COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 27 MAI 2026

N° 2026 / 249

N° RG 24/05517

N° Portalis DBVB-V-B7I-BM6N7

A.S.L. [Adresse 1] 'DOMAINE DU CHEVALIER'

C/

S.C.I. [B]

S.N.C. FONCIER CONSEIL

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Julien DUMOLIE

M^e Alexandre ZAGO

M^e Cécile VAQUÉ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de DRAGUIGNAN en date du 21 Mars 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/00743.

APPELANTE

A.S.L. du Lotissement DOMAINE DU CHEVALIER, sis à [Localité 1]

prise en la personne de son Président en exercice, M. [N] [W], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Julien DUMOLIE, membre de la SELARL CABINET DEBEAURAIN & ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, substitué et plaidant par M^e Alexandra GOLOVANOW, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉES

S.C.I. [B]

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié au siège sis [Adresse 3]

représentée et plaidant par M^e Alexandre ZAGO, membre de la SELAS LAWTEC – SOCIÉTÉ D’AVOCATS, avocat au barreau de NICE

S.N.C. FONCIER CONSEIL

prise en la personne de son représentant légal domicilié au siège social sis [Adresse 4]

représentée par M^e Cécile VAQUÉ, avocat au barreau de TOULON, et plaidant par M^e Philippe NUGUE, membre de la SELEURL PHILIPPE NUGUE AVOCAT, avocat au barreau de LYON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Mars 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Mai 2026.

ARRÊT contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Mai 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Suivant acte sous seing privé du 22 octobre 1977 a été constitué le cahier des charges et le règlement du lotissement dénommé [Adresse 5] à [Localité 2].

Une Association Syndicale Libre (dénommée ci-après) ASL a ensuite été constituée le 21 juillet 1981 et a fait l’objet des publicités légales, la préfecture du Var ayant délivré un récépissé le 15 octobre 1987 dont une copie certi’ée conforme a été annexée aux statuts mis à jour par Maître [F] [R], notaire à [Localité 3].

Par acte notarié du 28 décembre 2018, la SCI [B], propriétaire d’un terrain dans le lotissement [Adresse 6], sur lequel elle exploite un complexe hôtelier, a vendu, à la SNC Foncier Conseil deux parcelles sises dans ce même lotissement, cadastrées E [Cadastre 1] et E [Cadastre 2].

La SCI [B] avait obtenu le 19 juin 2015 un permis d’ aménager sur les parcelles vendues.

Ce permis a fait l’objet d’un recours de l’ASL du lotissement [Adresse 5] devant le Tribunal administratif de TOULON qui l’a rejeté par jugement du 24 mai 2018.

L’ASL a adressé plusieurs courriers à la SCI [B] et à Nexity puis a fait établir un procès-verbal de constat par Maître [I] [E], huissier de justice, le 15 octobre 2020.

Se plaignant d’une violation des statuts de l’ASL, du cahier des charges et du règlement dulotissement, par actes d’huissier en date des 24 et 28 décembre 2020, l’Association [Adresse 7] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN la SCI [B], la SNC Foncier Conseil et la société Nexity, la société mère de cette dernière, a’n de les voir condamner solidairement et conjointement au paiement d’une part, de la somme de 100 000 € de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis du fait des infractions commises et des réparations à intervenir et d’autre part à la somme de 12 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle sollicitait également, une astreinte de 1000 € par jour de retard pour faire cesser les infractions commises par :

— L’apposition d’un panneau publicitaire sur les parties communes,

— Remise en état sous astreinte des chaussées endommagées,

— Suppression des clôtures non conformes de la SCI [B] et réalisation d’une clôture végétale,

— Remplacement du chêne séculaire abattu,

— Rétablissement des évacuations d’eau, servitudes d’ écoulements d’eaux et autres servitudes déplacées ou dégradées,

— Mise en état des haies séparatives de propriété et entretien des parties communes et séparatives,

— Régularisation des statuts de l’Association Syndicale Libre aux frais des SCI [B] et SNC Foncier Conseil eu égard aux cessions intervenues.

