COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 09 AVRIL 2026

N° 2026/255

Rôle N° RG 25/07659 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BO56X

[P] [Y]

C/

[W] [A]

[H] [A]

[F] [E]

[L] [B] épouse [E]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Agnès ERMENEUX

M^e Paul GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Tribunal de proximité de CANNES en date du 23 Mai 2025 enregistrée au répertoire général sous le n° 12-24-000183.

APPELANTE

Madame [P] [Y]

née le 30 Janvier 1974 à [Localité 1] (84),

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Agnès ERMENEUX de la SCP SCP ERMENEUX – CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée par M^e Emmanuel DI MAURO de la SELAS DI MAURO EMMANUEL, avocat au barreau de GRASSE

INTIMÉS

Monsieur [W] [A]

né le 25 Octobre 1946 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Madame [H] [A]

née le 07 Mars 1947 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Monsieur [F] [E]

né le 06 Octobre 1977 à [Localité 4] (TUNISIE),

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Madame [L] [B] épouse [E]

née le 20 Octobre 1974 à [Localité 5],

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Mars 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Angélique NETO, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Angélique NETO, Présidente

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère

Madame Paloma REPARAZ, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Avril 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Avril 2026,

Signé par M^me Angélique NETO, Présidente et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er juin 2023, M. [W] [A] et Mme [H] [A] ont donné à bail à Mme [P] [Y] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel initial de 605 euros.

Le 12 février 2024, Mme et M. [A] ont fait signifier à Mme [Y] un commandement de payer la somme principale de 2 552 euros à valoir sur l’arriéré locatif visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail.

Soutenant que ledit acte est demeuré infructueux, Mme et M. [A] ont, par acte de commissaire de justice du 24 avril 2024, fait assigner Mme [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Cannes, statuant en référé, afin d’obtenir la résiliation du bail, son expulsion et sa condamnation à lui verser diverses sommes à titre provisionnel.

Le 3 septembre 2024, Mme et M. [A] ont vendu le logement à Mme [L] [B] épouse [E] et M. [F] [E], lequels sont intrevenus à la procédure.

Par ordonnance contradictoire du 23 mai 2025, ce magistrat a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat et donc la résiliation de plein droit à compter du 13 avril 2024 ;

— condamné Mme [Y] à verser à Mme et M. [A] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer courant, révisable comme lui, majoré des charges récupérables, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux ;

— dit que cette indemnité d’occupation devra être réglée à terme et au plus tard le 5 du mois suivant et au prorata temporis jusqu’à la libération effective et intégrale des lieux ;

— dit que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois ;

— condamné Mme [Y] à verser à Mme et M. [A] la somme de 3 715,90 euros à titre de provision à valoir sur l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation dus jusqu’au mois d’août 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 12 février 2024 sur la somme de 2 552 euros et à compter de la décision pour le surplus ;

— condamné Mme [Y] à verser à Mme et M. [B] la somme de 3 581,10 euros à titre de provision à valoir sur l’arriéré locatif comprenant les indemnités d’occupation dues de septembre 2024 à mars 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la décision ;

— dit n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement et à suspendre les effets de la clause résolutoire ;

— ordonné à Mme [Y] de libérer les lieux de sa personne, de ses biens et de toute occupation de son chef, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment la remise des clés, dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision ;

— dit, qu’à défaut pour Mme [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des personnes expulsées dans tel garde-meuble désigné par celles-ci ou à défaut par Mme et M. [E] ;

— ordonné à Mme et M. [E] en qualité de bailleurs actuels du logement d’effectuer les travaux nécessaires en ce qui concerne l’aération du logement et la fourniture d’une attestation de conformité électrique ;

— constaté l’existence d’une contestation sérieuse concernant les demandes de dispense de règlement des loyers, d’inexigibilité des loyers depuis l’origine et de remboursement des loyers compte tenu des problèmes de décence du logement ;

— renvoyé Mme [Y] à mieux se pourvoir ;

— condamné Mme et M. [E] à verser à Mme [Y] une somme de 1 000 euros à titre de provision sur les dommages et intérêts résultant des problèmes de décence du logement avec intérêts au taux légal à compter de la décision ;

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit qu’il sera fait masse des dépens qui seront partagés par moitié entre les parties ;

— rejeté les autres demandes des parties.

Suivant déclaration transmise au greffe le 24 juin 2025, Mme [Y] a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises.

