Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 7, 26 février 2026, n° 25/07527

TGI 25 avril 2025

CA Aix-en-Provence
Confirmation 26 février 2026

Arguments

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Rejeté
Qualification de l'action additionnelle
La cour a confirmé que l'action tendant à l'application d'une décision d'assemblée générale est une action personnelle, et non réelle, ce qui justifie le rejet de la demande.
Rejeté
Prescription des demandes additionnelles
La cour a constaté que les demandes additionnelles ont été formulées plus de 10 ans après les résolutions initiales, confirmant ainsi la prescription.
Rejeté
Frais irrépétibles exposés
La cour a débouté Madame [L] de sa demande au titre des frais irrépétibles, considérant que les conditions pour une telle condamnation n'étaient pas remplies.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 7, 26 févr. 2026, n° 25/07527
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	25/07527
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance, 25 avril 2025, N° 23/05904
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	8 mars 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Claude EGLIE-RICHTERSCharles TOLLINCHIJuliette HURLUS
Cabinet(s) :	SELARL LESTRADE CAPIASCP CHARLES TOLLINCHI - KARINE BUJOLI-TOLLINCHI AVOCATS ASSOCIES
Parties :	Syndic. de copro. [ Adresse 1 ], son syndic la société DAMONTE IMMOBILIER

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 26 FEVRIER 2026

N° 2026/ 108

Rôle N° RG 25/07527 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BO5VA

[T] [X] épouse épouse [L]

Syndic. de copro. [Adresse 1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Charles TOLLINCHI

M^e Juliette HURLUS

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du Juge de la mise en état de [Localité 1] en date du 25 Avril 2025 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/05904.

APPELANTE

Madame [T] [X] épouse [L], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Charles TOLLINCHI de la SCP CHARLES TOLLINCHI – KARINE BUJOLI-TOLLINCHI AVOCATS ASSO CIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assistée de M^e Claude EGLIE-RICHTERS de la SCP EGLIE-RICHTERS – MALAUSSENA, avocat au barreau de GRASSE,

INTIMEE

Syndic. de copro. [Adresse 1] Représenté par son syndic la société DAMONTE IMMOBILIER, Société à responsabilité limitée au capital de 240.000 euros, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de CANNES sous le numéro 443 941 661, dont le siège social est situé à LE CANNET, [Adresse 3], pris en la personne de son représentant légal, domicilié audit siège en cette qualité., demeurant [Adresse 4] – [Localité 2] [Adresse 5] [Localité 3]

représentée par M^e Juliette HURLUS de la SELARL GHM AVOCATS, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 07 Janvier 2026 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre,

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 26 Février 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Février 2026,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [L] était propriétaire des terrains situés [Adresse 6] au Cannet avant d’en céder une partie à la SCI LES TERRASSES DU [Localité 3], qui a fait édifier trois immeubles soumis au statut de la copropriété.

Madame [L] a conservé la propriété de parcelles voisines sur lesquelles est édifiée une maison d’habitation et est également propriétaire au sein de la copropriété, suite au paiement partiel du prix des terrains sous forme de dation, de lots à construire.

Une résolution prise par l’assemblée générale des copropriétaires du 23 novembre 2010 a été adoptée à l’unanimité des copropriétaires présents visant à constituer des servitudes réelles, perpétuelles et réciproques entre les parcelles propriétés de Madame [L] et celles appartenant à la copropriété dénommée « [Adresse 7] ».

Une résolution prise par l’assemblée générale des copropriétaires du 06 décembre 2011 a été adoptée à l’unanimité pour autoriser le syndic à effectuer toute démarche utile et signer tous les actes notariés nécessaires auprès de Maître [S].

Suivant exploit de commissaire de justice du 30 novembre 2020, Madame [L] a fait assigner le syndicat des copropriétaires dénommé « [Adresse 7] » devant le tribunal judiciaire de Grasse en revendication de la propriété de la parcelle section AC [Cadastre 1] et [Cadastre 2], attribuée selon elle par erreur au syndicat des copropriétaires, outre sa condamnation à des dommages et intérêts pour résistance abusive et au titre des frais irrépétibles exposés.