Par jugement rendu le 21 mars 2024, le Tribunal:

MET hors de cause la SA à conseil d’administration Nexity ;

DEBOUTE l’Association Syndicale Libre du lotissement [Adresse 5] représentée par son président M. [N] [W] de toutes ses demandes ;

CONDAMNE l’ Association Syndicale Libre du [Adresse 8] [Adresse 5] à payer à la SCI [B] la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE l’ Association [Adresse 9] [Adresse 5] à payer à la SNC Foncier Conseil et à la SA à conseil d’administration Nexity la somme totale de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE l’ Association Syndicale Libre du [Adresse 8] [Adresse 5] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

REJETTE le surplus des demandes.

Pour statuer en ce sens, le premier juge a relevé que seule la SNC Foncier Conseil s’occupe du projet d’aménagement et pas sa société mère la société Nexity, de sorte que cette dernière doit être mise hors de cause.

Il juge que l’ASL ne justifie pas d’une volonté non équivoque notamment par l’intermédiaire d’une délibération d’assemblée générale décidant du maintien du règlement du lotissement, malgré le PLU de la commune de [Localité 2], de sorte que ce règlement du 22 octobre 1977, modifié le 4 février 1983, est caduc et ne peut servir de fondement aux demandes de L’ASL.

Il retient :

— que la création des parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 1] par démembrement des parcelles [Cadastre 3] et [Cadastre 4] n’est pas interdite par le cahier des charges, seul le règlement devenu caduc prévoyait cette interdiction,

— que les statuts de l’ASL ne prévoient pas à quel organe de l’ASL la notification de la vente doit être faite, l’ASL ne justifiant pas d’un préjudice d’une notification faite au trésorier d’autant qu’elle a eu connaissance de cette vente ce qui lui a permis d’engager la procédure,

— qu’aucun texte n’impose la modification des statuts après une cession de lots,

— que l’ASL ne rapporte pas la preuve de ce que les défenderesses ont apposé le panneau publicitaire retiré depuis, ni de ce que le faïençage et les fissures de la chaussée soient imputables aux défenderesses,

— que, quant aux haies séparatives, à l’entretien des parties communes, aux clôtures et au chêne, les demandes se fondent sur le règlement caduc et l’ASL ne démontre pas l’actualité des désordres,

— que, quant aux évacuations d’eau et aux servitudes d’écoulement, les parcelles [Cadastre 3] et [Cadastre 4] ne sont pas concernées par l’article 17 du cahier des charges et le seul constat d’huissier non contradictoire est insuffisant à établir une violation des servitudes, étant précisé que le débordement évoqué en cas de fortes pluies est hypothétique.

Par déclaration au greffe en date du 26 avril 2024, l’ASL a interjeté appel de cette décision.

Suivant ordonnance du conseiller de la mise en état du 15 janvier 2015, il a été donné acte à l’ASL de son désistement à l’encontre de la société Nexity uniquement, société qui l’a accepté purement et simplement.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 février 2026, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens et prétentions, elle sollicite :

A titre liminaire

JUGER que la violation de l’aspect architectural et la demande indemnitaire afférente ne constituent pas une demande nouvelle prohibée par l’article 564 du code de procédure civile ;

Au fond,

INFIRMER le jugement prononcé par le Tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN le 21 mars 2024 (RG n° 21/00743) en toutes ses dispositions et ainsi en ce qu’il a :

— Mis hors de cause la SA à conseil d’administration Nexity ;

— Débouté l’Association [Adresse 9] [Adresse 5] représentée par son président, M. [P], de toutes ses demandes ;

— Condamné l’Association Syndicale Libre du lotissement [Adresse 5] à payer à la SCI [B] la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné l’Association Syndicale Libre du [Adresse 8] [Adresse 5] à payer à la SNC Foncier Conseil et à la SA à conseil d’administration Nexity la somme totale de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné l’Association Syndicale Libre du [Adresse 8] [Adresse 5] aux entiers dépens de l’instance.

Et statuant à nouveau,

A titre principal,

CONDAMNER les SNC FONCIER CONSEIL et la SCI [B] solidairement au paiement de la somme de 100.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis du fait des infractions commises, et des réparations à intervenir ;

CONDAMNER les SNC FONCIER CONSEIL et la SCI [B] solidairement à une astreinte de 1.000 € par jour de retard pour cesser les infractions commises par :

— La remise en état des chaussées endommagées ;

— La suppression des clôtures et la réalisation d’une clôture végétale ;

— Le remplacement du chêne séculaire abattu ;

— Le rétablissement des évacuations d’eau, servitudes d’écoulements d’eaux ou autres servitudes déplacées ou dégradées ;

— La remise en état des haies implantées en limites séparatives et l’entretien des parties communes séparatives,

— La régularisation des statuts de l’Association Syndicale Libre aux frais des SCI [B] et SNC FONCIER CONSEIL eu égard aux cessions intervenues en ce compris la prise en charge des frais de publicité.

