COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-9

ARRÊT AU FOND

DU 16 JANVIER 2025

N° 2025/017

Rôle N° RG 24/03737 N° Portalis DBVB-V-B7I-BMYVG

S.C.I. AEM

C/

S.D.C. [Adresse 5]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Philippe-Laurent SIDER

M^e Benjamin NAUDIN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge de l’exécution de [Localité 6] en date du 14 Mars 2024 enregistré au répertoire général sous le n° 24/00361.

APPELANTE

S.C.I. AEM

immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le numéro 893 400 341

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social [Adresse 2]

représentée par M^e Philippe-Laurent SIDER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assistée de M^e Marie-Dominique THIODET, avocat au barreau de MARSEILLE,

INTIMÉ

Syndicat de copropriété de l’ensemble immobilier [Adresse 5]

[Adresse 1]

représenté par son syndic en exercice, la SARL LEANDRI IMMOBILIÈRE, immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le numéro 388 855 868, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social

sis [Adresse 4]

représenté et assisté par M^e Benjamin NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocat au barreau de MARSEILLE, substitué par M^e Christine CASABIANCA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 27 Novembre 2024 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Monsieur Ambroise CATTEAU, Conseiller, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Pascale POCHIC, Conseiller faisant fonction de Président

Monsieur Ambroise CATTEAU, Conseiller

Madame Joëlle TORMOS, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Josiane BOMEA.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Janvier 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Janvier 2025,

Signé par Madame Pascale POCHIC, Conseiller faisant fonction de Président et Madame Josiane BOMEA, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Faits, procédure, prétentions :

Une ordonnance du 4 mars 2022, signifiée le 19 avril suivant, du juge des référés de Marseille condamnait la SCI AEM :

— sous astreinte de 300 € par jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la signification de la décision à procéder à la démolition et au retrait, remise en état des lieux, des éléments suivants : câbles électriques traversant la cour intérieure, grilles fixées au mûr de la façade et aux ouvertures en rdc du lot n°307 des baies vitrées, rideau électrique à l’arrière de la copropriété coté [Adresse 7], branchement sauvage avec percement de murs des parties communes au niveau du sas ascenseur du bâtiment 16, fissures des murs de cour et traces de terre sur les coursives, trous dans la façade d’où sortent des câbles et gaines, traces de flocage et de maçonnerie au sol dans la cage d’escalier,

— à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] une indemnité de 1 200 € pour frais irrépétibles et les dépens incluant les frais de constat d’huissier des 2 et 6 avril 2022.

Un jugement du 14 mars 2024 du juge de l’exécution de [Localité 6] :

— liquidait l’astreinte à la somme de 81 000 € pour la période du 20 juin 2022 au 20 mars 2023 et condamnait la société AEM à payer cette somme au SDC de l’ensemble immobilier '[Adresse 5]',

— prononçait une nouvelle astreinte provisoire de 400 € par jour de retard pour une période de 3 mois, courant après 15 jours de la signification de la décision,

— condamnait la société AEM à payer la somme de 1 200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

La notification du jugement a été faite par le greffe par lettre recommandée dont l’accusé de réception a été signé par la société AEM le 20 mars 2024. Elle a fait appel par déclaration au greffe de la cour le 22 mars 2024.

Une ordonnance d’incident du 8 octobre 2024 rejetait la demande de radiation de l’appel pour défaut d’exécution de l’intégralité des travaux ordonnés.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 11 juillet 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des moyens, la SCI AEM demande à la cour de :

— infirmer le jugement déféré,

— juger que la réalisation des travaux prescrits par le juge des référés a été exécutée pour certains et inexécutables pour d’autres pour cause étrangère au débiteur de l’exécution,

— en conséquence, supprimer l’astreinte prononcée par l’ordonnance de référé du 4 mars 2022 et liquidée à la somme de 81 000 €,

— supprimer l’astreinte provisoire ordonnée par le premier juge à hauteur de 400 € par jour de retard pour une période de trois mois,

— infirmer la décision en ce qu’elle l’a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] la somme de 1 200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et en ce qu’elle l’a condamnée aux dépens.

— en conséquence, juger n’y avoir à application de l’article 700 du code de procédure civile ni à condamnation aux dépens de première instance.

A titre subsidiaire, réduire dans les plus larges proportions l’astreinte liquidée à hauteur de 81 000 €,

En tout état de cause, condamner le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] aux dépens d’appel.

Elle fonde sa demande de suppression de l’astreinte sur l’existence d’une cause étrangère établie par son défaut de comparution devant le juge des référés et le juge de l’exécution suite à la délivrance des assignations à son siège social mais remises à la mère du gérant qui réside à l’adresse du siège mais qui ne lui a pas remis les actes.