Après radiation de l’affaire, l’instance a été réenrôlée suite aux conclusions du 16 novembre 2023 de Madame [L] aux termes desquelles elle a formé de nouvelles demandes, à savoir de donner force exécutoire à la 34ème résolution prise lors de l’assemblée générale du 23 novembre 2010, complétée par la 16ème résolution de l’assemblée générale des copropriétaires du 06 décembre 2011 tenant l’erreur matérielle entachant la première résolution.

Le syndicat des copropriétaires dénommé « [Adresse 7] » a formé un incident soulevant la prescription des demandes additionnelles formées par Madame [L].

L’affaire était évoquée à l’audience du 14 mars 2025.

Le syndicat des copropriétaires dénommé « [Adresse 7] » soutenait que l’action tendant à l’application d’une décision d’assemblée générale est une action personnelle qui se prescrit par 5 ans et sollicitait la condamnation de la demanderesse à lui verser la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [L] concluait au débouté des prétentions développées par le syndicat des copropriétaires dénommé « [Adresse 7] » outre sa condamnation à lui verser la somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles exposés dans le cadre de cet incident en réservant par ailleurs les dépens avec le jugement au fond.

Par ordonnance contradictoire rendue le 25 avril 2025, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Grasse a :

*constaté la prescription de la demande additionnelle de Madame [L] fondée sur la demande d’exécution forcée des résolutions n°34 de l’assemblée générale du 23 novembre 2010 et n°16 de celle du 06 décembre 2011, et l’a déclarée irrecevable ;

*condamné Madame [L] à verser au syndicat des copropriétaires dénommé « [Adresse 7] » la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

*débouté Madame [L] de sa demande à ce titre ;

*condamné Madame [L] aux dépens de l’incident ;

*renvoyé les parties et l’affaire à l’audience de mise en état du 02 octobre 2025.

Suivant déclaration reçue au greffe en date du 20 juin 2025, Madame [L] a relevé appel de ladite décision en ce qu’elle a dit :

— constate la prescription de la demande additionnelle de Madame [L] fondée sur la demande d’exécution forcée des résolutions n°34 de l’assemblée générale du 23 novembre 2010 et n°16 de celle du 06 décembre 2011, et l’a déclarée irrecevable ;

— condamne Madame [L] à verser au syndicat des copropriétaires dénommé « [Adresse 7] » la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— déboute Madame [L] de sa demande à ce titre ;

— condamne Madame [L] aux dépens de l’incident ;

— renvoie les parties et l’affaire à l’audience de mise en état du 02 octobre 2025.

Aux termes des conclusions notifiées par voie électronique le 05 septembre 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et de ses prétentions, Madame [L] demande à la cour de :

*juger recevable en la forme l’appel initié par Madame [L] dans les 15 jours de la signification de l’ordonnance du juge de la mise en état ;

*juger qu’en mettant fin à la demande additionnelle diligentée par Madame [L], l’ordonnance du juge de la mise en état est susceptible d’appel ;

*juger qu’une action tendant à faire reconnaître des servitudes réciproques, nécessitant leur consécration par acte notarié, s’analyse en une action portant sur des droits réels ;

*juger que les actions réelles immobilières se prescrivent par 30 ans et, qu’en l’espèce, la prescription n’est manifestement pas acquise ;

En conséquence,

*réformer l’ordonnance du juge de la mise en état en ce qu’elle a :

— constaté la prescription de la demande additionnelle de Madame [L] fondée sur la demande d’exécution forcée des résolutions n°34 de l’assemblée générale du 23 novembre 2010 et n°16 de celle du 06 décembre 2011, et l’a déclarée irrecevable ;

— condamné Madame [L] à verser au syndicat des copropriétaires dénommé « [Adresse 7] » la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté Madame [L] de sa demande à ce titre ;

— condamné Madame [L] aux dépens de l’incident ;

— renvoyé les parties et l’affaire à l’audience de mise en état du 02 octobre 2025.