JUGER que l’ASL « [Localité 4] » crée par la SNC FONCIER CONSEIL est illégale ;

ENJOINDRE à la SNC Foncier Conseil de refaire, à ses frais, les statuts de l’ASL « les Pins » en collaboration avec l’ASL-mère et à procéder à la mise à jour nécessaire, des statuts de cette ASL-mère « [Adresse 10] » et ce sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard dans le délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir ;

CONDAMNER la SCI [B] à une astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir afin de procéder à l’enlèvement de panneau publicitaire se situant à proximité de son terrain et désignant la direction du complexe hôtelier s’y situant ;

A titre subsidiaire,

CONDAMNER les SNC FONCIER CONSEIL et la SCI [B] solidairement au paiement de la somme de 170.032 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis du fait des infractions commises, et des réparations à intervenir ;

CONDAMNER la SCI [B] au paiement de la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de l’installation d’un panneau publicitaire sur les parties communes ;

En tout état de cause,

CONDAMNER les SNC FONCIER CONSEIL et la SCI [B] solidairement au paiement de la somme de 12.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC ;

CONDAMNER les SNC FONCIER CONSEIL et la SCI [B] solidairement aux entiers dépens.

A l’appui de son recours, elle fait valoir:

— que le fait de viser dans le cahier des charges le règlement du lotissement permet de démontrer une volonté non équivoque des colotis de conférer une valeur contractuelle à ce règlement du lotissement, la volonté étant de créer des règles privées applicables entre colotis et venant s’ajouter à celles du règlement,

— que la société Foncier Conseil est devenue automatiquement membre de l’ASL en procédant à l’acquisition du terrain auprès de la SCI [B],

— que les statuts de l’ASL visent expressément le contrôle de l’application du règlement et du cahier des charges, quel intérêt de le préciser si le règlement est obsolète,

— que tant le règlement que le cahier des charges sont visés à l’acte de vente de la société Foncier Conseil, de sorte que le vendeur comme l’acheteur ne peuvent sérieusement soutenir avoir ignoré que les dispositions du règlement étaient applicables à leur projet de construction et d’aménagement,

— que le cahier des charges a une nature contractuelle entre colotis,

— que le PLU a été adopté le 23 avril 2021 soit largement après le délai de 10 ans visé par l’article L442-9 du code de l’urbanisme, le règlement ayant été adopté en 1977,

— que même frappée de caducité, la stipulation du cahier des charges relative à la subdivision des lots reste applicable dans les relations entre co-lotis,

— que l’ASL [Adresse 11] a été créée par la Snc Foncier Conseil, ce qui est illégal car un co loti ne peut se séparer de l’ASL sans autorisation,

— que les lots 666 et 668 sont enclavés et nécessitent les infrastructures de l’ASL mère,

— que le règlement du lotissement article 12.02 prévoit que toute subdivision est interdite,

— que le règlement comme le cahier des charges prévoient que tout projet de construction doit lui être soumis,

— que le motif de la violation de l’aspect architectural n’est pas une demande nouvelle en appel,

— que la qualité et le tenue d’une résidence reposent sur quelques éléments architecturaux simples à savoir l’homogénéité des constructions, le respect des espaces verts, or les intimées ont procédé à l’installation d’imposantes barrières métalliques, faisant ressembler l’ensemble à un camp retranché, ce qui génère un préjudice esthétique constitutif d’un trouble anormal du voisinage,

— qu’il résulte du règlement l’interdiction d’affichage, or un tel affichage a été constaté par huissier,

— que la subdivision d’un lot suppose une modification des statuts de l’ASL,

— que le lotissement des pins ne participe en aucune façon aux frais de l’ASL tout en usant de ses infrastructures alors même qu’il s’agit de 12 nouvelles constructions,

— que l’huissier a pu constater que les clôtures installées par les propriétaires des lieux ne respectent pas les dispositions du règlement et du cahier des charges, avec dégradations du fait des travaux,

— qu’il ne lui appartient pas d’actualiser ses constatations mais il appartient aux intimées de démontrer qu’il a été remédié aux non conformités,

