COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 30 JANVIER 2025

N° 2025/ 55

Rôle N° RG 24/04562 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BM3LP

SDC LES JARDINS DE CIMIEZ

C/

[R] [C]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Maxime ROUILLOT de la SELARL MAXIME ROUILLOT FRANCK GAMBINI

M^e Thierry TROIN de la SELARL BENSA & TROIN

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal judiciaire de NICE en date du 11 Mars 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/00136.

APPELANT

Syndicat des copropriétaires LES JARDINS DE CIMIEZ sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice le Cabinet [Localité 3] & DELAUNAY

dont le siège social est [Adresse 1]

représenté par M^e Maxime ROUILLOT de la SELARL MAXIME ROUILLOT – FRANCK GAMBINI, avocat au barreau de NICE, plaidant

INTIMEE

Madame [R] [C]

née le 01 août 1967 à [Localité 7], demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Thierry TROIN de la SELARL BENSA & TROIN AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de NICE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 10 décembre 2024 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, M^me PERRAUT, Conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

M^me Angélique NETO, Conseillère

M^me Florence PERRAUT, Conseillère rapporteur

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 janvier 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 janvier 2025,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et M^me Julie DESHAYE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Madame [R] [C] est propriétaire d’un appartement avec terrasse au sein de la résidence '[Adresse 5]).

Madame [Y] [E] est propriétaire d’un appartement avec terrasse au-dessus de celui de Madame [C].

Mme [C], invoquant de multiples infiltrations d’eaux dans son logement provenant de la terrasse de Mme [E], a fait assigner, suivant acte de commissaire de justice en date du 13 janvier 2023, cette dernière et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble '[Adresse 4]', devant le président du tribunal judiciaire de Nice, statuant en référé, aux fins :

— d’obtenir que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble '[Adresse 4]' mette hors d’eau la sous-face de la terrasse de son appartement, sous astreinte de 150 euros par jour de retard, notamment pour la réalisation des travaux nécessaires prévus en assemblée générale et tous autres travaux utiles ;

— subsidiairement, voir ordonner une expertise ;

— les voir condamner au versement d’une indemnité de 1 800 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

Par ordonnance réputée contradictoire du 11 mars 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice, a :

— ordonné une expertise judiciaire et désigné M. [Z] [S], avec mission habituelle en la matière ;

— condamné le syndicat des copropriétaires, sous astreinte de 150 euros par jour de retard, notamment à la réalisation des travaux nécessaires prévus en assemblée générale et tous autres travaux utiles ;

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté toute demande plus ample ou contraire ;

— laissé à chacune des parties la charge de ses propres dépens.

Ce magistrat a notamment considéré que :

— la réalité des désordres invoqués semblait établie, le haut du balcon semblant gorgé d’eau, s’effritant et pouvant paraître fort menaçant ;

— la juridiction ne disposait pas d’éléments techniques pour condamner le syndicat des copropriétaires à mettre hors d’eau la sous face de la terrasse de l’appartement de la demanderesse, ne pouvant affirmer s’il s’agissait d’un simple problème esthétique ou d’un désordre structurel.

Selon déclaration reçue au greffe le 10 avril 2024, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de cette décision, visant à la critiquer en ce qu’il a été condamné, sous astreinte de 150 euros par jour de retard, notamment à la réalisation des travaux nécessaires prévus en assemblée générale et tous autres travaux utiles.

Par conclusions transmises le 18 avril 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, il sollicite de la cour qu’elle réforme l’ordonnance en ses chefs critiqués, et statuant à nouveau :

— juge que le juge des référés n’est pas compétent pour déterminer l’origine des désordres allégués par Mme [C] et les responsabilités en découlant ;

— rejette la demande de Mme [C] tendant à le condamner à réaliser les travaux, sous astreinte ;

— condamne Mme [C] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir :

— que le jour où le premier juge a statué, aucune des parties dans la cause n’était en capacité de déterminer avec certitude l’origine des désordres allégués ;

— que le premier juge a d’ailleurs indiqué dans sa motivation ne pas disposer de suffisamment d’éléments techniques pour condamner le syndicat des copropriétaires ;

— qu’il dispose de la plus grande difficulté à déterminer la nature des travaux qu’il devrait mettre en oeuvre.