Dans ses dernières conclusions transmises le 12 décembre 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens soulevés, Mme [Y] sollicite de la cour qu’elle infirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et statuant à nouveau :

à titre principal,

— déboute les intimés de leurs demandes et les invite à mieux se pourvoir en raison de l’existence de contestations sérieuse faisant obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire ;

— prononce la dispense de règlement des loyers jusqu’à la réalisation de travaux en conformité de la décence selon les préconisations du rapport de la commune de [Localité 7] ;

— annule le commandement de payer délivré le 12 février 2024 ;

— constate l’inexigibilité des loyers depuis l’origine du bail en raison de l’inhabitabilité du logement ;

— rejette toute demande d’expulsion fondée sur la clause résolutoire ;

— condamne Mme et M. [I] à réaliser les travaux nécessaires sous astreinte journalière de 50 euros par jour de retard ;

— les condamne à l’indemniser des préjudices subis à titre provisoire à hauteur de 5 000 euros ;

— condamne les bailleurs successifs à lui rembourser l’intégralité des loyers perçus indûment depuis la signature du bail ;

— condamne solidairement les intimés à lui verser la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

à titre subsidiaire,

— suspende les effets de la clause résolutoire :

— l’autorise à apurer sa dette locative sur une durée de 36 mois compte tenu du fait qu’elle règle désormais régulièrement ses loyers ;

— condamne les intimés au dépens.

Dans leurs dernières conclusions transmises le 8 janvier 2026, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens soulevés, Mme et M. [A] ainsi que Mme et M. [E] sollicitent de la cour qu’elle :

— infirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

* condamné Mme [Y] à verser à Mme et M. [A] la somme de 3 715,90 euros à titre de provision à valoir sur l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation dus jusqu’au mois d’août 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 12 février 2024 sur la somme de 2 552 euros et à compter de la décision pour le surplus ;

* condamné Mme [Y] à verser à Mme et M. [B] la somme de 3 581,10 euros à titre de provision à valoir sur l’arriéré locatif comprenant les indemnités d’occupation dues de septembre 2024 à mars 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la décision ;

* ordonné à Mme et M. [E] en qualité de bailleurs actuels du logement d’effectuer les travaux nécessaires en ce qui concerne l’aération du logement et la fourniture d’une attestation de conformité électrique ;

* condamné Mme et M. [E] à verser à Mme [Y] une somme de 1 000 euros à titre de provision sur les dommages et intérêts résultant des problèmes de décence du logement avec intérêts au taux légal à compter de la décision ;

* dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

* dit qu’il sera fait masse des dépens qui seront partagés par moitié entre les parties ;

* rejeté les autres demandes des parties ;

— la confirme en ses autres dispositions ;

— statuant à nouveau,

— condamne Mme [Y] à verser Mme et M. [A] la somme de 4 456,24 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation dus à la date du 3 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 12 février 2024 sur la somme de 2 552 euros et à compter de l’arrêt pour le surplus ;

— condamne Mme [Y] à verser à Mme et M. [B] la somme de 3 830,56 euros à titre de provision à valoir sur les indemnités d’occupation dues de septembre 2024 à mars 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance du 23 mai 2025 ;

— déboute Mme [Y] de ses demandes ;

— la condamne à verser à Mme et M. [E] une provision de 5 000 euros à valoir sur leur préjudice moral et financier ;

— la condamne à verser à Mme et M. [A] au titre des frais irrépétibles la somme de 1 000 euros pour les frais exposés en première instance et celle de 3 000 euros pour ceux exposés en appel ;

— la condamne à verser à Mme et M. [E] au titre des frais irrépétibles la somme de 1 000 euros pour les frais exposés en première instance et celle de 3 000 euros pour ceux exposés en appel ;

— la condamne aux entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris le coût du commandement du 12 février 2024.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 16 février 2026.

Par un soit-transmis en date du 11 mars 2026, la cour a indiqué aux parties s’interroger sur la recevabilité, d’une part, des demandes principales formées par les intimés tendant à voir constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion de l’appelante et la condamner à leur verser des provisions à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation et, d’autre part, des demandes reconventionnelles formées par l’appelante tendant à être dispensée du paiement des loyers à échoir jusqu’à la réalisation des travaux préconisés par la ville et à être remboursée des loyers échus qu’elle a réglés depuis la signature du bail, au regard de l’autorité de la chose jugée attachée au jugement, en date du 5 février 2026, du tribunal de proximité de Cannes, soit avant la clôture des débats intervenue le 2 mars 2026 mais porté à la connaissance de la cour en cours de délibéré par le conseil des intimés, le 9 mars 2026 en application des dispositions des articles 122 et 488 du code de procédure civile.