— que les dégradations de la chaussée ont été constatées juste après les travaux,

— que le règlement comme le cahier des charges prévoient la protection des végétaux or il a été constaté par huissier de l’abattage d’un chêne séculaire, peu importe qu’il se situait sur un lot privé et non sur les parties communes, ce qui constitue un important préjudice esthétique,

— que les travaux importants réalisés par les intimés ont entraîné une modification des réseaux et des servitudes visées par le cahier des charges, peu importe qu’aucun préjudice ne soit démontré la remise en état doit être ordonnée,

— qu’en vendant qu’une partie de ses lots la société [B] a divisé ses lots , elle a d’ailleurs obtenu avant la vente un permis d’aménager sur les parcelles destinées à cette vente,

— que la théorie de l’équivalence des conditions favorise l’admission des dommages en cascade de sorte qu’elle peut agir contre la société [B], pour le tout,

— que son préjudice est parfaitement justifié.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 02 septembre 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens et prétentions, la SCI [B] conclut :

REJETER l’intégralité des demandes, fins et conclusions formulées par l’ASL du DOMAINE LE CHEVALIER

CONFIRMER le jugement en toutes ses dispositions,

JUGER que la SCI [B] n’a commis aucune violation du cahier des charges le lotissement [Adresse 12]

REJETER l’intégralité des demandes de condamnation sous astreinte de 1 000€ par jour de retard

CONDAMNER l’ASL du lotissement du DOMAINE [Adresse 12] à la somme de 12 000€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code procédure civile au titre des frais irrépétibles CONDAMNER l’ASL du DOMAINE LE CHEVALIER aux entiers dépens

Elle soutient:

— qu’elle n’a fait que vendre les lots 52 et 60 du lotissement à un aménageur sans réaliser d’aménagement sur ces terrains et sans les subdiviser,

— que c’est l’aménageur la SNC Foncier Conseil qui a exécuté les travaux de viabilisation, morcelé le terrain pour revendre les nouveaux lots à des particuliers, qui y ont construit des maisons, de sorte que sa responsabilité ne saurait être recherchée,

— que la commune de [Localité 2] était assujettie à un POS dès 1986, c’est à dire l’équivalent du PLU aujourd’hui de sorte que l’article L442-9 du code de l’urbanisme qui prévoit la caducité automatique des règlements au bout de 10 ans dans cette hypothèse s’applique,

— que ces dispositions ne font pas disparaître les cahiers des charges dans les rapports entre colotis,

— que l’ASL ne rapporte pas la preuve de la contractualisation du règlement, l’article 2 des statuts de l’ASL remis à jour le 27 avril 2016 mentionne de façon stéréotypée le règlement s’il existe, ce qui n’était plus le cas,

— que pour qu’un règlement soit contractualisé il faut que l’intention des colotis soit non équivoque,

— que la loi proscrit la contractualisation par reproduction du règlement dans les ventes, article L115-1 du code de l’urbanisme,

— qu’ainsi les demandes de l’ASL ne reposent sur aucun fondement juridique,

— que sur la subdivision du lot acquis par la société Foncier Conseil, elle n’en est pas responsable et l’interdiction émane d’un règlement devenu caduc,

— que sur l’aspect architectural revendiqué pour la première fois en appel, sur le fondement de l’article 17 du règlement, il convient de rappeler qu’il est caduc et qu’elle n’a déposé aucun permis de construire,

— que sur la suppression du panneau publicitaire sur les parties communes, que le premier implanté était celui d’un constructeur d’une des maisons, qu’elle n’a jamais installé aucun panneau, que le nouveau panneau a été implanté ce que reconnaît l’ASL par la SARL JSL, il importe peu qu’elles aient le même gérant, il ne peut lui être demandé une indemnisation,

— que sur la régularisation des statuts, aucune disposition du cahier des charges ou des statuts n’impose une telle régularisation, en cas de cession d’un lot,

— qu’aucune disposition juridique n’empêche la constitution d’une ASL à l’intérieur du périmètre d’une autre ASL,

— qu’en tout état de cause le dépôt des statuts d’une ASL en préfecture est gratuit et dépend du président de l’ASL pas d’un coloti,

— que les charges ne sont pas réparties en tantièmes mais en fonction des propriétaires,

