COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 18 SEPTEMBRE 2025

N° 2025/ 336

Rôle N° RG 22/07214 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BJNP3

S.C.I. BEAU RIVAGE

S.A.S. HOTEL BEAU RIVAGE 1

S.A.S. HOTEL BEAU RIVAGE SDG

C/

[H] [L]

[T] [Y]

[F] [J]

[I] [O]

Syndic. de copro. LE BEAU RIVAGE

S.C.I. RESEDA

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Thimothée JOLY

M^e Elie MUSACCHIA

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 22] en date du 16 Mai 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 17/01900.

APPELANTES

S.C.I. BEAU RIVAGE Prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 1]

S.A.S. HOTEL BEAU RIVAGE 1 Prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 1]

S.A.S. HOTEL BEAU RIVAGE SDG Prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 13]

Toutes représentées par M^e Thimothée JOLY de la SCP CABINET PIETRA & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assistée de M^e Krystel MALLET de la SELARL LBVS AVOCATS, avocat au barreau de NICE, palidant

INTIMES

Monsieur [H] [L], demeurant [Adresse 6]

Monsieur [T] [Y], demeurant [Adresse 15] (Maroc)

Madame [F] [J], demeurant [Adresse 6]

Madame [I] [O], demeurant [Adresse 7]

Syndic. de copro. LE BEAU RIVAGE représenté par son syndic en exercice, exercice, la société CABINET DE GESTION DALBERA MAIOLINO, dont le siège social est [Adresse 16], lui-même agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,, demeurant [Adresse 5]

S.C.I. RESEDA agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,, demeurant [Adresse 17]

Tous représentés par M^e Elie MUSACCHIA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Caroline DE FORESTA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assistés de M^e Nicolas DEUR, avocat au barreau de NICE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 28 Mai 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Carole DAUX-HARAND, Présidente a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 septembre 2025 puis les parties ont été avisées que le délibéré était prorogé au 18 Septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Septembre 2025,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Historiquement, le bâtiment sis [Adresse 2] et le bâtiment sis [Adresse 14] à [Localité 22] formaient une seule entité, l’Hôtel Beau Rivage, avant d’être scindé en deux en 1984, le bâtiment sis [Adresse 11] ayant été maintenu à usage d’hôtel alors que celui sis [Adresse 2] ayant été transformé en une copropriété dénommée « Le Beau Rivage » à usage d’habitation et locaux commerciaux ou bureaux, situés à l’entresol, au rez-de-chaussée et au premier étage de l’immeuble.

Un cahier des charges ainsi qu’un état de descriptif de division et un règlement de copropriété de la résidence « Le Beau Rivage » étaient dressés les 26 juillet 1985 et 14 février 1986.

La SAS Hôtel Beau Rivage I est propriétaire des murs et du fonds de commerce dans lequel est exploité l’hôtel situé au [Adresse 11].

La SCI Le Beau Rivage est propriétaire des lots n° 92, 93 et 97 à 99 de la copropriété donnés à bail commercial à la SAS Hôtel Beau Rivage SDG.

Par acte notarié du 18 septembre 2017, le lot n° 99 a été divisé en trois lots n° 106, 107 et 108.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le Beau Rivage » reprochant à ces sociétés d’avoir, par leurs acquisitions, étendu l’activité hôtelière à certains lots de copropriété, au mépris du cahier des charges, du règlement de copropriété et de la destination de l’immeuble a fait assigner, suivant exploit de commissaire de justice du 03 avril 2017, la SCI Le Beau Rivage et la SAS Hôtel Beau Rivage I devant le tribunal de grande instance de Nice aux fins de voir interpréter le règlement de copropriété en sa faveur et, en conséquence, de voir ordonner à ces dernières de cesser d’utiliser les lots n°92, 93, 97, 98 et 99 à usage de suites hôtelières et salles de séminaires. ( RG N° 17/01900)

Par acte de commissaire de justice en date du 17 mai 2017, la SCI Le Beau Rivage a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le Beau Rivage » devant le tribunal de grande instance de Nice aux fins de voir annuler les résolutions n°31 et 32 issues de l’assemblée générale qui s’est tenue le 12 avril 2017, aux termes desquelles la SCI Le Beau Rivage s’est notamment vu refuser l’autorisation de procéder à des travaux imposés par la ville de Nice depuis le 05 octobre 2016. ( RG N° 19/3868)

Par ordonnance d’incident en date du 16 avril 2018, le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Nice a prononcé la jonction des deux instances enregistrées sous le numéro de RG 17/1900.

Par conclusions signifiées les 24 janvier, 05 avril et 30 juillet 2019, Monsieur [H] [L], Madame [I] [O], Monsieur [T] et Madame [F] [Y] ainsi que la SCI RESADA, copropriétaires au sein de la résidence « Le Beau Rivage », sont intervenus volontairement à l’instance en s’associant aux demandes formées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le Beau Rivage ».

Par acte de commissaire de justice du 05 août 2019, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le Beau Rivage » a attrait en la cause la SAS Hôtel Beau Rivage SDG, cette instance ayant été jointe à l’instance principale par ordonnance en date du 13 décembre 2019.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 21 mars 2022.

Les parties ont fait valoir leurs observations respectives.

Suivant jugement contradictoire rendu le 16 mai 2022, le tribunal judiciaire de Nice a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire  :

*débouté la SAS Hôtel Beau Rivage I de sa demande de mise hors de cause ;

*condamné in solidum la SCI Le Beau Rivage, les sociétés Hôtel Beau Rivage I et Hôtel Beau Rivage SDG à cesser de :

— proposer à la location à la nuitée ou pour des périodes plus longues les lots n° 97, 98 et 106 à 108, sous astreinte de 5.000 euros par infraction constatée ;

— organiser toute forme de séminaire dans les lots n° 92 et 93 transformés en salles de conférences, sous la même astreinte par infraction constatée ;

*condamné in solidum la SCI Le Beau Rivage, les sociétés Hôtel Beau Rivage I et Hôtel Beau Rivage SDG à payer à Monsieur [L], Madame [I] [O], Monsieur et Madame [Y] ainsi qu’à la SCI RESADA, intervenants volontaires à la procédure, la somme de 5.000 euros chacun en réparation du trouble de jouissance subi ;

*débouté la SCI Le Beau Rivage, les sociétés Hôtel Beau Rivage I et Hôtel Beau Rivage SDG de l’intégralité de leurs demandes ;

*condamné in solidum la SCI Le Beau Rivage, les sociétés Hôtel Beau Rivage I et Hôtel Beau Rivage SDG à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le Beau Rivage » la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et à Monsieur [L], Madame [I] [O], Monsieur et Madame [T] [Y] ainsi que la SCI RESADA, celle de 1.500 euros chacun au titre de leurs frais irrépétibles ;

*condamné in solidum la SCI Le Beau Rivage, les sociétés Hôtel Beau Rivage I et Hôtel Beau Rivage SDG aux dépens.