En effet, il a été jugé (Cour de cassation, 2e chambre civile, 10 mars 2005-n° 02-20.513) que le juge des référés ne peut méconnaître l’autorité de la chose jugée par le juge du fond, même si le jugement au fond, non assorti de l’exécution provisoire, est frappé d’appel. Une cour d’appel, saisie de l’appel d’une ordonnance de référé, ne peut donc méconnaître ce qui a été précédemment jugé par une juridiction du fond.

S’agissant d’une irrecevabilité qu’elle envisage de soulever d’office en application de l’article 125 alinéa 2 du même code, elle a imparti aux parties un délai expirant le mardi 17 mars prochain à midi afin de lui faire parvenir leurs éventuelles observations sur ce point précis, par une note en délibéré (articles 444 et 445 du code de procédure civile).

Par note en délibéré transmise le 12 mars 2026, les intimés indiquent s’en rapporter à la sagesse de la cour concernant les demandes tendant à voir constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion de l’appelante et la condamner à leur verser des provisions à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation. En revanche, ils considèrent que la cour peut valablement statuer sur leurs demandes de provision à valoir sur le préjudice moral et financier ainsi qu’au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée concernant plusieurs demandes

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 125 alinéa 2 du même code énonce que le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

Aux termes de l’article 480 du même code, le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l’autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu’il tranche. Le principal s’entend de l’objet du litige tel qu’il est déterminé par l’article 4.

L’article 1355 du code civil énonce que l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formées par elles et contre elles en la même qualité.

Il est admis que le juge des référés ne peut méconnaître l’autorité de la chose jugée par le juge du fond, même si le jugement au fond, assorti ou non de l’exécution proviosire, est frappé d’appel. Il en résulte qu’une cour d’appel, saisie de l’appel d’une ordonnance de référé, ne peut méconnaître ce qui a été précédemment jugé par une juridiction du fond.

En l’espèce, postérieurement à l’ordonnance entreprise en date du 23 mai 2025, le tribunal de proximité de Cannes a rendu un jugement en date du 5 février 2026, revêtu de plein droit de l’exécution provisoire, soit avant que les débats ne soient clôturés devant la cour d’appel lors de l’audience du 2 mars 2026.

Il n’est pas contestable que la décision du juge du fond a été rendue entre les mêmes parties, sur la même cause et sur le même objet que les demandes formulées dans le cadre de la procédure de référé concernant, d’une part, les demandes principales formées par les intimés tendant à voir constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion de l’appelante et la condamner à leur verser des provisions à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation et, d’autre part, les demandes reconventionnelles formées par l’appelante tendant à être dispensée du paiement des loyers à échoir jusqu’à la réalisation des travaux préconisés par la ville et à être remboursée des loyers échus qu’elle a versés depuis la signature du bail.

En effet, la constatation de la résiliation du bail, l’expulsion de Mme [Y] et sa condamnation à verser diverses provisions à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation sont demandées à titre principal dans le cadre de la procédure en référé initiée par les intimés et à titre reconventionnel dans le cadre de la procédure de fond initiée par l’appelante.

Il appert que le moyen soulevé est exactement le même, à savoir la mise en oeuvre de la clause résolutoire insérée dans le bail pour défaut de paiement des loyers aux termes convenus.

Si les bailleurs fondent leur demande devant le juge des référés sur les dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, tandis qu’ils se sont prévalus de la mise en oeuvre de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 pour violation des articles 7 de la même loi et 1103 du code civil devant le juge du fond, il n’en demeure pas moins que la seule différence de fondement juridique entre des demandes ayant le même objet est insuffisante à écarter la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée

De son côté, Mme [Y], qui a initié la procédure de fond, a demandé la mise sous séquestre des loyers à échoir jusqu’à ce que les travaux préconisés par la mairie soient réalisés. Devant l’instance en référé, elle demande également à être dispensée du règlement des loyers à échoir jusqu’à la réalisatrion des mêmes travaux et, en plus, le remboursement des loyers échus qu’elle a réglés depuis la signature du bail.

Il appert que le moyen soulevé est exactement le même, à savoir le manquement des bailleurs à leur obligation de délivrer un logement décent.

La locataire fonde sa demande sur le même fondement juridique, à savoir l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 13 décembre 2000.

Dans ces conditions, les demandes formées, d’une part, par les bailleurs portant sur la constatation de la résiliation du bail, l’expulsion et les provisions à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation et, d’autre part, par la locataire portant sur le paiement des loyers échus et à échoir, se heurtent à l’autorité de la chose jugée du jugement du tribunal de proximité de Cannes en date du 5 février 2026, et ce, même s’il s’avère qu’un appel a été interjeté à son encontre.

En effet, si une décision frappée d’appel ne peut servir de base à une demande en justice tendant à la réalisation des effets qu’elle comporte, elle n’en subsiste pas moins et ne peut être remise en cause tant qu’elle n’a pas été réformée, de telle sorte qu’une juridiction ne peut statuer sur un chef de demande déjà tranché par un jugement dont la connaissance appartient à la juridiction saisie de l’appel contre ce jugement.

Il s’ensuit qu’une décision sur le fond, même frappée d’appel, a autorité de la chose jugée.

En l’état de ces éléments, les demandes susvisées sont irrecevables en raison de l’autorité de la chose jugée du jugement, en date du 5 février 2026, du tribunal de proximité de Cannes.

Il y a donc lieu d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle s’est prononcée sur le fond du référé en :

— constatant l’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat et donc la résiliation de plein droit à compter du 13 avril 2024 ;

— condamnant Mme [Y] à verser à Mme et M. [A] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer courant, révisable comme lui, majoré des charges récupérables, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux ;

— disant que cette indemnité d’occupation devra être réglée à terme et au plus tard le 5 du mois suivant et au prorata temporis jusqu’à la libération effective et intégrale des lieux ;

— disant que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois ;

— condamnant Mme [Y] à verser à Mme et M. [A] la somme de 3 715,90 euros à titre de provision à valoir sur l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation dus jusqu’au mois d’août 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 12 février 2024 sur la somme de 2 552 euros et à compter de la décision pour le surplus ;

— condamnant Mme [Y] à verser à Mme et M. [B] la somme de 3 581,10 euros à titre de provision à valoir sur l’arriéré locatif comprenant les indemnités d’occupation dues de septembre 2024 à mars 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la décision ;

— ordonnant à Mme [Y] de libérer les lieux de sa personne, de ses biens et de toute occupation de son chef, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment la remise des clés, dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision ;

— disant, qu’à défaut pour Mme [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des personnes expulsées dans tel garde-meuble désigné par celles-ci ou à défaut par Mme et M. [E] ;

— constatant l’existence d’une contestation sérieuse concernant les demandes de dispense de règlement des loyers, d’inexigibilité des loyers depuis l’origine et de remboursement des loyers compte tenu des problèmes de décence du logement.

Sur les autres demandes ne se heurtant pas à l’autorité de la chose jugée

Sur la demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire à la condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, les décomptes versés aux débats démontrent que la dette locative de Mme [Y] n’a cessé de s’accroître depuis la délivrance du commandement de payer le 12 février 2024. En effet, alors qu’il était de 2 552 euros en janvier 2024, il était de 4 456,24 euros au 3 septembre 2024 et de 12 816,80 euros au mois de septembre 2025 (4 456,24 euros + 8 360,56 euros).

Dans ces conditions, l’appelante n’ayant pas repris le versement intégral de ses échéances courantes, elle ne remplit pas l’une des conditions requises pour prétendre à des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Il y a donc lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle l’a déboutée de sa demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur la demande de travaux formée par l’appelante

Par application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation de faire qui fonde sa demande.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

C’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

Il n’est pas possible de condamner, sous astreinte, une partie ou un tiers à produire des pièces sans que leur existence soit, sinon établie avec certitude, du moins vraisemblable.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 n° 89-462 modifié par la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Par ailleurs, l’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Selon le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 les caractéristiques du logement décent sont les suivantes :

« Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements (…) ».

En l’espèce, dès lors que l’appelante est occupante sans droit ni titre depuis le 13 avril 2024 et a été expulée le 21 octobre 2025, l’obligation pour les bailleurs actuels de réaliser les travaux sollicités par la commune en raison d’un manquement à leur obligation de délivrer un logement est sérieusement contestable.

L’ordonnance entreprise sera donc infirmée en ce qu’elle a ordonné à Mme et M. [E] en qualité de bailleurs actuels du logement d’effectuer les travaux nécessaires en ce qui concerne l’aération du logement et la fourniture d’une attestation de conformité électrique.

Mme [Y] sera déboutée de sa demande formée de ce chef.

Sur les demandes de provisions

Par application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Enfin c’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen

* sur la provision sollicitée par l’appelante à valoir sur son préjudice de jouissance

En l’espèce, s’il apparaît que Mme [Y] a attendu la délivrance du commandement de payer pour alerter la commune de [Localité 7] de désordres affectant le logement qu’elle occupe et qu’elle ne démontre pas s’être plainte auprès de ses bailleurs, avant ce signalement, du moindre désordre, il est admis qu’un locataire n’a pas à justifier avoir mis en demeure ses bailleurs de respecter leur obligation de délivrer un logement décent.

Les inspecteurs de la ville de [Localité 7] relèvent, dans un rapport d’enquête habitat dressé le 14 mars 2024, l’absence d’eau chaude dans le logement, un dysfonctionnement du chauffage, un réseau électrique non conforme, la présence de nuisibles et l’absence de ventilations/aérations pouvant entraîner la présence de moisissures.

Suivant procès-verbal en date du 20 mars 2025, le commissaire de justice constate que les fenêtres de la cuisine, du séjour et de la mezzanine sont à simple vitrage et ne disposent d’aucun dispositif d’aération. Il relève que la salle d’eau, qui ne comporte aucune ouverture vers l’extérieur, dispose de deux grilles d’aération et que celle située en hauteur est obstruée par de la peinture. En outre, il constate la présence d’un disjoncteur général dans une niche attenante à la cuisine, de tableaux électriques dans les parties communes de l’immeuble, d’un interrupteur d’éclairage sans plaque de protection avec des fils apparents à proximité de l’entrée de la salle de bain et le passage de câbles apparents entre le plancher et le mur depuis le séjour jusqu’à la mezzanine. Il relève enfin que l’escalier en bois d’accès à la mezzanine ne dispose pas de garde-corps sur le côté donnant sur le séjour en contrebas.

L’entreprise [M] électricité générale atteste, le 30 mars 2025, que l’installation électrique n’est pas aux normes en raison de l’absence de prises de terre, de tableau électrique intérieur et de compteurs individuels, de la présence de câbles apparents avec des socles de prises manquants et d’aucune possibilité de couper l’électricité dans le logement en cas d’urgence.

Or, dès lors que le logement n’apparaît pas anormalement humide ni même qu’il s’agit d’une passoire thermique, la preuve de l’insuffisance des dispositifs d’ouverture et de ventilation présents dans le logement, afin de permettre un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements, n’est pas rapportée avec l’évidence requise en référé.

En outre, la preuve de l’origine des nuisibles n’étant pas rapportée, et notamment que tout l’immeuble en est infesté, l’obligation pour les bailleurs de les traiter est sérieusement contestable.

Par ailleurs, les intimés démontrent, en produisant les relevés de la société Ocea du compteur individuel d’eau chaude du logement, que la consommation d’eau chaude a été de 18 m3 au 21 novembre 2023 et de 38 m2 au 11 juillet 2024, de sorte que l’absence d’eau chaude relevée par les inspecteurs de la ville, en mars 2024, n’est pas avérée.

Il en est de même du dysfonctionnement de chauffage dont la réalité ne peut résulter d’une seule visite par les inspecteurs de la ville.

Dès lors, les équipements de chauffage et de production d’eau chaude étaient, à l’évidence, conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et en bon état d’usage et de fonctionnement.

En revanche, l’appelante démontre que l’installation électrique intérieure présentait des anomalies, lesquelles ont été relevées par le cabinet 2C Expertises dans un diagnostic réalisé le 30 mars 2023. Elle a relevé des anomalies dans le dispositif de protection différentiel à l’origine de l’installation dès lors que la prise de la salle d’eau n’est pas reliée à la liaison équipotentielle principale, qu’un socle de prise de courant situé dans la chambre ne comporte pas de broche de terre et qu’un socle de prise de courant situé dans le séjour comporte une broche de terre non reliée à la terre. Elle souligne par ailleurs que la même liaison n’est pas adaptée au logement qui contient une douche. Enfin, elle relève la présence dans la chambre de matériels électriques présentant des risques de contacts directs avec des éléments sous-tension et vétustes (douilles, interrupteurs, socles de prises…).

Il reste, qu’alors même que les réseaux et branchements d’électricité équipant le logement fonctionnaient et qu’il existait bien un disjoncteur dans l’appartement dans une niche attenante à la cuisine, en plus d’un autre disjoncteur situé dans le hall d’entrée du bâtiment, l’appelante ne rapporte pas la preuve du préjudice de jouissance subi, pas plus qu’une installation électrique présentant un risque manifeste pour la santé et la sécurité physique des occupants.

Pour toutes ces raisons, l’obligation pour les intimés de réparer le préjudice de jouissance de Mme [U] étant sérieurement contestable, elle sera déboutée de sa demande de provision formée de ce chef.

L’ordonnnance entreprise sera donc infirmée en ce qu’elle a condamné Mme et M. [E] à verser à Mme [Y] la somme de 1 000 euros à titre de provision à valoir sur les dommages et intérêts résultant des problèmes de décence.

* sur la provision sollicitée par Mme et M. [E] à valoir sur leurs préjudices moral et financier

Mme et M. [E] font grief à Mme [Y] de ne pas avoir réglé ses loyers et charges, sur lesquels ils comptaient pour rembourser les échéances du crédit immobilier qu’ils ont contracté et régler les charges de copropriété, ainsi que les troubles anormaux de voisinage qu’elle a causés, tels qu’ils sont décrits par Mme [Z], Mme [X] et M. [C] et du comportement violent et menaçant de son compagnon, à la suite de quoi Mme [E] a déposé plainte.

Il reste que le préjudice financier subi pas les intimés est déjà réparé par la constatation de la résiliation du bail et les conséquences en résultant tandis que le préjudice moral qu’ils auraient subi personnellement n’est pas démontré. En effet, outre le fait que les troubles anormaux de voisinage ont été causés au préjudice des occupants de l’immeuble, Mme [Y] ne peut être tenue responsable du comportement de son compagnon.

Pour toutes ces raisons, l’obligation pour l’appelante de réparer les préjudices financier et moral de Mme et M. [E] étant sérieurement contestable, ils seront déboutés de leur demande de provision formée de ce chef.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Dès lors que Mme [Y] succombe au litige, il y a lieu d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a partagé les dépens par moitié entre les parties et n’a pas fait application de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [Y] sera tenue aux dépens de première instance et d’appel, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 12 février 2024.

L’équité commande en outre de la condamner à verser à Mme et M. [J], d’une part, et à Mme et M. [E], d’autre part, la somme de 1 500 euros chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et appel non compris dans les dépens.

En revanche, en tant que partie tenue aux dépens, Mme [Y] sera déboutée de sa demande formée sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare irrecevables les demandes formées par M. [W] [A], Mme [H] [A], Mme [L] [B] épouse [E] et M. [F] [E] tendant à la constatation de la résiliation du bail, l’expulsion de Mme [P] [Y] et sa condamnation à verser diverses provisions à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation, en raison de l’autorité de la chose jugée du jugement, en date du 5 février 2026, du tribunal de proximité de Cannes ;

Déclare irrecevables les demandes formées par Mme [P] [Y] tendant à être dispensée du paiement des loyers à échoir jusqu’à la réalisation des travaux préconisés par la ville et à être remboursée des loyers échus qu’elle a réglés depuis la signature du bail, en raison de l’autorité de la chose jugée du jugement, en date du 5 février 2026, du tribunal de proximité de Cannes ;

Déboute Mme [P] [Y] de sa demande tendant à voir condamner Mme [L] [B] épouse [E] et M. [F] [E] à réaliser des travaux ;

Déboute Mme [P] [Y] de sa demande tendant à voir condamner Mme [L] [B] épouse [E] et M. [F] [E] à lui verser une provision à valoir sur le préjudice de jouissance subi ;

Déboute Mme [L] [B] épouse [E] et M. [F] [E] de leur demande tendant à voir condamner Mme [P] [Y] à leur verser une provision à valoir sur les préjudices financier et moral subis ;

Condamne Mme [P] [Y] à verser à M. [W] [A] et Mme [H] [A] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et appel non compris dans les dépens ;

Condamne Mme [P] [Y] à verser à Mme [L] [B] épouse [E] et M. [F] [E] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et appel non compris dans les dépens ;

Déboute Mme [P] [Y] de sa demande formée sur le même fondement ;

Condamne Mme [P] [Y] aux dépens de première instance et d’appel, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 12 février 2024.

La greffière La présidente