— qu’elle a vendu deux lots à la Snc Foncier Conseil qui a revendu à 12 propriétaires, qu’il faut ajouter pour la répartition des charges,

— que sur la remise en état des haies végétalisées, cette demande s’appuie sur le règlement caduc, et rien ne permet de dire qu’elle serait à l’origine des dégradations alléguées,

— que sur le remise en état sous astreinte des chaussées, rien ne permet d’accréditer l’idée que cette chaussée serait endommagée par des travaux et en tout état de cause elle ne peut être tenue responsable de travaux non réalisés par elle,

— que sur le remplacement du chêne abattu, cette demande ne la concerne pas, d’autant qu’elle résulte de l’application du règlement caduc, le cahier des charge prévoyant l’abattage des arbres,

— que sur le rétablissement des évacuations d’eau, servitude des cours d’eau et autres servitudes déplacées ou dégradées, elle n’est pas concernée, d’autant que l’ASL ne démontre nullement les faits allégués, les photos produites étant inopérantes, par ailleurs les parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 1] constituent des démembrements des lots 52 et 60, non concernés par des servitudes de canalisation,

— que le montant des dommages et intérêts sollicité est totalement déraisonnable.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 octobre 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens et prétentions, la SNC Foncier Conseil conclut:

— CONFIRMER en toutes ses dispositions le jugement du 21 mars 2024 rendu sous le RG n°21/00743 par le Tribunal judiciaire de Draguignan ;

— DECLARER IRRECEVABLE la demande de l’ASL du lotissement DOMAINE DU CHEVALIER relative à « l’aspect architectural », demande nouvelle en Appel ;

— DEBOUTER l’ASL du lotissement DOMAINE DU CHEVALIER de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

A défaut,

— REJETER les demandes de condamnation sous astreinte présentées par l’ASL du lotissement DOMAINE DU CHEVALIER ;

— REJETER les demandes de condamnation à des dommages et intérêts présentées par l’ASL du lotissement DOMAINE DU CHEVALIER ;

— REJETER les demandes de condamnation au titre de l’article 700 du Code de procédure civile présentées par l’ASL du lotissement DOMAINE DU CHEVALIER ;

En tout état de cause,

— CONDAMNER l’ASL du lotissement DOMAINE DU CHEVALIER à une amende civile à l’appréciation de la Cour, à raison du caractère abusif de l’Appel, sur le fondement de l’article 559 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER l’ASL du lotissement DOMAINE DU CHEVALIER à verser à la SNC FONCIER CONSEIL la somme de 10.000 €, à raison du caractère abusif de l’Appel, sur le fondement de l’article 559 du Code de procédure civile et de l’article 1240 du Code civil ;

— CONDAMNER l’ASL du lotissement DOMAINE DU CHEVALIER à verser à la SNC FONCIER CONSEIL la somme de 10.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER l’ASL du lotissement DOMAINE DU CHEVALIER aux entiers dépens.

Elle fait valoir:

— qu’à défaut de contractualisation, les règles contenues dans le règlement d’un lotissement deviennent caduques dix ans après la délivrance du permis d’aménager, dès lors que le lotissement est couvert par un PLU ou un document d’urbanisme en tenant lieu, article L442-9 du code de l’urbanisme,

— que la contractualisation d’un règlement de lotissement suppose un acte de volonté fort non équivoque des colotis,

— que ni la reproduction intégrale du règlement dans un cahier des charges ou un acte de vente, ni le fait de s’engager à respecter les règles contenues dans le règlement de lotissement ne permettent de caractériser une volonté de le contractualiser, article L115-1 du code de l’urbanisme,

— que le procès verbal d’AG d’ASL décidant du maintien du règlement du lotissement ainsi que la mention dudit règlement dans un acte de vente ne suffisent pas à caractériser une volonté non équivoque de contractualisation des règles du lotissement,

— que l’ASL échoue à démontrer la contractualisation du règlement du lotissement, de sorte que l’argumentaire qu’elle développe sur la base de ce règlement tombe, faute d’assise juridique,

— que sur l’argument de l’interdiction du démembrement, il repose sur le règlement caduc et la cession a été notifiée à un membre du syndicat conformément aux statuts, de sorte qu’il ne peut prospérer,

— que sur l’argument tenant à l’aspect architectural, développé pour la première fois en appel, il est irrecevable, il est basé sur le règlement caduc et aucun préjudice n’est démontré,

