur [U] [Z] recherche la responsabilité des constructeurs et leur garantie sur le fondement de l’article 1792 du code civil. Il fait valoir que des réserves avaient été mentionnées lors de la réception de l’ouvrage concernant la présence d’une fuite d’eau et l’absence de joint d’étanchéité dans la douche, qu’il n’y a pas été remédié malgré l’intervention de la société ATS Climatisation et que les infiltrations se sont même aggravées. Il se prévaut des conclusions de l’expert judiciaire qui impute les désordres à hauteur de 50% à la Snc [I] & Broad et 50% à la société ATS Climatisation. Il soutient que la fuite dont il se plaint n’était pas apparente à la livraison et que la société [I] & Broad Promotion a demandé à la société ATS Climatisation de la réparer mais que le suivi des travaux n’a pas été fait, qu’il en résulte que la responsabilité décennale de la société [I] & Broad Promotion 1, maître d’ouvrage, et de la société [Adresse 8] maître d''uvre est engagée, de même que celle de la société ATS Climatisation en charge du lot plomberie-sanitaire. Il rappelle que, s’agissant d’une responsabilité de plein droit, l’absence de faute n’est pas exonératoire. Ainsi, le fait pour la société [I] & Broad d’avoir donné ordre de service à la société ATS Climatisation de procéder aux réparations est sans incidence sur la mise en 'uvre de sa responsabilité.

Monsieur [U] [Z] soutient, par ailleurs, que ses demandes relatives aux travaux de reprise sont recevables en cause d’appel sur le fondement de l’article 566 du code de procédure civile en ce qu’elles sont la conséquence des demandes formées en première instance au titre du même désordre.

Il sollicite le paiement de la perte locative pour la période du 15 décembre 2017, date de départ du locataire suivie de la dépose du bac à douche préconisée par l’expert judiciaire, jusqu’au 31 décembre 2018, date suivant laquelle le bien a pu être reloué. Il précise qu’il ne peut lui être reproché d’avoir tardé à faire les travaux de réparation dont il ne disposait pas nécessairement des fonds permettant leur financement.

La Snc [I] & Broad Promotion 1, la Sarlu [I] [Adresse 1] (conclusions notifiées par RPVA le 24 juin 2021) sollicitent de :

VU les articles 1231-1 et suivants du Code Civil,

VU les articles 1792 et suivants du Code Civil,

VU les articles 1240 et suivants du Code Civil,

Sur le coût des travaux de reprise :

PRENDRE ACTE qu’aucune demande n’est formulée à ce titre dans le dispositif des conclusions d’appel, et que le Tribunal en première instance n’a été saisi d’aucune demande à ce titre,

DIRE ET JUGER en tout état de cause que ces travaux incombent à la société AIR TREATMENT SYSTEM (ATS CLIMATISATION),

Sur la perte locative :

DIRE ET JUGER que la perte locative alléguée résulte de la tardiveté à faire réaliser les travaux de reprise, imputable au demandeur,

DEBOUTER Monsieur [Z] de sa demande à ce titre,

A titre subsidiaire,

RAMENER cette demande à de plus justes proportions, à savoir la durée d’une semaine évaluée par l’expert pour faire réaliser les travaux.

Sur les autres demandes :

DIRE ET JUGER que les demandes formulées au titre des frais d’agence, des frais de diagnostic ESRIS, de la perte financière, des charges d’eau et d’électricité, et des charges locatives de copropriété sont injustifiées et infondées,

DEBOUTER Monsieur [Z] de ses demandes,

CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Nice le 14 décembre 2020 en toutes ses dispositions.

Sur la responsabilité de la société AIR TREATMENT SYSTEM (ATS CLIMATISATION) et la garantie de son assureur :

REFORMER par substitution de motifs le jugement rendu le 14 décembre 2020 en ce qu’il a déclaré sans objet les demandes des sociétés [I] & BROAD COTE D’AZUR et [I] & BROAD PROMOTION 1,

DIRE ET JUGER que la responsabilité décennale de la société AIR TREATMENT SYSTEM (ATS CLIMATISATION) est engagée,

DIRE ET JUGER que la garantie de la société AREAS, assureur décennal de la société AIR TREATMENT SYSTEM (ATS CLIMATISATION) est acquise,

DIRE ET JUGER qu’aucune part de responsabilité ne peut être imputée à la société [I] & BROAD COTE D’AZUR, maitre d''uvre d’exécution, ni à la société [I] & BROAD PROMOTION 1, maitre d’ouvrage,

CONDAMNER in solidum les sociétés AIR TREATMENT SYSTEM (ATS CLIMATISATION) et AREAS à relever et garantir les sociétés [I] & BROAD PROMOTION 1 et [I] & BROAD COTE D’AZUR de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre.