*débouter le syndicat des copropriétaires dénommé « [Adresse 7] » de son incident d’irrecevabilité de l’action additionnelle de Madame [L]

Subsidiairement, pour le cas où la cour jugerait que l’action d’un copropriétaire tendant à l’exécution forcée d’une résolution d’assemblée générale devrait être qualifiée d’action personnelle,

*juger que les résolutions des 6 décembre 2011 et 27 novembre 2014 constituent la réitération de la reconnaissance par le syndicat des copropriétaires du droit de Madame [L] de se faire reconnaître une servitude, de telle sorte que ces reconnaissances interrompent le délai de prescription ;

En conséquence,

*réformer l’ordonnance du juge de la mise en état en toutes ses dispositions

*débouter le syndicat des copropriétaires dénommé « [Adresse 7] » de son incident et de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

*condamner le syndicat des copropriétaires dénommé « [Adresse 7] » à la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

*dispenser expressément Madame [L] , en sa qualité de copropriétaire, de sa participation au coût de la condamnation ;

*condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de l’incident de première instance et d’appel.

A l’appui de ses demandes, Madame [L] considère que le juge, sans rechercher la véritable intention des parties, a qualifié à tort l’action additionnelle, d’action personnelle, alors qu’il s’agit d’une action portant sur des droits réels, puisque seuls ces derniers doivent faire l’objet d’une confirmation par acte notarié et d’une publication aux fins d’opposabilité aux tiers.

Elle soutient qu’une simple maladresse dans la rédaction n’est pas de nature à modifier la qualification juridique des accords des parties réitérés à trois reprises.

Elle ajoute que s’il est exact que le délai de 10 ans était expiré entre le procès-verbal d’assemblée générale du 23 novembre 2010 et l’assignation du 30 novembre 2020, ce délai ne l’était pas concernant le procès-verbal d’assemblée du 06 décembre 2011 et encore moins celui du 27 novembre 2014, résolutions qui confirment la résolution initiale et lèvent toute ambiguïté.

Aux termes des conclusions notifiées par voie électronique le 30 septembre 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires dénommé « [Adresse 7] » demande à la cour de :

*confirmer l’ordonnance de première instance en toutes ses dispositions et notamment en ce qu’elle a :

— condamné Madame [L] à verser au syndicat des copropriétaires dénommé « [Adresse 7] » la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté Madame [L] de sa demande à ce titre ;

— condamné Madame [L] aux dépens de l’incident ;

Et statuant à nouveau,

*déclarer l’action prescrite ;

*débouter Madame [L] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

*condamner Madame [L] à verser au syndicat des copropriétaires concluant la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens, de première instance ;

*condamner Madame [L] à verser au syndicat des copropriétaires concluant la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens, en cause d’appel.

A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires dénommé « [Adresse 7] » fait valoir qu’il est de jurisprudence constante que l’action tendant à l’application d’une décision d’assemblée générale est une action personnelle.

Il rappelle que Madame [L] a sollicité l’exécution forcée des résolutions n°34 de l’assemblée générale du 23 novembre 2010 et n°16 de l’assemblée générale du 06 décembre 2011, ces demandes s’apparentant à une action personnelle

En saisissant le tribunal de cette demande que 13 et 12 ans après l’adoption des résolutions, les demandes sont donc prescrites.

******

L’ordonnance de clôture a été rendue à l’audience du 07 janvier 2026.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 7 janvier 2026 et mise en délibéré au 26 février 2026.

******

1°) Sur la qualification de la demande additionnelle

Attendu qu’aux termes de ses conclusions de ré-enrôlement, Madame [L] a formé une demande additionnelle tendant à voir donner force exécutoire à la 34ème résolution prise lors de l’assemblée générale du 23 novembre 2010 , complétée par la 16ème résolution de l’assemblée générale des copropriétaires du 06 décembre 2011 tenant l’erreur matérielle entachant la première résolution.