— que sur l’argument tenant à l’apposition d’un panneau publicitaire, il repose sur le règlement caduc, s’il repose également sur l’article 15 du cahier des charges, il n’est pas démontré qu’elle est à l’origine de cette installation, et il a été retiré,

— que sur l’argument de la régularisation des statuts, qu’à supposer ces diligences nécessaires elles doivent être faites d’après les statuts par l’ASL,

— que ses droits et obligations au sein du lotissement ont été transférés depuis la fin du chantier à une autre ASL, l’ASL des Pins, comprise dans le périmètre de l’ASL appelante, elle doit être destinataire des convocations aux AG, des appels de fonds etc…

— que cette ASL [Localité 5] a pour objet de gérer les espaces communs aux douze habitations créées sur le lot du lotissement acquis puis aménagé par elle,

— que sur l’argument de la remise en état des haies végétalisées, il repose sur le règlement caduc, les clôtures de l'[Localité 6] ne la concernent pas, il n’est pas davantage démontré que les dégradations au niveau des haies qui ne ressortent pas du constat d’huissier vieux de 4 ans auraient pour origine les travaux entrepris par les intimés, pas plus qu’un préjudice en résultant,

— que sur l’argument de la remise en état de la chaussée endommagée, l’ASL ne démontre pas qu’elle en est responsable, manifestement le phénomène de faïençage et le nid de poule étaient déjà anciens le 15 octobre 2020,

— que sur l’argument du remplacement du chêne séculaire, il repose sur le règlement caduc, le cahier des charges autorise l’abattage des arbres, article 13 alinéa 2, aucun préjudice n’est démontré, s’agissant d’un arbre planté au sein d’un lot et non au sein d’espace commun, il n’est pas prouvé que l’arbre ait été centenaire,

— que sur l’argument du rétablissement des évacuations d’eau, servitudes d’écoulements d’eaux et autres servitudes déplacées ou dégradées, les parcelles cédées ne sont pas concernées par l’article 17 du cahier des charges qui prévoit les servitudes de canalisations,

— que les demandes pécuniaires de l’ASL sont infondées et exagérées, il s’agit de montant forfaitaires fondés sur rien,

— que tout ceci justifie des dommages et intérêts pour appel abusif.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 24 février 2026.

Par conclusions du 4 mars 2026, l’ASL sollicite le rabat de l’ordonnance de clôture.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 mars 2026 et mise en délibéré au 27 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION:

Sur la demande de rabat de l’ordonnance de clôture

L’article 803 du code de procédure civile prévoit que l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que si se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue. Cette révocation est prononcée soit d’office, soit à la demande des parties, par ordonnance motivée du juge de la mise en état, ou, après ouverture des débats, par décision du tribunal.

L’ASL appelante sollicite le rabat de la clôture afin de pouvoir produire l’acte de vente régularisé le 28 décembre 2018 entre la SCI [B] et la SNC Foncier Conseil.

Or, cet acte de 2018 aurait pu être obtenu auprès du service de la publicité foncière de [Localité 7] bien antérieurement à la clôture.

Aucune cause grave n’étant alléguée depuis la clôture, la demande de rabat est rejetée.

Sur la recevabilité de la demande de l’ASL relative à l’aspect architectural

L’article 564 du code de procédure civile dispose qu’à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

L’article 566 du même code prévoit que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

En l’espèce, l’ASL sollicite pour la première fois en appel la condamnation des intimées à indemniser la violation de l’aspect architectural du lotissement.

Cette demande, quoique nouvelle en cause d’appel, est le complément nécessaire des demandes indemnitaires de l’appelante, qui se prévaut de violations du règlement du lotissement et du cahier des charges, de sorte qu’elle est recevable.

Sur la mise hors de cause de la société NEXITY

Suivant ordonnance du conseiller de la mise en état du 15 janvier 2015, il a été donné acte à l’ASL de son désistement à l’encontre de la société Nexity uniquement, société qui l’a accepté purement et simplement, de sorte que la demande de l’ASL sollicitant l’infirmation du jugement du chef de la mise hors de cause de la société NEXITY ne saurait prospérer.

Sur l’opposabilité du règlement du lotissement et du cahier des charges

L’article L442-9 du code de l’urbanisme dispose que les règles d’urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s’il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s’il n’a pas été approuvé deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu.