Selon déclaration en date du 18 mai 2022, la SCI Le Beau Rivage, la SAS Hôtel Beau Rivage I et la SAS Hôtel Beau Rivage SDG ont relevé appel de ladite cette décision en ce qu’elle a dit :

— déboute la SAS Hôtel Beau Rivage I de sa demande de mise hors de cause ;

— condamne in solidum la SCI Le Beau Rivage, les sociétés Hôtel Beau Rivage I et Hôtel Beau Rivage SDG à cesser de :

¿proposer à la location à la nuitée ou pour des périodes plus longues les lots n° 97, 98 et 106 à 108, sous astreinte de 5.000 euros par infraction constatée ;

¿organiser toute forme de séminaire dans les lots n° 92 et 93 transformés en salles de conférences, sous la même astreinte par infraction constatée ;

— condamne in solidum la SCI Le Beau Rivage, les sociétés Hôtel Beau Rivage I et Hôtel Beau Rivage SDG à payer à Monsieur [L], Madame [I] [O], Monsieur et Madame [Y] ainsi qu’à la SCI RESADA, intervenants volontaires à la procédure, la somme de 5.000 euros chacun en réparation du trouble de jouissance subi ;

— déboute la SCI Le Beau Rivage, les sociétés Hôtel Beau Rivage I et Hôtel Beau Rivage SDG de l’intégralité de leurs demandes ;

— condamne in solidum la SCI Le Beau Rivage, les sociétés Hôtel Beau Rivage I et Hôtel Beau Rivage SDG à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le Beau Rivage » la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et à Monsieur [L], Madame [I] [O], Monsieur et Madame [T] [Y] ainsi que la SCI RESADA, celle de 1.500 euros chacun au titre de leurs frais irrépétibles ;

— condamne in solidum la SCI Le Beau Rivage, les sociétés Hôtel Beau Rivage I et Hôtel Beau Rivage SDG aux dépens.

— ordonne l’exécution provisoire.

Aux termes de leurs conclusions notifiées par voie électronique le 10 novembre 2022, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de leurs prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 20] », Monsieur [L], Madame [I] [O], Monsieur et Madame [Y] et la SCI RESADA demandent à la cour de :

*juger infondé l’appel interjeté par la SCI Le Beau Rivage, la SAS Hôtel Beau Rivage I et la SAS Hôtel Beau Rivage SDG

*confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris sauf en ce qui concerne les dépens de l’instance ;

Ce faisant,

*juger que l’exploitation par les sociétés Hôtel Beau Rivage I et Hôtel Beau Rivage SDG des lots n° 92, 93, 97, 98 et 99 de la SCI Le Beau Rivage situés au 1er étage des bâtiments A et B de la copropriété « Le Beau Rivage », transformés en quatre suites hôtelières ou « appartements hôtel » et en salles de séminaire, constitue une extension de son activité hôtelière contraire, d’une part aux prescriptions du cahier des charges fixant les destinations du tènement immobilier Le Beau Rivage interdisant au sein de l’immeuble du [Adresse 2] toute activité de nature à concurrencer la destination hôtelière de l’immeuble situé [Adresse 8] et d’autre part à la destination principale d’habitation de l’immeuble ;

*juger que la transformation des trois appartements constituant les lots n° 97, 98 et 99 situés au 1er étage du bâtiment B de la copropriété « Le Beau Rivage » en quatre suites hôtelières destinées à être louées à la nuitée aux clients de l’hôtel exploité par la SAS Hôtel Beau Rivage I et la SAS Hôtel Beau Rivage SDG n’est pas assimilable à la location en meublé d’appartements en entier telle qu’autorisée par l’article 10 du règlement de copropriété de la résidence « Le Beau Rivage » et constitue une violation des dispositions de l’article 32 dudit règlement de copropriété ;

*juger, en toute hypothèse, que l’activité consistant à exploiter les lots n°92 et 93 en salles de séminaire pour y organiser des conférences et les lots n°97, 98 et 99 en suites hôtelières destinées à être louées à la nuitée aux clients de l’Hôtel Beau Rivage constitue, au regard de la destination principale de la résidence « [21] » et de son standing, un trouble de voisinage anormal ;

En l’état,

*condamner solidairement la SCI Le Beau Rivage, la SAS Hôtel Beau Rivage I et la SAS Hôtel Beau Rivage SDG à cesser de proposer à la location à la nuitée ou pour des périodes plus longues les quatre suites hôtelières issues de la transformation des lots n°97, 98 et 99, et ce sous astreinte de 5.000 euros par infraction constatée ;

*condamner solidairement la SCI Le Beau Rivage, la SAS Hôtel Beau Rivage I et la SAS Hôtel Beau Rivage SDG à cesser d’organiser des séminaires dans les lots n°92 et 93 transformés en salles de conférence, et ce sous astreinte de 5.000 euros par infraction constatée ;

*condamner solidairement la SCI Le Beau Rivage, la SAS Hôtel Beau Rivage I et la SAS Hôtel Beau Rivage SDG à payer à Monsieur [L], Madame [O], Monsieur [Y], Madame [J] et à la SCI RESADA une indemnité de 5.000 euros à chacun en réparation du préjudice subi dans la jouissance paisible de leurs lots ;

*condamner solidairement la SCI Le Beau Rivage, la SAS Hôtel Beau Rivage I et la SAS Hôtel Beau Rivage SDG aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût des procès-verbaux de constat dressés pour les besoins de l’instance les 21 mars 2016, 02 mai 2016, 31 mai 2016, 04 juillet 2016, 04 août 2016, 05 septembre 2016, 12 janvier 2017, 10 janvier 2018, 02 mai 2018, 21 juin 2018, 23 juillet 2018, 29 août 2018, 05 octobre 2018, 05 novembre 2018, 11 juillet 2019, 26 juillet 2019, 29 juin 2021, 29 juillet 2021 et ceux établis les 04 juillet 2022, 1er août 2022 et 31 août 2022

*condamner solidairement la SCI Le Beau Rivage, la SAS Hôtel Beau Rivage I et la SAS Hôtel Beau Rivage SDG au paiement au profit du syndicat des copropriétaires de la résidence « Le Beau Rivage » d’une indemnité de 10.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

*condamner solidairement la SCI Le Beau Rivage, la SAS Hôtel Beau Rivage I et la SAS Hôtel Beau Rivage SDG au paiement d’une indemnité de 2.000 euros à chacun des copropriétaires intervenants volontaires.

A l’appui de leurs demandes, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le Beau Rivage », Monsieur [L], Madame [I] [O], Monsieur et Madame [Y] et la SCI RESADA reprennent à leur compte les motifs des premiers juges à propos du maintien dans la cause de la SAS Hôtel Beau Rivage I, propriétaire du fonds de commerce d’hôtel.

Ils soutiennent que la résidence « Le Beau Rivage » est un immeuble de grand standing, dont l’habitation est essentiellement bourgeoise dès lors que les lots à usage de bureaux ou de commerce ne représentent que 14 % de la superficie du bâtiment.

Ils reprochent aux appelants d’avoir transformé les lots n° 92, 93 et 97 à 99 soit en salles de conférence, soit en suites hôtelières louées par période de trois jours, prolongeant ainsi l’activité hôtelière exercée dans le bâtiment situé [Adresse 12], au mépris des dispositions du cahier des charges et du règlement de copropriété interdisant toute activité hôtelière au sein de la résidence située [Adresse 2], estimant ainsi que ces activités sont incompatibles avec la destination de l’immeuble.