Elle invoque sa bonne foi au motif que dès lors qu’elle a eu connaissance de la condamnation et de la liquidation de l’astreinte, elle a procédé à l’enlèvement des grilles et a pris contact avec le syndic par courriel du 16 mai 2024 pour connaître la nature des travaux à réaliser pour changer la porte.

En outre, elle invoque la disproportion entre le montant de l’astreinte liquidée à 81 000 € et l’enjeu du litige aux motifs que le syndicat des copropriétaires ne subit aucun préjudice alors qu’elle subit un préjudice majeur eu égard à sa trésorerie et au montant de ses ressources de son gérant, son impécuniosité étant établie par son bilan et l’avis d’imposition de son gérant.

Au titre des travaux à exécuter, elle reconnaît avoir installé deux grilles dans la cour et un rideau métallique et avoir réalisé des trous dans la façade, lesquelles ont été retirées et rebouchés. Les autres éléments ne sont pas établis, n’existent pas ou ne lui sont pas imputables.

Ainsi, elle soutient :

— que le constat d’huissier du 20 mars 2023 mentionne un tuyau d’eau suspendu et non un câble électrique traversant la cour dont l’absence est confirmée par le constat du 22 avril 2024,

— que le constat précité établit l’enlèvement des deux grilles,

— que le rideau électrique à l’arrière de la copropriété a été remplacé le 26 avril 2024 par une porte et que les trous dans la façade ont été rebouchés,

— que le branchement électrique avec percement des murs a été réalisé par la société Enedis en utilisant les gaines électriques utilisées par les autres copropriétaires. De plus, l’intimé n’établit pas que le câble invoqué soit la propriété de la SCI AEM,

— au titre des fissures de murs, de cour, des traces de terre sur les coursives, trous dans la façade et de traces de flocage aux sols, elle soutient que la cour examinée par l’huissier mandaté par le syndicat des copropriétaires est une cour voisine et qu’en tout état de cause, il incombe au syndicat de réparer une fissure affectant une partie commune.

Elle invoque l’absence de preuve du déplacement d’un morceau de tôle et de son alignement dès l’origine avec le reste de la clôture et la propriété d’un tiers sur les câbles et gaines sortant d’un trou dans la façade. Enfin, elle relève la disparition des fissures, traces de terre, trous dans la façade et traces de flocage au sol, lesquelles ne lui sont en tout état de cause pas imputables.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 25 octobre 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des moyens, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] demande à la cour de confirmer le jugement déféré et de condamner la SCI AEM à lui payer une indemnité de 3 000 € pour frais irrépétibles ainsi que les dépens de l’instance.

L’intimé conteste l’existence d’une cause étrangère au motif que l’assignation devant le juge de l’exécution a été signifiée au siège social de l’appelante, et soutient que la circonstance qu’elle ne traite pas son courrier est personnelle et non extérieure à la SCI AEM.

Il précise que sa demande porte sur la période du 20 juin 2022 au 20 mars 2023 pendant laquelle la SCI AEM ne justifie d’aucune diligence de sorte qu’elle ne justifie d’aucune difficulté d’exécution.

Il conteste toute disproportion aux motifs que les atteintes portées au règlement de copropriété datent de plus de trois années. En outre, elle s’apprécie par rapport à l’enjeu du litige et non aux difficultés financières de la débitrice de l’obligation de faire.

Il rappelle les nombreuses atteintes au règlement de copropriété et rappelle que l’astreinte est indépendante des dommages et intérêts, lesquels réparent le préjudice subi.

Il invoque la nécessité de prononcer une astreinte définitive compte tenu de la persistance des atteintes au règlement de copropriété :

— les câbles électriques traversant la cour intérieure existent toujours selon constat du 20 mars 2023 et leur mise sous goulottes ne met pas fin à l’emprise illicite,

— les grilles fixées au mûr de la façade et aux ouvertures du rez de chaussée existaient au moment où le premier juge a statué,

— le rideau électrique à l’arrière de la copropriété n’a toujours pas été déposé,

— le branchement sauvage avec percement des mûrs au niveau du sas d’ascenseur est établi par les constats d’huissier de l’année 2021 lesquels montrent des cheminements de câble avec percement sans autorisation de l’assemblée générale et sont de la responsabilité du copropriétaire et non de la société Enedis,

— les trous dans la façade et les dégradations de chantier existent toujours.

Il conclut à la confirmation de l’astreinte prononcée.