De même, lorsqu’une majorité de colotis a demandé le maintien de ces règles, elles cessent de s’appliquer immédiatement si le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu, dès l’entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové.

Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes.

Le cahier des charges d’une ASL est un document contractuel de droit privé, opposable uniquement aux colotis entre eux.

Il n’est ni contesté ni contestable que le cahier des charges de l’ASL appelante, quelque soit sa date, reste opposable entre les colotis et donc à tous les acquéreurs successifs des différents lots de cette ASL.

Quant au règlement du lotissement, il résulte du rapport de présentation du PLU de [Localité 2] (page 9) de 2021 que la commune dispose d’un plan d’occupation des sols approuvé depuis le 10 septembre 1986.

Aussi, le règlement du lotissement est devenu caduc, à défaut d’un acte de volonté non équivoque des colotis de le contractualiser.

Or, l’ASL échoue à rapporter cette preuve de contractualisation..

En effet, l’article L115-1 du code de l’urbanisme prévoit que la seule reproduction ou mention d’un document d’urbanisme ou d’un règlement de lotissement dans un cahier des charges, un acte ou une promesse de vente ne confère pas à ce document un caractère contractuel.

Aussi, contrairement à ce que prétend l’ASL, le fait de viser dans le cahier des charges le règlement du lotissement, ou le fait que les statuts visent le contrôle de l’application du règlement du lotissement 's’il existe’ ou encore le fait que ce règlement soit visé à l’acte de vente du terrain acquis par la société Foncier Conseil, ne sont pas de nature à établir la volonté manifeste et non équivoque des colotis de contractualiser ce règlement.

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a retenu la caducité du règlement du lotissement, qui ne peut servir de fondement aux demandes de l’ASL.

Sur le démembrement des parcelles et les manquements au modalités de notification des mutations

Le grief de l’ASL relatif au démembrement en parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 1] des parcelles [Cadastre 3] et [Cadastre 4], indivisibles en application de l’article 12.02 du règlement du lotissement, ne saurait prospérer puisque fondé uniquement sur ce règlement caduc.

Quant à la notification de la mutation à l’ASL, les statuts de cette dernière en leur article 22 la prévoient sans délai au syndicat, sans préciser à quel organe de l’ASL elle doit être faite, de sorte que la notification faite au trésorier est parfaitement valable.

Sur l’aspect architectural

L’ASL prétend que chaque demande de permis de construire doit être validée par un coordinateur désigné par le lotisseur et l’architecte consultant de la commune, ce qui n’a pas été fait.

Or, le grief de l’ASL repose sur l’article 17 du règlement du lotissement devenu caduc, quand bien même le cahier des charges fait référence à cet article.

Sur l’apposition d’un panneau publicitaire

L’article 15 du cahier des charges dispose que toute publicité ou affichage est interdite sous réserve des exceptions suivantes :

a)pour les panneaux indiquant qu’une maison est à louer ou à vendre,

b)pour les panneaux dits de chantier,

c)pour les panneaux ou plaques des professions libérales ou assimilées.

L’ASL reproche l’apposition d’un panneau 'Maison du Midi', constatée par commissaire de justice le 15 octobre 2020, tout en reconnaissant que ce panneau a été retiré et sans établir que les intimées seraient à l’origine de cette implantation.

Elle précise qu’un nouveau panneau a remplacé l’ancien indiquant la direction de '[Adresse 13]'.

Or, elle échoue également à rapporter la preuve de ce que les intimées en seraient responsables.

En effet, l’ASL prétend que ce panneau a été installé par la SARL JSJ, qui a le même gérant que la SCI [B], faisant fi des personnalités juridiques distinctes de ces deux entités, la SCI [B] ne pouvant être condamnée des conséquences des agissements de la SARL JSJ, si tant est qu’ils soient prouvés.

Sur la régularisation des statuts et l’illégalité de l’ASL [Adresse 11]

Aucun texte (ordonnance de 2004 et décret de 2006), aucune disposition du cahier des charges ou des statuts n’oblige à régulariser les statuts suite à une cession au sein d’une ASL.

Les articles 17, 18 et 19 du titre IV de des statuts de l’ASL appelante prévoient que les charges sont supportées par l’ensemble des propriétaires, qu’elles sont réparties entre les membres de l’association et font l’objet d’appel de fonds adressés par le président à chaque propriétaire.