Ils ajoutent que la transformation des lots n° 97 à 99 en suites hôtelières méconnaît les articles 10 et 32 du règlement de copropriété interdisant la location à la nuitée d’appartements issus de la division de lots comme le propose la SAS Hôtel Beau Rivage SDG, dont le site internet propose à la clientèle de l’hôtel la location de salles de conférences et de suites hôtelières exploitées dans les lots n° 92, 93 et 97 à 99 appartenant à la SCI « Le Beau Rivage ».

Ils expliquent que l’exercice de ces activités est à l’origine d’un trouble anormal de voisinage et de nuisances diverses qu’ils subissent du fait de la fréquentation de la résidence par une clientèle étrangère, parfois bruyante et tapageuse.

S’agissant de la résolution n° 31 votée lors de l’assemblée générale du 12 avril 2017, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le Beau Rivage », Monsieur [L], Madame [I] [O], Monsieur et Madame [Y] et la SCI RESADA font observer qu’il s’agissait d’une simple information concernant l’utilisation des emplacements de stationnement, qui ne modifie en rien leurs modalités de jouissance, non soumise au vote des copropriétaires et en déduisent qu’aucune contestation n’est possible, faute de vote.

Pour ce qui est de la délibération n° 32 aux termes de laquelle la copropriété a refusé d’autoriser la SCI Le Beau Rivage à réaliser des travaux dans le hall d’entrée de l’immeuble pour le rendre accessible aux personnes à mobilité réduite, ils répondent que leur refus est légitime au regard de la présente procédure dont le but est de mettre un terme à l’exercice d’activités hôtelières qu’ils jugent incompatibles avec la destination de l’immeuble, et qu’en tout état de cause, ce refus ne leur a porté aucun préjudice puisque les lots n°92 et 93 ont bénéficié d’une autorisation d’ouverture au public nonobstant le fait que l’entrée de la résidence ne soit pas pourvue de dispositif d’accessibilité aux personnes à mobilité réduite.

Ils rappellent qu’aux termes de la résolution n° 16 de l’assemblée générale du 18 avril 2019, la SCI Le Beau Rivage s’est vu refuser l’autorisation d’effectuer des travaux de création d’une ouverture permettant la communication horizontale entre l’hôtel et la résidence.

Aussi ils considèrent que la demande d’annulation de cette délibération est mal fondée dès lors que l’assemblée générale en question n’a fait l’objet d’aucune contestation dans le délai imparti par la loi.

Ils ajoutent que cette demande est d’autant plus irrecevable que par arrêt du 26 février 2015, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a condamné la SCI LISA aux droits de laquelle vient la SCI Le Beau Rivage à supprimer l’ouverture créée sans autorisation de l’assemblée générale.

Aux termes de leurs conclusions notifiées par voie électronique le 16 mai 2025, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de leurs prétentions et moyens, la SCI Le Beau Rivage, la SAS Hôtel Beau Rivage I et la SAS Hôtel Beau Rivage SDG demandent à la cour de :

*recevoir la SCI Le Beau Rivage, la SAS Hôtel Beau Rivage I et la SAS Hôtel Beau Rivage SDG en leur appel et le dire bien fondé

*réformer le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

*ordonner la mise hors de cause de la SAS Hôtel Beau Rivage I, qui n’est copropriétaire ni exploitant des lots n°92, 93, 97, 98 et 99 ;

*écarter des débats les pièces n°62 à 90 communiquées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le Beau Rivage », Monsieur [W], Monsieur et Madame [Y], Madame [O] et la SCI RESADA ;

*juger non écrite la clause de non-concurrence insérée dans le cahier des charges du 26 juillet 1985 et le règlement de copropriété du 14 février 1986 ;

*à défaut, si par impossible il n’était pas fait droit à cette demande, juger que la clause dont s’agit n’a pas vocation à être opposée à la SCI Le Beau Rivage, dès lors qu’il ne fait aucun doute sur « l’accord des assiettes foncières considérées » ;

En tout état de cause,

*juger que l’activité exercée par la SCI Le Beau Rivage est parfaitement conforme à la destination de l’immeuble, les lots n°92, 93, 97, 98 et 99 situés au 1er étage ;

*juger que l’usage des lots n°92, 93, 97, 98 et 99 ne crée aucune nuisance anormale dans ses conditions d’utilisation ;

*juger que le passage des usagers des lots n°92 et 93 a été rendu nécessaire par le refus du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le Beau Rivage » d’autoriser les travaux sollicités par la SCI Le Beau Rivage ;

*juger qu’il n’existe aucun trouble anormal de voisinage imputable à la SCI Le Beau Rivage ;

En conséquence,

*débouter les intimés de l’ensemble de leurs prétentions ;

*juger irrégulières les décisions portées aux points 31 et 32 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble « Le Beau Rivage » du 12 avril 2017, contrevenant à l’article 26, alinéa 2, de la Loi du 10 juillet 1965, aux articles 9 et 10 du règlement de copropriété de cet immeuble et à l’article R 111- 19-2 du Code de la construction et de l’habitation ainsi qu’aux aux prescriptions de la ville de [Localité 22] du 05 octobre 2016 ;

*juger que la résolution n°31 crée de nouvelles obligations dans les conditions d’usage des parties privatives et aurait, à ce titre, nécessité un vote ;

*juger que la résolution n°31 ne respecte par l’article 17 du décret du 17 mars 1967 ;

*juger que la résolution n°32 a été rejetée par abus de majorité ;

*prononcer la nullité des résolution n°31 et 32 du procès-verbal de l’assemblée générale du 12 avril 2017 ;

Reconventionnellement,

*autoriser la SCI Le Beau Rivage à réaliser les travaux suivants, conformes à la destination de l’immeuble et nécessaire à l’utilisation de son lot conformément au règlement de copropriété : – création d’une ouverture permettant la communication horizontale (porte et issue de secours) entre l’Hôtel Beau Rivage et les lots n°92 et 93 ;

*condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le Beau [Adresse 25] » à payer à la SCI Le Beau Rivage la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance découlant nécessairement de l’abus de majorité lors du vote des résolutions querellées ;

*condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le Beau Rivage », in solidum avec Monsieur [W], Monsieur [Y], Madame [Y], Madame [O] et la SCI RESADA à payer à la SCI Le Beau Rivage la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la rupture d’égalité dont elle fait l’objet ;

*condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le Beau Rivage » à payer à la SCI Le Beau Rivage, à la SAS Hôtel Beau Rivage I et à la SAS Hôtel Beau Rivage SDG la somme de 8.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d’appel ;

*dispenser la SCI Le Beau Rivage de toute participation aux frais de procédure par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

In limine litis, la SCI Le Beau Rivage, la SAS Hôtel Beau Rivage I et la SAS Hôtel Beau Rivage SDG sollicitent la mise hors de cause de la SAS Hôtel Beau Rivage I au motif qu’elle n’est ni propriétaire ni exploitant des lots n° 92, 93 et 97 à 99.

Elles soutiennent que les modalités d’occupation et d’exploitation des lots querellés dont la SCI Le Beau Rivage est propriétaire, sont conformes aux dispositions du règlement de copropriété.

Elles indiquent que les lots n° 92 et 93, affectés à des salles de conférence du 08 octobre 2015 au 31 octobre 2016, sont désormais utilisés à usage de bureau par la direction de la SCI.

Par ailleurs elles précisent que les lots n° 97 à 99 abritent des appartements meublés, et non des suites hôtelières louées à la nuitée.