L’instruction de la procédure était close par ordonnance du 29 octobre 2024.

MOTIVATION DE LA DÉCISION :

— Sur la demande de liquidation de l’astreinte provisoire,

Selon les dispositions de l’article L 131-4 du code des procédures civiles d’exécution, le montant de l’astreinte provisoire est liquidé en tenant compte du comportement de celui à qui l’injonction a été adressée et des difficultés qu’il a rencontrées pour l’exécuter. L’astreinte définitive ou provisoire est supprimée en tout ou partie s’il est établi que l’inexécution ou le retard dans l’exécution de l’injonction du juge provient, en tout ou partie, d’une cause étrangère.

De plus, en application de l’article 1er du protocole n°1 de la convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales protégeant le droit au respect des biens de toute personne, le juge qui statue sur la liquidation d’une astreinte provisoire doit apprécier le caractère proportionné de l’atteinte qu’elle porte au droit de propriété du débiteur au regard du but légitime qu’elle poursuit. Ainsi, le juge doit vérifier l’existence d’un rapport raisonnable de proportionnalité entre le montant auquel il liquide l’astreinte et l’enjeu du litige.

Selon l’article 1353 du code civil, il appartient au débiteur de l’obligation de rapporter la preuve de l’exécution de son obligation de faire.

* Sur la demande de suppression de l’astreinte fondée sur une cause étrangère,

L’article L 131-4 alinéa 3 dispose que l’astreinte définitive ou provisoire est supprimée en tout ou partie s’il est établi que l’inexécution ou le retard dans l’exécution de l’injonction du juge provient, en tout ou partie, d’une cause étrangère, laquelle peut se définir comme une impossibilité juridique ou matérielle d’exécuter l’injonction judiciaire.

En l’espèce, la SCI AEM a été assignée d’avoir à comparaître devant le juge des référés et devant le juge de l’exécution à son siège social au [Adresse 3]. Le défaut de remise des actes d’huissier au gérant de la SCI AEM par sa mère caractérise un problème de réception du courrier et d’organisation imputable au débiteur de l’obligation. Il ne peut constituer une quelconque cause étrangère de nature à fonder la suppression de l’astreinte.

Par conséquent, la SCI AEM sera déboutée de sa demande de suppression de l’astreinte.

* Sur la demande de liquidation de l’astreinte pour la période du 20 juin 2022 au 20 mars 2023,

Le premier juge a liquidé l’astreinte au taux nominal au montant de 81 000 € pour la période du 20 juin 2022 au 20 mars 2023 et le syndicat des copropriétaires sollicite la confirmation du jugement.

Au titre des câbles électriques traversant la cour, si le constat d’huissier du 22 avril 2024 produit par la SCI AEM mentionne qu’un tuyau d’eau a été pris pour un câble électrique, cette affirmation n’est pas corroborée par la photographie annexée au constat d’huissier, laquelle occulte volontairement les deux compresseurs de climatisation à proximité desquels se trouvaient les câbles contestés.

En effet, le constat d’huissier du 2 avril 2021 mentionne l’existence de câbles et gaine sortant d’un trou percé dans la façade et celui du 20 mars 2023 mentionne que les câbles précédemment constatés ont seulement été placés de façon plus discrète dans une goulotte. Cette dissimulation dans une goulotte n’a pas pour effet de supprimer l’empiétement non autorisé sur une partie commune.

Par conséquent, la SCI AEM n’établit pas une impossibilité matérielle de supprimer les câbles électriques traversant la cour intérieure de sorte que la demande de suppression de l’astreinte à ce titre n’est pas fondée.

Au titre du branchement non autorisé avec percement des murs parties communes au niveau du sas ascenseur du bâtiment 16, l’intervention de la société Enedis n’exonère pas la SCI AEM des conséquences du défaut d’autorisation préalable de l’assemblée générale pour percer des mûrs de l’immeuble et faire passer des câbles électriques à travers les parties communes.

Le constat d’huissier du 22 avril 2024 établi à la requête de la SCI AEM mentionne que son gérant indique à l’huissier que ' son local n’était pas alimenté en électricité’ et que les services Enedis ont effectué le branchement à partir d’une grille déjà existante et accompli selon les règles de l’art avec une isolation normale.

Ainsi, monsieur [T] reconnaît avoir fait exécuter des travaux d’alimentation électrique sans être en mesure de justifier d’une autorisation préalable de l’assemblée générale.