Qu’elle soutient que les notaires n’ont pas voulu passer l’acte car les résolutions comportaient une contradiction dans la qualification des accords des parties puisqu’il était mentionné à plusieurs reprises qu’elles se constituaient des servitudes réciproques tout en faisant état maladroitement d’un droit d’usage.

Qu’elle maintient que le juge se devait de rechercher la véritable intention des parties désirant mettre un terme à leur différend.

Qu’en s’abstenant de faire cette interprétation, le premier juge a qualifié à tort l’action additionnelle d’action personnelle alors qu’il s’agit incontestablement d’une action portant sur des droits réels puisque seuls ces derniers doivent faire l’objet d’une confirmation par acte notarié et d’une publication aux fins d’opposabilité aux tiers.

Attendu qu’il convient de souligner que la demande de Madame [L] est extrêmement précise puisqu’il s’agit de l’exécution forcée des résolutions n°34 de l’assemblée générale ordinaire du 23 novembre 2010 et n° 16 de l’assemblée générale du 6 décembre 2011.

Que le syndicat des copropriétaires dénommé « [Adresse 7] » fait valoir à juste titre que l’action tendant à l’application d’une décision d’assemblée générale est une action personnelle.

Que cette règle a été rappelée par la 3ème chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt du 7 décembre 1994.

Que Madame [L] ne peut valablement reproché au premier juge de ne pas avoir rechercher la véritable intention des parties alors que l’action de l’appelante ne tendait pas à revendiquer l’existence d’une servitude à son profit mais uniquement à faire exécuter la résolution d’assemblées générales.

Qu’il s’agit donc d’une action personnelle.

Qu’il convient dès lors de confirmer l’ordonnance déférée sur ce point.

2°) Sur la prescription

Attendu qu’il résulte des dispositions de l’article 42 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version en vigueur du 22 décembre 2007 au 27 mars 2014 que « sans préjudice de l’application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l’application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans ».

Qu’il résulte des pièces versées aux débats, que Madame [L] a assigné le syndicat des copropriétaires dénommé « [Adresse 7] » devant le tribunal judiciaire de Grasse suivant exploit de commissaire de justice du 30 novembre 2020, en revendication de la propriété de la parcelle section AC [Cadastre 1] et [Cadastre 2], attribuée selon elle par erreur au syndicat des copropriétaires.

Qu’aux termes de ses conclusions additionnelles notifiées le 16 novembre 2023 Madame [L] a sollicité l’exécution forcée de certaines résolutions des assemblées générales du 23 novembre 2010 et du 6 décembre 2011.

Que si effectivement les demandes initiales portées dans l’assignation introductive ne sont pas prescrites, il en va différemment des demandes additionnelles lesquelles ont été formulées pour la première fois dans les conclusions du 16 novembre 2023 soit plus de 10 ans après lesdites assemblées générales qui se sont tenues le 23 novembre 2010 et 6 décembre 2011.

Qu’il convient par conséquent de débouter Madame [L] de sa demande et de confirmer l’ordonnance de première instance sur ce point.

3° ) Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Attendu que l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.'

Qu’il convient de confirmer l’ordonnance déférée sur ce point et de condamner Madame [L] au paiement des entiers dépens en cause d’appel.

Attendu que l’article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité et de la situation économique des parties.

Qu’il y a lieu de confirmer l’ordonnance déférée sur ce point , de condamner Madame [L] à verser au syndicat des copropriétaires dénommé « [Adresse 7] » la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel et de débouter Madame [L] de sa demande au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe

CONFIRME l’ordonnance contradictoire rendue le 25 avril 2025 du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Grasse en toutes ses dispositions.

Y AJOUTANT,

CONDAMNE Madame [L] à verser au syndicat des copropriétaires dénommé « [Adresse 7] » la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

DÉBOUTE Madame [L] de sa demande au titre des frais irrépétibles.

CONDAMNE Madame [L] au paiement des entiers dépens en cause d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,