COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 12 JUIN 2025

N° 2025/363

Rôle N° RG 24/09377 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BNOMR

[E] [Z]

C/

E.P.I.C. HABITAT [Localité 7] PROVENCE AIX-[Localité 7] PROVENCE MÉTROPOLE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Emmanuelle ARM

M^e Jean-Baptiste GOBAILLE

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 7] en date du 13 Juin 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 24/01720.

APPELANTE

Madame [E] [Z]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro c-13001-2024-11496 du 09/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

née le 01 Octobre 1984 à [Localité 5] (76),

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Emmanuelle ARM, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉ

E.P.I.C. HABITAT [Localité 7] PROVENCE AIX-[Localité 7] PROVENCE MÉTROPOLE

dont le siège social est [Adresse 3],

représentée par M^e Jean-Baptiste GOBAILLE, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 Mai 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Angélique NETO, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Angélique NETO, Présidente

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère

M. Laurent DESGOUIS, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Juin 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Juin 2025,

Signé par M^me Angélique NETO, Présidente et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 21 février 2022, l’établissement Habitat [Localité 7] Provence Aix [Localité 7] Provence Métropole (ci-après dénommé l’établissement HMP) a consenti à Mme [E] [Z] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 8], à [Adresse 6] [Localité 1] moyennant un loyer mensuel initial de 311,84 euros, outre une provision sur charges.

Par acte d’huissier en date du 21 novembre 2023, l’établissement HMP a fait délivrer à Mme [Z] un commandement d’avoir à payer la somme principale de 1 118,67 euros au titre d’un arriéré locatif en visant la clause résolutoire insérée au bail.

Soutenant que cet acte est resté infructueux, l’établissement HMP l’a fait assigner, par acte de commissaire de justice en date du 5 février 2024, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir constater la résiliation du bail, ordonner son expulsion et obtenir sa condamnation à lui verser diverses sommes à titre provisionnel.

Par ordonnance réputée contradictoire en date du 13 juin 2024, ce magistrat a :

— déclaré l’établissement HMP recevable en ses demandes ;

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail étaient réunies à la date du 21 janvier 2024 ;

— constaté la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties ;

— ordonné l’expulsion de Mme [Z] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— dit qu’il serait procédé, conformément à l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci, et qu’à défaut, ils seraient laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer ;

— dit que l’expulsion ne pourrait avoir lieu qu’à l’expiration du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— rappelé en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il devait être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

— fixé le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 457,26 euros à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la complète libération des lieux, sans que cette indemnité ne soit indexée ;

— condamné Mme [Z] à payer à titre provisionnel à l’établissement HMP l’indemnité d’occupation mensuelle fixée à la somme de 457,26 euros à compter du 1er avril 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamné M. [Z] à payer à l’établissement HMP la somme provisionnelle de 1 677,89 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés à la date du 31 mars 2024 ;

— débouté l’établissement HMP de sa demande formée au titre de de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [Z] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer signifié et de l’assignation ;

— rejeté toutes demandes plus amples ou contraires.

Suivant déclaration transmise au greffe le 19 juillet 2024, Mme [Z] a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises, sauf en ce qu’elle a rejeté la demande formée par l’établissement HMP au titre des frais irrépétibles.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 22 avril 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, elle sollicite de la cour qu’elle réforme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau, qu’elle :

à titre principal,

— juge qu’elle est à jour de ses loyers et charges, qu’elle a apuré son arriéré locatif et que son compte est créditeur de 1,50 euros au 10 avril 2025 .

— déboute l’intimée de ses demandes ;

à titre subsidiaire,

— l’autorise à régler son arriéré locatif en 36 mensualités, outre les loyers et charges courants ;

— suspende les effets de la clause résolutoire ;

— juge que, si les délais accordés sont respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

en tout état de cause,

— juge qu’elle a réglé les dépens mis à sa charge ;

— condamne l’intimée à lui rembourser la somme de 330,24 euros payée au titre des dépens, en ce compris celle de 45,05 au titre du commandement de payer non visé dans l’ordonnance de référé ;

— la condamne à lui rembourser la somme de 53,34 euros indûment facturée au titre des frais de pénalités pour enquête sociale à raison de 7,62 euros par mois pendant 7 mois ;

— la condamne aux dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 22 avril 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, l’établissement HMP demande à la cour de :

— déclarer irrecevables les demandes formées par l’appelante tendant à sa condamnation à lui rembourser la somme de 330,24 euros payée au titre des dépens, en ce compris celle de 45,05 au titre du commandement de payer non visé dans l’ordonnance de référé, et la somme de 53,34 euros indûment facturée au titre des frais de pénalités pour enquête sociale à raison de 7,62 euros par mois pendant 7 mois, comme ne figurant pas dans les premières conclusions ;

— confirmer l’ordonnance entreprise sauf en ce qu’elle n’a pas fait droit à sa demande formée au titre des frais irrépétibles ;

— condamner l’appelante à lui verser la somme de 278,50 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 16 avril 2025 sauf à parfaire ;

— condamner l’appelante à lui verser la somme de 100 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et celle de 2 400 euros pour ceux exposés en appel ;

— condamner l’appelante aux dépens.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 23 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des demandes en remboursement formées par l’appelante

Il résulte de l’article 910-4 du code de procédure civile, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité, relevée d’office, les parties doivent, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 108 à 910, l’ensemble de leurs prétentions sur le fond.