Subsidiairement,

DIRE ET JUGER que la responsabilité contractuelle de la société AIR TREATMENT SYSTEM (ATS CLIMATISATION) est engagée à l’égard de la société [I] & BROAD PROMOTION 1,

CONDAMNER la Société AIR TREATMENT SYSTEM (ATS CLIMATISATION) à relever et garantir la société [I] & BROAD PROMOTION 1 de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

DIRE ET JUGER que la responsabilité délictuelle de la société AIR TREATMENT SYSTEM (ATS CLIMATISATION) est engagée à l’égard de la Société [I] & BROAD COTE D’AZUR,

CONDAMNER la société AIR TREATMENT SYSTEM (ATS CLIMATISATION) à relever et garantir la société [I] & BROAD COTE D’AZUR de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

Sur l’article 700, les dépens et frais d’expertise,

DEBOUTER Monsieur [Z] de ses demandes à l’égard des sociétés [I] & BROAD PROMOTION 1 et [I] & BROAD COTE D’AZUR,

CONDAMNER la société AIR TREATMENT SYSTEM (ATS CLIMATISATION) et son assureur AREAS à relever et garantir les sociétés [I] & BROAD PROMOTION 1 et [I] & BROAD COTE D’AZUR de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre,

CONDAMNER tout succombant à régler aux sociétés [I] & BROAD PROMOTION 1 et [I] & BROAD COTE D’AZUR la somme de 5.000 ' au titre de l’article 700, ainsi qu’aux entiers dépens.

Les sociétés [I] & Broad Promotion 1 et [Adresse 8] concluent à titre principal au rejet des prétentions de Monsieur [U] [Z] relatives aux travaux de réparation en ce que ni le dispositif de l’assignation ni celui de ses dernières conclusions d’appel ne formulent une telle demande. Elles soutiennent ensuite que la perte locative n’a pas été soumise à l’appréciation de l’expert judiciaire, lequel a, au contraire de ce qui est demandé par l’appelant, constaté que le logement était loué lors de la première réunion d’expertise et estimé la durée des travaux de reprise à seulement une semaine, qu’après la réunion du 14 décembre 2017 ayant permis de déterminer l’origine des désordres ainsi que les travaux à réaliser pour y remédier, Monsieur [U] [Z] aurait pu procéder aux réparations, ce qu’il n’a pas fait, que dès lors la perte locative pendant une année ne leur est pas imputable.

Les sociétés [I] & Broad Promotion 1 et [Adresse 8] soutiennent aussi que les demandes au titre de la perte locative charges comprises et au titre des charges de copropriété font doublon, que les demandes au titre des frais d’agence et du diagnostic Esris ne sont pas justifiées, que la demande au titre de la perte financière pendant douze mois est imputable à la réparation tardive des désordres, qu’elle fait peser sur les intimés le financement de l’enrichissement de son patrimoine, qu’elle est sans lien de causalité avec les désordres et ferait doublon avec la perte locative, que la demande au titre des charges d’eau et d’électricité sur une logement vide n’est pas justifiée.

Subsidiairement, les sociétés [I] & Broad Promotion 1 et [Adresse 8] forment un recours en garantie contre la société ATS Climatisation et son assureur la société Areas Dommages. Elles soutiennent que les désordres provenant d’un défaut d’exécution sont intégralement imputables à cette entreprise et non partiellement comme relevé par l’expert judiciaire, puisque le maître d''uvre d’exécution a fait noter cette réserve au procès-verbal de réception, que la société [I] & Broad Promotion 1 a demandé à la société ATS Climatisation de réparer la fuite, qu’elles ont donc honoré leurs obligations et que, ne disposant d’aucun moyen coercitif, seule la responsabilité décennale de cette entreprise est engagée. Elles font ensuite valoir que, bien que réservé, ce désordre ne s’est révélé dans toute son ampleur et ses conséquences qu’après réception, ce qui lui confère un caractère décennal et justifie que la garantie de la responsabilité décennale de la société Areas Dommages est due.