Elles soulignent que la clause visée à l’article 9 du règlement de copropriété renvoyant notamment à la clause de non-concurrence insérée au cahier des charges fixant la destination du tènement immobilier « Le Beau Rivage » est contraire aux dispositions impératives de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. En effet elles considèrent qu’en interdisant à la SCI Le Beau Rivage d’exercer une activité commerciale dans les lots dont elle est propriétaire au premier étage, le syndicat des copropriétaires s’emploie à restreindre leurs droits de façon non justifiée et soutiennent que cette restriction est d’autant plus illégitime que l’activité commerciale est autorisée au premier étage de l’immeuble par le règlement de copropriété. Elles en déduisent que cette clause doit être réputée non écrite, ou à tout le moins, inopposable.

La SCI Le Beau Rivage, la SAS Hôtel Beau Rivage I et la SAS Hôtel Beau Rivage SDG rappellent que la notion de destination de l’immeuble comporte un élément plus subjectif illustré par la volonté collective de conserver à l’immeuble les caractéristiques en fonction desquelles chaque copropriétaire a fait l’acquisition de son lot.

Elles soutiennent que les acquéreurs ne pouvaient qu’avoir pleinement conscience du fait que l’immeuble était à usage mixte : commercial sur les trois premiers niveaux et exclusivement bourgeoise dans les étages supérieurs au premier étage uniquement, et précisent que les lots objets du litige, dont la SCI Le Beau Rivage est propriétaire, sont situés au 1er étage.

Elles font valoir que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve du trouble anormal de voisinage ou de nuisances, que le préjudice dont ce dernier se prévaut ne répond pas aux critères de la jurisprudence pour qualifier la réalité d’un trouble anormal du voisinage, et que les copropriétaires connaissaient nécessairement la nature des activités pouvant s’exercer sur les trois premiers niveaux (entresol ' rez-de-chaussée et premier étage) de l’immeuble.

Elles relèvent une application à géométrie variable des dispositions du règlement de copropriété qui s’installe dans la durée puisque le syndicat des copropriétaires ne poursuit son action qu’ à l’encontre de la SCI Le Beau Rivage et non à l’égard des autres copropriétaires.

S’agissant de ses demandes en annulation, la SCI Le Beau Rivage, la SAS Hôtel Beau Rivage I et la SAS Hôtel Beau Rivage SDG déplorent que la résolution n°31 n’ait été soumise à aucun vote alors qu’il s’agissait, non pas d’une simple information, mais d’une décision contraignante ayant vocation à créer de nouvelles obligations aux propriétaires d’emplacements de stationnement qui ne figurent nullement dans le règlement de copropriété.

Concernant la résolution n° 32, elles reprochent au syndicat des copropriétaires d’avoir supprimé l’accès direct aux lots n° 92 et 93 dont l’hôtel disposait jusqu’alors, et de lui avoir imposé une entrée par le hall de la résidence « Le Beau Rivage », muni d’un dispositif de digicode, entravant ainsi l’accès de la clientèle et en particulier des personnes à mobilité réduite, de même que l’exercice d’une activité commerciale autorisée par le règlement de copropriété.

Elles considèrent que la décision de refus constitue un abus de majorité.

Enfin elles sollicitent l’autorisation de réaliser des travaux nécessaires à l’exploitation des lieux, à savoir une ouverture permettant la communication horizontale entre l’hôtel et les lots n° 92 et 93, estimant que la décision de refus de l’assemblée générale du 18 avril 2019 n’est pas fondée.

Aux termes des conclusions notifiées par voie électronique le 16 mai 2025, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de leurs prétentions et moyens, la SCI Le Beau Rivage, la SAS Hôtel Beau Rivage I et la SAS Hôtel Beau Rivage SDG demandent à la cour d’ordonner le rejet des pièces n°119 et 120 notifiées le 09 mai 2025 dans les intérêts des intimés, dont la communication est manifestement tardive.

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L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 mai 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 mai 2025 et mise en délibéré au 11 septembre 2025, prorogée au 18 septembre 2025.

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A titre liminaire la cour rappelle qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties.

Que par prétention, il faut entendre une demande en justice tendant à ce qu’il soit tranché un point litigieux.

Que par voie de conséquence, les expressions telles que « dire et juger », « déclarer » ou « constater » ne constituent pas de véritables prétentions, mais en réalité des moyens qui ont leur place dans le corps des écritures, plus précisément dans la partie consacrée à l’examen des griefs formulés contre la décision entreprise et dans la discussion des prétentions et moyens, mais pas dans le dispositif même des conclusions.

1°) Sur le rejet des pièces n°119 et 120 du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le Beau Rivage », Monsieur [L], Madame [I] [O], Monsieur et Madame [Y] et la SCI RESADA

Attendu que la SCI Le Beau Rivage, la SAS Hôtel Beau Rivage I et la SAS Hôtel Beau Rivage SDG demandent à la cour d’ordonner le rejet des pièces n°119 et 120 notifiées le 09 mai 2025 dans les intérêts des intimés, dont la communication est manifestement tardive.

Attendu qu’il résulte des pièces versées aux débats que les intimés ont le 9 mai 2025 notifié deux pièces supplémentaires cotées n° 119 et n° 120 à savoir respectivement une demande d’ordre du jour supplémentaire daté du 14 mars 2025 et un article de presse parue le 6 avril 2025.

Que cette communication a eu lieu avant l’ordonnance de clôture rendue le 14 mai 2025.

Qu’il n’y a donc lieu de les rejeter.

2°) Sur la mise hors de cause de la SAS Hôtel Beau Rivage I

Attendu que la SCI Le Beau Rivage, la SAS Hôtel Beau Rivage I et la SAS Hôtel Beau Rivage SDG sollicitent la mise hors de cause de la SAS Hôtel Beau Rivage I au motif qu’elle n’est ni propriétaire , ni exploitante des lots n° 92, 93 et 97 à 99.

Attendu qu’il résulte des pièces produites aux débats que les suites hôtelières/ appartement hôtel issus de la transformation des lots 97, 98 et 99 appartenant à la SCI le Beau Rivage sont commercialisés par l’hôtel Beaurivage sur un site Internet lequel site propose également à la clientèle de cet hôtel la location de salles de séminaires créés dans les lots 92 et 93 du même bâtiment appartenant également à la SCI le Beau Rivage.

Que toutefois les mentions légales figurant sur le site internet de l’hôtel Beau Rivage mentionnent un numéro de Siret qui est celui de la SAS Hôtel Beau Rivage I laquelle a donné son fonds de commerce en location gérance à la SAS Hôtel Beau Rivage SDG tel que cela résulte de l’extrait K-bis de cette dernière.

Qu’il convient, tenant ces élément de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté la SAS Hôtel Beau Rivage I de sa demande de mise hors de cause ;

3°) Sur la violation du règlement de copropriété

Attendu que le bâtiment situé [Adresse 2] a abrité pendant quasiment un siècle l’hôtel Beau Rivage lequel a cessé d’être exploité au début des années 1980.