En l’espèce, si l’appelante n’a pas sollicité expressément, dans ses premières écritures trasmises le 11 septembre 2024, le remboursement des sommes réglées, d’une part, au titre dépens de première instance, en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et des frais résultant de l’exécution de l’ordonnance entreprise, et, d’autre part, des pénalités pour enquête sociale réglées pendant 7 mois, elle demandait l’infirmation de l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau, de débouter, à titre principal, l’intimée de l’ensemble de ses demandes.

Or, parmi les chefs de l’ordonnance critiquée, il y avait celui portant sur la condamnation de l’appelante aux dépens de première instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation, et celui portant sur sa condamnation à verser une provision, incluant les pénalités pour enquête sociale.

Dans ces conditions, les demandes de remboursement formées par l’appelante ne sont pas irrecevables.

L’intimée sera déboutée de sa fin de non-recevoir soulevée de ce chef.

Sur la recevabilité de l’action initiée par la bailleresse

Il résulte des termes du II de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que les bailleurs personnes morales autres qu’une SCI familiale ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

En l’espèce, l’intimée verse aux débats un message de la CCAPEX aux termes duquel elle accuse réception de manière électronique de l’assignation délivrée à l’encontre de Mme [Z] le 12 février 2024.

Dans ces conditions, il y a lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a déclaré recevables les demandes formées par l’intimée à l’encontre de l’appelante en constatation de la résiliation du bail, en expulsion et en condamnation à une indemnité d’occupation.

Sur la mise en 'uvre de la clause résolutoire

Il résulte de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d’un congé pour ce motif à l’initiative du bailleur.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 24 alinéa 1 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement, ce qui suppose notamment que la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

En l’espèce, le commandement de payer, signifié le 21 novembre 2023, par commissaire de justice, pour un montant principal de 1 118,67 euros arrêté au mois d’octobre 2023, échéance du mois d’octobre 2023 incluse, vise la clause résolutoire insérée au bail.

Il résulte de l’article 8 du contrat de bail que ce dernier sera résilié de plein droit deux mois après un commandement demeuré infructueux notamment à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges.

L’appelante ne discute pas ne pas avoir réglé les causes du commandement dans les deux mois suivant sa délivrance.

C’est donc à bon droit que le premier juge a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail étaient réunies à la date du 21 janvier 2024.

L’ordonnance entreprise sera donc confirmée sur ce point.

Sur la demande de provision à valoir sur l’arriéré locatif

Par application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

C’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

En outre, devenu occupant sans droit ni titre du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, il est tenu de payer une somme équivalente au loyer augmenté des charges à titre de réparation du préjudice subi par le bailleur.

En l’espèce, il résulte des pièces de la procédure que l’appelante a procédé à plusieurs paiements en juillet 2024 (569,05 euros), août 2024 (558,77 euros), septembre 2024 (1 500 euros), octobre 2024 (631,03 euros) et le 3 avril 2025 (661 euros). Ces paiements figurent au crédit du compte locatif.

Le dernier décompte locatif fait état d’un solde locatif de 278,50 euros à la date du 16 avril 2025, échéance du mois d’avril 2025 incluse. Si l’appelante affirme avoir viré la somme de 280 euros le 10 avril 2025, elle ne démontre pas que le virement instantané effectué ce jour-là l’a été au bénéfice de sa bailleresse.

Ainsi, déduction faite de la somme contestable de 53,34 euros correspondant aux frais de pénalité d’enquête sociale, ce qui n’est pas le cas des frais correspondant aux dépens de première instance qui sont dus, comme cela sera examiné ci-dessous, l’obligation pour l’appelante de régler la somme provisionnelle de 226,66 euros n’est pas sérieusement contestable.

L’ordonnance entreprise sera donc infirmée en ce qu’elle a condamné à l’appelante à verser la somme provisionnelle de 1 677,89 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 31 mars 2024.

Mme [Z] sera condamnée à verser à l’intimée la somme provisionnelle de 226,66 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au mois d’avril 2025, échéance du mois d’avril 2025 incluse.