La société d’assurance mutuelle Areas Dommages (conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 23 décembre 2021) sollicite de :

Vu les dispositions des articles 1792 et suivants du Code civil,

Vu les dispositions des articles 1102 et suivants du Code civil,

A titre principal,

CONSTATER que la présence d’infiltration et « fuite d’eau » dans la douche de l’appartement [Z] a été réservée dans le cadre du procès-verbal de réception du 5 septembre 2014,

DIRE ET JUGER que la garantie civile décennale souscrite par la société AIR TREATMENT SYSTEM,

DIRE ET JUGER que les garanties complémentaires souscrites par AIR TREATMENT SYSTEM ne couvrent que les préjudices immatériels découlant de dommages matériels garantis et relevant de la responsabilité civile décennale,

DIRE ET JUGER que la garantie civile entreprise souscrite par la société AIR TREATMENT SYSTEM n’est pas mobilisable sur les préjudices immatériels,

JUGER irrecevable la demande de d’indemnisation au titre des travaux de reprise, celle-ci devant être considérée comme une demande nouvelle,

DEBOUTER dans tous les cas toute demande formelle à son encontre sur ce poste de demande,

LIMITER l’indemnisation du préjudice locatif de Monsieur [U] [Z] à 825euros,

DEBOUTER Monsieur [U] [Z] de ses autres demandes,

Dans tous les cas,

DIRE ET JUGER que l’aggravation des dommages matériels et l’existence des préjudices immatériels est partiellement imputables à la société KAUFMANN AND BROAD,

CONDAMNER la SNC KAUFMANN AND BROAD PROMOTION 1 à la relever et garantir de la moitié des condamnations éventuelles prononcées à son encontre,

Vu les dispositions de l’article L. 112-6 du Code des assurances,

DIRE ET JUGER la franchise contractuelle portant sur les préjudices immatériels de 1.800euros applicable et opposable aux tiers,

CONDAMNER la seule société AIR TREATMENT SYSTEM à régler à AREAS DOMMAGES la somme de 1.800 euros dans le cadre de l’indemnisation réglée aux tiers sur la base de la responsabilité civile décennale,

Vu les dispositions des articles 699 et 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER Monsieur [U] [Z] à lui verser la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La société Areas Dommages invoque d’abord l’irrecevabilité de la demande de Monsieur [U] [Z] relative aux travaux de remise en état à hauteur de 4.579,04 euros TTC comme étant nouvelle en cause d’appel.

Ensuite, elle conteste le caractère mobilisable de sa garantie au titre de la responsabilité décennale en ce que le désordre objet du litige était apparent et a été réservé à la réception. Elle conteste que les désordres n’étaient pas apparents dans toute leur ampleur et leurs conséquences lors de la réception. Elle soutient ainsi que toutes les parties au litige avaient une parfaite connaissance de l’existence d’une fuite dans la douche, qu’en sa qualité de professionnel de l’immobilier, la société [I] & Broad Promotion 1 n’ignore pas qu’elles peuvent être les conséquences d’un tel désordre. La société Areas Dommages fait aussi valoir que le logement a été mis à la location dès sa réception, qu’il n’a pas été loué durant les opérations d’expertise pour permettre l’exécution des travaux de reprise et a d’ailleurs été reloué dès que les travaux de reprise ont été exécutés, que les infiltrations révélées à la réception sont identiques à celles constatées pendant l’expertise judiciaire, la fuite n’ayant engendré qu’une dégradation aux embellissements de la partie basse du mur de la cuisine située derrière la salle de bains, ce qui est une évolution prévisible dès la mise en évidence du désordre, qu’en réalité la fuite n’a pas empiré mais n’a fait que perdurer.

La société Areas Dommages rappelle que le fait que la fuite n’ait pas été mentionnée sur le procès-verbal de livraison est sans incidence sur le caractère décennal du désordre et sur la mobilisation de la garantie de la responsabilité décennale fondée sur le caractère apparent des désordres lors de la réception de l’ouvrage.

Elle conclut ensuite que sa garantie ne couvre que les préjudices immatériels consécutifs à un dommage matériel garanti, ce qui n’est pas le cas des préjudices immatériels dont se prévaut Monsieur [U] [Z] non consécutifs à un dommage entrant dans le cadre de la garantie de la responsabilité décennale.

Elle ajoute que les travaux de reprise portant sur l’ouvrage sont exclus de sa garantie.