Les charges ne sont pas réparties en tantièmes.

Il appartient à l’ASL de s’adresser au nouveau propriétaire, pour la répartition des charges.

Aucune disposition légale n’empêche , en outre, la constitution d’une ASL à l’intérieur du périmètre d’une autre ASL, de sorte que la demande de l’ASL appelante consistant à ce que soit retenue l’illégalité de l’ASL [Localité 8] [Adresse 14] et ses demandes subséquentes sont rejetées.

Sur la remise en état des haies végétalisées

L’ASL fonde sa demande sur l’article 20 du règlement du lotissement, qui prévoit des clôtures de simple grillage végétalisées des deux côtés.

Ce règlement est caduc.

Elle s’appuie également sur l’article 8 du cahier des charges qui prévoit que 'tout dégât provenant du fait ou de la faute d’un propriétaire est supporté exclusivement par lui'.

Cet article ne prévoit pas que les clôtures doivent être végétalisées.

En outre, le procès verbal de constat du 15 octobre 2020 ne permet pas d’établir qui serait responsable de l’installation des clôtures métalliques entre les lots.

Le caractère commun de ces clôtures n’est, en outre, pas rapporté par l’ASL.

Sur la remise en état de la chaussée endommagée

L’ASL prétend que les opérations de construction sur les parcelles litigieuses ont entraîné un phénomène de faïençage de la chaussée ainsi que de nombreuses fissures constatés par commissaire de justice le 15 octobre 2020.

Or, en appel comme en première instance, aucun élément produit par l’ASL ne permet d’imputer ces désordres à la SCI [B] ou à la SNC Foncier Conseil, ni d’établir, comme elle le prétend, que ces constatations ont été faites juste après la réalisation des travaux.

Sur le remplacement du chêne séculaire

L’ASL ne peut valablement fonder sa demande sur l’article 21.02 et suivants du règlement du lotissement, qui oblige à la conservation des arbres existants.

En effet, il est à nouveau rappelé que ce règlement est caduc.

Si l’article 13 du cahier des charges en son premier alinéa prévoit le maintien et la protection des plantations, il ne peut être interprété comme obligeant les colotis à une sanctuarisation des végétaux existants, dans la mesure où l’alinéa 2 du même article autorise leur abattage, à condition de prendre les précautions nécessaires pour éviter tous dommages aux lots voisins, qui ne sont pas allégués en l’espèce.

Sur le rétablissement des évacuations d’eau, servitudes d’écoulements d’eaux ou autres servitudes déplacées ou dégradées

Les parcelles litigieuses [Cadastre 2] et [Cadastre 1], issues des parcelles [Cadastre 3] et [Cadastre 4], ne sont pas concernées par l’article 17 du cahier des charges, qui prévoit les servitudes imposées à chaque lot.

En outre, comme l’a retenu le premier juge, les quelques clichés pris en cours de chantier par l’ASL ou le commissaire de justice dans son constat du 15 octobre 2020 ne permet pas de prouver que les canalisations relèvent de l’ASL, ni qu’elles ont été déviées ou qu’elles sont à l’origine de la survenance de dégâts.

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté l’ASL [Adresse 5] de l’intégralité de ses demandes.

Sur la demande de condamnation à une amende civile et à des dommages et intérêts pour appel abusif

L’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à dommages et intérêts ou amende civile qu’en cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol, insuffisamment caractérisé en l’espèce, de sorte que les demandes à ce titre sont rejetées.

Sur les autres demandes

L’ASL est condamnée à payer 2 000€ à chacune des intimées au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

REJETTE la demande de rabat de l’ordonnance de clôture formulée par l’ASL [Adresse 5],

DECLARE recevable la demande de l’ASL [Adresse 5] relative à l’aspect architectural,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 21 mars 2024 par le Tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN,

Y ajoutant

DEBOUTE l’ASL [Adresse 5] de sa demande relative à l’aspect architectural,

DEBOUTE la SNC Foncier Conseil de sa demande d’amende civile et de dommages et intérêts pour appel abusif,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE l’ASL [Adresse 5] à régler à la SNC Foncier Conseil la somme de 2 000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile,

CONDAMNE l’ASL [Adresse 5] à régler à la SCI [B] la somme de 2 000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile,

CONDAMNE l’ASL [Adresse 5] aux entiers dépens de l’appel.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT