COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4

ARRÊT

DU 20 FEVRIER 2025

Rôle N° RG 21/03994 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHEBY

Etablissement Public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT [Localité 12] HABITAT MEDITERR ANEE

C/

[O] [M]

Copie exécutoire délivrée

le : 20 Février 2020

à :

M^e Olivier SINELLE

M^e Michel MAS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 12] en date du 25 Février 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 20/00970.

APPELANTE

Etablissement Public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT [Localité 12] HABITAT MEDITERRANEE

, demeurant '[Adresse 8]

représentée par M^e Olivier SINELLE de l’AARPI ESCLAPEZ-SINELLE-PILLIARD, avocat au barreau de TOULON

INTIME

Monsieur [O] [M]

né le 26 Mai 1975 à [Localité 11] (ALGERIE), demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Michel MAS, avocat au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Décembre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président Rapporteur,

et Madame Gaëlle MARTIN, conseiller- rapporteur,

chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente

Madame Laetitia VIGNON, Conseillère

Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère

Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Février 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Février 2025.

Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Le 17 décembre 2009, 1'office public [Localité 12] habitat méditerranée a consenti à M. [T] un bail commercial, devant produire effet du 1er décembre 2009 au 30 novembre 2018, portant sur un local sis à [Localité 12], au rez-de-chaussée de l’immeuble [Adresse 7], [Adresse 2].

Le commercial contient une stipulation contractuelle particulière, en son article IV, intitulée 'Résiliation-congé’ aux termes de laquelle:« le bailleur pourra donner congé à l’expiration de chaque période triennale, par acte extrajudiciaire et au moins six mois à l’avance, s’il entend invoquer les dispositions des article L145-18, L145-21 et L145-24 du code de commerce afin de construire, reconstruire, surélever l’immeuble existant ou exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière. »

Le 20 avril 2010, M. [T], preneur initial, a cédé son fonds de commerce à M. [O] [M].

Par avenant du 3 juin 2010, M. [O] [M] s’est substitué à M. [T], devenant le nouveau preneur.

Par acte d’huissier du 13 avril 2018, [Localité 12] habitat méditerranée a signifié à M. [O] [M] un congé avec refus de renouvellement et offre de paiement d’une indemnité d’éviction, pour le 30 novembre 2018.

Un conflit s’est noué entre le bailleur et le preneur concernant la validité du congé.

Contestant le congé, par acte d’huissier du 26 décembre 2019, M. [O] [M] a fait assigner l’office public [Localité 12] habitat méditerranée devant le tribunal judiciaire de Toulon aux fins d’annulation du congé et condamnation au paiement d’une indemnisation de 10.000 euros, et à titre subsidiaire, aux fins de désignation d’un expert judiciaire.

Au soutien de sa demande en annulation du congé, M. [O] [M] faisait valoir que le congé n’évoquait aucun des motifs prévus par le bail, ne précisant pas qu’il aurait été délivré dans un but de construction, de reconstruction ou de surélévation.

Par jugement prononcé le 25 février 2021, le tribunal judiciaire de Toulon s’est prononcé en ces termes :

— prononce la nullité du congée délivré le 13 avril 2018,

— déboute M.[O] [M] de sa demande de dommages et intérêts,

— condamne 1'office public [Localité 12] habitat méditerranée à payer à M.[O] [M] une somme de 1 500 euros au titre de 1 article 700 du code de procédure civile, et à payer les entiers dépens.

Pour annuler le congé délivré par la bailleresse le 3 avril 2018, le tribunal retenait, d’une part, que ledit congé avec refus de renouvellement du bail ne contenait aucun des motifs stipulés par la clause IV du bail commercial intitulée 'Résiliation-congé’ et, d’autre part, que le dit congé faisait grief au preneur, ayant pour effet de le priver de son local commercial.

L’office public [Localité 12] Habitat Méditerranée a formé un appel le 17 mars 2021.

La déclaration d’appel est ainsi rédigée :':L’appel est porté devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence, et tend à l’annulation ou à la réformation de la décision déférée, laquelle est expressément critiquée en ce qu’elle a rejeté l’argumentation de l’appelant, et ainsi :

— prononcé la nullité du congé délivré le 3 avril 2018,

— condamné l’office public [Localité 12] habitat méditerranée à payer à M.[O] [M] une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et à payer les entiers dépens.