Enfin, elle conteste le quantum des demandes en ce que le préjudice lié à la perte de loyer ne peut être indemnisé qu’au titre de la perte de chance, que d’autres facteurs ont pu faire obstacle à la location du bien, que les travaux de reprise dont la durée était estimée à une semaine seulement auraient pu être entrepris dans de meilleurs délais par Monsieur [U] [Z]. Elle conclut à l’absence de lien entre le remboursement du prêt et le sinistre dégât des eaux, ce dernier n’ayant pas affecté la valeur du bien, que les demandes d’indemnisation au titre de la perte locative et au titre des pertes financières constituent une double indemnisation, que les charges d’eau et d’électricité ne sont pas justifiées pour un appartement non-loué et que les charges locatives de copropriété ne sont pas justifiées.

Sur l’appel en garantie, la société Areas Dommages se réfère aux conclusions de l’expert judiciaire qui impute une part de responsabilité à la Snc [I] & Broad Promotion à laquelle il reproche d’avoir omis de réaliser le suivi complet des travaux de reprise et le suivi des réserves, ce dont atteste la persistance de ce désordre lors des opérations d’expertise.

Régulièrement intimée à personne morale, la société ATS Climatisation n’a pas comparu.

L’ordonnance de clôture est en date du 16 décembre 2024.

L’affaire a été retenue à l’audience du 22 janvier 2025 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 27 mars 2025.

MOTIFS :

Sur le périmètre de saisine de la cour d’appel :

En application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, « la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont évoqués dans la discussion ».

Les prétentions des parties formulées dans les conclusions d’appel sont récapitulées sous forme de dispositif et la cour d’appel ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.

En l’espèce, dans la partie discussion de ses dernières conclusions d’appel notifiées par RPVA le 04 septembre 2023, Monsieur [U] [Z] rappelle que l’expert judiciaire a préconisé des travaux de remise en état pour un montant total de 4.579,04 euros et soutient qu’en vertu de l’article 566 du code de procédure civile, la demande de réparation au titre des travaux de remise en état étant liée aux désordres relatifs à la fuite de la douche visés dans son assignation, cette demande est la conséquence des demandes précédemment formées.

Cependant, au dispositif de ses dernières conclusions d’appel notifiées par RPVA le 04 septembre 2023, Monsieur [U] [Z] sollicite de :

« Constater que l’origine des désordres est une fuite dans la douche, en raison d’un défaut d’étanchéité du raccord entre le bac a douche et la colonne principale,

Constater que ces désordres proviennent d’une malfaçon dans la mise en 'uvre,

Constater qu’une réserve a été émise au procès-verbal de réception des travaux du 5 septembre 2014 concernant cette fuite sur les travaux réalisés par l’entreprise ATS CLIMATISATION,

Constater que les désordres rendent l’immeuble impropre à sa destination,

Constater que le montant des préjudices s’élève à la somme de :

— les loyers du 15.12.2017 au 31.12.2018 (soit 12 mois et demi)

555,75 ' x 12, 5 = 6.946,87 '

— les frais financiers : 2.604,48 '

— les frais d’agence pour la relocation : 555,75 '

— les frais de diagnostic ESRIS pour 35 '

— les frais d’abonnement électricité – eau : 150 '

— les charges locatives de copropriété : 720 '

En conséquence, condamner in solidum la société [I] & BROAD PROMOTION 1, la société ATS PLOMBERIE, constructeur, et la compagnie d’assurance AREAS DOMMAGES, assureur de la société ATS, au paiement de la somme de 11.012,10 ',

Condamner tout succombant à payer à Monsieur [Z] 5.000 ' au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner tout succombant aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire dont Monsieur [U] [Z] a fait l’avance ».

La demande relative à l’indemnisation au titre des travaux de remise en état estimés par l’expert judiciaire à la somme de 4.579,04 euros n’est pas mentionnée au dispositif. En conséquence, la cour d’appel n’en est pas saisie.

Sur la nature, l’origine et la qualification des désordres :

Selon les constatations de l’expert judiciaire, dans l’entrée/cuisine et sur la gaine technique, des traces d’humidité apparaissent en pieds de cloisons. La paroi du bac à douche dont la cloison est contigüe à la cuisine, n’est pas parfaitement étanchée et le bac présente une souplesse laissant apparaitre des jours au niveau des joints. La mise en eau du bac engendre une infiltration au sous-sol de la pénétration des canalisations d’eaux usées.

Les investigations ont révélé que la fuite provient d’un défaut d’étanchéité du raccord entre le bac à douche et la colonne principale, que de l’eau a circulé entre la dalle et la chape et a migré par capillarités dans la cloison de l’entrée/cuisine et de la gaine technique.