Qu’en 1984 sous la maîtrise d’ouvrage de la Société d’études de programmation immobilière, le tènement immobilier Beau Rivage a fait l’objet d’une importante opération de promotion immobilière consistant dans la transformation du bâtiment historique sis [Adresse 2] en un immeuble d’habitation haut de gamme comportant 26 logements, des bureaux et locaux à usage commercial exclusivement localisés au rez-de-chaussée, entresol et 1er étage de la résidence et à transférer l’hôtel, qui était inexploité depuis plusieurs années, dans le bâtiment situé [Adresse 27] sans aucune connexion entre les deux bâtiments

Qu’un cahier des charges fixant les destinations du tènement immobilier Beau Rivage ainsi qu’un état descriptif de division et règlement de copropriété de ladite résidence était alors dressé par Maître [M], notaire, respectivement les 26 juillet 1985 et 14 février 1986.

Qu’ainsi il était porté au cahier des charges fixant les destinations du tènement immobilier Beau Rivage du 26 juillet 1985 au paragraphe intitulé -Fixation de la destination générale ' que « les destinations des immeubles qui seront ultérieurement aménagés par les futurs acquéreurs sont les suivantes :

1°-l’immeuble situé [Adresse 9] et [Adresse 26] est destiné à l’usage d’hôtel avec restaurant ('..)

3°- le bâtiment situé [Adresse 3] est destiné à usage principal d’habitation et accessoirement à usage de bureaux.

Ce bâtiment devant être soumis au statut de la copropriété, cette destination devra être, conformément à la loi du 10 juillet 1965 reprise dans le futur règlement de copropriété qui régira cet immeuble.

En outre en aucun cas dans l’avenir cet immeuble ne pourra être transformé autrement que pour l’habitation et des bureaux afin de ne pas concurrencer l’exploitation de l’hôtel dont la destination était fixée au paragraphe 1°- ci-dessus sauf accord des copropriétaires des assiettes foncières considérées »

Que l’article 9 du titre Ier intitulé – Destination de l’immeuble- usage de ses parties- du règlement de copropriété en date du 14 février 1986 énonce que « l’immeuble est destiné à usage principal d’habitation et pourra comprendre suivant la destination que lui confère le maître de l’ouvrage ou le propriétaire acquéreur au rez- de-chaussée, à l’entresol et au premier étage, des locaux à destination commerciale ou de bureau.

L’immeuble respecte la destination qui lui est affectée aux termes d’un cahier des charges fixant les destinations du tènement immobilier Beau Rivage établi aux termes d’un acte reçu par le notaire soussigné le 26 juillet 1985 en cours de publicité foncière et dont une copie est demeurée annexée après mention.

Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot.

Il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble à charge par lui de se conformer aux stipulations particulières ainsi après »

Que le paragraphe a) occupation de l’article 10 intitulé- Usage des parties privative- énonce que «  les appartements ne pourront qu’être occupés bourgeoisement ou affectés à l’exercice d’une prestation libérale avec toutefois s’il y a lieu autorisation des services administratifs compétents ; les locaux situés au rez-de-chaussée, à l’entresol et au premier étage pourront être destinés à usage commercial ou de bureau.

La location en meublé d’appartement entier est autorisée. En revanche la transformation des appartements en chambres meublées destinées à être louées à des personnes distinctes est interdit. Les occupants ne pourront avoir aucun animal malfaisant, malodorant, malpropre ou criard »

Attendu que les intimés reprochent à la SCI Le Beau Rivage, la SAS Hôtel Beau Rivage I et la SAS Hôtel Beau Rivage SDG d’avoir transformé la résidence en annexe de l’hôtel [19].

Qu’en effet ils maintiennent que la SCI Beau Rivage utilise les lots 92 et 93 transformés en salle de conférence et les lots 97, 98, 106,107 et 108 ( ex 99) transformés en suites hôtelières pour prolonger ainsi l’activité hôtelière exercée dans le bâtiment situé [Adresse 10] dans la résidence sise [Adresse 4] dont la destination principale est l’habitation bourgeoise.

Attendu que SCI Le Beau Rivage, la SAS Hôtel Beau Rivage I et la SAS Hôtel Beau Rivage SDG soutiennent que l’activité exercée dans les lots outre qu’elle n’est nullement une activité hôtelière, est de surcroît strictement conforme aux dispositions du règlement de copropriété rappelant qu’il ne peut être apporté aucune restriction à la jouissance des lots autre que celle justifiée par la destination de l’immeuble, notion évolutive qui doit nécessairement s’apprécier in concreto.

Qu’elles font valoir que les premiers juges ne pouvaient interdire purement et simplement toute location des lots susvisés quelqu’ en soit la nature ou la durée au sein d’un immeuble dont la destination est mixte et où les activités commerciales sont expressément autorisées dans les lots situés au premier étage sauf à dénaturer les clauses du règlement de copropriété.

Attendu que l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « I. – Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. Il énumère, s’il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.

Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

II. – Le règlement de copropriété des immeubles dont le permis de construire est délivré conformément à un plan local d’urbanisme ou à d’autres documents d’urbanisme imposant la réalisation d’aires de stationnement prévoit qu’une partie des places de stationnement adaptées prévues au titre de l’obligation d’accessibilité définie à l’article L. 161-1 du code de la construction et de l’habitation est incluse dans les parties communes.

Le règlement de copropriété des immeubles prévoit, dans des conditions définies par décret, les modalités selon lesquelles ces places de stationnement adaptées sont louées de manière prioritaire aux personnes handicapées habitant la copropriété. »

Sur la destination des lots 92 et 93

Attendu que les appelantes soutiennent qu’il n’ait exercé aucune activité hôtelière dans les lots 92 et 93 rappelant que ces lots, utilisés du 8 octobre 2015 au 31 décembre 2016 à usage de salle de séminaire sont aujourd’hui à usage de bureaux sans aucune prestation se rattachant à l’hôtellerie.

Qu’elles versent à l’appui de leurs dire les baux relatifs à ces lots, conclus le 8 octobre 2015 entre la SCI Le Beau Rivage et l’ Hôtel Beau Rivage SDG lesquels ont été résiliés le 28 octobre 2016 pour prise d’effet au 1er janvier 2017, le lot n°92 abritant depuis cette date des bureaux de direction et le lot N°93 une salle de réunion utilisée par la direction de la SCI Beau Rivage.

Attendu qu’il résulte de l’avenant de résiliation du bail commercial du 8 octobre 2015 en date du 28 octobre 2016 que d’un commun accord entre les parties, il a été mis fin au bail précité avec effet au 1er janvier 2017 concernant les locaux de salle séminaire.

Que les intimés produisent cependant un procès-verbal de constat du 12 janvier 2017 réalisé par Maitre [E], commissaire de justice lequel a constaté en se connectant au réseau Internet qu’en partie inférieure de la page d’accueil de l’établissement Hôtel Beau Rivage se trouvait un onglet intitulé « séminaire vue sur mer » avec un lien ouvrant sur une page intitulée « séminaire rimant avec vue mer », décrivant les locaux mis à disposition pour un séminaire.

Que toutefois cette mention sur le site de l’hôtel, qui pouvait ne pas avoir été réactualisé à la suite de la résiliation du bail commercial à effet au 1er janvier 2017, ne suffit pas à caractériser une activité hôtelière.

Qu’en effet l’hôtellerie telle qu’il résulte des article L.311-1 à L.311-9 et R.311-1 à R.311-14 du code du tourisme est l’activité consistant à mettre à disposition de la clientèle une chambre meublée, ainsi que divers services annexes (service du petit déjeuner, blanchisserie, entretien des chambres, connexion Internet, etc.), contre rémunération.