L’instruction de la procédure a été clôturée par ordonnance prononcée le 26 novembre 2024.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Par conclusions notifiées par voie électronique le 25 août 2021, l’office public [Localité 12] habitat méditerranée demande à la cour de :

vu l’article L. 145-14 du code de commerce,

vu le congé avec refus de renouvellement et offre de paiement d’une indemnité d’éviction du 13 avril 2018,

— réformer le jugement déféré en ce qu’il a :

— prononcé la nullité du congé délivré le 3 avril 2018,

— condamné l’office public [Localité 12] habitat méditerranée à payer à M. [O] [M] une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et à payer les entiers dépens,

statuant à nouveau,

à titre principal,

— dire que le congé du 13.04.2018 a été valablement délivré et produit ses pleins effets,

— débouter M. [O] [M] de ses demandes, fins et prétentions,

— condamner M. [O] [M] à payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont ceux d’appel distraits au profit de Maître Olivier Sinelle, avocat, sur son offre de droits et conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

subsidiairement,

— désigner tel expert judiciaire qu’il plaira, avec pour mission de donner tous éléments permettant à la juridiction d’évaluer le montant de l’indemnité d’éviction due à M. [O] [M], et notamment :

o la valeur marchande du fonds de commerce, en tenant notamment compte de son prix d’achat en avril 2010,

o les frais de déménagement,

o les frais de réinstallation,

o les frais et droits de mutation à payer pour acquérir un fonds de même valeur,

— mettre le montant des frais d’expertise à la charge de M. M. [O] [M],

— débouter M. [O] [M] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

— réserver les dépens, dont ceux d’appel distraits au profit de Maître Olivier Sinelle, Avocat, sur son offre de droits et conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 21 juillet 2021, M. [O] [M] demande à la cour de :

vu l’article 1103 du code civil et les articles L145-9 et suivants du code de commerce,

à titre principal

confirmer le jugement en date du 25 février 2021

en conséquence,

— déclarer nul et de nul effet le congé avec refus de renouvellement signifié le 13 avril 2018 par la SCP Laure-Aldeguer, huissiers de justice associés à Toulon,

— réformer le jugement en date du 25 février 2021, en ce qu’il a débouté M.[O] [M] de sa demande en dommages et intérêts,

en conséquence,

— condamner [Localité 12] habitat méditerranée à verser à M.[O] [M] en réparation des préjudices subis à raison de cette décision, une somme de 10.000 euros en réparation des préjudices commerciaux, matériels et moraux, subis en raison du comportement fautif de [Localité 12] habitat méditerranée et de la résistance abusive dont elle a fait preuve,

à titre subsidiaire,

— désigner un expert immobilier avec l’évaluation du montant l’indemnité d’éviction due par l’Office Public [Localité 12] habitat méditerranée avec mission :

— de se faire communiquer les bilans et tous documents comptables nécessaires afin d’évaluer la valeur du fonds de commerce antérieurement aux travaux de réhabilitation de la [Adresse 9], d’évaluer le montant de la perte économique subie par le fonds de commerce entraînée par les travaux subis, d’intégrer cette perte dans le calcul de l’indemnité d’éviction, d’évaluer les frais de réinstallation à subir,

— d’évaluer en fonction de ces éléments et de tout élément que l’expert estimera utile le montant de l’indemnité d’éviction due à M. [O] [M] par [Localité 12] habitat méditerranée,

— condamner [Localité 12] habitat méditerranée au paiement des frais d’expertise,

— condamner [Localité 12] habitat méditerranée à verser M.[O] [M], la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en cause d’appel.

— condamner [Localité 12] habitat méditerranée au paiement des entiers dépens.

MOTIFS

1-sur la validité du congé

Vu les articles 1134 ancien et 1103 du code civil,

Selon l’article L145-4 al 1 du code de commerce:La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans.Toutefois, à défaut de convention contraire, le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, dans les formes et délai de l’article L. 145-9.Le bailleur a la même faculté s’il entend invoquer les dispositions des articles L. 145-18, L. 145-21 et L. 145-24 afin de construire, de reconstruire, de surélever l’immeuble existant ou d’exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière.

L’article L145-14 du même code ajoute :Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Selon l’article L145-9 al 1,2, 5 du même code :Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement.A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.

Au soutien de sa demande d’annulation du congé du 3 avril 2018, le preneur intimé entend d’abord se prévaloir, en droit, de l’article L 145-9 du code de commerce selon lequel le congé doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné. Il ajoute qu’en l’espèce, faute d’être justifié par l’un des seuls motifs autorisés pour donner congé, visés dans le bail commercial(construction, reconstruction, surélevation, exécution de travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière), ledit congé est nul.

Toujours pour obtenir l’annulation du congé litigieux, le preneur ajoute que, dans le congé, le bailleur n’a pas formulé d’offre de paiement d’une indemnité d’éviction, se limitant à indiquer que ladite indemnité devra être déterminée selon les dispositions légales, en application de l’article L 145-14 du code civil.

Pour s’opposer à l’annulation de son congé délivré le 3 avril 2018, le bailleur répond qu’il n’a pas donné congé à l’expiration d’un période triennale, mais à l’expiration du bail. Il ajoute qu’il n’a pas entendu user de la faculté contractuelle, qui lui était ouverte, prévue par le bail commercial (« pourra’ ») d’invoquer les dispositions des articles L.145-18, L.145-21 et L.145-24 du code de commerce, ayant seulement entendu faire application des dispositions de l’article L. 145-14 du code de commerce, auxquelles les dispositions du bail commercial ne dérogent pas.

[Localité 12] habitat méditerranée précise encore que le motif de son congé est celui édicté par l’article L 145-14 du code de commerce, soit le refus du renouvellement du bail avec offre d’indemnité d’éviction, soutenant que le bailleur est toujours en droit de refuser le renouvellement d’un bail venu à expiration en payant une indemnité d’éviction, et qu’en pareille hypothèse, le congé n’a pas à être motivé.

En l’espèce, le bail commercial du 17 décembre 2009 contient la clause particulière suivante, en son article IV intitulé 'Résiliation-congé', selon laquelle :« le bailleur pourra donner congé à l’expiration de chaque période triennale, par acte extrajudiciaire et au moins six mois à l’avance, s’il entend invoquer les dispositions des article L145-18, L145-21 et L145-24 du code de commerce afin de construire, reconstruire, surélever l’immeuble existant ou exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière. »

Il résulte de la lecture de la clause litigieuse précédemment reproduite que celle-ci règle exclusivement la question des motifs précis pouvant être donnés par le bailleur pour donner congé à l’expiration de chaque période triennale et non pas celle des motifs pour lesquels ce dernier pourrait donner congé en dehors desdites échéances.

Ainsi, ladite clause offre une simple faculté au bailleur de donner congé à l’expiration de chaque période triennale et ce uniquement s’il entend invoquer les motifs particuliers de congés prévus aux articles L145-18, L145-21 et L145-24 du code de commerce. En cela, elle rappelle le dispositif prévu à l’article L145-4 al 1 du code de commerce et a donc une portée limitée, qui n’est ni celle alléguée par le preneur, ni celle retenue par le tribunal.

De plus, il ne résulte ni de cette clause, ni d’aucune autre clause du bail commercial que la commune intention des parties était de priver le bailleur des motifs de congé prévus par le statut des baux commerciaux et en particulier de sa faculté de donner congé six mois au moins à l’avance avant le terme du bail conformément à l’article L145-14 du code du commerce.

En effet, il convient de rappeler que, conformément à cet article, le congé peut être motivé par le simple refus du bailleur de renouveler le bail et que, dans ce cas, il doit proposer de payer au locataire l’indemnité d’éviction et délivrer le congé six mois au moins avant le terme contractuel.

Ainsi, le congé n’est pas nul pour ne pas être justifié par l’un des motifs énumérés par l’article 4 du bail commercial (construction, reconstruction, surélevation, exécution de travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière).

Concernant le second moyen de nullité opposé par le preneur, selon lequel le bailleur n’a pas, dans le congé, formulé d’offre de paiement d’une indemnité d’éviction, en se limitant à indiquer qu’elle devrait être déterminée selon les dispositions légales, la cour observe cependant

qu’il résulte clairement du contenu de ce congé que le bailleur a invoqué expressément le motif prévu par l’article L 145-14 du code de commerce, à savoir le refus de renouvellement avec offre d’indemnité d’éviction.

En effet, le congé, qui est intitulé 'congé avec refus de renouvellement et offre de paiement d’une indemnité d’éviction', mentionne notamment: :'Que le requérant entend par les présentes mettre fin audit bail et donne on conséquence congé à Monsieur [M] [O] poour le 30 novembre 2018. (…)Que par les présentes, [Localité 12] Habitat Méditerranée entend refuser le renouvellement du bail et offre de payer à Monsieur [M] [O] une indemnité d’éviction, à déterminer selon les dispositions légales, en application de l’article L145-14 du code de commerce'.

Il importe peu de savoir que ledit congé ne formule pas un montant précis d’indemnité d’éviction, étant précisé que l’engagement du bailleur de verser celle-ci respecte la condition de motivation.En tout état de cause, à supposer qu’on considère que le fait de ne pas avoir formulé une offre d’indemnité d’éviction chiffrée constituerait une insuffisance de motivation, la seule sanction serait alors non la nullité du congé mais le fait que [Localité 12] habitat méditerranée aurait alors soit l’obligation de payer une indemnité d’éviction soit d’offrir le renouvellement.

Le congé du 3 avril 2018 encourt d’autant moins l’annulation que l’irrégularité tenant au défaut d’offre d’une indemnité d’éviction déterminée dans son montant, n’a pas causé de préjudice au preneur.En effet, ce dernier a été à même de déterminer les intentions du bailleur, à savoir le refus de renouvellement avec offre d’indemnité d’éviction, seul le montant de cette dernière restant à discuter entre les parties.

Le second moyen de nullité, soulevé par le preneur, est inopérant.

Infirmant le jugement et statuant à nouveau, la cour rejette la demande de M.[O] [M] d’annulation du congé du 13 avril 2018.

Faisant droit à la demande de l’office public [Localité 12] habitat méditerranée, la cour dit que le congé du 13.04.2018 a été valablement délivré et produit ses pleins effets.

S’agissant de la demande de M. [O] [M] de dommages-intérêts en lien avec le comportement fautif de l’office public [Localité 12] habitat méditerranée, celle-ci ne peut qu’être rejetée, la bailleresse ayant pu, à bon droit, délivrer le congé critiqué, sans commettre aucune faute.

La cour confirme le jugement sur ce point.

2-sur l’expertise judiciaire sur le montant de l’indemnité d’éviction

Selon l’article L145-14 du code de commerce :Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

En l’espèce, la cour ayant validé le congé du 13 avril 2018 de refus de renouvellement avec offre d’indemnité d’éviction, délivré par le bailleur au preneur, il convient maintenant de s’interroger sur l’indemnité d’éviction, au titre de laquelle ce dernier sollicite une expertise judiciaire.

Si la bailleresse ne s’oppose pas, sur le principe, à une telle mesure d’instruction, elle refuse toutefois que la mission confiée à l’expert intègre le point de savoir si la preneuse a subi un préjudice causé par les travaux menés par la commune de [Localité 12] dans la [Adresse 9].

En l’espèce, il convient d’ordonner une mesure d’expertise judiciaire selon la mission précisée au dispositif dudit arrêt, laquelle correspond aux indemnités pouvant être allouées au preneur.L’expertise judiciaire aura lieu aux frais avancés de M. [O] [M], comme il sera dit dans le dispositif

4-Sur les frais du procès

Les demandes au titre de l’article 700 et des dépens seront réservées au regard de l’expertise judiciaire ordonnée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement :

— infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu’il rejette la demande de dommages-intérêts de M. [O] [M],

statuant à nouveau,

— rejette la demande de M.[O] [M] d’annulation du congé du 13 avril 2018,

— dit que le congé du 13.04.2018 a été valablement délivré par la bailleresse au preneur et produit ses pleins effets,