L’expert judiciaire constate que les cloisons de l’entrée/cuisine et de la gaine technique sont endommagées en partie basse : traces d’humidité, boursouflures, déformations, endommagement des embellissements. Selon lui, les désordres rendent l’immeuble impropre à sa destination.

Il les qualifie de malfaçon dans la mise en 'uvre.

Sur la responsabilité des intervenants :

Selon l’article 1792 du code civil :

Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

La responsabilité décennale ne joue que si :

— l’ouvrage a été réceptionné,

— l’ouvrage est atteint de désordres compromettant sa solidité ou le rendant impropre à sa destination,

— le désordre doit être caché à la réception.

En l’espèce, le procès-verbal de livraison du studio du 23 juillet 2014 ne mentionne pas de fuite dans la douche. Selon l’expert judiciaire, la réserve qui y est mentionnée concernant le pare-douche est sans rapport avec la fuite de la douche et cette fuite ne pouvait être décelée par Monsieur [U] [Z].

En revanche, Monsieur [Z] s’étant plaint d’une fuite dans la douche, une réserve a été émise au procès-verbal de réception des travaux du 05 septembre 2014 concernant la « fuite dans la douche » sur les travaux réalisés par la société ATS Climatisation.

La garantie décennale n’est pas applicable aux vices faisant l’objet de réserves lors de la réception, ceux-ci étant couverts par la garantie de parfait achèvement. C’est d’ailleurs dans ce cadre qu’a été donné ordre de reprise à la société ATS Climatisation lors de la réception le 05 septembre 2014.

Ce défaut doit être considéré comme étant apparent pour le maître d’ouvrage, à savoir la société [I] & Broad Promotion 1 et son représentant la société [Adresse 8], lesquelles sont des professionnels de l’immobilier, dès lors qu’il était prévisible que la présence d’une fuite affectant la douche allait dégénérer en infiltrant les cloisons avoisinantes si elle n’était pas réparée.

Cela est corroboré par le courrier daté du 29 août 2014, soit antérieurement à la réception, que Monsieur [U] [Z] a adressé à « [I] & Broad », dressant une liste d’anomalies dont une fuite dans la douche et le pare douche à terminer. Ce courrier semble faire suite à un mail du même jour échangé avec l’agence immobilière ayant procédé à un état des lieux du logement avant sa mise en location, dans lequel l’agent immobilier signale « Monsieur [T] a essayé tant bien que mal de prendre une douche ' il y a de grosses fuites partout malgré les joints autour de la douche !!! » (voir annexe 12.4 du rapport d’expertise judiciaire), ce qui permet d’établir l’importance de la fuite en question, préexistante à la réception.

Il ne peut, dès lors, être prétendu que ce défaut était imparfaitement connu et qu’il ne s’est révélé dans toute son ampleur et ses conséquences qu’après réception.

Par ailleurs, le caractère caché du vice s’apprécie au jour de la réception, non à la date d’entrée dans les lieux des acquéreurs, et au regard du maître d’ouvrage ayant signé le procès-verbal de réception. Ainsi, l’absence de mention de la fuite au procès-verbal de livraison et le fait que cette fuite ne pouvait être décelée par Monsieur [U] [Z] lors de la livraison de son appartement sont indifférents en l’espèce.

Il s’en suit que la responsabilité décennale des constructeurs ne peut être retenue et que la garantie de la société Areas Dommages, recherchée en qualité d’assureur de la société ATS Climatisation, n’est pas due.

Le jugement sera donc confirmé en toutes ses dispositions.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Le jugement doit être confirmé en ses dispositions relatives à l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Monsieur [U] [Z], qui succombe, sera condamné à supporter les entiers dépens d’appel.

En revanche, en équité et compte tenu de la situation économique des parties, la société [I] & Broad Promotion 1, la société [Adresse 8] et la société Areas Dommages seront déboutées de leurs demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire, mis à disposition au greffe le 27 mars 2025, et après en avoir délibéré conformément à la loi,

CONSTATE que la cour n’est pas saisie de la demande relative à l’indemnisation au titre des travaux de remise en état estimés par l’expert judiciaire à la somme de 4.579,04 euros,

CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Nice en date du 14 décembre 2020,

CONDAMNE Monsieur [U] [Z] à supporter les entiers dépens d’appel,

DEBOUTE la société [I] & Broad Promotion 1, la société [Adresse 8] et la société Areas Dommages de leurs demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Signé par Madame Inès BONAFOS, Présidente et M^me Christiane GAYE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La greffière La présidente