Qu’un séminaire se définit comme un événement de formation ou de travail réunissant un groupe de personnes autour d’un thème spécifique, pouvant inclure des conférences, des ateliers, des discussions, des présentations et des activités que des prestations se rattachant à l’hôtellerie seraient exercée dans les lots 92 et 93.

Qu’il convient par conséquent d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné in solidum la SCI Le Beau Rivage, les sociétés Hôtel Beau Rivage I et Hôtel Beau Rivage SDG à cesser d’organiser toute forme de séminaire dans les lots n° 92 et 93 transformés en salles de conférences, sous la même astreinte par infraction constatée dans la mesure où l’usage de ces lots est conforme au règlement de copropriété.

b) Sur la destination des lots 97, 98, 106,107 et 108 ( ex 99)

Attendu que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 20] », in solidum avec Monsieur [W], Monsieur [Y], Madame [Y], Madame [O] et la SCI RESADA soutiennent que la transformation de trois appartements (lots n°interactives.

Qu’en l’état force est de constater que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 20] », Monsieur [W], Monsieur [Y], Madame [Y], Madame [O] et la SCI RESADA ne rapportent pas la preuve 97 à 99) situés au premier étage du bâtiment B de la copropriété [Adresse 20] en quatre suites hôtelières destinées à être loués à la nuitée aux clients de l’hôtel exploitées par la société Hôtel Beau Rivage I n’est pas assimilable à la location meublée d’appartement entier telle qu’autorisée par l’article 10 du règlement de copropriété de la résidence [21] et constitue par conséquent une violation des dispositions de l’article 32 dudit règlement de copropriété.

Qu’ils produisent à l’appui de leurs dires un procès-verbal de constat du 12 janvier 2017 réalisé par Maitre [E], commissaire de justice lequel a constaté en se connectant au réseau Internet qu’en pied de page de la page d’accueil de l’établissement Hôtel Beau Rivage se trouvait un onglet intitulé « appartements » avec un lien ouvrant sur une page intitulée « vacances en toute liberté sur la promenade des Anglais ! »

Que sous le titre se trouve le texte suivant :

« L’hôtel Beau Rivage vous propose quatre appartements vue mer entièrement équipés pour vous sentir comme chez vous. Ces appartements, situés sur la célèbre [Adresse 24] au [Adresse 2] face à la [Adresse 23] sont au premier étage de la résidence [19] où ont séjourné [C] et [U]. »

Qu’en cliquant sur l’onglet « tarifs » une page s’ouvre sur laquelle il est mentionné : « Tarifs Hôtel Beau Rivage ; découvrez les tarifs des chambres et appartements de l’hôtel Beau Rivage à [Localité 22] »

Attendu qu’il convient de souligner que contrairement à ce que soutiennent les intimés , les lots litigieux ne sont pas utilisés à destination de « suites hôtelière » mais abritent des appartements meublés tels que cela résulte du bail conclu le 14 octobre 2014 entre la SCI Beau Rivage et la SAS Beau Rivage SDG lequel en son article 18 stipule que «  (..) le preneur pourra exercer dans les locaux les activités suivantes : location d’appartement meublé à l’exclusion de toute autre. (') le preneur ne pourra pas modifier , même partiellement , cet usage ou y adjoindre une autre activité . »

Qu’il résulte également des sites Internet tel Booking.com ou Homelidays.com que ces appartements ne sont louées que pour un minimum de trois nuits consécutives et non pas à la nuitée.

Qu’il n’est par ailleurs nullement proposé des services annexes (service du petit déjeuner, blanchisserie, entretien des chambres, connexion Internet, etc.) relevant d’une activité d’hôtellerie.

Attendu qu’il résulte du paragraphe a) occupation de l’article 10 intitulé- Usage des parties privative- du cahier des charges fixant les destinations du tènement immobilier Beau Rivage du 26 juillet 1985 que «  les appartements ne pourront qu’être qu’occupés bourgeoisement ou affectés à l’exercice d’une prestation libérale avec toutefois s’il y a lieu autorisation des services administratifs compétents ; les locaux situés au rez-de-chaussée, à l’entresol et au premier étage pourront être destinés à usage commercial ou de bureau.

La location en meublé d’appartement entier est autorisée. En revanche la transformation des appartements en chambres meublées destinées à être louées à des personnes distinctes est interdit. Les occupants ne pourront avoir aucun animal malfaisant, malodorant, malpropre ou criard »

Que contrairement à ce que les premiers juges ont considéré à savoir que la destination de l’immeuble est une destination bourgeoise , il résulte de cet article que l’immeuble est à usage mixte, commercial sur les trois premiers niveaux et exclusivement bourgeois dans les étages supérieurs.

Qu’en l’état de ces éléments, il n’est pas établi que la location de ces lots s’apparente à une activité hôtelière.

Qu’il convient par conséquent d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné in solidum la SCI Le Beau Rivage, les sociétés Hôtel Beau Rivage I et Hôtel Beau Rivage SDG à cesser de proposer à la location à la nuitée ou pour des périodes plus longues les lots n° 97, 98 et 106 à 108, sous astreinte de 5.000 euros par infraction constatée.

4°) Sur le trouble anormal de voisinage

Attendu que le [Adresse 28] et les copropriétaires intervenants volontaires s’estiment fondés à se prévaloir de l’anormalité du trouble créé par les activités exercées par les appelants rappelant que l’action fondée sur le trouble anormal de voisinage ne nécessite pas de démontrer l’existence d’une faute de la part de l’auteur du trouble, la preuve du caractère anormal du trouble étant suffisant.

Qu’ils soutiennent que dès 2015 ils ont eu à subir les premières nuisances liées à la fréquentation de leur immeuble par des personnes étrangères à la copropriété séjournant dans les lots 97, 98, et 99 de la SCI Beau rivage.

Qu’en mars 2015 deux clients de l’hôtel, occupant l’un des appartements de cette dernière, ont forcé à coups de pieds la porte d’entrée de l’immeuble.

Qu’ils versent à l’appui de leurs dires de nombreux procès-verbaux de constat dressés courant 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021 attestant de graves nuisances et perturbations occasionnées par l’activité de la SCI Le Beau Rivage, les sociétés Hôtel Beau Rivage I et Hôtel Beau Rivage SDG en l’état d’attroupements dans le hall d’entrée de l’immeuble , de la déambulation diurne et nocturne des clients et du personnel de l’hôtel, du dépôt de poubelle dans les parties communes de la résidence ce qui contribue à détériorer gravement le cadre et la qualité de vie de tous les copropriétaires.

Qu’ils produisent également les rapports établis par le réceptionniste de la résidence pour la période de janvier 2017 à janvier 2020 et ceux de l’été 2020 et 2021 détaillant ainsi l’activité constatée au sein des lots appartenant à la SCI BEAU RIVAGE.

Qu’ils soutiennent ainsi que l’anormalité des troubles de jouissance occasionnée par l’activité hôtelière de la SCI BEAU RIVAGE est ainsi largement démontrée.

Attendu qu’il convient de préciser que l’immeuble BEAU RIVAGE est composé de 6 étages sur rez-de-chaussée, les lots 92, 93, 97, 98 et 99 étant situés au premier étage de l’immeuble

Qu’il résulte de ce qui précède que la SCI BEAU RIVAGE n’exerce pas d’activité hôtelière dans cet immeuble.