Sur la demande de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, si les décomptes versés aux débats révèlent les difficultés que rencontre l’appelante à régler ses échéances aux termes convenus depuis qu’elle est entrée dans les lieux le 21 février 2022, malgré un salaire mensuel moyen de 1 800 euros en tant qu’agent administratif principal de la fonction publique, elle démontre que la caisse d’allocations familiales a cessé de lui règler sa prime d’activité et l’allocation de rentrée scolaire pour son fils entre les mois de février et août 2024 avant de lui verser en septembre 2024 un rappel de 2 417,63 euros concernant la prime d’activité et un rappel de 439,38 euros concernant l’allocation de rentrée scolaire.

Avec le rétablissement de sa prime d’activité depuis le mois de septembre à raison de 216,22 euros, les ressources de l’appelante s’élèvent à plus de 2 100 euros par mois.

De plus, sans compter les dépens de première instance, l’appelante avait réglé sa dette locative proprement dite depuis le mois d’avril 2025.

Dans ces conditions, l’appelante justifie avoir, non seulement repris le paiement de ses loyers et charges courants, mais également ses capacités financières à apurer l’arriéré locatif de 226,66 euros au moyen de 3 mensualités de 75 euros chacune, la 3ème mensualité devant être ajustée en fonction du solde de l’arriéré locatif dû, en plus de poursuivre le paiement de ses loyers et provision sur charges courants.

Les effets de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail sont donc suspendus. En cas de remboursement intégral par l’appelante de sa dette, en plus de la reprise du paiement du loyer et des charges courants, la résiliation du bail sera considérée comme n’ayant jamais été prononcée et le bail reprendra pleinement ses effets entre les parties.

A l’inverse, à défaut de paiement du loyer et des charges courants ou d’une seule des mensualités de remboursement à son échéance, la résiliation judiciaire du bail retrouvera pleinement ses effets et le bail sera automatiquement résilié.

A défaut de départ volontaire, il sera alors procédé à l’expulsion des occupants conformément aux articles L 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et l’appelante sera tenue de payer une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté de la provision sur charges, avec possibilité de révision et de régularisation annuelle des charges, en réparation du préjudice causé par l’occupation illicite.

Ces indemnités seront dues jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur.

Il y a donc lieu d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a ordonné l’expulsion de l’appelante et l’a condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Dès lors que l’action initiée par l’intimée était fondée, il y a lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné Mme [Z] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation. Ces dépens inclus également les frais engagés par l’intimée pour faire exécuter l’ordonnance entreprise.

Elle sera également tenue aux dépens de la procédure d’appel, l’arriéré locatif proprement dit n’ayant été apuré qu’au cours de cette procédure.

Mme [Z] sera donc déboutée de sa demande de remboursement formée au titre des dépens.

En revanche, l’ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu’elle n’a pas fait droit à la demande formée par la bailleresse au titre des frais irrépétibles.

L’équité commande également de débouter l’intimée de sa demande formée sur le même fondement pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

— déclaré l’établissement HMP recevable en ses demandes ;

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail étaient réunies à la date du 21 janvier 2024 ;

— constaté la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties ;

— débouté l’établissement HMP de sa demande formée au titre de de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [Z] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer signifié et de l’assignation ;

L’infirme en ses autres dispositions critiquées ;

Statuant à nouveau et y ajoutant ;

Condamne M. [E] [Z] à payer à l’établissement HMP la somme provisionnelle de 226,66 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au mois d’avril 2025, échéance du mois d’avril 2025 incluse ;

Autorise Mme [E] [Z] à se libérer de sa dette en 3 mensualités de 70 euros le 10 de chaque mois, la 3ème mensualité devant être ajustée en fonction du solde de la dette ;

Dit que ces mensualités devront être payées en plus du loyer et des charges courants et en même temps qu’eux ;

Dit que la première mensualité sera due en même temps que le loyer et des charges courants du premier mois suivant la signification de la présente décision ;

Dit que les effets de la résiliation judiciaire sont suspendus pendant l’exécution des délais de paiement ;

Dit que si les délais sont respectés, la résiliation sera réputée n’avoir jamais joué et le bail reprendra pleinement ses effets entre les parties ;

Dit qu’au contraire, à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer et des charges courants à son terme exact :

1 ' le bail sera automatiquement résilié,

2 – le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

3 – à défaut pour Mme [E] [Z] d’avoir libéré les lieux deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsée dans tel garde-meubles choisi par cette dernier ou, à défaut, par l’huissier en charge des opérations conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

4 ' Mme [E] [Z] sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des provisions sur charges, tels qu’ils auraient été dus en cas de poursuite du bail, avec possibilité de révision et de régularisation annuelle des charges, soit la somme de 460,65 euros en avril 2025 ;

Déboute l’établissement HMP de sa demande d’indemnité formée en application de l’article 700 du code de procédure pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens ;

Condamne Mme [E] [Z] aux dépens de la procédure d’appel ;

Déboute Mme [E] [Z] de sa demande de remboursement formée de ce chef.

La greffière La présidente