— ordonne une expertise judiciaire concernant le montant de l’indemnité d’éviction confiée à Mme [F] [Z], inscrite sur la liste des experts de la cour d’appel d’Aix-en-Provence

[Adresse 5]

[Localité 4]

Tél : [XXXXXXXX01]

Fax : 04.91.13.51.21

Mail : [Courriel 6]

avec mission de :

o se faire communiquer tous documents et pièces utiles,

o visiter le local sis à [Localité 12], au rez-de-chaussée de l’immeuble des [Adresse 10], [Adresse 2]. , les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire,

o fournir à la juridiction, en tenant compte des activités professionnelles autorisées par le bail et des facilités offertes à celles-ci par la situation des lieux, tous éléments utiles à l’estimation de l’indemnité d’éviction résultant de la perte du fonds de commerce, indemnité comprenant notamment la valeur marchande du fonds, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation afférents à la cession d’un fonds de commerce de même importance et du montant du préjudice correspondant au trouble commercial que subirait le locataire et tous autres postes de préjudice,

o fournir, en donnant des références précises, tous éléments permettant de déterminer dans quelle mesure le locataire aurait la possibilité de transférer son fonds, sans perte importante de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente et quel serait, dans l’affirmative, le coût d’un tel transfert, en ce compris l’acquisition d’un titre locatif comportant les mêmes avantages juridiques que l’ancien bail, les frais et droits de mutation afférents à cette acquisition et les dépenses nécessaires de déménagement et de réinstallation, ainsi que la réparation du trouble commercial qui résulterait d’un tel transfert de fonds et tous autres postes de préjudice,

o donner un avis sur la valeur globale du fonds de commerce de M. [O] [M],

o donner un avis sur la quote-part à retenir au titre des indemnités de licenciement et résiliation des baux pour le cas où M. [O] [M] ne pourrait plus poursuivre son exploitation le cas échéant,

o fournir tous éléments permettant à la juridiction d’apprécier le montant de l’indemnité due parle locataire à compter de la date d’effet du congé pour l’occupation des lieux, objet du bail, jusqu’à leur libération effective,

— faire toutes observations techniques utiles concernant le montant de l’indemnité d’éviction et la solution du litige,

— dit que l’expert fera connaître sans délai son acceptation et que, dans l’hypothèse d’un refus ou d’un empêchement légitime, il sera aussitôt pourvu à son remplacement,

— dit qu’il sera procédé aux opérations d’expertise en présence des parties ou celles-ci régulièrement convoquées et leurs conseils avisés selon les formes de l’article 160 du code

de procédure civile,

— dit que M. [O] [M] devra consigner auprès de la régie d’avances et de recettes de la cour la somme de 3000 euros à valoir sur les frais d’expertise au plus tard le 20 mai 2025,

— dit qu’à défaut de consignation dans le délai prescrit, la désignation de l’expert sera caduque,

— dit que l’expert ne pourra commencer sa mission qu’à compter de l’avis de consignation délivré par le greffe,

— dit qu’après avoir établi un pré-rapport et répondu aux dires des parties, l’expert devra déposer son rapport et en adresser copie à chacune des parties avant le 20 décembre 2025, délai de rigueur, sauf prorogation qui serait accordée sur rapport de l’expert à cet effet,

— rappelle que le dépôt par l’expert de son rapport est accompagné de sa demande de rémunération, dont il adresse un exemplaire aux parties par tout moyen permettant d’en établir la réception. S’il y a lieu, celles-ci adressent à l’expert et à la juridiction ou, le cas échéant, au conseiller chargé de contrôler les mesures d’instruction, leurs observations écrites sur cette demande dans un délai de quinze jours à compter de sa réception,

— désigne le conseiller de la mise en état de la chambre pour surveiller les opérations d’expertise et ordonner le remplacement de l’expert en cas de refus ou d’empêchement,

— dit qu’après le dépôt du rapport d’expertise, l’affaire sera audiencée à la diligence du conseiller de la mise en état,

— réserve les demandes au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier, La Présidente,