La SCI AEM n’a pas formé appel de l’ordonnance de référé du 4 mars 2022 et ne peut remettre en cause, devant le juge de l’exécution, la condamnation prononcée par le juge des référés, lequel a retenu un percement des murs des parties communes et une installation non autorisée. De plus, elle procède par voie d’affirmation mais n’établit pas l’antériorité alléguée de l’installation au profit d’autres copropriétaires. Elle doit donc justifier du retrait du branchement non autorisé avec percement des murs au niveau du sas ascenseur du bât 16.

Le premier juge a liquidé l’astreinte pour la période du 20 juin 2022 au 20 mars 2023 et les injonctions du juge des référés n’ont fait l’objet d’aucune exécution même partielle pendant la période précitée.

Au titre de la disproportion entre le montant de l’astreinte liquidée et l’enjeu du litige, la SCI AEM n’a pas respecté les règles de la copropriété en procédant à des travaux affectant les parties communes de la copropriété sans obtenir l’autorisation préalable de son assemblée générale.

Néanmoins, les travaux en question portent sur des grilles électriques de protection des façades et des câbles de climatisation et d’alimentation des locaux en électricité ainsi que sur la suppression de traces de flocage et de maçonnerie au sol.

Par conséquent, compte tenu de la nature des travaux précités, il existe une disproportion entre l’enjeu du litige et une liquidation de l’astreinte au taux nominal à hauteur de 81 000 €.

Par conséquent, le montant de l’astreinte doit être liquidée à la somme de 25 000 € pour la période du 20 juin 2022 au 20 mars 2023.

— Sur la demande de fixation d’une nouvelle astreinte,

En application des dispositions de l’article L 131-1 et L 131-2 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution peut fixer une astreinte définitive après le prononcé d’une astreinte provisoire et pour une durée déterminée si les circonstances de l’affaire en font apparaître la nécessité.

En l’espèce, le constat d’huissier du 22 avril 2024 établit que les grilles fixées au mur de la façade et aux ouvertures du lot n°37 ainsi que le rideau électrique à l’arrière de la copropriété ont été retirés de sorte qu’une nouvelle astreinte est sans objet. De même, le constat précité établit que les fissures des murs de la cour et traces de flocage et de maçonnerie au sol dans la cage d’escalier ont cessé.

Par contre, il résulte des motifs précités que la SCI AEM ne justifie pas du retrait des câbles électriques traversant la cour et du branchement non autorisé avec percement des mûrs des parties communes au niveau de l’ascenseur du bâtiment 16. De même, il est nécessaire de reboucher les trous dans la façade suite au retrait des grilles et rideau électrique.

Ainsi, la SCI AEM n’a pas exécuté l’injonction du juge des référés, de retrait, avec remise en état, des câbles électriques traversant la cour intérieure, du branchement non autorisé avec percement des murs des parties communes au niveau du sas ascenseur du bâtiment 16, des trous dans la façade d’ou sortent les câbles et gaines, et de reboucher des trous dans la façade après retrait des grilles et du rideau électrique.

Par conséquent, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a fixé une nouvelle astreinte provisoire de 400 € sauf à réduire les prestations à exécuter et à laisser à la SCI AEM un délai de six mois pour s’exécuter.

— Sur les demandes accessoires,

La SCI AEM qui succombe pour l’essentiel supportera les dépens d’appel.

L’équité commande d’allouer à l’intimé une indemnité de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS:

La cour, statuant après débats en audience publique et après en avoir délibéré, conformément à la loi, par arrêt contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe,

INFIRME le jugement déféré excepté sur les frais irrépétibles et les dépens,

STATUANT à nouveau des chefs infirmés,

DIT n’y avoir lieu à suppression de l’astreinte en l’absence de preuve d’une cause étrangère,

CONDAMNE la société civile immobilière AEM au paiement d’une somme de 25 000 € au titre de la liquidation de l’astreinte prononcée par l’ordonnance de référé du 4 mars 2022 pour la période du 20 juin 2022 au 20 mars 2023,

ASSORTIT l’exécution des travaux, de rebouchage des trous dans la maçonnerie de la façade de l’immeuble après retrait des grilles et du rideau électrique, de retrait des câbles électriques traversant la cour sous forme de goulotte et de rebouchage des trous dans la façade y afférent, de retrait du branchement non autorisé avec percement des murs des parties communes au niveau du sas ascenseur du bâtiment 16, d’une astreinte de 400 € par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de six mois suivant la signification du présent arrêt,

Y AJOUTANT,

CONDAMNE la société civile immobilière AEM au paiement d’une indemnité de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE chacune des parties du surplus de ses demandes,

CONDAMNE la société civile immobilière AEM aux dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE P/LA PRÉSIDENTE

EMPÊCHÉE