Que dés lors contrairement à ce que soutiennent les intimés, si trouble de jouissance anormal il y a , il ne s’explique pas par l’activité hôtelière de cette dernière puisque l’activité de la SCI BEAU RIVAGE au sein de l’immeuble est conforme à la destination de celui-ci.

Qu’il convient également de relever que le lot n°92 abrite depuis le 1er janvier 2017 des bureaux de direction et le lot N°93 une salle de réunion.

Que l’activité de séminaire n’y est plus pratiquée.

Que par ailleurs si les intimés déplorent que des rassemblements aient eu lieu dans l’immeuble notamment à la suite de journées de casting organisées, force est de constater que le commissaire de justice n’a à aucun moment constaté cette situation.

Qu’il n’a fait que recueillir des captures d’écran du système de vidéo surveillance et reprendre les commentaires du gardien de l’immeuble, Monsieur [R], aucun photo attestant qu’un casting ait été organisé dans ces lieux n’ayant été jointe à ce procès-verbal.

Que Monsieur [R] affirme également que sur de nombreuses captures d’écran se trouvent, parmi les allées et venues intensives, des clients de l’hôtel sans qu’aucun élément ne soit versé permettant d’identifier ces dits clients.

Que le commissaire de justice n’a jamais été témoin direct des faits dénoncés.

Qu’il n’est pas plus établi sur le nombre de personnes visionnées que la majorité d’entre elles occuperaient les lots 97, 98 et 99 et ce d’autant plus que de nombreux autres appartements de la Résidence [18] rivage ont été mis en location meublée de tourisme.

Qu’il était ainsi adressé à la copropriété Beau Rivage par le syndic une note d’information relative aux locations saisonnières en date du 11 février 2019 demandant aux copropriétaires de respecter la réglementation en vigueur, rappelant que la location meublée touristique de la résidence principale était autorisée dans la limite de 120 jours maximum par an.

Qu’enfin il n’est en rien abusif de voir travailler le personnel d’entretien chargé de maintenir les locaux de la SCI BEAU RIVAGE en parfait état de propreté.

Qu’il convient par conséquent d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a considéré que l’anormalité du trouble était caractérisée et a condamné in solidum la SCI Le Beau Rivage, les sociétés Hôtel Beau Rivage I et Hôtel Beau Rivage SDG à payer à Monsieur [L], Madame [I] [O], Monsieur et Madame [Y] ainsi qu’à la SCI RESADA, intervenants volontaires à la procédure, la somme de 5.000 euros chacun en réparation du trouble de jouissance subi.

5°) Sur l’annulation des résolutions n°31 et n°32 du procès-verbal de l’assemblée générale du 12 avril 2017.

Sur la résolution n°31

Attendu que la résolution n° 31 du procès-verbal de l’assemblée générale du 12 avril 2017 est ainsi rédigée :

« -Information sur l’utilisation des parkings ' Article sans vote.

Le syndic donne toute information concernant l’utilisation des parkings ( copie de règlement joint aux convocations.)

L’assemblée en prend acte.

Mise aux voix, cette résolution a donné lieu au vote suivant :

Pour : 0 copropriétaire totalisant 0/10000

Contre : 0 copropriétaire totalisant 0/10000

Abstention  : 0 copropriétaire totalisant 0/10000

Résolution n’ayant pas fait l’objet d’un vote. »

Que les appelantes soutiennent que cette résolution n°31 n’est pas une simple information délivrée aux copropriétaires puisque le règlement intérieur du 9 février 2017 modifie la liberté de jouissance de plusieurs lots.

Qu’elles ajoutent que l’adoption de la résolution n° 31 ne pouvait se dispenser d’un vote des copropriétaires et que par voie de conséquence elle sera purement et simplement annulée

Attendu qu’il convient de rappeler que seules les délibérations de l’assemblée présentant le caractère de « décision » peuvent être contestées.

Que la loi ne précisant pas ce qu’est une décision d’assemblée générale, la jurisprudence est venue définir la « décision » comme étant « une question soumise à la délibération de l’assemblée générale et sanctionnée par un vote ».

Qu’ainsi , ce qui est mentionné dans le procès-verbal d’une AG ne constitue pas nécessairement une « décision » contestable car il faut un engagement avec un vote exprès.

Que la jurisprudence a à mainte reprise considéré qu’un « donné acte » n’est pas une décision au sens de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Qu’il convient dés lors de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a dit qu’il s’agissait d’une simple information et non d’une délibération soumise au vote et par conséquent de débouter les appelantes de leur demande tendant à voir prononcer l’annulation de ladite résolution

Sur la résolution n°32

Attendu que la résolution n° 32 du procès-verbal de l’assemblée générale du 12 avril 2017 est libellée comme suit :

«  A la demande de la SCI Beau Rivage : Exécution à ses frais des travaux de mise en conformité énoncés par la lettre de la ville de Nice du 5 octobre 2016 pour permettre au public d’accéder aux salles de réunion : Abaissement sous 1,30 m du système d’ouverture de la porte d’entrée de l’immeuble et équipement pour les mal et non-voyants de la volée de quatre marches menant au hall B ( mise en place de clous podotactiles) ' Article 25.

L’assemblée générale après avoir entendu les explications qui lui sont données et pris connaissance de la demande de la SCI Beau Rivage par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 8 février 2017 accompagnée de la lettre de la ville de Nice en date du 5 octobre 2016 (copie jointe aux convocations) donne accord à la SCI Beau Rivage d’exécuter à ses frais dans les règles de l’art et sous son entière responsabilité aux travaux de mise en conformité pour permettre au public d’accéder aux salles de réunion à savoir l’abaissement sous 1,30 m du système d’ouverture de la porte d’entrée de l’immeuble et équipement pour les mal et non-voyants de la volée de quatre marches menant au hall B ( mise en place de clous podotactiles) .

L’Assemblée générale demande que ces travaux soient exécutés sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble et le projet donné pour approbation au conseil syndical.

Mise aux voix, cette résolution a donné lieu au vote suivant

Pour : 3 copropriétaire totalisant 2373/10000

Contre : 18 copropriétaire totalisant 7275/10000

Abstention  : 0 copropriétaire totalisant 0/10000

Résolution rejetée à la majorité des voix de tous les copropriétaires »

Attendu que la SCI Le Beau Rivage, les sociétés Hôtel Beau Rivage I et Hôtel Beau Rivage SDG expliquent que la seule entrée aux lots 92 et 93 demeure désormais le hall de l’immeuble Beau Rivage

Qu’elles ajoutent que les usagers des lots 92 et 93 et des appartements en raison de l’utilisation d’un digicode ne peuvent pénétrer librement dans la résidence ce qui rend indispensable la présence systématique d’un représentant de la SCI Beau Rivage.

Qu’elles rappellent avoir reçu une lettre de la ville de [Localité 22] du 5 octobre 2016 qui confirme le classement des salles de réunion comme des établissements recevant du public , précisant qu’il était dés lors indispensable qu’elles puissent réaliser ces travaux de conformité .

Qu’ainsi elles soutiennent, que les intimés, en leur refusant d’effectuer les travaux de conformité permettant l’accès au public notamment des personnes handicapées, ont ainsi manifesté un véritable acharnement à leur encontre enfin d’empêcher toute activité commerciale dans l’immeuble de sorte qu’il conviendra d’annuler cette résolution qui ne repose sur aucun motif légitime.