Par conclusions transmises le 13 mai 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [C], sollicite de la cour qu’elle :

— confirme l’ordonnance entreprise ;

— déboute le syndicat des copropriétaires de ses demandes ;

— condamne le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 2 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir :

— que le règlement de copropriété stipule que les balcons, loggias et terrasses sont des parties privatives au point de vue de la jouissance pour le propriétaire et parties communes au point de vue de leur entretien et réparation… ;

— que la copropriété a donc l’obligation d’entretien et de réparation des terrasses ;

— que la carence de la copropriété a généré une atteinte à la pleine et entière à la jouissance de sa terrasse ;

— que c’est un problème généralisé que la copropriété doit traiter dans son ensemble au titre de la remise en état des parties communes ;

— que les travaux ordonnés par le premier juge ne sont pas uniquement des travaux de réparations mais peuvent être des travaux conservatoires ;

— que le grief de l’indétermination des travaux est sans objet ;

— que l’état de délabrement des terrasses et le risque à la sécurité des personnes et la solidité de l’immeuble vont de toute façon aboutir au fait que la copropriété va devoir faire face à la dépense qu’elle avait déterminé à 740 000 euros, en 2020.

L’instruction de l’affaire a eu lieu par ordonnance du 26 novembre 2024.

Par conclusions transmises le 25 novembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires, sollicite de la cour qu’elle réforme l’ordonnance en ses chefs critiqués, et statuant à nouveau :

— juge que le juge des référés n’est pas compétent pour déterminer l’origine des désordres allégués par Mme [C] et les responsabilités en découlant ;

— juge que l’expert désigné par l’ordonnance a pu constater que l’origine des désordres ne présentait aucun lien avec les ouvrages, parties communes ;

— rejette la demande de Mme [C] tendant à condamner le syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux, sous astreinte ;

— condamne Mme [C] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par conclusions transmises le 26 novembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [C], sollicite de la cour qu’elle :

— confirme l’ordonnance entreprise ;

— déboute le syndicat des copropriétaires de ses demandes ;

— condamne le syndicat des copropriétaires à lui payer une provision de 12 960 euros au titre du préjudice de jouissance ;

— condamne le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 2 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par soit transmis du 9 janvier 2025 la cour a interrogé les parties sur la question de la recevabilité de la demande de l’intimée visant à voir obtenir l’indemnisation de son préjudice de jouissance, cette demande étant susceptible de s’analyser comme une demande nouvelle en cause d’appel.

Elle a sollicité les observations sur ce point des parties avant le vendredi 17 janvier 2025, 14 h00, par le truchement d’une note en délibéré (articles 444 et 445 du code de procédure civile).

Par note en délibéré reçue le 13 janvier 2025, le conseil du syndicat des copropriétaires a indiqué que cette demande s’analysait en une demande nouvelle et qu’il convenait de la déclarer irrecevable.

Par note en délibéré reçue le 16 janvier 2025, le conseil de Mme [C] a estimé que cette demande tendait aux mêmes fins que la demande principale soumise au premier juge, tendant à la réalisation d’une expertise afin de faire cesser un trouble de jouissance. Au surplus, cette demande résultait de l’évolution du litige et de la survenance d’un fait nouveau puisque des travaux de traitement des infiltrations avaient été réalisés et que le rapport d’expertise avait été déposé.

MOTIFS

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'dire et juger’ ou 'déclarer’ qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel.

Par ailleurs, les moyens tirés de l’absence d’urgence, de l’existence de contestations sérieuses et de l’absence d’un trouble manifestement et/ou d’un dommage imminent ne constituent pas une exception de procédure mais des moyens de nature à faire obstacle aux pouvoirs du juge des référés.

Il y a donc lieu de rejeter l’exception d’incompétence soutenue par le syndicat des copropriétaires.

Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

Aux termes de l’article 802 du code de procédure civile, après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office : sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et accessoires échus, aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes en révocation de l’ordonnance de clôture.

L’article 803 du code de procédure civile dispose que l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue … (elle) peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal.

A l’audience, avant le déroulement des débats, l’ensemble des avocats des parties ont indiqué que le conseil du syndicat des copropriétaires a conclu la veille de l’ordonnance de clôture le 25 novembre 2024 et le conseil de Mme [C] a repliqué le jour de la clôture.

Les parties ont sollicité de conserver la révocation de l’ordonnance de clôture.

La cour a donc, avant l’ouverture des débats, révoqué ladite ordonnance puis clôturé à nouveau l’instruction de l’affaire, celle-ci étant en état d’être jugée.

Sur la demande nouvelle

Aux termes des dispositions de l’article 564 du code de procédure civile à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

L’article 565 du même code dispose que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent.

En l’espèce, devant le premier juge, Mme [C] était représentée par son conseil. Elle n’avait formulé aucune demande tendant à obtenir l’indemnisation d’un préjudice de jouissance, sollicitant à titre principal la réalisation de travaux et à titre subsidiaire la réalisation d’une mesure d’expertise.

Cette demande ne tend pas aux mêmes fins que celles formulées devant le premier juge. Leurs objets sont différents des prétentions de première instance.

Par ailleurs l’expert stipule expressément en page 31 de son rapport concernant le préjudice de jouissance et moral que cela n’est pas demandé dans les chefs de sa mission et qu’aucune observation ne sera en conséquence réalisée.

Cette demande, qui n’est donc ni l’accessoire, ni la conséquence ou le complément nécessaire des demandes, sera déclarée irrecevable.

Sur l’obligation de faire

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable … le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence … peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution d’une obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Ce texte n’exige pas la constatation de l’urgence mais seulement celle de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable. S’il appartient au demandeur d’établir l’existence de la créance, c’est au défendeur de prouver qu’elle est sérieusement contestable.

L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté. Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant, laquelle n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

C’est enfin au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

Depuis l’ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice le 11 mars 2024, l’expertise judiciaire a été réalisée et des travaux auraient été entrepris par Mme [E].

En l’espèce, aux termes des conclusions du rapport de l’expert du 13 septembre 2024, il est établi que Mme [C], propriétaire occupante d’un appartement avec terrasse au sein de la résidence '[Adresse 4]' a subi un désordre principalement d’ordre esthétique dans l’utilisation de sa terrasse en raison essentiellement d’un défaut d’étanchéité de la terrasse couverte de Mme [E], propriétaire du bien au-dessus de chez elle. Les conséquences visibles des infiltrations d’eau se manifestent par des cloques de peinture.

L’article 43 du règlement de copropriété de l’immeuble, stipule que les balcons, loggias et terrasses sont parties privatives au point de vue de la jouissance pour le propriétaire de ces derniers appartements et locaux et parties communes au point de vue de leur entretien et de leurs réparations, sauf le cas de réparations, ayant pour cause un fait quelconque du propriétaire qui en aurait la jouissance….

Il est acquis qu’en application du règlement de copropriété, l’obligation de la copropriété d’entretenir et de réparer les terrasses, considérées dans ce cas comme 'parties communes’ n’est pas sérieusement contestable.

L’expert indique que bien que cette étanchéité ne soit pas obligatoire (voir DTU), il est nécessaire que l’ensemble des défauts relevés soit corrigé afin de limiter les infiltrations d’eau et de favoriser un bon écoulement.

Il préconise notamment, en page de 18 de son rapport, les mesures suivantes afin de remédier aux désordres :

— reprendre la cunette côté Nord pour supprimer la contre pente ;

— réaliser le joint manquant sur le fond de la cunette sur toute la longueur de la terrasse de Mme [E] ;

— supprimer les vieux tubes d’évacuation des condensats, résiner les perçages des colliers de fixation, et canaliser les eaux de condensation du groupe extérieur de climatisation vers la cunette ;

— effectuer un entretien des joints du carrelage de la terrasse de Mme [E], en mettant l’accent sur les joints périphériques.