Attendu que les copropriétaires ont rejeté cette résolution dans la mesure où ils considéraient que les appelantes projetaient leur activité hôtelière au sein du bâtiment et que cette activité générait des troubles de voisinage.

Que cependant à partir du moment où l’activité des appelantes est conforme à la destination de l’immeuble et qu’elle ne génère aucun trouble anormal de voisinage, les copropriétaires ne pouvaient donc pas refuser à la SCI Beau Rivage la possibilité d’exécuter des travaux prescrits par l’administration, préservant ainsi l’intérêt collectif de la copropriété.

Qu’il convient par conséquent d’infirmer le jugement déféré sur ce point et de prononcer l’annulation de la résolution n°32 du procès-verbal de l’assemblée générale du 12 avril 2017 pour abus de majorité.

Attendu que la SCI Beau Rivage demande à la Cour de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le Beau Rivage » à lui payer la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance découlant nécessairement de l’abus de majorité lors du vote des résolutions querellées ;

Que cette demande sera rejetée dans la mesure où l’appelante ne justifie pas d’un préjudice , l’accès aux lots n°92 et n°93 ne lui ayant pas été interdit.

Qu’elle ne justifie pas plus d’avoir été mise en demeure par la ville de [Localité 22] d’avoir à exécuter les travaux qui lui avaient été refusés ou d’avoir été sanctionnée administrativement du fait de la non réalisation de ces derniers.

Attendu que la SCI Beau Rivage demande à la Cour également à la Cour de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le Beau Rivage », in solidum avec Monsieur [W], Monsieur [Y], Madame [Y], Madame [O] et la SCI RESADA à payer à la SCI Le Beau Rivage la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la rupture d’égalité dont elle fait l’objet.

Qu’il convient de relever que la SCI Beau Rivage formule cette demande exclusivement dans le dispositif de ses conclusions.

Qu’il y a lieu de rejeter cette demande, aucun moyen n’étant soutenu par l’appelante à l’appui de cette dernière.

6°) Sur l’autorisation judiciaire de réaliser les travaux nécessaires à l’exploitation des lieux

Attendu que les appelantes soutiennent que le syndicat des copropriétaires a refusé d’autoriser la SCI Beau Rivage à exécuter les travaux prescrits par la ville de Nice au regard des dispositions de l’article R 111- 19 ' 2 du code de construction.

Que c’est ainsi qu’elles demandent à la cour l’autorisation de réaliser la création d’une ouverture permettant la communication horizontale (porte et issue de secours) entre l’hôtel Beau rivage et les lots numéro 92 et 93.

Attendu que les intimés font remarquer à juste titre que la SCI Beau Rivage a fait mettre à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 18 avril 2019 un projet de résolution contenant l’autorisation de créer l’ouverture permettant la communication horizontale entre l’immeuble situé [Adresse 27] dans lequel est situé l’hôtel Beau Rivage et celui du [Adresse 2] dans lequel est située la résidence [21].

Que cette autorisation lui a été refusée.

Que la SCI Le Beau Rivage, les sociétés Hôtel Beau Rivage I et Hôtel Beau Rivage SDG ne justifient pas avoir contesté ladite résolution qui lui a refusé cette autorisation adoptée à l’occasion de cette assemblée générale.

Qu’elles ne sauraient aujourd’hui demander à la cour de se substituer à cette assemblée générale pour l’autoriser à réaliser les travaux dès lors que la résolution qui lui a refusé cette autorisation n’a pas été annulée.

Qu’il convient par ailleurs de relever que l’autorisation aujourd’hui sollicitée par la SCI Beau Rivage a donné lieu à un contentieux au terme duquel la SCI LISA, sous le garantie de la SA Hôtel Beau Rivage I a été condamnée à supprimer l’ouverture qui avait été pratiquée pour créer une communication horizontale entre l’hôtel Beau Rivage et les lots numéro 92 et 93 situés [Adresse 2].

Qu’il y a lieu par conséquent de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté les appelantes de cette demande.

7° ) Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Attendu que l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.'

Qu’il convient d’infirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 20] » aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Attendu que l’article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité et de la situation économique des parties.

Qu’il y a lieu d’infirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le Beau Rivage » à payer à la SCI Le Beau Rivage, à la SAS Hôtel Beau Rivage I et à la SAS Hôtel Beau Rivage SDG la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel.

8°) Sur la dispense de participation aux frais de procédure

Attendu que la SCI Le Beau Rivage demande à la Cour de la dispenser de toute participation aux frais de procédure par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Attendu que l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné:

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteu ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige. »

Attendu qu’il convient de débouter la SCI Le Beau Rivage de cette demande dans la mesure où certaines demandes de cette dernière ont été rejetées, sa participation à la dépense commune des frais de procédure afférents à la présente instance, en cause d’appel étant justifiée.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE la SCI Le Beau Rivage, la SAS Hôtel Beau Rivage I et la SAS Hôtel Beau Rivage SDG de leur demande tendant à voir rejeter des pièces n°119 et 120 notifiées le 09 mai 2025 dans les intérêts des intimés

CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Nice en date du 16 mai 2022 en ce qu’il a

débouté :

— la SAS Hôtel Beau Rivage I de sa demande de mise hors de cause,

— la SCI Le Beau Rivage, les sociétés Hôtel Beau Rivage I et Hôtel Beau Rivage SDG de leurs demandes de voir prononcer la nullité des résolution n°31 du procès-verbal de l’assemblée générale du 12 avril 2017 et de les autoriser à réaliser la création d’une ouverture permettant la communication horizontale (porte et issue de secours) entre l’hôtel Beau rivage et les lots numéro 92 et 93.

INFIRME pour le surplus,

STATUANT A NOUVEAU,

DIT que la SCI Le Beau Rivage, les sociétés Hôtel Beau Rivage I et Hôtel Beau Rivage SDG n’ont pas violé le règlement de copropriété,

EN CONSEQUENCE :

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le Beau Rivage », Monsieur [L], Madame [I] [O], Monsieur et Madame [Y] et la SCI RESADA de leurs demandes de condamnation de la SCI Le Beau Rivage, des sociétés Hôtel Beau Rivage I et Hôtel Beau Rivage SDG à cesser de :

— proposer à la location à la nuitée ou pour des périodes plus longues les lots n° 97, 98 et 106 à 108, sous astreinte de 5.000 euros par infraction constatée ;

— organiser toute forme de séminaire dans les lots n° 92 et 93 transformés en salles de conférences, sous la même astreinte par infraction constatée,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le Beau [Adresse 25] », Monsieur [L], Madame [I] [O], Monsieur et Madame [Y] et la SCI RESADA de leur demande de dommages et intérêts au titre du trouble anormal de voisinage ;

PRONONCE l’annulation de la résolution n°32 du procès-verbal de l’assemblée générale du 12 avril 2017 pour abus de majorité ;

DÉBOUTE la SCI Beau Rivage de ses demandes de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE la SCI Beau Rivage de sa demande de dispense de toute participation aux frais de procédure par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Y AJOUTANT,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le Beau Rivage » à payer à la SCI Le Beau Rivage, à la SAS Hôtel Beau Rivage I et à la SAS Hôtel Beau Rivage SDG la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel.

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le Beau Rivage » aux entiers dépens de première instance et d’appel.

LA GRÉFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,