Or, le premier juge a condamné le syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux nécessaires prévus en assemblée générale et tous autres travaux utiles, sous astreinte de 150 euros par jour de retard.

La mesure ordonnée par le premier juge n’apparaît pas effectivement assez précise.

Au vu de l’évolution du litige, des conclusions du rapport d’expertise, l’obligation par le syndicat des copropriétaires de remédier aux désordres subis par Mme [C] relevant de l’entretien et la réparation de la terrasse de Mme [E], n’apparaît pas sérieusement contestable.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats un courriel du 24 septembre 2024 de Mme [E] indiquant que les travaux de mise en conformité de sa terrasse ont été effectués d’après les préconisations de l’expert les 19 et 20 septembre 2024.

Cependant la facture dont elle fait état en pièce jointe n’est pas produite.

Mme [E] ajoute que la dernière préconisation concernant la canalisation des eaux de condensation du groupe extérieur de climatisation lors de l’utilisation en mode chauffage a été commandée à l’entreprise PAC Climatisation et que les travaux seront réalisés dès que possible.

Par ailleurs Mme [C] estime que les travaux entrepris par Mme [E] doivent être vérifiés par la copropriété par le biais notamment d’un test de mise en eau.

Compte tenu du fait que la cour se positionne le jour où elle statue, du caractère de parties communes des terrasses au point de vue de leur entretien et de leurs réparations, il conviendra d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné le syndicat des copropriétaires, sous astreinte de 150 euros par jour de retard, notamment à la réalisation des travaux nécessaires prévus en assemblée générale et tous autres travaux utiles.

En l’absence de preuve de l’effectivité de la réalisation des travaux préconisés par l’expert et de leur vérification par le syndicat des copropriétaires, celui-ci sera condamné à effectuer les travaux préconisés par l’expert en page 18 de son rapport, sous astreinte provisoire passé un délai de 4 mois après la signification de la décision de 20 euros par jour de retard pendant 6 mois.

Sur les frais et dépens

L’article 696 dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Succombant, le syndicat des copropriétaires supportera les dépens d’appel.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [C], les frais non compris dans les dépens, qu’elle a exposés pour sa défense. Il lui sera donc alloué une somme de 2 000 euros en cause d’appel. Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande formulée sur le fondement de ce texte.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Rappelle qu’à l’audience, avant l’ouverture des débats, elle a révoqué l’ordonnance de clôture puis clôturé à nouveau l’instruction de l’affaire, celle-ci étant en état d’être jugée ;

Statuant dans les limites de l’appel ;

Déclare irrecevable la demande de Mme [C] visant à entendre condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 12 960 euros, à titre provisionnel, en réparation de son préjudice de jouissance ;

Infirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné le syndicat des copropriétaires, sous astreinte de 150 euros par jour de retard, notamment à la réalisation des travaux nécessaires prévus en assemblée générale et tous autres travaux utiles ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Condamne le syndicat des copropriétaires à effectuer les travaux préconisés par l’expert en page 18 de son rapport, à savoir :

— reprendre la cunette côté Nord pour supprimer la contre pente ;

— réaliser le joint manquant sur le fond de la cunette sur toute la longueur de la terrasse de Mme [E] ;

— supprimer les vieux tubes d’évacuation des condensats, résiner les perçages des colliers de fixation, et canaliser les eaux de condensation du groupe extérieur de climatisation vers la cunette ;

— effectuer un entretien des joints du carrelage de la terrasse de Mme [E], en mettant l’accent sur les joints périphériques ;

sous astreinte provisoire passé un délai de 4 mois après la signification de la décision de 20 euros par jour de retard pendant 6 mois ;

Condamne le syndicat des copropriétaires à verser à Mme [C] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande formulée sur le même fondement ;

Condamne le syndicat des copropriétaires à supporter les dépens d’appel.

La greffière Le président